ZNALECKÝ POSUDEK č. 2304 120/15 o ceně nemovitosti - areálu prodejny potravin na Chodském náměstí č.p. 3 v Hostouni, s pozemky, stavbami, jejich součástmi a dalším příslušenstvím na parcel. čísle st. 4, dle výpisu z katastru nemovitostí LV 116, v obci Hostouň, katastrální území 645940 Hostouň u Horšovského Týna, okres Domažlice Objednavatel posudku: ZKD Sušice, sídlem Náměstí Svobody 135 342 01 Sušice Účel posudku: Zjištění úřední ceny za účelem převodu nemovitostí Posudek vypracoval: Ing. Josef Vaněk, znalec, bytem Doubova 534, 344 01 Domažlice Datum místního šetření: 21.09.2015 Ocenění provedeno k datu: 21.09.2015 Použitý oceňovací předpis Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF č. 199/2014 Sb. Zvláštní požadavky objednavatele: Nejsou V Domažlicích dne: 21.09.2015 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran textu a 3 strany příloh, celkem 21 stran a předává se ve dvojím vyhotovení. 1
1. NÁLEZ: 1.1. Podklady pro vypracování posudku: 1.1.1. Objednávka na vypracování znaleckého posudku od paní Jiřiny Sokolové, ze dne 31.08.2015 1.1.2. Výpis údajů z katastru nemovitostí ze dne 18.09.2015 a základní charakteristika Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Hostouň Katastrální území: Hostouň u Horšovského Týna (645940) List vlastnictví: 116 Počet obyvatel: 1315 A: Vlastník: ZKD Sušice, náměstí Svobody 135, Sušice 1, 342 01 Sušice B: Nemovitosti: Pozemek dle KN stavu: parc. č. st. 4 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 750,0 m2 Stavby: Hostouň. č.p. 3 vedené se způsobem využití rodinný dům na p.č. st. 4 C: Omezení vlastnických a jiných práv bez zápisu 1.1.3. Výsledky místního šetření ze dne 21.09.2015, projektová dokumentace adaptace prodejny od firmy Obchodní projekt SSD z roku 1971 a další údaje sdělené vlastníkem nemovitostí 1.1.4. Snímek katastrální mapy dotčeného území a pořízená fotodokumentace 1.1.5. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF č. 199/2014 Sb. 1.2. Situace: 1.2.1. Popis: Jedná se o ocenění areálu prodejny potravin na č.p. 3, který se nachází v centrální části města Hostouň na Chodském náměstí. Stavba prodejny je dle katastru nemovitostí vedena jako rodinný dům, ale dle skutečnosti je objektem občanského vybavení s byty, takto je dlouhodobě využívána a bude oceněna. Celý areál je uzavřený, oplocený, má přístup po zpevněném povrchu z přilehlé silnice, možnost napojení na inženýrské sítě je kompletní. Předmětem ocenění vedle příslušného pozemku s trvalými porosty bude hlavní budova prodejny, která se skládá v přízemí z prodejní plochy, skladových a administrativních prostor, v patře jsou pak dvě bytové jednotky. Ve dvoře se dále nachází dvě vedlejší stavby zděné a dřevěné kůlny. Ocenění hlavní stavby prodejny 2
bude včetně jejích součástí a dalšího příslušenství, které tvoří venkovní úpravy jako přípojky, venkovní schody a venkovní oplocení s vraty. Celý areál byl vybudován v předválečném období, před současným využíváním sloužil jako budova ČS spořitelny. Doklady o kolaudaci původní stavby nejsou dochovány, stáří hlavního objektu je dle údajů zjištěných při místním šetření cca 100 let. V roce 1971 byla zrekonstruována část přízemí na prodejnu, kde byly vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti stavby. Zbylé části budovy, tj. suterénní prostory a bytové jednotky v patře, je třeba pro další využívání zmodernizovat a provést nutné opravy. Ostatní objekty vedlejších staveb dvou kůlen jsou ve špatném technickém stavu bez údržby, stavebně dožívají. 