ZNALECKÝ POSUDEK č. 296/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 766, součástí pozemku je stavba: Řevničov č.p. 528, obč. vybavenost, pozemku p.č. st. 767, součástí pozemku je stavba: bez č.p./č.e., obč. vybavenost, pozemku p.č. 3786/4 s příslušenstvím, LV číslo 1105, katastrální území Řevničov, obec Řevničov, okres Rakovník a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1626/11-87 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 03.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 05.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 766, součástí pozemku je stavba: Řevničov č.p. 528, obč. vybavenost, pozemku p.č. st. 767, součástí pozemku je stavba: bez č.p./č.e., obč. vybavenost, pozemku p.č. 3786/4 s příslušenstvím, LV číslo 1105, katastrální území Řevničov, obec Řevničov, okres Rakovník a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Motorest Farma Adresa předmětu ocenění: Řevničov 528 270 54 Řevničov Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Řevničov Katastrální území: Řevničov Počet obyvatel: 1 399 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 545,83 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 03.11.2014 za přítomnosti paní Ilony Svobodové, tel. 778 080 191. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 27.11.2014, LV číslo 1105, k.ú. Řevničov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - znalecký posudek číslo 754/224/2011ze dne 05.10.2011, vypracovala Ing. Marcela Řebíčková, Pod Lesem 1023, Mníšek pod Brdy 5. Vlastnické a evidenční údaje T A N A T R A D E, spol. s r.o., č.p. 528, 27101 Řevničov - 2 -
Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - T A N A T R A D E, spol. s r.o. Zahájení exekuce - T A N A T R A D E, spol. s r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. Podle sdělní účastnice prohlídky paní Ilony Svobodové je údajně dohoda o nájmu objektu s jiným subjektem. Nájemní smlouva nebyla předložena. Při místním šetření nebylo zjištěno, že by byly nemovité věci v nájmu. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - motorest Farma se nachází vpravo u komunikace Praha - Karlovy Vary. Motorest je v provozu. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněných geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Motorest Farma 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Terasa 1.2.3. Zpevněná plocha 1.2.4. Venkovní schody 1.2.5. Žumpa 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Oblast je stabilizovaná. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez IV -0,01 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,08 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,624 Koeficient pp = I T * I P = 0,587 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = 2 1.1.1. Motorest Farma Přízemní, částečně podsklepený objekt motorestu se nachází na pozemku p.č. st. 766. Je napojen na elektřinu, vodovod ze studny jiného vlastníka a kanalizaci je svedena do žumpy. Objekt byl postaven nově po požáru v roce 2000. V roce 2011 bylo opraveno sociální zařízení. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep, přístupný z venku, z jižní strany. V prvním nadzemním podlaží se nachází výčep, kuchyň, chodba, sociální zařízení - muži, ženy, personál, sklady, šatny a chodba. V podkroví bylo původně 7 pokojů, půda a sociální zařízení a byly pokoje upraveny na dva byty se sociálním zařízením. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. PP 120 = 120,00 1. NP 18,90*10,90+6,50*9,00 = 264,51 podkroví 18,90*10,90+6,50*9,00-6,60*9,00 = 205,11 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. PP 120,00 m 2 2,20 m 264,00 1. NP 264,51 m 2 3,10 m 819,98 podkroví 205,11 m 2 2,70 m 553,80 Součet 589,62 m 2 1 637,78 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 637,78 / 589,62 = 2,78 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 589,62 / 3 = 196,54 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. PP (120)*(2,20) = 264,00 m 3-5 -
1. NP (18,90*10,90+6,50*9,00)*(4,45) = 1 177,07 m 3 zastřešení (18,90*10,90+6,50*9,00)*(3,55*0,5) = 469,51 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 264,00 m 3 1. NP NP 1 177,07 m 3 zastřešení Z 469,51 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 910,58 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové s izolací S 100 2. Svislé konstrukce dřevěné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha sedlová S 100 5. Krytiny střech betonová taška S 100 6. Klempířské konstrukce měděné N 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky, obklady keramické S 100 8. Úprava vnějších povrchů probarvené omítky, dřevěný obklad S 100 9. Vnitřní obklady keramické keramické-sociální zařízení S 100 10. Schody dřevěné S 100 11. Dveře dřevěné S 100 12. Vrata X 100 13. Okna eurookna S 100 14. Povrchy podlah dlažby, plovoucí, betonové S 100 15. Vytápění lokální na tuhá paliva, el.přímotopy P 100 16. Elektroinstalace 220, 380 V S 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod ano S 100 19. Vnitřní kanalizace ano S 100 20. Vnitřní plynovod ne C 100 21. Ohřev teplé vody el. bojler S 100 22. Vybavení kuchyní sporák S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. sociální zařízení - muži, ženy, S 100 koupelna, záchod 24. Výtahy ne C 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30-6 -
