Znalecký posudek č. 1180-38/09C o ceně nemovitostí - pozemků v k.ú. a obci Drahonín, okres Brno - venkov zapsané na listu vlastnictví 343 pro k.ú. Drahonín, vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov. Objednatel posudku: Účel posudku: Pan JUDr. Robert Pazák soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov nám. Svobody 15 602 00 Brno Stanovení ceny obvyklé, exekuce proti povinnému, č.j. 59 EX 4033/07-31. Podle stavu ke dni 25.5.2009 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Horský Barvičova 96 602 00 Brno e-mail: aceconsult@aceconsult.cz Posudek obsahuje 39 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a na 1 CD nosiči. V Brně, 27.5.2009
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ve smyslu Usnesení ze dne 7.4.2009 pod č.j. 59 EX 4033/07-31 mimo jiné soudní exekutor ustanovuje: znalce z oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí, Ing. Vladimíra Horského, trvale bytem Brno, Barvičova 96, kterému ukládá, aby podal písemně do 40ti dnů po obdržení tohoto usnesení ve trojím písemném a jednom elektronickém vyhotovení znalecký posudek. Úkolem znalce je: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 59 EX 4033/07-11 ze dne 10.6.2008 (jen nemovitosti, kde povinný vlastní celé nemovitosti), a to: nemovitosti povinného Miroslava Marvana, r.č.: 580716/1822 - pozemek parcela 280/2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha - pozemek parcela 296/2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha - pozemek parcela 750/1, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda - pozemek parcela 750/5, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda - pozemek parcela 930/2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda - pozemek parcela 931, druh pozemku trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) - parcela 290 - parcela 510 - parcela 647 - parcela 649 - parcela 650 - parcela 930/1 - parcela 1131 - parcela 1134/1 - parcela 1170 Vše zapsané u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, kat. území a obec Drahonín, LV 343 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Zemědělské pozemky v k.ú. Drahonín 592 61 Drahonín Region: Jihomoravský
- 3 - Okres: Brno-venkov Katastrální území: Drahonín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.5.2009 za přítomnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Usnesení ze dne 7.4.2009 č.j. 59 EX 4033/07-31 - kopie Usnesení okresního soudu Žďár n. S. j.č. 12 Nc 1079/2007-3 - kopie Exekučního příkazu č.j. 59EX 4033/07-11 - dopis povinnému pro místní šetření ze dne 6.5.2009 - kopie listu vlastnictví 343 pro k.ú. a obec Drahonín k datu 7.4.2009 - kopie katastrální mapy, mapové listy pro k.ú. a obec Drahonín: 3, 4, 6, ZSII 16-8, ZSI 16-5, ZSI 16-1, ZSI 16-9 a 2 - celkový letecký pohled na lokalitu - dílčí letecké pohledy na oceňované parcely - výsledky místního šetření ze dne 25.5.2009 5. Použitá literatura: - Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 - Bradáč A., Fiala J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 2005 - Bradáč A., Krejčíř P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 - Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998. - Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2004 - Bradáč A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2003 - Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VI. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2004 - Bradáč A., Fiala J., Hallerová A., Hába J., Skála M., Vitulová N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2002 - Bradáč A., Hallerová A., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2005. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2005 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 07.04.2009, list vlastnictví 343 pro k.ú. a obec Drahonín okres Brno - venkov:
- 4 - A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo: Marvan Miroslav, Drahonín 36, 592 61 Doubravník 7. Dokumentace a skutečnost: Jiná dokumentace, než uvedená v odd. Podklady nebyla k dispozici. 8. Celkový popis nemovitosti: Oceňované pozemky se nacházejí roztroušeně u obce Drahonín a Olší v kopcovitém terénu Českomoravské vrchoviny, kde zemědělsky obdělávané lány se střídají s plochami lesních porostů a pastvinami. Přístup k pozemkům je jednak nezpevněnými polními cestami a jednak zpevněnými cestami mezi šachtami uranových dolů odbočkami ze silnice Olší - Drahonín. 9. Obsah posudku: a) Porosty a 1 ) Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín b) Pozemky b 1 ) Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín b 2 ) Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín b 3 ) Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín b 4 ) Pozemky ve zjednodušené evidenci 10. Popis objektů a pozemků: a) Porosty a 1 ) Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín Na uvedených pozemcích se nacházejí smrky, borovice a listnaté stromy a listnaté keře vzniklé náletovým způsobem do sadů přestárlých ovocných stromů, mnoho let neošetřovaných. b) Pozemky b 1 ) Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín Pozemky v k.ú. Drahonín a to parcela č. 280/2 o výměře 547 m 2 a parcela č. 296/2, obojí druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha jsou pozemky za obcí u lesa směrem na Moravské Pavlovice s travnatým povrchem částečně zalesněné údajně na poddolovaném území. b 2 ) Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín Pozemky v k.ú. Drahonín a to parcela č. 750/1, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda a parcela č. 750/5, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda se nacházejí na mírném svahu za obcí mezi lány u zpevněné polní cesty směrem na Meziboří. Na pozemcích rostou náletové dřeviny a pozemky nejsou obdělávány.
- 5 - b 3 ) Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín Pozemky v katastrálním území Drahonín a to parcela č. 930/2 o výměře 2567 m 2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda je pozemek na severním strmém svahu, dříve ovocný sad, nyní zarostlý náletovými dřevinami (smrky, borovice a pod) a keři, asi 25 roků neobhospodařovaný. Pozemek p.č. 931 o výměře 111 m 2, druh pozemku trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond je ve skutečnosti strmý svah neproniknutelně zarostlý náletovými dřevinami (dříve asi součást sadu na p.č. 930/2), rovněž asi 25 roků neobhospodařovaný. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné polní cesty od šachty s rekultivovanou výsypkou uranových dolů. b 4 ) Pozemky ve zjednodušené evidenci Pozemky v katastrálním území Drahonín a to pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) jsou součástí lánů ve zvlněném terénu zemědělsky obhospodařovaných JZD Olší s přístupem většinou po nezpevněných polních cestách (podle sdělení vedoucího pracovníka JZD). B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Porosty a 1 ) Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 0,00 Celková výměra pozemku: m 2 0 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 1300 Cena pokryvné plochy porostů: Kč 0,00 Cena porostů je ve výši 5,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,055 Cena smíšeného porostu: = 0,00 Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín - zjištěná cena = 0,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Pozemky p.č. 750/1, 750/2, 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín = 0,- Kč Cena objektů činí celkem 0,- Kč
- 6 - Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín - 27-32 Pozemky oceněné dle 29 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Koef. Srážka [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 280/2 547 35,00 0,06 6 10,00 5 470,- Minimáln jednotková cena je 10 Kč / m 2 ostatní plocha 296/2 156 35,00 0,06 6 10,00 1 560,- Minimáln jednotková cena je 10 Kč / m 2 Součet 7 030,- Úprava ceny dle 29 odst. 4: * 0,65 Pozemky oceněné dle 29 odst. 4 - celkem 4 569,50 Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín - zjištěná cena = 4 569,50 Kč a 2 ) Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín - 27-32 Pozemky oceněné dle 32 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Koef. Srážka [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 750/1 408 35,00 0,06 6 10,00 4 080,- ostatní plocha 750/5 124 35,00 0,06 6 10,00 1 240,- Pozemky oceněné dle 32 odst. 4 - celkem 5 320,- Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín - zjištěná cena = 5 320,- Kč a 3 ) Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín - 27-32 Pozemky oceněné dle 32 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Koef. Srážka [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 930/2 2567 35,00 0,06 50 10,00 25 670,- trvalý travní 931 111 35,00 0,06 50 10,00 1 110,- porost Pozemky oceněné dle 32 odst. 4 - celkem 26 780,- Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín - zjištěná cena = 26 780,- Kč
- 7 - a 4 ) Pozemky ve zjednodušené evidenci - 27-32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Pozemkový 290 55014 2083 3,91 3,91 8 144,53 katastr Pozemkový 510 53716 2291 1,43 1,43 3 276,13 katastr Pozemkový 647 55011 285 5,53 5,53 1 576,05 katastr Pozemkový 647 56811 886 1,20 1,20 1 063,20 katastr Pozemkový 649 53756 606 1,25 1,25 757,50 katastr Pozemkový 650 53716 1712 1,43 1,43 2 448,16 katastr Pozemkový 650 53756 3142 1,25 1,25 3 927,50 katastr Pozemkový 930/1 53756 5495 1,25 1,25 6 868,75 katastr Pozemkový 1131 53254 2549 2,82 2,82 7 188,18 katastr Pozemkový 1131 53716 3854 1,43 1,43 5 511,22 katastr Pozemkový 1134/1 53244 6972 2,82 2,82 19 661,04 katastr Pozemkový 1170 53214 5194 3,40 3,40 17 659,60 katastr Výměra celkem 35069 Mezisoučet 78 081,86 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 78 081,86 Pozemky ve zjednodušené evidenci - zjištěná cena = 78 081,86 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Pozemky p.č. 280/2 a 296/2 v k.ú. Drahonín = 4 570,- Kč a 2 ) Pozemky p.č. 750/1 a 750/5 v k.ú. Drahonín = 5 320,- Kč a 3 ) Pozemky p.č. 930/2 a 931 v k.ú. Drahonín = 26 780,- Kč a 4 ) Pozemky ve zjednodušené evidenci = 78 080,- Kč Cena pozemků činí celkem 114 750,- Kč C. Rekapitulace Cena pozemků uvedených na listu vlastnictví 343 pro k.ú. Drahonín byla stanovena cenou zjištěnou podle platného cenového předpisu ve výši 114 750 Kč.
- 8 - Dále obvyklá cena uvedených pozemků byla stanovena pomocí průměrné ceny zemědělských pozemků pro danou oblast dle vyhlášky č. 412/2008 Sb ve výši 2,31 Kč/m 2, podle sdělení zodpovědného pracovníka místního ZD. Při celkové ploše pozemků je tedy cena: 39 210 m 2 x 2,31 Kč/m 2 = 90 575 Kč. Obvyklá cena pozemků byla stanovena jako prostý aritmetický průměr ceny administrativní a průměrné obvyklé z dané oblasti jako nejpřesněji odpovídající obvyklé ceně pro danou oblast v daném časovém období. Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 114 750,- Kč 114 750,- Kč Obvyklá cena: 102 660,- Kč slovy: jednostodvatisícšestsetšedesátdva Kč Obvyklá cena pozemků uvedených na listu vlastnictví 343 pro k.ú. a obec Drahonín, okres Brno - venkov stanovená výše uvedenými metodami je bez práv a závad se zde nevyskytujících. V Brně, 27.5.2009 Ing. Vladimír Horský Barvičova 96 602 00 Brno e-mail: aceconsult@aceconsult.cz
- 9 - D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne 11.12.1995, č.j. Spr. 3980/94 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové a Spr. 2670/99 pro obor Ekonomika, specializace oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1180-38/09C znaleckého deníku. V Brně, 27.5.2009 Ing. Vladimír Horský E. Seznam příloh: - kopie listu vlastnictví 343 pro k.ú. Drahonín - kopie katastrální mapy - fotodokumentace vybraných pozemků
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -