Ostopovice 18. 9. 2013 k č.j. 107 EX 123/07-120 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2651/106/2013 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 665 rodinný dům č. p. 268 na pozemku st. parc. 382 s příslušenstvím a s pozemkem parc. č. 65 a s pozemky zapsanými na LV č. 463 st. parc. 382, parc. č. 69/3 a parc. č. 1644 v katastrálním území VLADISLAV, obec Vladislav, okres Třebíč Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného, a to: spoluvlastnický podíl povinného ideální ½ pozemků st. parc. 382, parc. č. 69/3 a parc. č. 1644 a nemovitosti ve společném jmění manželů povinného a manželky povinného pozemek parc. č. 65 a budova č. p. 268 na pozemku st. parc. 382 zapsaných na LV č. 665 pro k.ú. a obec Vladislav, okres Třebíč včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených Datum místního šetření: 14. 08. 2013 Datum, ke kterému je ocenění provedeno: 14. 08. 2013 Vypracoval: Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 66449, Ostopovice : 547218049; 602581187; e-mail: radnov@volny.cz soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků Výtisk číslo: Znalecký posudek obsahuje 34 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie katastrální mapy, část plánu obce, kopie výpisů z katastru nemovitostí,) a předává se ve dvou vyhotoveních. 2 Strana č. 1
1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno venkov, č.j. 107 EX 123/07-120 ze dne 14. 7. 2013 (doručeno 19. 7. 2013). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného, a to: spoluvlastnický podíl povinného ideální ½ pozemků st. parc. 382, parc. č. 69/3 a parc. č. 1644 a nemovitosti ve společném jmění manželů povinného a manželky povinného pozemek parc. č. 65 a budova č. p. 268 na pozemku st. parc. 382 zapsaných na LV č. 665 pro k.ú. a obec Vladislav, okres Třebíč včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených. Pozemek st. parc. 95/2 uvedený v usnesení není na LV č. 463 zapsán. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem nebyly doloženy žádné doklady b/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 14. 8. 2013. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti. Vlastníkům nemovitosti tj. panu Jaroslavu Vávrovi i paní Miladě Vávrové bylo doporučeným dopisem oznámeno provedení místního šetření s termínem 14. 8. 2013 v 15 hod. Zaslaný doporučený dopis nebyl povinným panem Jaroslavem Vávrou převzat. V uvedené době nebyla nemovitost zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovitosti a její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovitosti, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňovaných nemovitostech. Na základě sdělení exekutorského úřadu je ocenění provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovitosti provedené ze sousedních pozemků. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rodinného domu a jeho stav. kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí výpisy z katastru nemovitostí LV č. 463 a LV č. 665 k.ú. Vladislav vyhotovené dálkovým přístupem Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno venkov, řízení PÚ: 5640/2013-703 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. Vyhláška č. 450/2012 Sb. ze dne 5. 12. 2012 (účinná od 1. 1. 2013), kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Cenový věstník částka 3/1998 ze dne 24. 2. 1998 vydaný Ministerstvem financí České republiky Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha,, 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z Linde Praha,, 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2013 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce Inzert expres reality, Real City, internet www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2013 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2013 Strana č. 2
BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2013. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2013 2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo: 665 Katastrální území: VLADISLAV kód: 783234 Okres: Třebíč kód: CZ0634 Obec: Vladislav kód: 591904 Pozemek: Parc. č. 65 trvalý travní porost o výměře 719 m 2 Budova: Vladislav, č. p. 268, bydlení, na parcele st. 382, LV 463 Vlastníci: Část B1 : VÁVRA Jaroslav (630516/2028) a VÁVROVÁ Milada (635918/2192), Č.p. 268, 675 01, Vladislav, SJM Jiná práva: Bez zápisu Část C : Omezení vlastnického práva: o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 164 584 Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 185 780 Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 54 798,50 Kč, Hökl Milan o nařízení exekuce o exekuční příkaz k prodeji nemovitosti o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 60 882 Kč a příslušenství, EKOLAB, v.o.s. o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 67 650 Kč s příslušenstvím, Vojenská o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 47 087 Kč s příslušenstvím, CORMEN s.r.o. o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 2 794 Kč s příslušenstvím, UNITED BUSINESS o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 36 197 Kč s příslušenstvím, První novinová společnost o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 27 544 Kč s příslušenstvím, Chvátal-Artex, s.r.o. o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 269 903 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka v celkové výši 232 442 Kč a jejich příslušenství, Finanční úřad v Třebíči o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 87 512 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 84 399 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 48 437 Kč, Okresní správa sociálního Strana č. 3
o zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, daňové pohledávky v celkové výši 144 794 Kč a jejich příslušenství, Finanční úřad v Třebíči o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 50 344 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 23 397 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, daňové pohledávky v celkové výši 135 145 Kč a jejich příslušenství, Finanční úřad v Třebíči o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 37 651 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 68 127 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 10 539 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 57 010 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 72 478 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 160 697 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 159 658 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 226 343 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 452 389 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 100 071 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 968 Kč s příslušenstvím, Tessile ditta o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 8 949 Kč s příslušenstvím, Česká pojišťovna o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 12 524 Kč s příslušenstvím, Česká pojišťovna o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 8 586,22 Kč včetně příslušenství, Home Credit zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 22 494,75 Kč s příslušenstvím, GE Money Bank, Část D : Část E : Výpis z KN číslo: 463 Jiné zápisy: Podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutím soudcovského zástavního práva Nabývací tituly: o Jiná listina žádost o zápis novostavby a potvrzení MNV Vladislav ze dne 14. 12. 1988 o smlouva o převodu nemovitosti RI 2140/1991 kupní ze dne 28. 8. 1991 o kolaudační rozhodnutí 3571/1988 ze dne 11. 1. 1989 Katastrální území: VLADISLAV kód: 783234 Okres: Třebíč kód: CZ0634 Strana č. 4
Obec: Vladislav kód: 591904 Pozemek: St. parc. 382 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 149 m 2 Parc. č. 69/3 zahrada o výměře 270 m 2 Parc. č. 1644 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 73 m 2 Vlastníci: VÁVRA Jaroslav (630516/2028), Č.p. 268, 675 01, Vladislav, podíl ½ VÁVROVÁ Milada (635918/2192), Č.p. 268, 675 01, Vladislav, podíl ½ Část B1 : Jiná práva: Bez zápisu Část C : Omezení vlastnického práva: o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 164 584 Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 185 780 Kč, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 54 798,50 Kč, Hökl Milan o nařízení exekuce o exekuční příkaz k prodeji nemovitosti o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 60 882 Kč a příslušenství, EKOLAB, v.o.s. o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 67 650 Kč s příslušenstvím, Vojenská o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 47 087 Kč s příslušenstvím, CORMEN