3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění P 4,80 100 0,46 2,21 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100 1,00 2,00 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,63 Koeficient vybavení K 4 : 0,9163 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,66 14 150 9,33 0,6214 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 16,70 14 80 17,50 2,9225 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,84 14 80 17,50 1,5470 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,77 14 70 20,00 1,3540 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,17 14 40 35,00 1,1095 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100,00 1,54 0,92 1,00 14 30 46,67 0,4667 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,97 14 50 28,00 2,2316 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,60 14 30 46,67 1,6801 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,49 14 30 46,67 1,6288 10. Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,95 14 80 17,50 0,5163 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 4,04 14 50 28,00 1,1312 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,33 14 50 28,00 1,7724 14. Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,60 14 15 93,33 3,3599 15. Vytápění P 4,80 100,00 0,46 2,21 2,41 14 20 70,00 1,6870 16. Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,44 14 25 56,00 3,6064 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 14 30 46,67 0,1540 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,49 14 20 70,00 2,4430 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,38 14 30 46,67 1,5774-7 -
21. Ohřev teplé vody S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,18 14 20 70,00 1,5260 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,07 14 15 93,33 1,9319 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,58 3 30 10,00 0,4580 Opotřebení: 33,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0290 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9536 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0554 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9163 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 809,61 Plná cena: 1 910,58 m 3 * 4 809,61 Kč/m 3 = 9 189 144,67 Kč Koeficient opotřebení: (1-33,7 % /100) * 0,663 Nákladová cena stavby CS N = 6 092 402,92 Kč Koeficient pp * 0,587 Cena stavby CS = 3 576 240,51 Kč Motorest Farma - zjištěná cena = 3 576 240,51 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna Přízemní, nepodsklepená kůlna se nachází na pozemku p.č. st. 767. Je napojena na elektřinu. Objekt je užíván od roku 2000. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází kůlna. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 6,70*3,60 = 24,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška - 8 -
1. NP 24,12 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (6,70*3,60)*(2,80) = 67,54 m 3 zastřešení (6,70*3,60)*(2,30*0,5) = 27,74 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 67,54 m 3 zastřešení Z 27,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 95,28 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové S 100 2. Obvodové stěny dřevěné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov X 100 5. Krytina cementová taška S 100 6. Klempířské práce měděné N 100 7. Úprava povrchů omítky S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře sololit P 100 10. Okna zdvojené, dřevěné S 100 11. Podlahy betonové P 100 12. Elektroinstalace 220 V S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,00 100 1,00 8,00 2. Obvodové stěny S 31,30 100 1,00 31,30 3. Stropy S 21,80 100 1,00 21,80 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,20 100 1,00 11,20 6. Klempířské práce N 1,60 100 1,54 2,46 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,80 100 0,46 1,75 10. Okna S 1,30 100 1,00 1,30 11. Podlahy P 9,70 100 0,46 4,46 12. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00-9 -