1.2.2. Oceňované nemovitosti - Areál prodejny potravin: Pozemky: 2.1. Stavební pozemek Trvalé porosty: 2.2. Ovocné stromy Hlavní stavba: 2.3. Budova prodejny potravin č.p. 3 Vedlejší stavby: 2.4. Zděná kůlna 2.5. Dřevěná kůlna Příslušenství: 2.6. Venkovní úpravy - přípojka vodovodní - přípojka kanalizační - přípojka elektro - přípojka plynu - venkovní schody - venkovní oplocení s vraty 1.2.3. Zjištěná úřední cena: Úřední cena areálu prodejny potravin na č.p. 3 bude zjištěna dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Hlavní stavba prodejny potravin s byty v patře bude oceněna jako stavba, jejíž technický stav umožňuje pronájem, tj. kombinací hodnoty věcné a hodnoty výnosové podle 31 vyhl. Věcná hodnota stavby bude vypočítána pomocí nákladového ocenění, hodnota výnosová pak dle výše účtovaného a obvyklého nájemného dosažitelného v daném místě a čase. Pronajata je jen jedna bytová jednotka, když druhá jednotka se nachází ve špatném technickém stavu, který pronájem neumožňuje, a tudíž nebude do ocenění zahrnuta. Vedlejší stavby budou oceněny podle 16 vyhl., venkovní úpravy pak podle 18 vyhl. Stavební pozemek bude oceněn samostatně podle 4 vyhl., porosty dle 46 vyhl. 1.2.4. Výpočet jednotlivých indexů: I t - index trhu s nemovitými věcmi (dle přílohy č. 3, tabulka 1 vyhlášky) Znak Kvalitativní pásma Č. Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na dílčím I. Poptávka nižší než nabídka - 0,05 trhu s nemovitostmi 3
2. Vlastnické vztahy V. Pozemek se stavbami stejného vlastníka 0,00 3. Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 4. Vliv právních II. Bez vlivu 0,00 vztahů na prodej 5. Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6. Povodňové riziko IV. Zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav 1,00 Index trhu - I t 1,00 * (1,00-0,05) 0,950 I o - index omezujících vlivů pozemků (dle přílohy č. 3, tabulka 2 vyhlášky) Znak Kvalitativní pásma Č. Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1. Geometrický tvar II. Bez vlivu na využití 0,00 pozemku 2. Svažitost pozemku IV. Svažitost do 15 %, orientace ostatní 0,00 a expozice 3. Základ. podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4. Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 5. Omezené užívání I. Bez omezení užívání 0,00 pozemku 6. Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů - I o (1,00 + 0,00) 1,000 I p - index polohy pro pozemek a budovu pro obchod (dle přílohy č. 3, tabulka 3 vyhlášky) Znak Kvalitativní pásma Č. Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1. Druh a účel stavby I. Stavba budovy pro obchodní činnost 0,65 2. Zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,08 životní prostředí 3. Poloha v obci I. Střed obce 0,10 4. Možnost napojení I. Lze napojit na všechny inženýrské sítě 0,00 na inženýrské sítě 5. Okolní občanská I. Dobrá dostupnost občanské vybavenosti 0,00 vybavenost 6. Dopravní VI. Zpevněná komunikace k hranici pozemku, 0,00 dostupnost parkovací možnosti 7. Hromadná doprava III. Zastávka dopravy do 200 m 0,00 8. Poloha pro komerč. III. Možnost pro komerční využití stavby 0,05 využitelnost 9. Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10. Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy - I p 0,65 * (1,00 + 0,23) 0,800 4
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ: 2.1. Stavební pozemek - pozemky ( 4): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.) 2.1.1. Popis: Jedná se o stavební pozemek na parcelním čísle 4, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, cenová mapa není zpracována. Cena pozemku se stanoví z jeho základní ceny s úpravou dle kvalitativních koeficientů a s další úpravou podle indexové metodiky. Přístup je po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inženýrské sítě je kompletní. Obec Hostouň má k datu ocenění 1315 obyvatel. 2.1.2. Výpočet základní ceny pozemků: Pozemek na p.č. st. 4, vedený jako zast. plocha výměra = 750,00 m2 a) základní cena dle příl. č. 2 tabulky 1 vyhl. ZC v = 1 165,00 Kč/m2 b) úprava koeficienty O 1 - O 6 dle příl. č. 2 tabulky 2 vyhl. Znak Popis jednotlivých znaků Koeficient O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 Velikost obce podle počtu obyvatel III. Od 1001 do 2000 obyvatel 0,750 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,600 Poloha obce V. Obec vzdálená od hranice vyjmenov. města nad 10 km 0,800 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,000 Dopravní obslužnost obce II. Železniční a autobusová zastávka 0,950 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost 0,980 Koeficienty O 1, * O 2, * O 3, * O 4 * O 5 * O 6 0,335 c) výpočet základní ceny 1 165,00 * 0,335 ZC = 390,28 Kč/m2 Index cenového porovnání: I = I t * I o * I p (pro pozemek a budovu pro obchod) I = 0,950 * 1,000 * 0,800 = 0,760 2.1.3. Výpočet základní upravené ceny pozemků: a) základní cena pozemku ZC = 390,28 Kč/m2 b) úprava indexem I (pro obchodní činnost) = 0,760 základní cena upravená ZCU = 296,61 Kč/m2 5
2.1.4. Výpočet ocenění pozemků: označení p.č. výměra (m2) jedn. cena (Kč/m2) celkem (Kč) zast. plocha st. 4 750,00 296,61 222 457,50 zaokrouhleno = 222 458,00 Kč 2.2. Ovocné stromy - trvalé porosty ( 46): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.) 2.2.1. Popis: Jedná se o ovocné stromy, které se nachází na oceňovaném pozemku zastavěné plochy, ocenění bude dle příl. č. 36 vyhl. 2.2.2. Výpočet ceny nákladovým způsobem: Ovocné dřeviny, které se nachází v zhoršeném stavu, bez péče charakteristika věk (roky) počet (ks) j.c. (Kč/ks) % celkem (Kč) jabloň-jhkm-čk 20 3,00 1 018,00-50 1 527,00 hrušeň-jhkm-pk 30 1,00 1 402,00-50 701,00 ořešák-ov-vt 45 1,00 2 225,00-50 1 112,50 součet 3 340,50 zaokrouhleno = 3 341,00 Kč 2.3. Budova prodejny potravin č.p. 3 - hlavní stavba ( 31): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.) 2.3.1. Popis: Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený, samostatně stojící objekt prodejny potravin s dvěma byty. Stavba je členitého půdorysu, kde se v přízemí nachází prodejní plochy, skladové a administrativní prostory, v patře jsou pak dvě bytové jednotky, z nichž jedna není technicky uzpůsobena k užívání. Podkroví tvoří rozsáhlý půdní prostor bez využití. Základy jsou kamenné a betonové bez izolací, svislé konstrukce zděné o tl. 70,0 cm, stropy nad podsklepenou částí jsou klenuté, ostatní dřevěné trámové s podhledem rovným. Zastřešení je valbové, krov vaznicový vázaný, střešní krytina a klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné štukové, venkovní jsou v zadní části neudržované, zčásti opadané. Schodiště do podsklepené části je kamenné, do patra a půdního prostoru z žulových stupňů. Dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní, otvory prodejny tvoří výkladce, zbytek jsou dřevěná zdvojená okna. Podlahy prodejny tvoří keramické dlažby, v bytech jsou podlahy parketové, prkenné a z PVC. Vytápění prostor prodejny je ústřední plynovým kotlem, pronajatá bytová jednotka má vytápění rovněž ústřední kotlem na pevná paliva, umístěným v suterénu. Elektroinstalace je světelná i motorová, stavba má hromosvod. Zdravotní instalace a vybavení kuchyně v bytové jednotce je standardního provedení, ohřev TUV je el. bojlery, je zaveden plyn. Stáří objektu je asi 100 let, je 6
v současnosti využíván, před 44-mi lety proběhla adaptace přízemní části na prodejnu potravin, byly vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti. Suterénní prostory a bytové jednotky v patře, je třeba pro další využívání zmodernizovat a provést jejich nutné opravy, technický stav odpovídá stáří. 2.3.2. Charakteristika objektu: Objekt se bude oceňovat dle 31 jako budova typu H pro obchod a služby, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha valbová, použije se způsob ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. 2.3.3. Výměry pro ocenění: a) zastavěná plocha podlaží ZP suterén (6,00 * 13,00) + (7,50 * 2,75) + + (6,50 * 6,50) = 140,88 m2 přízemí (20,50 * 13,50) + (7,50 * 5,50) + + (1,80 * 3,50) (1,00 * 1,75) * 1/2 = 323,43 m2 patro (20,50 * 13,50) = 276,75 m2 průměrná zastavěná plocha podlaží (741,06 : 3,00) = 247,02 m2 b) výška podlaží V suterén = 2,50 m přízemí = 4,00 m patro = 4,40 m zastřešení (4,40 + 0,50) * 1/2 = 2,45 m průměrná výška podlaží (2 863,62 : 741,06) = 3,86 m c) obestavěný prostor OP suterén 140,88 * 2,50 = 352,20 m3 přízemí 323,43 * 4,00 = 1 293,72 m3 patro 276,75 * 4,40 = 1 217,70 m3 zastřešení 276,75 * 2,45 = 678,04 m3 odpočet valby (13,50 * 4,40 * 6,50) * 1/6 * 2,00 = - 128,70 m3 součet = 3 412,96 m3 d) obestavěný prostor původní části = 54,82 % obestavěný prostor rekonstruované části = 45,18 % 2.3.4. Koeficienty: a) koeficient K1 = podle druhu konstrukce K1 = 0,939 b) koeficient K2 = podle průměrné zastavěné plochy = 0,92 + (6,60 : 247,02) K2 = 0,947 c) koeficient K3 = podle průměrné výšky podlaží = (2,10 : 3,86) + 0,30 K3 = 0,844 7
d) koeficient K4 = podle vybavení stavby K4 = 1 + (0,54 * n) položka nadstandard podstandard chybí 01. základy vč. zem. prací - 0,061 09. vnitřní obklady keramické - 0,032 24. výtahy - 0,013 25. ostatní - 0,044 součet - 0,093-0,057 n = - 0,093 - (0,057 * 1,852) = - 0,199 K4 = 1 - (0,54 * 0,199) K4 = 0,893 e) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 f) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,110 g) koeficienty celkem = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki = 1,414 2.3.5. Stáří a opotřebení: Stáří původní stavby budovy prodejny potravin č.p. 3 je 100 let, před 44-mi lety proběhla adaptace přízemní části na prodejnu. Údržba se provádí, pro výpočet další životnosti stavby se použije metoda prodloužené životnosti. Pro výpočet opotřebení se pak použije analytická metoda. PDŽ % přepočet stav Q základy 6,10 15,89 80 12,71 zdivo 15,30 39,84 75 29,88 stropy 8,10 21,09 70 14,76 schodiště 2,70 7,03 70 4,92 krov 6,20 16,15 40 6,46 součet 38,40 100,00 68,73 stáří stavby S = 100,00 let stav PDŽ Q = 68,73 % základní životnost ZZ = 150,00 let doba dalšího trvání TT = 72,00 let upravená doba trvání (72,00 * 68,73) : 100 T = 50,00 let životnost celkem 100,00 + 50,00 Z = 150,00 let Stáří původní stavby budovy je 100 let, stáří rekonstruovaných částí je 44 let, další životnost se uvažuje 60 let. položka př. podíl podíl B/C * 100 A opotřebení budova prodejny potravin 100,00 původní část 1915 54,82 100/150 * 54,82 36,55 rekonstruovaná část 1971 45,18 44/ 94 * 45,18 21,15 součet 57,70 Opotřebení zjištěné dle analytické metody = 57,70 % 2.3.6. Výpočet ceny nákladovým způsobem: a) základní cena (CZ CC 123) ZC = 2 669,00 Kč/m3 b) úprava koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki = 1,414 základní cena upravená ZCU = 3 773,97 Kč/m3 8
c) nákladová cena budovy prodejny potravin č.p. 3 včetně opotřebení ZCU * OP 3 773,97 * 3 412,96 = 12 880 408,65 Kč opotřebení = 57,70 % = - 7 431 995,79 Kč nákladová cena budovy prodejny potravin č.p. 3 = 5 448 412,86 Kč zaokrouhleno = 5 448 413,00 Kč 2.3.7. Výpočet ceny výnosovým způsobem: Cena zjištěná výnosovým způsobem se stanoví pomocí ročního dosažitelného a účtovaného a nájemného v daném místě a čase v době zpracování posudku. Pronajata je jen jedna bytová jednotka v patře, protože technický stav druhé bytové jednotky pronájem neumožňuje. Přízemní prodejní část je provozována vlastníkem nemovitosti, její stavebně technický stav pronájem umožňuje, celý objekt bude oceněn výnosovým způsobem. Ocenění se provede podle 32 vyhl., míra kapitalizace je stanovena pro obchodní činnost dle příl. č. 22 vyhl. Roční nájemné se sníží o náklady spojené s provozem a údržbou stavby. 2.3.8. Stanovení obvyklého nájemného pro obchodní činnost: Dle průzkumu trhu a dle vlastní databáze byly pro výpočet obvyklého nájemného vzaty zjištěné hodnoty účtovaného nájemného z následujících zdrojů: Zdroj informace Nájemné (Kč/m 2 *rok) Váha dle znalce Nájemné po úpravě (Kč/m 2 *rok) Internetové servery 1 000,00 1,0 1 000,00 Vlastní databáze 650,00 3,0 1 950,00 Chodská RK, v.o.s. 600,00 2,0 1 200,00 Sand RK, s.r.o. 500,00 2,0 1 000,00 Vážený průměr Zaokrouhleno 644,00 2.3.9. Výnosové ocenění: a) Roční příjmy celkem (dosažitelné a účtované nájemné) Obchodní prostory v přízemí: prodejní plochy = 130,80 m2 skladové plochy = 72,50 m2 kancelářské plochy a šatna = 11,70 m2 součet = 215,00 m2 dosažitelné nájemné = 644,00 Kč/m2*rok příjmy z obchodních prostor v přízemí = 138 460,00 Kč Bytové prostory v patře: pronajatá bytová jednotka (měsíční nájemné) = 1 960,00 Kč příjmy z bytových prostor v patře ( * 12) = 23 520,00 Kč 9
Rekapitulace ročních příjmů: příjmy z obchodních prostor v přízemí = 138 460,00 Kč příjmy z bytových prostor v patře = 23 520,00 Kč příjmy celkem = 161 980,00 Kč zaokrouhleno 161 980,00 Kč b) Roční výdaje celkem (snížení ročního nájemného o vynucené náklady) Výdaje za pozemky zastavěné stavbami: budova prodejny potravin č.p. 3 = 323,43 m2 cena pozemku 296,61 Kč/m2 = 95 932,57 Kč výdaje za pozemky (5,00 %) = 4 796,63 Kč Výdaje za odpisy, údržbu, správu, daně a pojištění nemovitostí: roční nájemné = 161 980,00 Kč odpočet dle odst. 5 vyhl. = 40,00 % výdaje za vynucené náklady = 64 792,00 Kč Rekapitulace ročních výdajů: výdaje za pozemky = 4 796,63 Kč výdaje za vynucené náklady = 64 792,00 Kč výdaje celkem = 69 588,63 Kč zaokrouhleno c) Rekapitulace: příjmy celkem výdaje celkem zisk 69 589,00 Kč 161 980,00 Kč 69 589,00 Kč 92 391,00 Kč míra kapitalizace (dle příl. č. 22 vyhl.) pro obchodní činnost = 7,00 % riziko s docílením pronájmu = 0,50 % část objektu pro bydlení a skladování = - 0,50 % součet = 7,00 % Cena budovy prodejny potravin na č.p. 3 vypočítaná výnosovým způsobem: (92 391,00 : 7,00) * 100,00 1 319 871,43 Kč zaokrouhleno = 1 319 871,00 Kč 2.3.10. Výpočet ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu: Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje: Oceňovaná stavba se zatřídí podle přílohy č. 23 tabulky č. 1 vyhl. do skupiny D, jako nemovitost bez zásadních změn ve stabilizované oblasti, se zhoršenou poptávkou na trhu a bez rozvojových možností. Cena se stanoví podle přílohy č. 23 tabulky č. 2 vyhl., kódu skupiny D pro budovu: CK = CV + 0,10 * R 10
označení: CK - cena kombinací CV - cena stavby zjištěná výnosovým způsobem = 1 319 871,00 Kč CN - cena stavby zjištěná nákladovým způsobem = 5 448 413,00 Kč R - absolutní hodnota (CV CN) = 4 128 542,00 Kč CK = 1 319 871,00 + 0,10 * 4 128 542,00 = 1 732 725,20 Kč zaokrouhleno = 1 732 725,00 Kč 2.4. Zděná kůlna - vedlejší stavba ( 16): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.) 2.4.1. Popis: Jedná se o přízemní, nepodsklepenou stavbu členitého půdorysu, situovanou v zadní východní části areálu. Základy jsou kamenné bez izolací, konstrukce svislé jsou zděné o tl. 30,0 cm, stropy jsou dřevěné trámové. Zastřešení je pultové, střešní krytina a klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních i venkovních povrchů tvoří omítky vápenné hrubé, venkovní jsou z poloviny opadané. Schodiště chybí, dveře jsou dřevěné svlakové podstandardní, okna rovněž chybí. Podlahy tvoří udusaná hlína, vytápění a elektroinstalace chybí, stavba nemá hromosvod. Žádné další vybavení již objekt nemá, jde o původní stavbu, její stáří je 100 let, byla využívána ke skladování, je dlouhodobě bez údržby, technický stav zhoršený. 2.4.2. Charakteristika objektu: Objekt se bude oceňovat dle 16 jako vedlejší stavba typu B nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím bez využitelného podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, použije se nákladový způsob ocenění. 2.4.3. Výměry pro ocenění: a) zastavěná plocha podlaží ZP přízemí (4,60 * 4,65) + (1,50 * 2,25) = 24,77 m2 b) výška podlaží V přízemí (3,00 + 2,50) * 1/2 = 2,75 m c) obestavěný prostor OP přízemí 24,77 * 2,75 = 68,12 m3 2.4.4. Koeficienty: a) koeficient K4 = podle vybavení stavby K4 = 1 + (0,54 * n) položka nadstandard podstandard chybí (navíc) 07. úpravy povrchů - 0,015 09. dveře - 0,030 10. okna - 0,011 11. podlahy - 0,082 12. elektroinstalace - 0,058 součet - 0,030-0,166 11
n = - 0,030 - (0,166 * 1,852) = - 0,337 K4 = 1 - (0,54 * 0,337) K4 = 0,818 b) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 c) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,067 d) koeficienty celkem = K4 * K5 * Ki = 1,691 2.4.5. Stáří a opotřebení: Stáří zděné kůlny je 100 let, údržba se neprovádí, výpočet opotřebení se provede metodou lineární, další životnost se uvažuje 15 let. Výpočet: 100 : (100 + 15) * 100 = 86,96 Maximální opotřebení dle vyhlášky = 85,00 Opotřebení zjištěné dle lineární metody je 85,00 % 2.4.6. Výpočet ceny nákladovým způsobem: a) základní cena (CZ CC 1274) ZC = 1 250,00 Kč/m3 b) úprava koeficienty K4, K5, Ki = 1,691 základní cena upravená ZCU = 2 113,75 Kč/m3 c) nákladová cena zděné kůlny včetně opotřebení ZCU * OP 2 113,75 * 68,12 = 143 988,65 Kč opotřebení = 85,00 % = - 122 390,35 Kč nákladová cena zděné kůlny = 21 598,30 Kč d) cena zděné kůlny s úpravou dle indexů trhu a polohy úprava indexem trhu I t = 0,950 úprava indexem polohy I p = 0,800 cena zděné kůlny CS = 16 414,71 Kč zaokrouhleno = 16 415,00 Kč 2.5. Dřevěná kůlna - vedlejší stavba ( 16): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.) 2.5.1. Popis: Jedná se o přízemní, nepodsklepenou stavbu obdélníkového půdorysu, situovanou v zadní části areálu. Základy jsou kamenné bez izolací, konstrukce svislé jsou dřevěné, jednostranně obíjené, stropy chybí. Zastřešení je mírně sedlové, krov vázaný, střešní krytina je z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce chybí. Úpravy povrchů tvoří nátěry, schodiště chybí, dveře jsou dřevěné svlakové podstandardní, okna, podlahy, vytápění a elektroinstalace rovněž chybí, stavba nemá hromosvod. Žádné další vybavení již objekt nemá, stáří stavby je 70 let, byla využívána ke skladování, je dlouhodobě bez údržby, technický stav zhoršený. 2.5.2. Charakteristika objektu: Objekt se bude oceňovat dle 16 jako vedlejší stavba typu F nepodsklepená s 12
jedním nadzemním podlažím bez využitelného podkroví. Svislé konstrukce jsou dřevěné jednostranně obíjené, střecha je sedlová, použije se nákladový způsob ocenění. 2.5.3. Výměry pro ocenění: a) zastavěná plocha podlaží ZP přízemí 4,85 * 4,10 = 19,89 m2 b) výška podlaží V přízemí (3,10 + 2,50) * 1/2 = 2,80 m c) obestavěný prostor OP přízemí 19,89 * 2,80 = 55,69 m3 2.5.4. Koeficienty: a) koeficient K4 = podle vybavení stavby K4 = 1 + (0,54 * n) položka nadstandard podstandard chybí (navíc) 03. stropy - 0,212 06. klempířské konstrukce - 0,016 09. dveře - 0,037 10. okna - 0,014 11. podlahy - 0,108 12. elektroinstalace - 0,040 součet - 0,037-0,390 n = - 0,037 - (0,390 * 1,852) = - 0,759 K4 = 1 - (0,54 * 0,759) K4 = 0,590 b) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 c) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,067 d) koeficienty celkem = K4 * K5 * Ki = 1,220 2.5.5. Stáří a opotřebení: Stáří dřevěné kůlny je 70 let, údržba se neprovádí, výpočet opotřebení se provede metodou lineární, další životnost se uvažuje 10 let. Výpočet: 70 : (70 + 10) * 100 = 87,50 Maximální opotřebení dle vyhlášky = 85,00 Opotřebení zjištěné dle lineární metody je 85,00 % 2.5.6. Výpočet ceny nákladovým způsobem: a) základní cena (CZ CC 1274) ZC = 970,00 Kč/m3 b) úprava koeficienty K4, K5, Ki = 1,220 základní cena upravená ZCU = 1 183,40 Kč/m3 c) nákladová cena dřevěné kůlny včetně opotřebení ZCU * OP 1 183,40 * 55,69 = 65 903,55 Kč opotřebení = 85,00 % = - 56 018,02 Kč nákladová cena dřevěné kůlny = 9 885,53 Kč 13
d) cena dřevěné kůlny s úpravou dle indexů trhu a polohy úprava indexem trhu I t = 0,950 úprava indexem polohy I p = 0,800 cena dřevěné kůlny CS = 7 513,00 Kč zaokrouhleno = 7 513,00 Kč 2.6. Příslušenství - venkovní úpravy ( 18): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.) 2.6.1. Popis: Jedná se o objekty tvořící společné příslušenství oceňovaného areálu prodejny potravin č.p. 3, jsou to následující venkovní úpravy: přípojka vodovodní, přípojka kanalizační, přípojka elektro, přípojka plynu, venkovní schody a venkovní oplocení s vraty. 2.6.2. Přípojka vodovodní - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o vodovodní přípojku z plastového potrubí, DN 40 mm, délka L = 14,00 m, stáří je 44 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 b) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,293 c) koeficienty celkem = K5 * Ki = 2,293 Stáří přípojky vodovodní je 44 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 16 let. Výpočet: 44 : (44 + 16) * 100 = 73,33 % a) základní cena (CZ CC 2222) ZC = 385,00 Kč/m b) úprava koeficienty K5, Ki = 2,293 základní cena upravená ZCU = 882,81 Kč/m c) nákladová cena přípojky vodovodní včetně opotřebení ZCU * L 882,81 * 14,00 = 12 359,34 Kč opotřebení = 73,33 % = - 9 063,10 Kč nákladová cena přípojky vodovodní = 3 296,24 Kč 2.6.3. Přípojka kanalizační - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o kanalizační přípojku z kameninového potrubí, DN 150 mm, délka L = 18,00 m, stáří je 44 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 b) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,284 c) koeficienty celkem = K5 * Ki = 2,284 Stáří přípojky kanalizační je 44 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 46 let. Výpočet: 44 : (44 + 46) * 100 = 48,89 % a) základní cena (CZ CC 2223) ZC = 1 180,00 Kč/m 14
b) úprava koeficienty K5, Ki = 2,284 základní cena upravená ZCU = 2 695,12 Kč/m c) nákladová cena přípojky kanalizační včetně opotřebení ZCU * L 2 695,12 * 18,00 = 48 512,16 Kč opotřebení = 48,89 % = - 23 717,60 Kč nákladová cena přípojky kanalizace = 24 794,56 Kč 2.6.4. Přípojka elektro - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o přípojku elektro vzdušným vedením, délka L = 22,00 m, stáří je 44 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 b) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,199 c) koeficienty celkem = K5 * Ki = 2,199 Stáří přípojky elektro je 44 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 16 let. Výpočet: 44 : (44 + 16) * 100 = 73,33 % a) základní cena (CZ CC 2224) ZC = 240,00 Kč/m b) úprava koeficienty K5, Ki = 2,199 základní cena upravená ZCU = 527,76 Kč/m c) nákladová cena přípojky elektro včetně opotřebení ZCU * L 527,76 * 22,00 = 11 610,72 Kč opotřebení = 73,33 % = - 8 514,14 Kč nákladová cena přípojky elektro = 3 096,58 Kč 2.6.5. Přípojka plynu - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o plynovou přípojku z ocelového potrubí, délka L = 12,00 m, stáří je 14 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 b) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,199 c) koeficienty celkem = K5 * Ki = 2,199 Stáří přípojky plynu je 14 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 46 let. Výpočet: 14 : (14 + 46) * 100 = 23,33 % a) základní cena (CZ CC 2224) ZC = 240,00 Kč/m b) úprava koeficienty K5, Ki = 2,199 základní cena upravená ZCU = 527,76 Kč/m c) nákladová cena přípojky plynu včetně opotřebení ZCU * L 527,76 * 12,00 = 6 333,12 Kč opotřebení = 23,33 % = - 1 477,52 Kč nákladová cena přípojky plynu = 4 855,60 Kč 2.6.6. Venkovní schody - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o venkovní schodiště v zadní části areálu z kamenných stupňů uložených do 15
