ZNALECKÝ POSUDEK č. 3925-335/11 o c e n ě n e m o v i t o s t i - provozního areálu s příslušenstvím a pozemky, zapsaných na LV č.1623 v KÚ a obci Ropice, okres Frýdek-Místek Objednatel posudku: Mgr. Petr Polanský Exekutorský úřad Liberec Voroněžská 5144/20 460 01 Liberec-Staré Město Účel posudku: zjištění ceny pro výkon rozhodnutí prodejem č.j. 131 Ex 2901/11-51,69 Posudek vypracovala: Ing. Ilona Macháčová Na Příkopě 797 755 01 Vsetín tel.: 571 431 781, 603 745 600 e-mail: machacova.zk@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vsetíně 30.11.2011
- 2 - A. Nález 1. Obecně Tržní ocenění je zpracováno podle podmínek trhu v době ocenění a zpracovatel neodpovídá za případné změny na trhu nemovitostí v době následné, přičemž zpracovatel prohlašuje, že tržní ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, a že v současné obě ani v budoucnu nebude mít prospěch nebo účast v podnikání, které je předmětem tohoto ocenění. Hodnota věcná- dle názvosloví časová cena majetku, reprodukční hodnota, snížená o přiměřené opotřebení a přiměřené intenzity používání, případně dále snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci Výnosová hodnota - je předpokládaná míra čistých finančních výnosů plynoucích z provozování dané nemovitosti, uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit do peněžního ústavu, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou úrokové míry Tržní hodnota - obvyklá cena, odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku Cena pořizovací - též historická, cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době pořízení (postavení), za použití tehdy platných metodik bez odpočtu opotřebení Cena reprodukční - též reprodukční pořizovací cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení Metody ocenění: 1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení- rozumí se časová reprodukční cena všech stavebních objektů, zjištěná např. dle THU cenovým rozpočtem, dle JKSO nebo dle platného cenového předpisu 2. Metoda výnosové hodnoty Vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její zisk, jedná se o součet všech budoucích čistých příjmů diskontovaných (odúročených) odpovídající kapitalizační mírou na současnost 3. Metoda porovnávací Jedná se o hodnotové porovnávaní obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době směněny na trhu 4. Metoda stanovení tržní ceny dle korigované střední hodnoty Hodnota oceňovaných nemovitostí je váženým průměrem věcné hodnoty a výnosové hodnoty vypočtené kapitalizací zisku.
- 3-2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Provozní areál v KÚ Ropice Adresa nemovitosti: 739 61 Ropice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Obec: Ropice Katastrální území: Ropice Počet obyvatel: 1 464 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,4401 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 38,44 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.10.2011 osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Exekutorského úřadu Liberec č.j. 131 Ex 2901/11-51 ze dne 27.9.2011 a -69 ze dne 13.10.2011 - výpis z katastru nemovitostí LV č.1623 pro KÚ Ropice vyhotoveno dálkovým přístupem z portálu ČUZ dne 27.9.2011 - snímek katastrální mapy, měřítko 1:2880 - informace, údaje a výměry zjištěné na místě samém při ohledání nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: LV č.1623 Sniegoňová Helena, náměstí ČSA 1/1, Český Těšín 737 01 Český Těšín 1 ident. 48 54 05/435 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla při ohledání předložena. Při stanovení geneze předmětných staveb bylo vycházeno z indicií zjištěných při místním šetření. Na základě srovnání výpisů z KN se skutečným stavem bylo zjištěno, že pozemky v areálu parc.č.774/2 a parc.č. 774/3 jsou ve vlastnictví povinné, ale tyto jsou pro výkon rozhodnutím prodejem řešeny pod č.j. 043 Ex 228/04-47, v ocenění je tato skutečnost adekvátně zohledněna. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětný provozní areál se nachází v okrajovém severovýchodním intravilánu obce Ropice, přístupného komunikační odbočkou ze státní silnice I.třídy č.11 ve vzdálenosti cca 400 m od centra obce s obecním úřadem. Areál je vestavěný mezi přístupovou místní komunikaci na parc.č. 2079 (LV č.10001-obecní) a vodotečí Ropičanka, s územím zařazeným dle Aguariuse do zony č.2- nízké riziko povodní.
- 4 - Sestává z provozní budovy č.p.391 užívanou aktutálně jako prodejna zahradnických potřeb, dále je předmětem ocenění ocelokůlna na parc.č. st. 551 a ocelokůlna na parc.č. st.552. Dále jsou v areálu budovy původní kovovýroby, tvořící kompaktní celek s oplocením vymezující hranici parc.č. 774/2 - ocelokůlny nezapsané v KN na parc.č.774/2, tyto nejsou předmětem ocenění, jsou oceněny samostatně k č.j. 043 Ex 228/04-47. Konfigurace terénu rovinatá, přístup bezproblémový přímo z místní komunikace, nemovitosti jsou jako celek (včetně parc.č. 774/2) oploceny, inženýrské sítě jsou v místě provedeny, vyjma kanalizace splaškové, prodejna je napojena na veřejný vodovod, kanalizace je svedena do jímky. Lokalizace vzhledem k účelu užití uspokojivá. 8. Obsah posudku A. Zjištění věcné hodnoty (bez Kp) B. Zjištění administrativní (úřední) ceny (s Kp) C. Zjištění výnosové hodnoty D. Zjištění porovnávací hodnoty E. Stanovení obvyklé ceny dle korigované střední hodnoty a) Hlavní stavby a 1 ) Provozní budova č.p.391 na par.č. 553 a 2 ) Ocelokůlna na parc.č. st.551 b) Vedlejší stavby b 1 ) Ocelokůlna na parc.č. 552 c) Pozemky c 1 ) Pozemky zapsané na LV č.1623 P o s u d e k A. Zjištění věcné hodnoty ( bez Kp) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
- 5 - a) Hlavní stavby a 1 ) Provozní budova č.p.391 na par.č. 553-3 Jedná se o přízemní nepodsklepenou budovu, dispozičně rozčleněnou v unimo provedení na prodejnu, kancelářské zázemí a sociální zařízení, kdy k původnímu šestihranu bylo provedeno vyložení střešní konstrukce z jižní a východní strany, kryté vlnitým plechem, vybavení v běžném standardu, je zde sociální zařízení - umyvadlo, WC s průtokovým ohřivačem vody, prostory jsou temperovány přímotopy. Rozvody - voda studená, kanalizace, elektro. Charakter stavby a účel užití Dle 2 vyhl.127/1999 Sb. se jedná o budovu - vnitřní prostory, vymezené svislými kcemi, podlahou a spodním lícem stropních kcí, mající minimálně 400 m3 netvoří 2/3 obestavěného prostoru stavby, přičemž zastavěná plocha je minimálně 150 m2. Objekt je v současné době využíván jako prodejnu, z hlediska účelu užití se jedná o obchodní prostory. Stáří a stav objektu: Stavebně-technická dokumentace nebyla předložena, objekt je užívaný dle indicií zjištěných při místním šetření min cca 20 let, stavebně-technický stav odpovídá stáří a použité technologii. Amortizace stanovena odborným odhadem na 40%. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: montovaná z prostorových buněk Kód CZ - CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 105,00 m 2 2,50 m 262,50 m 3 Součet 105,00 m 2 262,50 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 262,50 / 105,00 = 2,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 105,00 / 1 = 105,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (105,00)*(2,50) = 262,50 m 3 Zastřešení: (105,00)*(2,00/2) = 105,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 367,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 6,10 60,00 0,46 1,68 C 6,10 40,00 0,00 0,00 2. Svislé konstrukce: S 15,30 60,00 1,00 9,18 C 15,30 40,00 0,00 0,00
- 6-3. Stropy: S 8,10 60,00 1,00 4,86 C 8,10 40,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 60,00 1,00 4,38 C 7,30 40,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 60,00 1,00 1,98 C 3,30 40,00 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické: P 3,20 100,00 0,46 1,47 10. Schody: C 2,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,70 60,00 1,00 2,22 C 3,70 40,00 0,00 0,00 13. Okna: S 5,80 60,00 1,00 3,48 C 5,80 40,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 3,30 60,00 1,00 1,98 C 3,30 40,00 0,00 0,00 15. Vytápění: P 4,80 60,00 0,46 1,32 C 4,80 40,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 5,90 60,00 1,00 3,54 C 5,90 40,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: P 3,20 60,00 0,46 0,88 C 3,20 40,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 60,00 1,00 1,86 C 3,10 40,00 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: P 2,00 100,00 0,46 0,92 22. Vybavení kuchyní: C 1,90 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 100,00 1,00 4,20 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 4,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 53,05 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5305 Zdůvodnění: hodnota koeficientu K4 vypočtená mimo vyhláškou přípustnou mez je zcela adekvátní a odpovídá konstrukčnímu provedení a vybavení (viz popis výše) Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 669,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,2410 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9829 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,1400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5305 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5890 Základní cena upravená = 2 131,13 Kč/m 3 Plná cena: 367,50 m 3 * 2 131,13 Kč/m 3 = 783 190,28 Kč Stáří objektu: 20 roků Opotřebení: 40,000 % - 313 276,11 Kč Provozní budova č.p.391 na par.č. 553 - zjištěná cena = 469 914,17 Kč
- 7 - - věcná hodnota bez Kp = 797 816,93 Kč a 2 ) Ocelokůlna na parc.č. st.551-3 Jedná se o přízemní nepodsklepenou halu, dispozičně rozčleněnou na hlavní trakt a boční přístavek, charakteru ocelokůlny, v provedení s OK příhradovými vazníky uložených na ocelových průvlacích, opláštění lamelami, hala bez temperování, z rozvodů elektro, podlaha betonová, prosvětlení okny, vrata ocelová. Charakter stavby a účel užití Dle 2 vyhl.127/1999 Sb. se jedná o halu - vnitřní prostory, vymezené svislými kcemi, podlahou a spodním lícem stropních kcí, mají minimálně 400 m3,přičemž zastavěná plocha je minimálně 150 m2. Objekt je v současné době využíván jako sklad. Stáří a stav objektu: Stavebně-technická dokumentace nebyla předložena, objekt je užívaný dle indicií zjištěných při místním šetření min cca 20 let, stavebně-technický stav odpovídá stáří a použité technologii. Amortizace stanovena odborným odhadem na 40%. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 20,00*9,00+5,00*3,00 = 195,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 195,00 m 2 4,00 m 780,00 m 3 Součet 195,00 m 2 780,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 780,00 / 195,00 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 195,00 / 1 = 195,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (20,00*9,00)*(4,00+1,00/2)+(5,00*3,00*3,00) = 855,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 855,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 9,40 100,00 1,00 9,40 2. Svislé nosné konstrukce: S 20,30 100,00 1,00 20,30 3. Stropy: C 8,20 100,00 0,00 0,00
- 8-4. Krov, střecha: S 10,20 100,00 1,00 10,20 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,90 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 3,90 100,00 0,00 0,00 10. Schody: C 0,80 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 15. Vytápění: C 1,30 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 8,30 100,00 1,00 8,30 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 0,90 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 0,80 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 0,40 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 2,20 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 6,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 63,40 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6340 Zdůvodnění: hodnota koeficientu K4 vypočtená mimo vyhláškou přípustnou mez je zcela adekvátní a odpovídá konstrukčnímu provedení a vybavení (viz popis výše) Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 620,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9538 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6340 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4120 Základní cena upravená = 693,71 Kč/m 3 Plná cena: 855,00 m 3 * 693,71 Kč/m 3 = 593 122,05 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 20 roků Opotřebení: 40,000 % - 237 248,82 Kč Ocelokůlna na parc.č. st.551 - zjištěná cena = 355 873,23 Kč - věcná hodnota bez Kp = 845 304,58 Kč
- 9 - b) Vedlejší stavby b 1 ) Ocelokůlna na parc.č. 552-7 Jedná se o přízemní nepodsklepenou budovu, dispozičně nerozčleněnou charakteru ocelokůlny, opláštění plechem, bez temperování, z rozvodů elektro, podlaha betonová, prosvětlení okny, dveře ocelové. Charakter stavby a účel užití: dle zastavěné plochy do 100 m2 naplňuje podmínky pro vedlejší stavby. Stáří a stav objektu: Stavebně-technická dokumentace nebyla předložena, objekt je užívaný dle indicií zjištěných při místním šetření min cca 20 let, stavebně-technický stav odpovídá stáří a použité technologii. Amortizace stanovena odborným odhadem na 40%. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14,00*4,50 = 63,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 63,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (14,00*4,50)*(2,50+0,50/2) = 173,25 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 173,25 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna S 1,40 100,00 1,00 1,40 11. Podlahy S 10,80 100,00 1,00 10,80 12. Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů: 98,40 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9840
- 10 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9840 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4120 Základní cena upravená = 706,29 Kč/m 3 Plná cena: 173,25 m 3 * 706,29 Kč/m 3 = 122 364,74 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 20 roků Opotřebení: 40,000 % - 48 945,90 Kč Ocelokůlna na parc.č. 552 - zjištěná cena = 73 418,84 Kč - věcná hodnota bez Kp = 174 391,54 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky věcná hodnota Oceňované pozemky stavební jsou umístěny v okrajovém intravilánu obce. V místě není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Obdobné stavební pozemky s úplnou infrastrukturou se v dané lokalitě, pohybují ve výši 150-300 Kč/m2, vzhledem k lokalizaci je obvyklá cena pozemků ve funkčním ceku uvažována ve výši 200 Kč/m2, navazující pozemek ostatní plochy neplodné půdy lokalizovaný přímo u vodoteče 80 Kč/m2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha st.551 207 200 41 400,- zastavěná plocha st.552 58 200 11 600,- zastavěná plocha st.553 51 200 10 200,- ostatní plocha neplodná 775/1 3151 80 252 080,- Celkem 3467 315 280,- c 2 ) Pozemky zapsané na LV č.1623-27 - 32 Předmětem ocenění jsou pozemky zastavěné výrobními budovami. Úprava ceny provedena za omezenou možnost napojení na inženýrské sítě. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha st.551 207,00 38,44 7 957,08 zastavěná plocha st.552 58,00 38,44 2 229,52
- 11 - zastavěná plocha st.553 51,00 38,44 1 960,44 Součet 12 147,04 Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem -2 % - 242,94 Mezisoučet 11 904,10 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1330 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 10 461,28 Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle 32 odst. 2. Základní cena = 38,44 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha neplodná půda 775/1 3 151,00 38,44 121 124,44 Součet 121 124,44 Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem -2 % - 2 422,49 Mezisoučet 118 701,95 Úprava ceny dle 32 odst. 2: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1330 Pozemek oceněný dle 32 odst. 2 - celkem 41 725,92 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m 2. Cena pozemku: 3 151,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = 63 020,- Kč Pozemek oceněný dle 32 odst. 2 - celkem 63 020,- Pozemky zapsané na LV č.1623 - zjištěná cena = 73 481,28 Kč Rekapitulace věcné hodnoty ( bez Kp) a) Hlavní stavby a 1 ) Provozní budova č.p.391 na par.č. 553 = 797 816,93 Kč a 2 ) Ocelokůlna na parc.č. st.551 = 863 769,98 Kč b) Ocelokůlna na parc.č. 552 = 178 201,07 Kč c) Pozemky zapsané na LV č.1623 = 315 280,- Kč Věcná hodnota po zaokrouhlení dle 46 činí 2 155 070,- Kč
- 12 - B. Zjištění úřední ceny (s Kp) nákladovým způsobem a) Hlavní stavby a 1 ) Provozní budova č.p.391 na par.č. 553 = 469 914,17 Kč a 2 ) Ocelokůlna na parc.č. st.551 = 355 873,23 Kč b) Ocelokůlna na parc.č. 552 = 73 418,84 Kč c) Pozemky zapsané na LV č.1623 = 73 481,28 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 972 690,- Kč slovy: Devětsetsedmdesátdvatisícšestsetdevadesát Kč C. Zjištění výnosové ceny Výnosová metoda vychází z dosažitelného obvyklého nájemného v místě a čase. Nájemným je rozuměno opakující se pravidelné peněžní plnění za dočasné užívání cizí nemovitosti (potažmo věci). Vzhledem ke skutečnosti, že na předmětné nemovitosti není uzavřena platná nájemní smlouva je stanovení výše dosažitelného obvyklého nájemného předmětem porovnávací metody. Při porovnávání obvyklého nájemného lze využít nájemní smlouvy, vlastní databázi, realitní inzerce, databáze orgánů státní správy. Obvyklým (tržním) nájmem se rozumí cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase reálně pronajmout. Zjišťuje se porovnáním v horizontu cca 6 měsíců s již realizovanými pronájmy v dané lokalitě za adekvátních srovnatelných podmínek, kdy se zjišťuje dostupnost místa pro daný účel podnikání, orientace z příjezdových komunikací, parkovací a manipulační plochy. V objektu samém pak rozloha a dispozice místností pro daný účel, zda jsou prostory přístupné přímo z pozemku, odpovídající sociální zázemí s hygienickým vybavením, případně dalším technickým zázemím. Vlastním šetřením v dané lokalitě obce, je dle průzkumu trhu dosažitelný roční nájem prodejny 700 Kč/m2, skladům 400-200 Kč/m2, což odpovídá dosažitelnému ročnímu nájmu prodejny ve výši cca 40 000 Kč, skladu na parc.č. st.551 cca 60 000 Kč, skladu na parc.č.552 cca 20 000 Kč. Přičemž z nájemného je adekvátně odpočítáno 20% na běžné výdaje spojené s provozem nemovitosti. Výnos provozní budova č.p.391 na parc.č. st.553: Roční nájemné - aktiva: = 40 000,- Kč Výdaje - pasiva: - 8 000, - Kč Roční nájemné upravené: = 32 000,- Kč Míra kapitalizace 8, 00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 400 000,- Kč Výnos ocelokůlna na parc.č. st.551:
- 13 - Roční nájemné - aktiva: = 60 000,- Kč Výdaje - pasiva: - 12 000, - Kč Roční nájemné upravené: = 48 000,- Kč Míra kapitalizace 8, 00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 600 000,- Kč Výnos ocelokůlna na parc.č. st.552: Roční nájemné - aktiva: = 20 000,- Kč Výdaje - pasiva: - 4 000, - Kč Roční nájemné upravené: = 16 000,- Kč Míra kapitalizace 8, 00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 200 000,- Kč D. Metoda porovnávací Pro zjištění srovnatelných cen jednotlivých objektů jsem provedla cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi v nabídkách realitních kanceláří, či v přímých inzerovaných prodejích, jejichž sledování provádím v rámci své znalecké činnosti. V případě prodeje rodinných domků byly v rozhodném období zaznamenány nabídky: Porovnání pro skladové či výrobní plochy: A. Prodej, výroba, 450 m² Cena: 1 090 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Frýdek-Místek Datum vložení: 06.10.2011 Plocha zastavěná: 500 m 2 Plocha užitná: 450 m 2 Plocha pozemku: 680 m 2 Parkovací stání: 8x Garáž: 3x Voda: Dálkový vodovod Objekt autoservisu, pneuservisu a následně skladu, parkoviště 200m2. Budova je smíšené konstrukce, část zděná, část skeletová. http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyroba/frydek-mistek--/2351690332 B.Prodej, výroba, 1 000 m² Cena: 1 950 000,- Kč Adresa: Mosty u Jablunkova Datum vložení: 29.09.2011 Budova: Skeletová Plocha zastavěná: 1 000 m 2 Plocha užitná: 1 000 m 2 Plocha pozemku: 2 000 m 2 Výrobní komerční objekt v okolí Jablunkova s užitkovou plochou 1 000m2. V hale se nachází funkční elektrojeřáb, možnost prace s vysokozdvižným vozíkem. Dobrý příjezd pro kamióny. Voda vlastní, elektrostanice u haly. Objekt lze použít na různou výrobu nebo sklady. http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyroba/mosty-u-jablunkova--/276267612