Součet upravených objemových podílů 93,57 Koeficient vybavení K 4 : 0,9357 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,65 14 150 9,33 0,7137 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 34,30 14 80 17,50 6,0025 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 21,36 14 80 17,50 3,7380 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,74 14 40 35,00 3,0590 6. Klempířské práce N 1,70 100,00 1,00 1,70 1,83 14 30 46,67 0,8541 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,58 14 30 46,67 3,0709 9. Dveře P 3,00 100,00 1,00 3,00 3,24 14 50 28,00 0,9072 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,19 14 50 28,00 0,3332 11. Podlahy P 8,20 100,00 1,00 8,20 8,85 14 15 93,33 8,2597 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,26 14 25 56,00 3,5056 Opotřebení: 30,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 055,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9357 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 836,42 Plná cena: 95,28 m 3 * 1 836,42 Kč/m 3 = 174 974,10 Kč Koeficient opotřebení: (1-30,4 % /100) * 0,696 Nákladová cena stavby CS N = 121 781,97 Kč Koeficient pp * 0,587 Cena stavby CS = 71 486,02 Kč Kůlna - zjištěná cena = 71 486,02 Kč 1.2.2. Terasa U motorestu se nachází ze západní strany terasa. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 34.3. Terasa výška do 1 m na jedné řadě sloupků Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 8,50*9,30 = 79,05 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 2 320,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 4 737,67-10 -
Plná cena: 79,05 m 2 * 4 737,67 Kč/m 2 = 374 512,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 30 = 46,7 % Koeficient opotřebení: (1-46,7 % / 100) * 0,533 Nákladová cena stavby CS N = 199 615,33 Kč Koeficient pp * 0,587 Cena stavby CS = 117 174,20 Kč Terasa - zjištěná cena = 117 174,20 Kč 1.2.3. Zpevněná plocha Kolem objektu je zpevněná plocha. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 850,00 m 2 8.1.2. Plochy s povrchem prašným - štěrkové tl. do 250 mm Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 95,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 189,90 Plná cena: 850,00 m 2 * 189,90 Kč/m 2 = 161 415,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 20 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CS N = 48 424,50 Kč Koeficient pp * 0,587 Cena stavby CS = 28 425,18 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 28 425,18 Kč 1.2.4. Venkovní schody U objektu jsou schody. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 12.4. Schodiště betonové Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242-11 -
Délka: 1,50 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 225,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 459,47 Plná cena: 1,50 m * 459,47 Kč/m = 689,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 40 = 35,0 % Koeficient opotřebení: (1-35,0 % / 100) * 0,650 Nákladová cena stavby CS N = 447,99 Kč Koeficient pp * 0,587 Cena stavby CS = 262,97 Kč Venkovní schody - zjištěná cena = 262,97 Kč 1.2.5. Žumpa Objekt je napojen na žumpou. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Výměra: 5,00 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 300,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2840 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 4 727,88 Plná cena: 5,00 m 3 * 4 727,88 Kč/m 3 = 23 639,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 80 = 17,5 % Koeficient opotřebení: (1-17,5 % / 100) * 0,825 Nákladová cena stavby CS N = 19 502,51 Kč Koeficient pp * 0,587 Cena stavby CS = 11 447,97 Kč Žumpa - zjištěná cena = 11 447,97 Kč - 12 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,624 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,624 = 0,587 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 545,83 0,587 320,40 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 545,83 0,587 0,300 96,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 766 360,00 320,40 115 344,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 767 25,00 320,40 8 010,- nádvoří 9 odst. 4 ( 4 orná půda 3786/4 2 389,00 96,12 229 630,68 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 352 984,68-13 -
Pozemky - zjištěná cena = 352 984,68 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] tůje 10 roků 3,00 m Živé ploty z jehl. dřevin (zerav, 1 240,- 1 240,- 3 720,- cypřišek, smrk omorika) Součet: 3 720,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,450 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,900 Celkem - okrasné rostliny = 1 506,60 Kč Trvalé porosty - zjištěná cena 1 506,60 Kč - 14 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Motorest Farma 5 394 027,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 102 709,80 Kč 1.2.2. Terasa 219 839,- Kč 1.2.3. Zpevněná plocha 94 750,60 Kč 1.2.4. Venkovní schody 404,60 Kč 1.2.5. Žumpa 13 876,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 825 608,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 352 984,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 352 984,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 506,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 506,60 Kč Celkem 6 180 099,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 6 180 099,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Motorest Farma 3 576 240,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 71 486,- Kč 1.2.2. Terasa 117 174,20 Kč 1.2.3. Zpevněná plocha 28 425,20 Kč 1.2.4. Venkovní schody 263,- Kč 1.2.5. Žumpa 11 448,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 805 036,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 352 984,70 Kč - 15 -
