Znalecký posudek č. 1349-29-2012 Předmětem ocenění je: rozestavěný rodinný dům, s příslušenstvím a pozemky č. 1053, 82/5, 82/10, 82/15 a 82/17, v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okres Praha - západ. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad Praha 4 K Beránku 3 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení 115 Ex 257/11-031 zjištění obvyklé ceny nemovitost Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 30.8. 2012 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 43 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 5.9. 2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Štěchovice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Štěchovice je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu.
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům, rozestavěný Nad Horou 252 07 Štěchovice Region: Středočeský Okres: Praha-západ Katastrální území: Štěchovice u Prahy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.8. 2012 za přítomnosti nemovitosti. majitele 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 570 ze dne 12.9. 2012 Kopie katastrální mapy Usnesení č.j. 115 Ex 257/11-043, ze dne 31.5. 2012
Exekuční příkaz č. 115 Ex 257/11-031, Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 570, ze dne 12.9. 2012 Vlastník: SJM Císař Zdeněk Ing. a Císařová Jitka PhDr., Nad Turbovou 506/16, Praha 5, Košíře, 150 00 Praha 5, Nad Horou 352, 252 07 Štěchovice 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rozestavěný rodinný dům, s příslušenstvím a pozemky č. 1053, 82/5, 82/10, 82/15 a 82/17, v katastrálním území Štěchovice u Prahy, obec Štěchovice, okres Praha - západ. Dům se nachází na příkrých svažitých pozemcích nad obcí Štěchovice v lokalitě rodinných domů. Byl postavený v roce 2010 jako přízemní částečně podsklepený s plně využitým podkrovím a v hřebeni s malým půdním prostorem. Technické podlaží je vlastně podzemní podlaží, které je kompletně vyzděné včetně omítek a na něm je smontován celý dřevěný dům včetně nosných částí a kompletního zateplení. Veškeré konstrukce jsou dřevěné, střešní krytina Tondach, klempířské konstrukce CU, topení je plyn PB a sálavé panely, teplá voda el. boiler, schodiště, podlahy a ostatní konstrukce kompletně dřevěné. Dispozičně je řešen takto: Podkroví: 3x dětský pokoj, pracovna, koupelna, šatna, hala, schodiště I. Nadzemní podlaží: obývací pokoj, ložnice, šatna, zádveří, umývárna, kuchyň, hala a schodiště. Technické podlaží: sklepní prostory včetně kotelny, Dům je stavebně dokončený, až na menší dodělávky, které, ale nebrání jeho trvalé užívání. Vlevo před vstupem do domu je osazena do svažitého terénu dvojgaráž, která je monolitické prefabrikované konstrukce jen s vjezdovými vraty a přípojkou elektro. Celá nemovitost je postavena na velmi svažitých pozemcích, příjezd a příchod z hlavní silnice je sice po nezpevněné
cestě, ale přes pozemky stejného vlastníka. Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy, vrtaná studna, zděná dvojgaráž, pozemky dle listu vlastnictví č. 570 a věcné břemeno, které je zajištěno smlouvou z roku 2004. Jedná se o břemeno zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné telekomunikační sítě dle vyznačení. Břemeno je ujednáno k tíži pozemku č. 82/10, ve prospěch firmy Telefonica Czech Republik, Praha 4. Kabel je vedený na okraji zmiňovaného pozemku, takže se dá říci, že skoro neomezuje vlastníka pozemku. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům a 2 ) Prefa garáž b) Studny b 1 ) Vrtaná studna c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody DN 40 mm c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm c 3 ) Přípojky elektro 3 fázové d) Ocenění porovnávacím způsobem d 1 ) Rodinný dům e) Pozemky e 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.)
Nákladový způsob a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ L Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 7,60*10,20 = 77,52 m 2 I. Nadzemní podlaží: 10,90*10,20+1,5*3,70 = 116,73 m 2 Podkroví( zastřešení: 10,90*10,20 = 111,18 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 77,52 m 2 3,00 m I. Nadzemní podlaží: 116,73 m 2 2,90 m Podkroví( zastřešení: 111,18 m 2 3,25 m Obestavěný prostor: I. Podzemní podlaží: (7,60*10,20)*(3,00) = 232,56 m 3 I. Nadzemní (10,90*10,20+1,5*3,70)*(2,90) = 338,52 m 3 podlaží: Podkroví( zastřešení: (10,90*10,20)*(3,25) = 361,34 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 932,42 m 3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: S 100,00 2. Zdivo: na bázi dřevní hmoty P 100,00 3. Stropy: S 100,00 4. Střecha: S 100,00 5. Krytina: S 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 100,00 7. Vnitřní omítky: C 100,00 8. Fasádní omítky: C 100,00 9. Vnější obklady: C 100,00 10. Vnitřní obklady: S 100,00 11. Schody: S 100,00 12. Dveře: S 100,00 13. Okna: S 100,00 14. Podlahy obytných místností: S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: S 100,00 16. Vytápění: S 100,00 17. Elektroinstalace: S 100,00 18. Bleskosvod: S 100,00 19. Rozvod vody: S 100,00 20. Zdroj teplé vody: S 100,00 21. Instalace plynu: S 100,00 22. Kanalizace: S 100,00 23. Vybavení kuchyně: S 100,00 24. Vnitřní vybavení: S 100,00 25. Záchod: S 100,00 26. Ostatní: S 100,00 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: C 5,80 100,00 0,00 0,00 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 S 2,30 100,00 1,00 2,30
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů: 79,45 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7945 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 10,33 2 150 1,33 0,1374 2. Zdivo: P 21,20 100,0 0,46 9,75 12,27 2 70 2,86 0,3509 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 9,94 2 70 2,86 0,2843 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 9,19 2 70 2,86 0,2628 5. Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 4,28 2 40 5,00 0,2140 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 1,13 2 30 6,67 0,0754 7. Vnitřní omítky: C 5,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,89 2 30 6,67 0,1928 11. Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,26 2 70 2,86 0,0360 12. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4,03 2 50 4,00 0,1612 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 6,54 2 50 4,00 0,2616 14. Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,77 2 15 13,33 0,3692 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,26 2 15 13,33 0,1680 místností: 16. Vytápění: S 5,20 100,0 1,00 5,20 6,54 2 20 10,00 0,6540 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,0 1,00 4,30 5,41 2 25 8,00 0,4328 18. Bleskosvod: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,76 2 30 6,67 0,0507 19. Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4,03 2 20 10,00 0,4030 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,39 2 20 10,00 0,2390 21. Instalace plynu: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,63 2 20 10,00 0,0630
22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,90 2 30 6,67 0,2601 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,63 2 15 13,33 0,0840 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 5,16 2 30 6,67 0,3442 25. Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,38 2 30 6,67 0,0253 26. Ostatní: S 3,40 100,0 1,00 3,40 4,28 2 10 20,00 0,8560 Součet upravených objemových podílů: 79,45Opotřebení: 5,9257 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,8860 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,0202 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 080,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7945 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1580 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Základní cena upravená = 6 858,67 Kč/m 3 Plná cena: 932,42 m 3 * 6 858,67 Kč/m 3 = 6 395 161,08 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 5,9257 % Úprava ceny za opotřebení - 378 958,06 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 6 016 203,02 Kč