písku, délka L = 12,00 m, stáří je 44 let, údržba je špatná. a) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 b) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,269 c) koeficienty celkem = K5 * Ki = 2,269 Stáří venkovního schodiště je 44 let, údržba je špatná, další životnost se uvažuje 16 let. Výpočet: 44 : (44 + 16) * 100 = 73,33 % a) základní cena (CZ CC 242089) ZC = 190,00 Kč/m b) úprava koeficienty K5, Ki = 2,269 základní cena upravená ZCU = 431,11 Kč/m c) nákladová cena venkovního schodiště včetně opotřebení ZCU * L 431,11 * 12,00 = 5 173,32 Kč opotřebení = 73,33 % = - 3 793,60 Kč nákladová cena venkovního schodiště = 1 379,72 Kč 2.6.7. Venkovní oplocení s vraty - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o venkovní oplocení z drátěného pletiva na ocelové sloupky do betonové podezdívky, pohledová plocha PP = 20,00 m2, podezdívka L = 12,00 m, ocelová vrata 1,00 ks. Stáří je 44 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový K5 = 1,000 b) koeficient Ki = změny cen staveb Ki = 2,269 c) koeficienty celkem = K5 * Ki = 2,269 Stáří venkovního oplocení s vraty je 44 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 16 let. Výpočet: 44 : (44 + 16) * 100 = 73,33 % a) základní cena (CZ CC 242091) drátěné oplocení ZC = 240,00 Kč/m2 betonová podezdívka ZC = 950,00 Kč/m ocelová vrata ZC = 3 700,00 Kč/Ks b) úprava koeficienty K5, Ki = 2,269 základní cena upravená (oplocení) ZCU = 544,56 Kč/m2 základní cena upravená (podezdívky) ZCU = 2 155,55 Kč/m základní cena upravená (vrat) ZCU = 8 395,30 Kč/Ks c) nákladová cena venkovního oplocení s vraty včetně opotřebení ZCU * PP 544,56 * 20,00 = 10 891,20 Kč ZCU * L 2 155,55 * 12,00 = 25 866,60 Kč ZCU * KS 8 395,30 * 1,00 = 8 395,30 Kč součet = 45 153,10 Kč opotřebení = 73,33 % = - 33 110,77 Kč nákladová cena venkovního oplocení s vraty = 12 042,33 Kč 2.6.8. Rekapitulace cen venkovních úprav - výpočet nákladovým způsobem: přípojka vodovodní = 3 296,24 Kč přípojka kanalizační = 24 794,56 Kč 16
přípojka elektro = 3 096,58 Kč přípojka plynu = 4 855,60 Kč venkovní schody = 1 379,72 Kč venkovní oplocení s vraty = 12 042,33 Kč součet = 49 465,03 Kč cena venkovních úprav s úpravou dle indexů trhu a polohy úprava indexem trhu I t = 0,950 úprava indexem polohy I p = 0,800 cena venkovních úprav CS = 37 593,42 Kč zaokrouhleno = 37 593,00 Kč Rekapitulace cen nemovitostí: odst. 2.1. Stavební pozemek = 222 458,00 Kč odst. 2.2. Ovocné stromy = 3 341,00 Kč odst. 2.3. Budova prodejny potravin č.p. 3 = 1 732 725,00 Kč odst. 2.4. Zděná kůlna = 16 415,00 Kč odst. 2.5. Dřevěná kůlna = 7 513,00 Kč odst. 2.6. Venkovní úpravy = 37 593,00 Kč Součet = 2 020 045,00 Kč Zjištěná cena areálu prodejny potravin dle LV 116 (po zaokrouhlení dle 50 vyhl.) 2 020 050,00 Kč Úřední cena areálu prodejny potravin na č.p. 3, včetně pozemků s trvalými porosty a všech staveb, jejich součástí a příslušenství na nich umístěných, zapsaných na LV 116 v obci Hostouň, katastrální území Hostouň u Horšovského Týna, zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhl. MF č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku, činí ke dni ocenění 2 020 050,00 Kč. slovy: dvamilionydvacettisícpadesát korun českých 17
V Domažlicích dne 23.09.2015 Ing. Josef Vaněk Přílohy: - kopie výpisů údajů z KN LV 116 - kopie snímku katastrální mapy - fotodokumentace 18