ZNALECKÝ POSUDEK č. 305-18-2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 1085/8, v panelovém více bytovém domě, s podílem 738/65834 na společných částech domu č.p. 1083,1084 a 1085 a pozemcích parc.č. 1142/3 zastavěná plocha a nádvoří, 1142/4 zastavěná plocha a nádvoří, 1142/5 zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem hlavní město Prahu, pro obec Prahu, katastrální území Řepy, na listu vlastnictví 3530. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad, Pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun Stanovení ceny podle platného cenového předpisu, pro potřebu exekutorského úřadu v Berouně. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 6.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 7.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký osudek o ceně podílu 1/2 na bytové jednotce č. 185/8, v panelovém více bytovém domě, s podílem 738/65834 na společných částech domu č.p. 1083,1084 a 1085 a pozemcích parc.č. 1142/3 zastavěná plocha a nádvoří, 1142/4 zastavěná plocha a nádvoří, 1142/5 zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem hlavní město Prahu, pro obec Prahu, katastrální území Řepy, na listu vlastnictví 3530. Ocenění provedu podle cenového předpisu porovnávací metodou. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1085/8 Adresa předmětu ocenění: Zrzavého 1085/16 163 00266 01 Praha 176 - Řepy Středočeský Beroun Beroun Beroun Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 18 778 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.11.2013 za přítomnosti Daniela Keisera. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 6, číslo jednací 34 EXE 1955/2012-23 ze dne 09.07.2012 -Usnesení o ustanovení znalce č.j.015 EX 690/2012-45 ze dne 8.10.2013, které vydal Exekutorský úřad v Berouně - Výpis z katastru nemovitostí LV 3530 pro katastrální území Řepy, vydaný Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, ze dne 08.10.2013 - Smlouva o převodu nemovitosti čj.v 36680/2003-101 ze dne 11.9.2013 - Informace získané i místním šetření - Záznam z prohlídky a zaměření nemovitost - Indexy cen stavebních prací (ICSP) vydaný Statistickým úřadem - Zákon č. 151/1997 ( o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb. - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 387/2011 Sb. - Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala - Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, Přepracované vydání, Linde 2004 - Znalec, časopis komory soudních znalců České republiky, ročníky XV až XXI - Databáze realitních kanceláří. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastníci jsou na LV č. 3530 uvedeni. - 2 -
Kaiser Daniel, Přístoupimská 396/8, Malešice (Praha 10), identif. 760907/0172 podíl 1/2 Kaiserová Valerie, Zrzavého 1085/16, Řepy, 163 00 Praha, identif.765907/0188 podíl 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace domu nebyla předložena. Zaměření a výměry byly zjištěny při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č. 1085/8 se nachází v sídlišti Řepy, ve více bytovém panelovém domě. Bytový dům č.p.1083,1084 a1085 má jedno podzemní a 12 nadzemních podlaží. Zájmová bytová jednotka je 3+1 a nachází se ve 3. nadzemním podlaží. V suterénu je umístěný sklep přináležející k bytové jednotce. Bytová jednotka je orientovaná V-Z. Okolní nemovitosti jsou více bytové domy. přístupné jsou po zpevněné komunikaci, s možnosti parkování a v dosahu MHD. Napojené jsou na veškeré inženýrské sítě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1085/8-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1085/8 Popis Oceňovaná bytová jednotka je byt 3+1. Nachází se z 3. nadzemním podlaží bytového domu s výtahem. Dům je panelový, zateplený s novými plastovými okny a zasklením lodžií. Byt má předsíň, kuchyň, koupelnu,wc, 3 pokoje, komoru, sklep a lodžii. Ploch bytu je 73,78 m 2 t.j. 33,8 m 2. Výměra jednotlivých částí bytu: - předsíň...9,05 m 2 - koupelna... 2,77m 2 - WC...0,99m 2 - kuchyně... 12,31 m 2 - pokoj... 14,38 m 2 - pokoj... 18,61m 2 - pokoj... 12,5 m 2 - sklep... 1,86 m 2 - lodžie... 6,84 m 2. Byt má standardní vybavení a má umakartové bytové jádro. Kuchyně je vybavena el. sporákem, vytápění je centrální, taktéž ohřev teplé vody. Omítky stěn jsou papírové tapety. V koupelně a WC nejsou obklady. Podlahy jsou z PVC a koberce Jekor. Okna jsou plastová a dveře dřevěné výplňové. Vchodové dveře a dveře WC a koupelny jsou hladké. Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny dále v posudku. Dům je užívaný od roku 1985. Jeho stáří je 28 roků. Technický stav bytu je dobrý. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky parc.č. 1142/3,1142/4 a 1142/5. Popis Bytová jednotka 1085/8 se nachází v bytovém domě č.p. 1083,1084 a 1085 na parcele : č. 1142/3 o výměře 283 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří - 4 -
č. 1142/4 o výměře 284 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří č. 1142/5 o výměře 285 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří. Dám je napojený na vodovod, kanalizaci a el. proud. Není napojený na plyn. Přístupný je po zpevněné komunikaci. Cena pozemku podle, platné cenové mapy (viz.příloha) činí 300,- Kč/m 2. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1142/3 283,00 3 000,00 849 000,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná ploch a 1142/4 284,00 3 000,00 852 000,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1124/5 285,00 3 000,00 855 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 2 556 000,- Pozemky parc.č. 1142/3,1142/4 a 1142/5. - zjištěná cena = 2 556 000,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky parc.č. 1142/3,1142/4 a 1142/5. = 2 556 000,- Kč 2 556 000,- Kč Cena příslušenství - celkem = 2 556 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Beroun Stáří stavby: 28 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 35 858,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu Bytová jednotka č. 1085/8: 71,92 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 71,92 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 1,86 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,86 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 71,92 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,86 m 2 * 0,10 = 0,19 m 2 Podlahové plochy - celkem = 72,11 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 28 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,898 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1-6 -
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,898 * 1,000 * 1,000 = 0,898 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 35 858,- Kč/m 2 * 0,898 = 32 200,48 Kč/m 2 CP = CU * PP = 32 200,48 Kč/m 2 * 72,11 m 2 = 2 321 976,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 321 976,61 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 556 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 738 / 65 834 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 556 000,- Kč * 738 / 65 834 = 28 652,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 28 652,79 Kč = 2 350 629,40 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Bytová jednotka č. 1085/8 - zjištěná cena = 1 175 314,70 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1085/8 1 175 314,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 175 314,70 Kč Celkem 1 175 314,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 175 314,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 175 320,- Kč slovy: Jedenmilionjednostosedmdesátpěttisíctřistadvacet Kč Ocenění bylo provedené podle platných cenových předpisů v době ocenění. V Praze 7.11.2013 Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 25.4.1997 pod č.j. Spr. 4128/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhad nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 305-18-2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 305-18-2013/1. - 8 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace 4 Vchod do domu Pohled na bytový dům - 9 -
Pohled na vchod Vchod do bytu - 10 -
Pohled do předsíně s dveřmi do koupelny a WC Pohled na kuchyňskou linku - 11 -
Pohled do obývacího pokoje Pohled do dětského pokuje - 12 -