a 2 ) Prefa garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,0*6,0 = 36,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 36,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (6,0*6,0)*(2,20) = 79,20 m 3 podlaží: Obestavěný prostor celkem: = 79,20 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy C 6,20 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 4,80 100,00 0,00 0,00 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 82,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8200
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy C 6,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 2. Obvodové stěny S 30,10 100,0 1,00 30,10 36,71 2 80 2,50 0,9178 3. Stropy S 26,20 100,0 1,00 26,20 31,95 2 80 2,50 0,7988 4. Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 5. Krytina S 5,70 100,0 1,00 5,70 6,95 2 40 5,00 0,3475 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Úprava povrchů C 4,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8. Dveře C 2,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Okna C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vrata S 6,80 100,0 1,00 6,80 8,29 2 30 6,67 0,5529 11. Podlahy S 7,20 100,0 1,00 7,20 8,78 2 15 13,33 1,1704 12. Elektroinstalace S 6,00 100,0 1,00 6,00 7,32 2 25 8,00 0,5856 Součet upravených objemových podílů: 82,00Opotřebení: 4,3730 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,2430 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,5701 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8200 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5701 Základní cena upravená: = 3 164,48 Kč/m 3 Plná cena: 79,20 m 3 * 3 164,48 Kč/m 3 = 250 626,82 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 4,3730 % Úprava ceny za opotřebení - 10 959,91 Kč Prefa garáž - zjištěná cena = 239 666,91 Kč
b) Studny b 1 ) Vrtaná studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Vrtaná Hloubka studny: 30,00 m Profil studny: 200 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m + 71 400,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks + 12 840,- Kč Základní cena celkem = 84 240,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Plná cena = 336 032,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 98 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 100 = 2,000 % - 6 720,64 Kč Vrtaná studna - zjištěná cena = 329 311,53 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody DN 40 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm
Kód CZ - CC: 2222 Délka: 15,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 360,- Kč/m = 5 400,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Plná cena: = 21 540,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 45 = 4,444 % - 957,26 Kč Přípojka vody DN 40 mm - zjištěná cena = 20 583,26 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 12,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m * 1 180,- Kč/m = 14 160,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Plná cena: = 56 581,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 58 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 60 = 3,333 % - 1 885,85 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 54 695,45 Kč
c 3 ) Přípojky elektro 3 fázové - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 25,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 25,00 m * 140,- Kč/m = 3 500,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Plná cena: = 13 468,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 45 = 4,444 % - 598,55 Kč Přípojky elektro 3 fázové - zjištěná cena = 12 870,07 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 27-32 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,8860
Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,0202 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 1053 104,00 40,09 4 169,36 Součet 4 169,36 Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -11 % - 458,63 Mezisoučet 3 710,73 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 16 154,78 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 40,09 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 82/10 1 319,00 40,09 52 878,71 Ostatní plocha 82/5 100,00 40,09 4 009,- Ostatní plocha 82/15 1 711,00 40,09 68 593,99 Ostatní plocha 82/17 57,00 40,09 2 285,13 Součet 127 766,83 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -11 % - 14 054,35 Mezisoučet 113 712,48 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 198 020,32 Pozemky - zjištěná cena = 214 175,10 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = 6 016 203,02 Kč a 2 ) Prefa garáž = 239 666,91 Kč Hlavní stavby - celkem = 6 255 869,93 Kč b) Vrtaná studna = 329 311,53 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody DN 40 mm = 20 583,26 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 54 695,45 Kč c 3 ) Přípojky elektro 3 fázové = 12 870,07 Kč Venkovní úpravy - celkem = 88 148,78 Kč d) Pozemky = 214 175,10 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 6 887 505,34 Kč 6 887 510,- Kč Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 2 roky Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 8 549,- Kč/m 3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 7,60*10,20 = 77,52 m 2 I. Nadzemní podlaží: 10,90*10,20+1,5*3,70 = 116,73 m 2 Podkroví: 10,90*10,20 = 111,18 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 77,52 m 2 3,00 m I. Nadzemní podlaží: 116,73 m 2 2,90 m Podkroví: 111,18 m 2 3,25 m Obestavěný prostor: I. Podzemní podlaží:(7,60*10,20)*(3,00) = 232,56 m 3 I. Nadzemní (10,90*10,20+1,5*3,70)*(2,90) = 338,52 m 3 podlaží: Podkroví: (10,90*10,20)*(3,25) = 361,34 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 932,42 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 116,73 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 305,43 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,62 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ N 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené IV 0,04 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV 0,04 nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby V převažující části vytápění podlahové, IV 0,05 teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00
9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 2 roky: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V13 * 1,00 = 1,145 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,35 rodinných domech (RD) nebo v okolí - časté vykrádání okolních objektů 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,650 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Stavba není dokončena a I -0,05 nezkolaudována 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,145 * 0,650 * 0,850 = 0,633 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 8 549,- Kč/m 3 * 0,633 = 5 411,52 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 5 411,52 Kč/m 3 * 932,42 m 3 = 5 045 809,48 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 5 045 809,48 Kč
b) Hlavní stavby b 1 ) Prefa garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,0*6,0 = 36,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 36,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (6,0*6,0)*(2,20) = 79,20 m 3 podlaží: Obestavěný prostor celkem: = 79,20 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy C 6,20 100,00 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 4,80 100,00 0,00 0,00 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00
9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 82,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8200 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy C 6,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 2. Obvodové stěny S 30,10 100,0 1,00 30,10 36,71 2 80 2,50 0,9178 3. Stropy S 26,20 100,0 1,00 26,20 31,95 2 80 2,50 0,7988 4. Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 5. Krytina S 5,70 100,0 1,00 5,70 6,95 2 40 5,00 0,3475 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Úprava povrchů C 4,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8. Dveře C 2,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Okna C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vrata S 6,80 100,0 1,00 6,80 8,29 2 30 6,67 0,5529 11. Podlahy S 7,20 100,0 1,00 7,20 8,78 2 15 13,33 1,1704 12. Elektroinstalace S 6,00 100,0 1,00 6,00 7,32 2 25 8,00 0,5856 Součet upravených objemových podílů: 82,00Opotřebení: 4,3730 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,2430 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,5701 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8200 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5701 Základní cena upravená: = 3 164,48 Kč/m 3 Plná cena: 79,20 m 3 * 3 164,48 Kč/m 3 = 250 626,82 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 4,3730 % Úprava ceny za opotřebení - 10 959,91 Kč Prefa garáž - zjištěná cena = 239 666,91 Kč c) Studny c 1 ) Vrtaná studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Vrtaná Hloubka studny: 30,00 m Profil studny: 200 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,8860 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,0202 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m + 71 400,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks + 12 840,- Kč Základní cena celkem = 84 240,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Plná cena = 336 032,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 98 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 100 = 2,000 % - 6 720,64 Kč Vrtaná studna - zjištěná cena = 329 311,53 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 27-32 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,8860 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,0202 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 1053 104,00 40,09 4 169,36 Součet 4 169,36 Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 %
2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -11 % - 458,63 Mezisoučet 3 710,73 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 16 154,78 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 40,09 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 82/10 1 319,00 40,09 52 878,71 Ostatní plocha 82/5 100,00 40,09 4 009,- Ostatní plocha 82/15 1 711,00 40,09 68 593,99 Ostatní plocha 82/17 57,00 40,09 2 285,13 Součet 127 766,83 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -11 % - 14 054,35 Mezisoučet 113 712,48 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 198 020,32 Pozemky - zjištěná cena = 214 175,10 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Rodinný dům = 5 045 809,48 Kč b) Prefa garáž = 239 666,91 Kč c) Vrtaná studna = 329 311,53 Kč d) Pozemky = 214 175,10 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 5 828 963,02 Kč 5 828 960,- Kč
Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 7,60*10,20 = 77,52 m 2 I. Nadzemní podlaží: 10,90*10,20+1,5*3,70 = 116,73 m 2 Podkroví( zastřešení: 10,90*10,20 = 111,18 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 77,52 m 2 3,00 m I. Nadzemní podlaží: 116,73 m 2 2,90 m Podkroví( zastřešení: 111,18 m 2 3,25 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Podzemní (7,60*10,20)*(3,00) = 232,56 m3 podlaží: I. Nadzemní (10,90*10,20+1,5*3,70)*(2,90) = 338,52 m3 podlaží: Podkroví( zastřešení: (10,90*10,20)*(3,25) = 361,34 m3 Jednotkové množství celkem: = 932,41 m3 Ocenění: Základní cena: 5 631,- Kč/m3 932,41 m3 * 5 631,- Kč/m3 = 5 250 400,71 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 5,930 % - 311 348,76 Kč Rodinný dům - výsledná cena = 4 939 051,95 Kč
a 2 ) Prefa garáž Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,0*6,0 = 36,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 36,00 m 2 2,20 m Jednotkové množství: Jednotka: I. Nadzemní (6,0*6,0)*(2,20) = 79,20 podlaží: Jednotkové množství celkem: = 79,20 Ocenění: Základní cena: 3 500,- Kč/ 79,20 * 3 500,- Kč/ = 277 200,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 2 roky Opotřebení: 3,333 % - 9 239,08 Kč Prefa garáž - výsledná cena = 267 960,92 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = 4 939 050,- Kč a 2 ) Prefa garáž = 267 960,- Kč Hlavní stavby - celkem = 5 207 010,- Kč Cena objektů činí celkem 5 207 010,- Kč
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, dům nízkoenergetické, 150 m² Zlevněno: 5 100 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena po slevě z ceníkové ceny 360 000 Kč, Adresa: K Pepři, Jílové u Prahy Datum aktualizace: Dnes ID: 1264169820 Budova: Dřevěná Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 79 m 2 Plocha užitná: 150 m 2 Plocha podlahová: 135 m 2 Plocha pozemku: 500 m 2 Plocha zahrady: 400 m 2 Balkón: 5 m 2 Terasa: 12 m 2
Parkovací stání: 2x Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Vysoký standard vybavení. Opravdu nízkoenergetická koncepce rodinného domu. Jednotný architektonický soubor 20 rodinných domů přímo ve městě Jílové u Prahy. Pouhých 300 metrů od náměstí. V nabídce jsou poslední 4 rozestavěné rodinné domy. Prezentovaný rodinný dům polovina dvojdomku typu Efektiv I. Zastavěná plocha 79 m2 užitná 150m2 čistě obytná 135 m2. Dispozice je řešená jako 5-KK a terasa balkon půdní úložný prostor. Obývací pokoj se zapuštěným kuchyňským koutem má prostorných 40 m2. Dům je vybavený 2 koupelnami 3 ložnicemi a prostorným 18 m2 velkým pokojem pro hosty. Dispozice je rozdělena do 4 zón, úrovní (viz obrázek řez). Hlavní plus těchto domů je nízkoenergetický standard, který garantuje nízké náklady na vytápění (nižší až o 24 000 Kč ročně) a navíc velmi zdravé bydlení. Zajištění je kvalitní izolací všech konstrukcí budovy, těsnost celého domu (kontrola tlakovou zkouškou, blow-door test), kvalitní okna trojskla (K-0,8), Rekuperace a teplovzdušné vytápění. Rodinné domy byly kontrolovány termokamerou, která prokazuje 0 úniků. Do konce září nebo prodeje dvou nemovitostí jsme zařadili akční ceny doprodeje rodinných domů. Kromě individuálních slev nabízíme nadstandardní vybavení každého z domů. Prodej, dům dřevostavby, 190 m² Cena: 5 600 000,- Kč Poznámka k ceně: Sleva je 450 000 z ceníkové ceny, cena platí do 30. 9. 2012
Adresa: K Pepři, Jílové u Prahy Datum aktualizace: Dnes ID: 188330844 Budova: Dřevěná Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 95 m 2 Plocha užitná: 190 m 2 Plocha podlahová: 168 m 2 Plocha pozemku: 500 m 2 Plocha zahrady: 400 m 2 Balkón: 8 m 2 Terasa: 12 m 2 Parkovací stání: 1x Garáž: 1x Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Vlak, Silnice, Komunikace: Asfaltová Popis: Vysoký standard vybavení. Opravdu nízkoenergetická koncepce rodinného domu. Jednotný architektonický soubor 20 rodinných domů přímo ve městě Jílové u Prahy. Pouhých 300 metrů od náměstí. V nabídce jsou poslední 4 rozestavěné rodinné domy. Prezentovaný rodinný dům polovina dvojdomku typu Efektiv II. Zastavěná plocha 95 m2 užitná 180 m2 čistě obytná 168 m2. Dispozice je řešená jako 5-KK a garáž terasa balkon půdní úložný prostor - pracovna. Obývací pokoj se zapuštěným kuchyňským koutem má prostorných 45 m2. Dům je vybavený 2 koupelnami a 3 ložnicemi. Dispozice je rozdělena do 4 zón, úrovní (viz obrázek řez). Hlavní plus těchto domů je nízkoenergetický standard, který garantuje nízké náklady na vytápění (nižší až o 24 000 Kč ročně) a navíc velmi zdravé bydlení. Zajištění je kvalitní izolací všech konstrukcí budovy, těsnost celého domu (kontrola tlakovou zkouškou), kvalitní okna trojskla (K-0,8), Rekuperace a teplovzdušné vytápění. Rodinné domy byly kontrolovány termokamerou, která prokazuje 0 úniků. Do konce září nebo prodeje dvou nemovitostí jsme zařadili akční ceny doprodeje rodinných domů. Kromě individuálních slev nabízíme nadstandardní vybavení každého z domů.
Prodej, dům rodinný, 85 m² Cena: 2 490 000,- Kč (k jednání) včetně provize Poznámka k ceně: právního servisu a provize Adresa: Hlavní, Štěchovice Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 0000146791 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: 1.podlaží Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 50 m 2 Plocha užitná: 85 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 240 m 2 Lodžie: 6 m 2 Sklep: 8 m 2 Parkovací stání: 2x Rok rekonstrukce: 2002 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Zařízeno: Ano Popis: Útulný dům 3+1 85 m2 umístěný v proluce domů městského typu nabízí neotřelé řešení bydlení v této zajímavé lokalitě. Proluka před domem je využívána pro bezpečné parkování automobilů a okrasnou zahradu. Prostor je neprostupně odcloněn od ulice a majitelům nabízí nerušené užívání tohoto pozemku. Původní dům prošel v roce 2002 kompletní rekonstrukcí po jejímž dokončení se podařilo vytvořit účelné a příjemné prostředí pro manželský pár, menší rodinu nebo i samostatného jednice preferující bohatě rozčleněný obytný prostor. Ten tvoří v přízemí předsíň, s navazující kuchyní, sklípkem a koupelnou. Na ně navazuje obytná hala s krbem, jídelním koutem a klidovou zónou. V podkroví je preferován otevřený prostor, kde v jedné části je zóna na spaní a druhá pak obytná s pracovnou. Pokoj ozvláštňuje stylizovaná galerie a knihovna nad schodištěm. Z podkroví je v této části ničím necloněný výhled na řeku. Další část podkroví tvoří menší průchozí pokoj (využívaný jako šatna) a na jih orientovaná lodžie. Dům je napojen na obecní kanalizaci a vodovod.
Jako efektivní způsob vytápění se ukázala krbová vložka v kombinaci s elektrickým podlahovým vytápěním a přímotopy s 20 hod. nízkou sazbou. Na severní straně navazuje na dům menší sklep a krytý prostor tvořící hranici pozemku. Součástí prodejní ceny je kompletní vybavení domu nábytkem a spotřebiči. Štěchovice disponují veškerou občanskou vybaveností včetně lékaře. Nabízená nemovitost poskytne zajímavé bydlení v rekonstruovaném, zařízeném domě v lokalitě s nádhernou přírodou a výbornou dostupností do Prahy. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 5 100 000,- Kč 0,98 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 4 898 040,00 2 5 600 000,- Kč 0,98 0,98 0,95 1,00 1,00 1,00 1,04 4 912 815,38 3 2 490 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 4 980 000,00 Součet: 14 790 855,38 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 4 930 285,13 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 4 898 040,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 4 980 000,- Kč/jedn. Základní cena: 4 930 285,13 Kč 1,00 á 4 930 285,13 Kč/ = 4 930 285,13 Kč Rodinný dům - výsledná cena = 4 930 285,13 Kč Cena objektů činí celkem 4 930 290,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům
Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží: (7,60*10,20)*(3,00) = 232,56 jedn. I.Nadzemní podlaží: (10,90*10,20+1,5*3,70)*(2,90) = 338,52 jedn. Podkroví ( zastřešení: (10,90*10,20)*(3,25) = 361,34 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 932,41 jedn. Podlaží: I. Podzemní podlaží zp = 77,52 m 2 výška= 3,00 m I. Nadzemní podlaží zp = 116,73 m 2 výška = 2,90 m Podkroví( zastřešení zp = 111,18 m 2 výška = 3,25 m Ocenění: Základní cena: 5 631,- Kč/jedn. 932,41 m 3 á 5 631,- Kč/m 3 = 5 250 400,71 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 5 250 400,71 Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 4 900 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 5 250 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,933 C B = 0,950 C C = 0,967 C D = 0,983 C E = 1,000 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 4,665 Orientace ke světovým stranám: C 5 4,835
Konfigurace terénu: B 3 2,850 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 4,835 Převládající zástavba: E 5 5,000 Inženýrské sítě: B 5 4,750 Doprava: C 5 4,835 Obchod a služby: C 5 4,835 Školství: C 5 4,835 Zdravotnictví: C 5 4,835 Kultura, sport, ubytování: C 5 4,835 Úřady: C 2 1,934 Pracovní možnosti: C 5 4,835 Životní prostředí: C 5 4,835 Přírodní lokalita: C 5 4,835 Změna v zástavbě: C 5 4,835 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,967 Typ stavby: C 5 4,835 Možnost dalšího rozšíření: C 1 0,967 Obyvatelstvo: C 5 4,835 Názor znalce: B 5 4,750 92 88,738 Koeficient k = 88,738 / 92 = 0,9645 Korekce ceny * 0,9645 Rodinný dům - výsledná cena = 5 064 011,48 Kč a 2 ) Prefa garáž Jednotka: Jednotkové množství: I. Nadzemní podlaží: (6,0*6,0)*(2,20) = 79,20 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 79,20 jedn. Podlaží: I. Nadzemní podlaží zp = 36,00 m 2 výška= 2,20 m
Ocenění: Základní cena: 3 500,- Kč/jedn. 79,20 m 3 á 3 500,- Kč/m 3 = 277 200,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 277 200,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 210 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 250 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,758 C B = 0,794 C C = 0,830 C D = 0,866 C E = 0,902 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 3,790 Orientace ke světovým stranám: C 1 0,830 Konfigurace terénu: B 5 3,970 Poloha vzhledem k centru obce: C 1 0,830 Převládající zástavba: E 1 0,902 Inženýrské sítě: C 3 2,490 Doprava: C 5 4,150 Obchod a služby: C 1 0,830 Školství: C 1 0,830 Zdravotnictví: C 1 0,830 Kultura, sport, ubytování: C 1 0,830 Úřady: C 1 0,830 Pracovní možnosti: C 2 1,660
Životní prostředí: C 1 0,830 Přírodní lokalita: C 3 2,490 Změna v zástavbě: C 3 2,490 Příslušenství nemovitosti: C 5 4,150 Typ stavby: C 3 2,490 Možnost dalšího rozšíření: C 5 4,150 Obyvatelstvo: D 1 0,866 Názor znalce: B 5 3,970 54 44,208 Koeficient k = 44,208 / 54 = 0,8187 Korekce ceny * 0,8187 Prefa garáž - výsledná cena = 219 379,61 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = 5 064 010,- Kč a 2 ) Prefa garáž = 219 380,- Kč Hlavní stavby - celkem = 5 283 390,- Kč Cena objektů činí celkem 5 283 390,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,8860
Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 2,0202 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 1053 104,00 40,09 4 169,36 Součet 4 169,36 Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -11 % - 458,63 Mezisoučet 3 710,73 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 16 154,78 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 40,09 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 82/10 1 319,00 40,09 52 878,71 Ostatní plocha 82/5 100,00 40,09 4 009,- Ostatní plocha 82/15 1 711,00 40,09 68 593,99 Ostatní plocha 82/17 57,00 40,09 2 285,13 Součet 127 766,83 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes -4 % 15 % Úprava ceny celkem -11 % - 14 054,35 Mezisoučet 113 712,48 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,0202 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 198 020,32 Pozemky - zjištěná cena = 214 175,10 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 214 180,- Kč Cena pozemků činí celkem 214 180,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemků oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 1053 výměra: 104 m 2 Název: ostatní plocha parcelní číslo: 82/10 výměra: 1319 m 2 Název: ostatní plocha parcelní číslo: 82/5 výměra: 100 m 2 Název: ostatní plocha parcelní číslo: 82/15 výměra: 1711 m 2 Název: ostatní plocha parcelní číslo: 82/17 výměra: 57 m 2 Výměra pozemků celkem = 3291 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 5 527 600,71 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 100 m 2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor
Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 2 Intenzita využití pozemku: Třída 2 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 2 Obytný sektor: Třída 2 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Nehodnotí se Průměrná třída polohy: 2,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,30 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (5 527 600,71 Kč * 1,30 %) / (100,0-1,30 %) = 72 805,28 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 72 805,28 Kč / (3 * 100 m 2 ) = 242,68 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 242,68 Kč/m 2 * 300 m 2 = 72 805,28 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 242,68 Kč/m 2 * 0,25 = 60,67 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 60,67 Kč/m 2 * 2 991,00 m 2 = 181 463,97 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 77,26 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 254 269,25 Kč Pozemky - výsledná cena = 254 269,25 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 254 270,- Kč Cena pozemků činí celkem 254 270,- Kč
Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 40,09 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,30 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 67,75 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 67,75 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 1053 104 m 2 ostatní plocha p.č. 82/10 1319 m 2 ostatní plocha p.č. 82/5 100 m 2 ostatní plocha p.č. 82/15 1711 m 2 ostatní plocha p.č. 82/17 57 m 2 Výměra stavebních pozemků: 3291 m 2 3 291,00 m 2 á 67,75 Kč/m 2 = 222 965,25 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 222 965,25 Kč Pozemky - výsledná cena = 222 965,25 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 222 970,- Kč Cena pozemků činí celkem 222 970,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] reálná obchodovatelná 70,- 1 70,00 1,00 1,00 70,00 hodnota již zastavěného pozemku 70,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 70,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 70,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 70,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 1053 104 m 2 ostatní plocha p.č. 82/10 1319 m 2 ostatní plocha p.č. 82/5 100 m 2 ostatní plocha p.č. 82/15 1711 m 2 ostatní plocha p.č. 82/17 57 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 3291 m 2 3 291,00 m 2 á 70,- Kč/m 2 = 230 370,- Kč
Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 230 370,- Kč Pozemky - výsledná cena = 230 370,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 230 370,- Kč Cena pozemků činí celkem 230 370,- Kč f) Věcná břemena f 1 ) Věcné břemeno, kabelové vedení Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb na jednotnou částku 10 000 Kč. Ocenění věcného břemene činí: 10 000,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 5 614 780,- Kč 214 180,- Kč 5 828 960,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 5 207 010,- Kč 4 930 290,- Kč 5 283 390,- Kč 5 121 458,- Kč 254 270,- Kč 214 180,- Kč 230 370,- Kč 222 970,- Kč 225 000,- Kč 5 346 458,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 4 930 290,- Kč 230 370,- Kč 5 160 660,- Kč Obvyklá cena: 5 300 000,- Kč slovy: pětmilionůtřistatisíc Kč
Věcné břemeno: Věcné břemeno, kabelové vedení = 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene slovy - celkem: Desettisíc Kč Hodnota nemovitosti po odečtení věcného břemene činí celkem 5 290 000,- Kč