s.r.o. o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 2 794 Kč s příslušenstvím, UNITED BUSINESS o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 36 197 Kč s příslušenstvím, První novinová společnost o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 27 544 Kč s příslušenstvím, Chvátal-Artex, s.r.o. o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 269 903 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka v celkové výši 232 442 Kč a jejich příslušenství, Finanční úřad v Třebíči o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 87 512 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 84 399 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 48 437 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, daňové pohledávky v celkové výši 144 794 Kč a jejich příslušenství, Finanční úřad v Třebíči o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 50 344 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 23 397 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, daňové pohledávky v celkové výši 135 145 Kč a jejich příslušenství, Finanční úřad v Třebíči o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 37 651 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 68 127 Kč, Okresní správa sociálního Strana č. 5
o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 10 539 Kč, Okresní správa sociálního o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 57 010 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 72 478 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 160 697 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 159 658 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo soudcovské, pohledávka ve výši 226 343 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 452 389 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 100 071 Kč s příslušenstvím, Všeobecná o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 968 Kč s příslušenstvím, Tessile ditta o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 8 949 Kč s příslušenstvím, Česká pojišťovna o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 12 524 Kč s příslušenstvím, Česká pojišťovna o zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 8 586,22 Kč včetně příslušenství, Home Credit zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 22 494,75 Kč s příslušenstvím, GE Money Bank, Část D : Část E : 2.2. Posuzované části: Jiné zápisy: Podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutím soudcovského zástavního práva podíl ½ Nabývací tituly: o smlouva o převodu nemovitosti RI 404/1985 kupní ze dne 16. 10. 1985 2.2.1. - Rodinný dům č. p. 268 s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č. 463 a LV č. 665 Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. a vyhláška č. 450/2012 Sb. ze dne 5. 12. 2012 (účinná od 1. 1. 2013), kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Strana č. 6
HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na hodnotu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovitosti a nebylo možné provést zaměření nemovitosti a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí ocenění nemovitostí na základě porovnávacího způsobu podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovitosti. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovitosti provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovitosti, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupného prostranství. 2.3. Popis oceňovaných částí Obec Vladislav (1 178 obyvatel) leží východním směrem od okresního města Třebíč na silnici první třídy č. 23 Brno Třebíč. Vzdálenost obce z Třebíče je cca 8 km, z Brna potom 51 km. Obec je dostupná autobusovou dopravou a je zde rovněž zastávka vlaku, vzdálenost nemovitosti od zastávky vlaku je do 100 m, od zastávky autobusu potom do 400 m. V obci je částečný rozvod inženýrských sítí (vodovod, kanalizace ve výstavbě, elektrická síť, plynofikace). V obci je úřad městyse, obchod, hospoda, pošta, základní škola, mateřská škola. Pověřeným městem je město Třebíč. Rodinný dům je situován na západním okraji zastavěné části obce u hlavní silnice I.třídy č. 23 procházející obcí, dům je od komunikace oddělen chodníkem a oplocenou předzahrádkou. V okolní zástavbě je dům situován jako koncový, po pravé straně při pohledu z ulice je proluka. Dům má dvě podlaží nadzemní a jedno podlaží podzemní. Součástí domu je garáž. Na dům Strana č. 7