2. Ocenění pozemků celkem 352 984,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 506,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 506,60 Kč Celkem 4 159 528,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 4 159 528,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 4 159 530,- Kč slovy: Čtyřimilionyjednostopadesátdevěttisícpětsettřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. - 16 -
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej restaurace 44 m2 Rakovník - Rakovník I, okres Rakovník 1 450 000 Kč Jedná se objekt kolaudovaný jako cukrárna kavárna, ale sloužit může i k jinému předmětu podnikání, popřípadě bydlení. I přesto, že se objekt nalézá ve velmi staré části města, tak je kompletně nový. Předmět prodeje se prodává včetně vybavení. Celková cena: 1 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m^(2): 32 955 Kč ID zakázky: 4898 Aktualizace: 30.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý - 17 -
Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Počet kanceláří: 1 Užitná plocha: 44 m2 Plocha podlahová: 44 m2 Plocha pozemku: 54 m2 Datum nastěhování: 30.10.2014 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus 2. Prodej restaurace 168 m2 Bílichov, okres Kladno 1 990 000 Kč (11 845 Kč za m(2)) Restaurace 168m2, Bílichov, okr. Kladno. Rekreační oblast, pořádání kulturních a sportovních akcí, zavedená klientela, celoročně v provozu, Slaný 16 km, Louny 18 km, Kladno 31 km, Praha 50 km. Jediná restaurace v centru obce na vlastním pozemku o rozloze 523 m2. V roce 2010 byla provedena kompletní rekonstrukce. 60 míst + terasa. Přes zádveří vejdete do výčepu který navazuje na restauraci a venkovní terasu, oddělené toalety pro muže a ženy, kuchyň, dva sklady a sociální zázemí pro personál. Vytápění dvěma krby na dřevo. Možnost grilování. Nové rozvody elektřiny, vody (vodovod obecní), kanalizace (vlastní jímka), nové dveře, okna, dlažby a obklady, nové příčky, zateplení i klempířské prvky. Na pozemku za restaurací je letní terasa a udírna. Podsklepená rampa 19 m2. Vedle restaurace je dětské hřiště a další sportoviště. - 18 -
Bílichov je obklopen lesy a rybníky, leží v národní přírodní památce Bílichovské údolí. V obci je cca 200 rekreačních chat a objektů, je vyhlášenou rekreační oblasti pro Slánsko a Lounsko. Obec leží 4 km od sjezdu z hlavní silnice Slaný 16 km, Louny 18 km, Kladno 31 km, Praha 50 km. Restaurace je jediným pohostinským zařízením v obci, probíhají zde různé kulturní a sportovní akce, vykazuje od jara do podzimu zajímavé tržby. Výhodná investice. Celková cena: 1 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 11 845 Kč ID zakázky: 10889 Aktualizace: 11.11.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 168 m2 3. Prodej restaurace 911 m2 Lužná, okres Rakovník 1 750 000 Kč (1 921 Kč za m^(2)) Nabízíme ke koupi dvoupodlažní rod. dům se zahradou v obci Lužná. Jedná se o samostatný objekt vlastního hostince s příslušenstvím, pozemek 911 m2. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dispozice: v přízemí domu se nachází kotelna s kotlem ÚT, uhelna, prostory vhodné na sklad potravin, nápojů či sudů. Sklepní prostory s klenutými stropy jsou vhodné i pro vybudování např. vinného sklípku. V 1. patře přístupném zvenku po venkovních schodech obsahuje zádveří, lokál, výčep s kuchyňkou a soc. zařízení obsahující pisoáry a WC mužů a žen s umývadly. Na pozemku se nachází vlastní kopaná studna a zděná kolna. Možnost venkovního posezení na slunečné zahradě. Centrum střediskové obce (OÚ, dobrá obch. síť, lékař, ZŠ, MŠ, restaurace). Okresní město Rakovník 44 km (MHD), Praha 50 km (aut. zastávka Praha, Kladno, Rakovník) 30 m od domu. Vlak Lužná 2 (3 km, autobus MHD). Možnost financování hyp. úvěrem. Celková cena: 1 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání) Cena za m^(2): 1 921 Kč ID zakázky: ADA00821 Aktualizace: 30.10.2014 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní - 19 -
Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Užitná plocha: 911 m2 Plocha pozemku: 911 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 400V 4. informace od objednavatele - za 5,25 mil. Kč se nenašel opakovaně žádný zájemce. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 2,5-3,5 mil. Kč. Metoda výnosová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - T A N A T R A D E, spol. s r.o. Zahájení exekuce - T A N A T R A D E, spol. s r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovité věci jsou obchodovatelné. - 20 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Třimilióny Kč 3 000 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 05.12.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 296/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 296/14. - 21 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 10 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -