ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3943/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 50, Rodinný dům č.p. 50 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Hrádek nad Nisou, k.ú. Oldřichov na Hranicích Adresa nemovitosti: Oldřichov na Hranicích 50, 463 34 Hrádek nad Nisou Vlastník stavby: Vlastimil Podaný, Oldřichov na Hranicích 50, 46334 Hrádek nad Nisou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Vlastimil Podaný, Oldřichov na Hranicích 50, 46334 Hrádek nad Nisou, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 2801/12-21 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 900 000 Kč Datum místního šetření: 14.2.2013 Stav ke dni : 14.2.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 9.3.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 50 na pozemku č. parc. St. 94 a pozemků č. parc. St. 94 a 543/1 v kat. úz. Oldřichov na Hranicích, obec Hrádek nad Nisou, okres Liberec, vše zapsáno na LV č. 17. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.10.2012 LV č. 17 pro kat. úz. Oldřichov na Hranicích, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Liberec - snímek z katastrální mapy ze dne 25.10.2012 pro kat. úz. Oldřichov na Hranicích, list mapy č. Nový Bor 0-0/24 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-2801/12-21 ze dne 15.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-2801/12-55 ze dne 15.10.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Hrádek nad Nisou se nachází v okrese Liberec a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Liberec. Obec Hrádek nad Nisou se rozkládá asi 19 km severozápadně od centra Liberce. Město leží nedaleko hranice s Německem a s Polskem. Ve městě je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Osada (kat. úz.) Oldřichov na Hranicích se nachází na česko-polském pomezí a byl kdysi rozdělen. Nyní ji od druhé části obce, dnes polského Kopaczówa odděluje pouze Oldřichovský potok. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1217 Město Hrádek nad Nisou 2
Celkový popis: Oceňovaný rodinný dům č.p. 50 je situován v zástavbě obytných domů a svoji zahradou sousedí se státní hranicí s Polskem. Dům je samostatně stojící na pozemku parc. č. St. 94. K domu náleží zahrada parc. č. 543/1. Přístup je po zpevněné komunikaci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 50 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parc. č. St. 94 a parc. č. 543/1 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 50 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům č.p. 50 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 50 Popis: Samostatně stojící rodinný dům č.p. 50 na pozemku parc. č. St. 94 má nepravidelný půdorys, je pravděpodobně částečně podsklepený, dvoupodlažní s podkrovím, v severní části domu ve 2.NP je balkón s kovovým zábradlím. Vstup do domu je možný ze severu a z jihu. Součástí domu je garáž s dřevěnými vraty. Dispozice rodinného domu ani vnitřní stav a vybavení nebylo možné zjistit. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné. Krov dřevěný. Střecha sedlová krytá šindelem. Žlaby a svody z pozink. plechu. Fasádní omítka ve špatném stavu. Okna a vstupní dveře plastové. V obci je možnost napojení na veškeré IS. Stáří a užitná plocha stanoveny odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 16,0*10,0+2,5*6,0/2 = 167,50 1.NP 16,0*10,0+2,5*6,0 = 175,00 2.NP 16,0*10,0+2,5*6,0 = 175,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 167,50 m 2 2,20 m 1.NP 175,00 m 2 2,40 m 2.NP 175,00 m 2 2,40 m 4
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (16,0*10,0+2,5*6,0/2)*(2,20) = 368,50 m 3 1.NP (16,0*10,0+2,5*6,0)*(2,40) = 420,00 m 3 2.NP (16,0*10,0+2,5*6,0)*(2,40) = 420,00 m 3 podkroví (16,0*10,0/2)*(3,00)+22,50 = 262,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 368,50 m 3 1.NP NP 420,00 m 3 2.NP NP 420,00 m 3 podkroví Z 262,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 471,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky P 3,10 30 0,46 0,43 8. Fasádní omítky C 3,10 70 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře N 3,30 100 1,54 5,08 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 101,52 Upravený obj. podíl 5
Koeficient vybavení K 4 : 1,0152 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0750 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0152 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0730 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 963,14 Plná cena: 1 471,00 m 3 * 4 963,14 Kč/m 3 = 7 300 778,94 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 140 = 57,143 % - 4 171 884,11 Kč Rodinný dům č.p. 50 - zjištěná cena = 3 128 894,83 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis: Oceňovaný pozemek tvořený parcelami č. St. 94 a parc. č. 543/1 je nepravidelného tvaru, převážně rovinný. Pozemek St. 94 je zastavěn rodinným domem č.p. 50. Pozemek parc. č. 543/1 je v KN veden jako zahrada. V severní části pozemku se nachází dřevěná kůlna s pultovou střechou a kotec pro psa. Pozemek je zatravněn a z části oplocen plotem z drátěného pletiva. Vjezdovou cestu tvoří část pozemku parc. č. 1217 (pozemek města), smlouva o užívání části pozemku p.č. 1217 nebyla předložena. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Osada u hranic z Polskem. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0730 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 84,18 1,00 2,1460 1,0730 193,84 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 84,18 0,40 2,1460 1,0730 77,54 6
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 94 149,00 193,84 28 882,16 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 543/1 1 233,00 77,54 95 606,82 Stavební pozemky - celkem 124 488,98 Pozemky - zjištěná cena = 124 488,98 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 50 3 128 894,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 128 894,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 124 489,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 124 489,- Kč Celkem 3 253 383,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 253 383,80 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 50 Popis: Samostatně stojící rodinný dům č.p. 50 na pozemku parc. č. St. 94 má nepravidelný půdorys, je pravděpodobně částečně podsklepený, dvoupodlažní s podkrovím, v severní části domu ve 2.NP je balkón s kovovým zábradlím. Vstup do domu je možný ze severu a z jihu. Součástí domu je garáž s dřevěnými vraty. Dispozice rodinného domu ani vnitřní stav a vybavení nebylo možné zjistit. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zděné. Krov dřevěný. Střecha sedlová krytá šindelem. Žlaby a svody z pozink. plechu. Fasádní omítka ve špatném stavu. Okna a vstupní dveře plastové. V obci je možnost napojení na veškeré IS. Stáří a užitná plocha stanoveny odhadem. 7
Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 16,0*10,0+2,5*6,0/2 = 167,50 1.NP 16,0*10,0+2,5*6,0 = 175,00 2.NP 16,0*10,0+2,5*6,0 = 175,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 167,50 m 2 2,20 m 1.NP 175,00 m 2 2,40 m 2.NP 175,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (16,0*10,0+2,5*6,0/2)*(2,20) = 368,50 m 3 1.NP (16,0*10,0+2,5*6,0)*(2,40) = 420,00 m 3 2.NP (16,0*10,0+2,5*6,0)*(2,40) = 420,00 m 3 podkroví (16,0*10,0/2)*(3,00)+22,50 = 262,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 368,50 m 3 1.NP NP 420,00 m 3 2.NP NP 420,00 m 3 podkroví Z 262,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 471,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 Upravený obj. podíl 8
4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky P 3,10 30 0,46 0,43 8. Fasádní omítky C 3,10 70 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře N 3,30 100 1,54 5,08 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 101,52 Koeficient vybavení K 4 : 1,0152 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0750 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0152 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 625,48 Plná cena: 1 471,00 m 3 * 4 625,48 Kč/m 3 = 6 804 081,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 140 = 57,143 % - 3 888 056,05 Kč Rodinný dům č.p. 50 - zjištěná cena = 2 916 025,03 Kč 9
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům č.p. 50 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 200,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 471,00 m 3 Zastavěná plocha: 517,50 m 2 Plocha pozemku: 1 382,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu na okraji obce Hrádek nad Nisou se zahradou. Patrový dům cihlové konstrukce se sedlovou střechou. V přízemí se nachází zádveří, chodba, obývací pokoj, kuchyně, ložnice, koupelna, schodiště do patra. V patře jsou dva pokoje, komora, balkon. Polovina domu je podsklepená. K vytápění domu slouží elektrická akumulační kamna a krbová kamna. Teplá voda z boileru, voda obecní, odpady do septiku. Na hranici pozemku je plyn. Okolo domu je oplocená zahrada se skleníkem a kůlnou. Rodinný dům Prodej rodinného domu s garáží v obci Hrádek nad Nisou ulice Uhelná. Dům je podsklepený - sklepní místnosti, kotelna. V 1. NP se nachází vstupní hala, obývací pokoj, kuchyň, pokoj, koupelna a WC. Ve 2.NP se nachází obývací pokoj a tři ložnice. Vytápění domu ÚT na TP, ohřev vody el.bojlerem, dům napojen na veřejný vodovod a odpady svedeny do žumpy. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. K domu náleží prostorná zahrada s krytým bazénem 3x7m. Pěkné klidné místo, v dosahu všech služeb. Financování zajistíme zdarma!!! Rodinný dům Prodáme RD 4+kk s možností výstavby dalšího RD, ve Václavicích, cca 17 km od Liberce, přízemní s obyvatelným podkrovím, po částečné rekonstrukci, možnost dokoupení dalších pozemků za výhodnou cenu Prodáme RD 4+kk s možností výstavby dalšího RD, ve Václavicích, cca 17 km od Liberce, zast. pl. cca 70 m2, rovinatý pozemek celkem 771 m2. RD je přízemní s obyvatelným podkrovím, po částečné rekonstrukci za cca 500.000,- Kč nové betonové zateplené podlahy v přízemí, celý dům nově podřezán a položena vodorovná izolace, nová koupelna a WC, dřevěná izolační okna, elektřina, odpady, sanita, rozvody vytápění v mědi. Vytápění a ohřev vody zajišťuje ústřední kotel na tuhá paliva a duplicitně el. boiler. Měsíční náklady na vytápění a ohřev vody cca 1.200,- Kč. Vlastní studna s certifikovanou pitnou vodou, nově zbudovaný 3 komorový septik s přepadem a kapacitou na 2 RD. Příjemné klidné a výborně osluněné místo. Prodávající má možnost ještě koupit 2.002 m2 sousedních pozemků za necelých 100.000,- Kč. Do cca 200 m od RD je zast. ČSAD, mateřská školka, hřiště a obchod s potravinami. Do základních škol v Hrádku n/n. a Chrastavě jezdí z Václavic školní autobusy. 10
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Oldřichovská, Hrádek nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,02 Upravená j. cena Kč/m 2 18 728 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 3 077 m 2 2 200 000 Kč 18 333 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Uhelná, Hrádek nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,07 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m 2 8 965 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 245,00 m 2 1 053 m 2 2 000 000 Kč 8 163 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Václavice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 1,26 Upravená j. cena Kč/m 2 15 767 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 11
120,00 m 2 771 m 2 1 500 000 Kč 12 500 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 965 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 14 487 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 18 728 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 14 487 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 200,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 897 400 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 50 3 128 895,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 124 489,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 50 2 916 025,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům č.p. 50 2 897 400,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav 2 897 400 Kč 0 Kč 2 916 025 Kč 0 Kč 3 253 384 Kč 2 900 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: velikost a stav objektu, rozloha pozemku, dostupnost c) parametry ponižující cenu: rekonstrukce fasády domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 2 900 000,- Kč. 12
V Praze 9.3.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3943/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 56/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 25.10.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 17 ze dne 15.10.2012 2 13
14