- 14 - C.Prodej, výroba, 400 m² Cena: 1 090 000,- Kč Adresa: Morávka Datum vložení: 14.11.2011 Plocha zastavěná: 200 m 2 Plocha užitná: 400 m 2 Plocha pozemku : 350 m 2 Prodej budovy, přízemí 10x10 m otevřený prostor, dalších 100 m2 přízemí nedokončené, nad tím půda 20x10 m celý otevřený prostor s vysokými krovy, v objektu byla dříve stolárna,, voda rovněž v objektu, plynová přípojka 30 m od budovy, nová dřevěná okna, http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyroba/moravka-moravka-/3851215452 Základní údaje nemovitostí Oceňovaná na parc.č. st.551 Oceňovaná na parc.č. st.552 Srovnávaná A Srovnávaná B Srovnávaná C Prodejní cena (Kč) 1 090 000 1 950 000 1 090 000 Zastavěná plocha (UP-m2) 207 58 500 1000 200 Užitná plocha (UP-m2) 200 50 450 1000 400 Pozemek (m2) 207 58 680 2 000 350 Jednotková kupní cena (JC) (Kč/m2 UP) 2 400 1 950 2 700 Lokalizace 1,00 1,00 1,00 Technický stav 1,00 1,00 1,00 Ostatní vlivy 1,00 1,00 1,00 Korigovaná jednotková kupní cena 2 400 1 950 2 700 (JkC) (Kč/m2 UP) Průměr: (JkCa+JkCb+JkCc)/3 2 400 2 400 Stanovená obvyklá cena (Kč) 480 000 120 000 Porovnání pro prodejní plochy:
- 15 - A.Prodej, obchodní prostory, 69 m² Cena: 815 000,- Kč včetně poplatků Adresa: Centrum, Horní Suchá Datum vložení: 17.05.2011 Plocha zastavěná: 69 m2 Plocha užitná: 69 m2 Plocha pozemku: 144 m2 Komerční prostor v centru obce, prodejna. http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/horni-sucha-horni-sucha-centrum/3300554 076 B.Prodej, obchodní prostory, 76 m² Cena: 1 650 000,- Kč včetně provize, bez poplatků Adresa: Raškovice Datum vložení: 08.06.2011 Plocha zastavěná: 76 m2 Plocha užitná: 76 m2 Plocha pozemku: 76 m2 Prodej komerčních prostor, nyní cukrárna spojená s prodejem hraček a papírnictvím. Objekt je zděný, kompletně zateplený, eurookna a celý elektronicky zabezpečen místěn v centru obce. Přední část prodejna s terminálem - sazka, dobití kreditu apod. Zadní část - sklad, kancelář, šatna, WC. Vytápění plynové. Pozemek je v osobním vlastnictví http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/raskovice-raskovice-/3368052060 C. Prodej, obchodní prostory, 240 m² Cena: 1 190 000,- Kč včetně provize Adresa: Krásná Datum vložení: 23.08.2011 Plocha zastavěná: 370 m2 Plocha užitná: 240 m2 Prodej komerčního objektu o celkové ploše pozemku 780 m2. Možno jej využít jako obchod. V podkroví se nachází využitelný prostor. Rozvody v mědi, voda v plastu. http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/krasna-krasna-/2188681820
- 16 - Základní údaje nemovitostí Oceňovaná Srovnávaná A Srovnávaná B Srovnávaná C Prodejní cena (Kč) 815 000 1 650 000 1 190 000 Zastavěná plocha (UP-m2) 105 69 76 370 Užitná plocha (UP-m2) 90 69 76 240 Pozemek (m2) 51 144 76 780 Jednotková kupní cena (JC) (Kč/m2 UP) 11 800 21 700 5 000 Lokalizace 0,80 0,80 0,80 Technický stav 0,80 0,80 0,80 Ostatní vlivy 0,80 0,80 0,80 Korigovaná jednotková kupní cena (JkC) 6 000 11 100 2 600 (Kč/m2 UP) Průměr: (JkCa+JkCb+JkCc)/3 6 600 Stanovená obvyklá cena (Kč) 600 000 E. Stanovení obvyklé ceny dle korigované střední hodnoty Vzhledem ke skutečnosti, že upravená aktiva představují nadhodnocený hmotný investiční kapitál je zde vycházeno metodicky z váženého průměru věcné a výnosové hodnoty vypočtené kapitalizací zisku. Tento váhový poměr 1: 4 ve prospěch výnosové metody je stanoven s ohledem na trh s obdobnými nemovitostmi. Tímto poměrem je zdůrazněn význam tržního ocenění z hlediska vytváření zisku z nájemného ve srovnání s věcnou hodnotou, která je určena cenou stavebních komponentů a prací. 1 Z Pak platí : TH = [ ----------- x (v1 x Au + v2 x ------)] x KFTp x KFFs x KFCo, kde v1+v2 i TH.. tržní hodnota Au.. tržně upravené aktivum ( věcná hodnota=reprodukční cena bez Kp) Z... zisk před zdaněním i kapitalizační míra v1... váha majetkové podstaty v2 váha výnosové podstaty KFTp. korekční faktor tržního postavení KFFs. korekční faktor finanční struktury KFCo. korekční faktor cenového očekávání Ocelokůlna na parc.č. st.551:
- 17-1 TH = [ ----------- x (1 x 905 000 + 4 x 600 000 )] x 1,00 x 1,00 x 1,00 = 660 000 Kč 1+4 Ocelokůlna na parc.č. st.552: 1 TH = [ ----------- x (1 x 190 000 + 4 x 200 000 )] x 1,00 x 1,00 x 1,00 = 200 000 Kč 1+4 Provozní budova č.p.391 na parc.č. st.553: 1 TH = [ ----------- x (1 x 810 000 + 4 x 400 000 )] x 1,00 x 1,00 x 1,10 = 530 000 Kč 1+4 Celková rekapitulace cen nemovitosti Použité způsoby ocenění: Nemovitost Věcná Zjištěná cena Výnosová Porovnávací Korigovaná hodnota vyhl.456/10sb hodnota hodnota stř. hodnota LV č.1623 Kč Kč Kč Kč Kč Ocelokůlna na parc.č. st.551vč. pozemku 905 000 342 720 400 000 480 000 660 000 Ocelokůlna na parc.č. st.552 vč. pozemku 190 000 75 340 600 000 120 000 200 000 Provozní budova č.p.391 na parc.č. st.553 vč. pozemku 808 000 471 600 200 000 600 000 530 000 Pozemek parc.č.775/1 250 000 63 020-250 000 - Celkem: (rozdíly oproti str.č. 11,12 jsou dány zaokrouhlením ) 2 153 000 972 690-1 450 000 - Závěr Z výše uvedeného je patrné, že o obvyklé ceně rozhoduje umístění a technický stav. Obec Ropice je běžnou obcí bez zvláštních prvků obliby s dobrou občanskou vybaveností a službami, je okrajovou částí příhraničního charakteru s dobrou dopravní dostupností.
- 18 - Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: - dobrá dopravní dostupnost - dobrý technický stav předmětných objektů - adekvátní využitelnost - zainvestovanost inženýrských sítí, vyjma kanalizace - bezproblémový přístup Za negativní stránky nemovitosti považuji: - zákres v KN budovy č.p. 553 neodpovídá skutečnému ( zast. plocha je větší než 51 m2) - dislokované budovy s nutností vyřešení přístupu přes parc.č. 774/2, parc.č.774/3 - stagnace realitního trhu z důvodu ekonomické recese Odhad obvyklé ceny je proveden na základě analýzy jednotlivých přístupů k ocenění předmětného majetku. Z uvedeného rozpětí hodnot je patrné, že tyto nelze jednoduše zprůměrovat. Na základě výsledů lze konstatovat: - věcná hodnota nemovitosti vyjadřuje substituční hodnotu majetku, která nemá vypovídací schopnost z hlediska trhu, ve vlastním ocenění je uvažována pouze podpůrně - výnosová hodnota představuje výnosový potenciál majetku a vyjadřuje přímé indikátory trhu z hlediska budoucích dosahovaných příjmů s ohledem na optimální možnosti využití - optimální z pohledu trhu je metoda porovnávací, respektující stav nabídky a poptávky na trhu, disponibilní zdroje investorů, využitelnost, zpeněžitelnost - vypovídací hodnotu z pohledu trhu má také metoda korigovaná, zohledňující věcný a příjmový charakter nemovitosti s korekcí tržních kvalifikačních faktorů Při vlastní odhadu obvyklé ceny je orientace zejména na hodnotu stanovenou korigovanou metodou, na hodnotu porovnání a na vlastní marketingový průzkum. Na základě výše uvedeného a po zhodnocení všech podkladů a dostupných informací o pohybu trhu stanovuji obvyklou cenu nemovitostí: LV č.1623: Ocelokůlna na parc.č. st.551 vč. pozemku Ocelokůlna na parc.č. st.552 vč. pozemku Provozní budova č.p.391 na parc.č. st.553 vč. pozemku 650 000 Kč 200 000 Kč 550 000 Kč
- 19 - Pozemek parc.č. 775/1 250 000 Kč Celkem 1 650 000,- Kč Na základě výše uvedeného a po zhodnocení všech podkladů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. 1623 v KÚ Ropice ve výši 1 650 000. Kč slovy: jednmilionšestsetpadesáttisíc Kč Poznámka: u předmětné nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady či majetková práva, které by měly vliv na cenu obvyklou, vyjma skutečností uvedených v bodě C,D výpisu z KN (viz příloha posudku). Ve Vsetíně, 30.11.2011 Ing. Ilona Macháčová Na Příkopě 797 755 01 Vsetín tel.: 571 431 781, 603 745 600 e-mail: machacova.zk@seznam.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1994 č.j.spr. 3379/94 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3925-335/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8220112.