navazuje oplocená zahrada parc. č. 69/3 (o výměře 270 m 2 ), další navazující pozemek parc. č. 65 (o výměře 719 m 2 ) vedený v KN jako trvalý travní porost již není oplocen. Pozemky se směrem na jižní stranu svažují. Na pozemku st. parc. 382 (o výměře 149 m 2 ) je postaven rodinný dům, vedlejší stavba na dvorku, nezastavěnou část tvoří dvorek. Pozemek parc. č. 1644 ostatní plocha, jiná plocha (o výměře 73 m 2 ) tvoří předzahrádku před domem. Napojení domu na inženýrské sítě nebylo možné ověřit. Další podrobnější údaje o nemovitosti s ohledem na to, že nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti a prohlídku interiéru a vlastníkem nebyly sděleny údaje o stáří domu, později provedených opravách, napojení domu na inženýrské sítě není možné uvést. Dle údajů v katastru nemovitostí byla kolaudace domu provedena zřejmě v roce 1989. Podle údajů České asociace pojišťoven a Pojišťovny Kooperativa je nemovitost umístěna v povodňové zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Dům je umístěn ve vzdálenosti cca 100 m vzdušnou čarou od řeky Jihlavy. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality). Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého porovnání zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do nemovitosti nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rodinného domu zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitostí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovitosti je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitostmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitostí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením Strana č. 8
koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Vladislav, okres Třebíč, zdroj: www.sreality.cz Nabízená cena: 2 200 000 Kč Plocha pozemku: 930 m 2 Dvoupodlažní řadový rodinný dům 4+1 postavený v roce 1993 s garáží, předzahrádkou, okrasnou zahradou 142 m 2, zahradou za domem 616 m 2 v klidné části obce Vladislav okr. Třebíč s výhledem a lodžií orientovanou na jih. CP pozemku 930 m 2. Dispozice RD: 1.PP (sklepní prostory) garáž, sklepy, prádelna, sušárna, dílna. I. NP (obytné) vchod, zádveří, koupelna se sprch. koutem, WC, chodba, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, vchod na zahradu, schodiště do II.NP (obytné) 3 pokoje, lodžie, koupelna s vanou, WC, chodba, vstup do půdního prostoru (podkroví) se třemi možno obytnými prostory. Topení plynové (vlastní kotel) elektro. kotel, kotel na tuhá paliva. Voda obecní, kanalizace obecní, přístupová cesta zpevněná asfaltová komunikace. V obci škola, školka, pošta, restaurace, obchod, vlakové spojení, autobusové spojení. Vzdálenost do Třebíče cca 8 km. Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Trnava, okres Třebíč, zdroj: www.sreality.cz Nabízená cena: 2 095 000 Kč Plocha pozemku: 813 m 2 Samostatný patrový rodinný dům 4+1 s garáží, velkou zahradou a zahradním domkem v obci Trnava, 6 km od Třebíče a 15 km od Velkého Meziříčí a dálnice D1. Dům je zateplený, podsklepený, s dílnou a garáží (vrata na dálkové ovládání), terasou s pergolou, větší zahradou 813 m 2 s ovocnými stromy. Na zahradě je postavená zděná chata s krbem, sklepem a studnou s užitkovou vodou. Dispozice domu: sklep - 2 místnosti, uhelna a kotelna. 1 NP - obývací pokoj, kuchyň, prádelna, WC. 2 NP - pokoj, ložnice, menší pokoj, koupelna s vanou a WC. Okna jsou plastová, podlahy lité, dlažba a koberce. Obec s plnou občanskou vybaveností MŠ, ZŠ, kulturní dům, restaurace. Dům je samostatný, koncový s krásným výhledem do přírody. Strana č. 9
Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Dalešice, okres Třebíč, zdroj: www.sreality.cz Nabízená cena: 2 490 000 Kč Plocha pozemku: 507 m 2 Rodinný dům o velikosti 5+1 s garáží v okrajové části městysu Dalešice. Jedná se o zděný podsklepený volně stojící dům s vybudovaným podkrovím. V přízemí se nachází vstup, zádveří, hala se schodištěm do podkroví, kuchyň s jídelnou, spíž, pracovna, velký obývací pokoj, koupelna se zděným sprchovým koutem a WC. V podkroví je chodba, 2 ložnice, dětský pokoj, šatna a velká koupelna s vanou a s WC. U jedné z ložnic je výstup na malý balkón. Na části podlah v domě je položena dlažba, zbývající část jsou plovoucí podlahy. K domu zvenku přiléhá prostorná pergola k posezení. Městys Dalešice je známý svým pivovarem se zbudovaným muzeem pivovarnictví. Jsou tu základní i mateřská škola, zámek, knihovna, pošta, 2 obchody, hostinec, Pivovarský hotel, 1x do týdne v obci ordinuje lékař. Ke sportovnímu vyžití slouží sokolovna, tenisové kurty, dětské hřiště. Nedaleko (asi 6 km) je Dalešická přehrada s možností koupání i rybaření. Strana č. 10
Srovnávaná nemovitost 4 Obec: Třebíč, Pocoucov, okres Třebíč, zdroj: www.sreality.cz Nabízená cena: 2 500 000 Kč Plocha pozemku: 2 100 m 2 Dvoupodlažní cihlový RD o dispozici 4+1, který je umístěn v Třebíči - Pocoucově. K domu náleží garáž a balkon. Dům je podsklepený a umístěný na velkém pozemku o celkové výměře 2 100m 2, zastavěná plocha domu je 80 m 2, obytná 160 m 2. Na pozemku je dále kůlna (53 m 2 ) a dílna. Vytápění domu je lokální na tuhá paliva. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě: veřejný vodovod, elektřina, městská kanalizace, přípojka plynu je na hranicích pozemku. V domě jsou plovoucí podlahy a je částečně zařízený. Velice pěkné a klidné bydlení s dobrou dostupností do města. Srovnávaná nemovitost 5 Obec: Moravské Budějovice, okres Třebíč, zdroj: www.sreality.cz Nabízená cena: 1 999 000 Kč Plocha pozemku: 1 070 m 2 Samostatně stojící podsklepený rodinný dům 4+1, užitná plocha cca 150 m 2, umístění v klidné části Moravských Budějovic. Ze vstupní haly v přízemí se jde do kuchyně se spíží, do pokoje a dále do prostorného obývacího pokoje, ze kterého se vstupuje do ložnice. Dále je v přízemí koupelna a WC. V podkroví je další Strana č. 11
pokoj a podkroví možné k využití. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Vedle domu je umístěna garáž 22m 2 a za domem je zahrada s kůlnou a ovocnými stromy o ploše 1 070 m 2. Dobrá dostupnost, občanská vybavenost v místě, dům je ihned k nastěhování. Č. nebylo možné zjistit Lokalita (okres Třebíč) Vladislav Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) nebylo možné zjistit Garáž Pozemek m 2 Jiné ano 1211 - (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 2 3 4 5 Vladislav, okr. Třebíč Trnava, okr. Třebíč Dalešice, okr. Třebíč Třebíč - Pocoucov, okr. Třebíč Moravské Budějovice, okr. Třebíč 4+1 ano 616 dům se zahradou postavený v roce 1993 4 + 1 ano 813 podsklepený dům se 2.NP., se zahradou, volně stojící 5+1 ano 507 podsklepený dům s podkrovím, volně stojící 4+1 ano 2100 4+1 ano 1070 podsklepený dům s podkrovím a garáží, s větší zahradou podsklepený zděný dům s obytným podkrovím, s garáží Strana č. 12
Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO poloha velikost garáž stav a vybavení Pozemky úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 2 200 000 0,85 1 870 000 1,00 1,00 1,00 1,10 0,95 1,05 1,10 1 700 000 2 2 095 000 0,85 1 780 750 1,00 1,00 1,00 1,05 0,97 1,05 1,07 1 664 252 3 2 490 000 0,85 2 116 500 1,00 1,00 1,00 1,20 0,95 1,05 1,20 1 763 750 4 2 500 000 0,85 2 125 000 1,05 1,00 1,00 1,10 1,10 1,05 1,33 1 597 744 5 1 999 000 0,85 1 699 150 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,10 1 544 682 Celkem průměr Kč 1 654 086 Minimum Kč 1 544 682 Maximum Kč 1 763 750 Směrodatná výběrová odchylka s 85 705 Pravděpodobná spodní hranice průměr - s 1 568 381 Pravděpodobná horní hranice průměr + s 1 739 790 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena nemovitostí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je po zaokrouhlení 1 650 000 Kč. Hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 665 rodinný dům č. p. 268 na pozemku st. parc. 382 s příslušenstvím a s pozemkem parc. č. 65 a s pozemky zapsanými na LV č. 463 st. parc. 382, parc. č. 69/3 a parc. č. 1644 v katastrálním území VLADISLAV, obec Vladislav, okres Třebíč, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 14. 8. 2013) činí:. 1 650 000,00 Kč... Slovy: jedenmiliónšestsetpadesáttisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovitosti. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovitosti. Strana č. 13
Obvyklá cena (CO) nemovitostí zapsaných na LV č. 665 rodinný dům č. p. 268 na pozemku st. parc. 382 s příslušenstvím a s pozemkem parc. č. 65 a s pozemky zapsanými na LV č. 463 st. parc. 382, parc. č. 69/3 a parc. č. 1644 v katastrálním území VLADISLAV, obec Vladislav, okres Třebíč, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 14. 8. 2013) činí po zaokrouhlení:. 1 650 000,00 Kč Slovy: jedenmiliónšestsetpadesáttisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 665 rodinný dům č. p. 268 na pozemku st. parc. 382 s příslušenstvím a s pozemkem parc. č. 65 a s pozemky zapsanými na LV č. 463 st. parc. 382, parc. č. 69/3 a parc. č. 1644 v katastrálním území Vladislav, obec Vladislav, okres Třebíč s uvedením ceny v místě a čase obvyklé. V Usnesení je uveden pozemek st. parc. 95/2, který ale na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 463 není uvedenjedná se zřejmě o pozemek parc. č. 1644. Stanovená obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 463 a LV č. 65 včetně součástí, příslušenství a pozemků v k.ú. a obci Vladislav tedy je 1 650 000 Kč. Rozdělení cen nemovitostí dle jednotlivých výpisů z katastru nemovitostí: LV č. 463: pozemky st. parc. 382, parc. č. 69/3 a parc. č. 1644: cena za m 2 pozemku st. parc. 382, na kterém je postaven rodinný dům je stanovena ve výši 400 Kč, cena za m 2 navazujících pozemků parc. č. 69/3 a parc. č. 1644 ve výši 25 % z ceny stavebního pozemku tj. 100 Kč/m 2, ceny pozemků zapsaných na LV č. 463 tedy jsou: 149 m 2 x 400 Kč + (270 m 2 + 73 m 2 ) x 100 Kč =.. 93 900 Kč LV č. 665: rodinný dům č.p. 268 na pozemku st. parc. 382 (bez pozemku st. parc. 382) a pozemek parc. č. 65 tvoří zbývající část celkové obvyklé ceny stanovené porovnávací metodou tj.: 1 650 000 Kč 93 900 Kč = 1 556 100 Kč Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech C výpisů z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitost. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitosti a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou především z veřejně přístupné komunikace. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. V případě stanovení obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu pana Jaroslava Vávry o velikosti id. ½ z nemovitostí (pozemků) zapsaných na LV č. 463 je cena tohoto podílu stanovena ve výši 70 % z podílu ½. Nemovitosti zapsané na LV č. 463 v k.ú. Vladislav jsou v podílovém vlastnictví pana Jaroslava Vávry (1/2) a paní Milady Vávrové (1/2). Nemovitosti zapsané na LV č. 665 jsou potom ve společném jmění manželů obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 665 je stanovena na základě požadavku objednatele jako cena celého majetku. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu není pouhým podílem ceny celé nemovitosti. Spoluvlastnický podíl na nemovitosti, která není reálně dělitelná, je hluboko pod pouhým podílem obvyklé ceny celé nemovitosti. V případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovitostech by nebyla reálně dosažitelná cena z prodeje tohoto podílu ve výši pouhého podílu na celkové obvyklé ceně nemovitosti. V daném případě je tedy obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši stanovena ve výši 70 % ze stanoveného spoluvlastnického podílu na celé nemovitosti tj.: 93 900 Kč x ½ = 46 950 Kč, z toho 70 % = 46 950 Kč x 0,70 = 32 865,00 Kč Strana č. 14
Rekapitulace: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu (o velikosti id. ½) na pozemcích zapsaných na LV č. 463 (st. parc. 382, parc. č. 69/3 a parc. č. 1644) v k.ú. Vladislav je: 32 865,00 Kč Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 665 (rodinný dům č.p. 268 na pozemku st. parc. 38, bez pozemku a pozemek parc. č. 65) v k.ú. Vladislav je: 1 556 100,00 Kč Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části C výpisu z katastru nemovitostí LV č. 463 a LV č. 665 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva smluvní, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na tato omezení uvedená v části C výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníky nemovitostí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovitosti. V Ostopovicích dne 18. 9. 2013 Ing. Radim Novotný Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2651/106/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Radim Novotný Strana č. 15
Fotodokumentace Uliční (severní) pohled Jihozápadní pohled Strana č. 16
Celkový uliční pohled Pohled na pozemky za domem parc. č. 69/3 a parc. č. 65 Zahrada (parc. č. 69/3) za domem Strana č. 17
Kopie katastrální mapy Strana č. 18
Část plánu obce Strana č. 19