ZNALECKÝ POSUDEK č. 4539-338/2015 O ceně bytové jednotky č.425/9 v obci Kynšperk nad Ohří, náměstí SNP č.p.425, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5421/126697 na společných částech domu a pozemku p.č.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 395 m 2, vše zapsáno na LV č.2379 pro k.ú.kynšperk nad Ohří Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 2700/14-101 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 19.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.425/9 v obci Kynšperk nad Ohří, náměstí SNP č.p.425, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5421/126697 na společných částech domu a pozemku p.č.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 395 m 2, vše zapsáno na LV č.2379 pro k.ú.kynšperk nad Ohří 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.425/9 Adresa předmětu ocenění: náměstí SNP 425/7 357 51 Kynšperk nad Ohří Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Kynšperk nad Ohří Katastrální území: Kynšperk nad Ohří Počet obyvatel: 4 913 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00-2 -
služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 386,33 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.10.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2379 pro k.ú.kynšperk nad Ohří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 515520/314, Paní Hana Halajová, Staré náměstí 133, 35601 Sokolov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 515520/314, Paní Hana Halajová, Staré náměstí 133, 35601 Sokolov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží vyzdívaného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má valbovou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, se zateplenými štíty, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Kuchyň je s linkou a sporákem. WC je splachovací, vytápění je ústřední. Výtah v domě není. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je omezené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.425/9-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.425/9 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00-5 -
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční prodej I -0,02 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-6 -
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,090 = 1,046 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 386,33 1,046 404,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 187 395,00 404,10 159 619,50 nádvoří Stavební pozemek - celkem 395,00 m 2 159 619,50 Pozemek - zjištěná cena = 159 619,50 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 159 619,50Kč 159 619,50 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 159 619,50 Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 7 692,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,12 * 1,00 = 9,12 m 2 pokoj: 20,16 * 1,00 = 20,16 m 2 pokoj: 13,32 * 1,00 = 13,32 m 2 sklep 2x: 4,71 * 0,10 = 0,47 m 2 předsíň: 3,84 * 1,00 = 3,84 m 2 koupelna: 2,1 * 1,00 = 2,10 m 2 WC: 0,96 * 1,00 = 0,96 m 2 balkon: 2,08 * 0,17 = 0,35 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 50,32 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00-8 -
vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,810 = 0,915 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční prodej I -0,02 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-9 -
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,090 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 7 692,- Kč/m 2 * 0,915 = 7 038,18 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 50,32 m 2 * 7 038,18 Kč/m 2 * 0,960 * 1,090= 370 594,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 370 594,30 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 159 619,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 421 / 126 697 Hodnota spoluvlastnického podílu: 159 619,50 Kč * 5 421 / 126 697 = 6 829,66 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 6 829,66 Kč Bytová jednotka č.425/9 - zjištěná cena = 377 423,96 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.425/9 377 424,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 377 424,- Kč Celkem 377 424,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 377 424,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.425/9 377 424,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 377 424,- Kč Celkem 377 424,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 377 424,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 377 420,- Kč slovy: Třistasedmdesátsedmtisícčtyřistadvacet Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcná břemena užívání. Vzhledem k tomu, že oba oprávnění z VB již nežijí, nemá tento zápis vliv na obvyklou cenu. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 179.233,- Kč s příslušenstvím a náklady - Kvapil Josef, Na Vozovce 368/19, Nová Ulice, 77900 Olomouc, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 242.631,71 Kč s příslušenstvím a náklady - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek v celkové výši 19.259,- Kč - Finanční úřad pro Karlovarský kraj, Západní 1800/19, 36001 Karlovy Vary, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 66.712,81 Kč s příslušenstvím a náklady - COFIDIS s.r.o., Bucharova 1423/6, Stodůlky, 158 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 106.281,60 Kč s příslušenstvím a náklady - GSMobile Group, a.s., Veselská 699, Letňany, 19900 Praha 9, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 278.199,- Kč s příslušenstvím, odměny ve výši 927,- Kč a náklady - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-234/2012-24 ze dne 16.4.2012, Zahájení exekuce 081EX-10583/2013-016 ze dne 31.5.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX-10583/2013-046 ze dne 10.7.2013, Zahájení exekuce 137EX-22337/2013-12 ze dne 15.1.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 137EX-22337/2013-25 ze dne 6.2.2014, Zahájení exekuce 003EX-297/2014-11 ze dne 19.2.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 003EX-297/2014-13 ze dne 20.2.2014, Zahájení exekuce 103EX-10935/2015-8 ze dne 31.3.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-10935/2015-16 ze dne 2.4.2015, Zahájení exekuce 97EX-3671/2015-12 ze dne 31.7.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 97EX-3671/2015-14 ze dne 3.8.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 12 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 2+1, Jana Jiskry, Kynšperk nad Ohří, v osobním vlastnictví s platícím nájemníkem. Tato bytová jednotka, o výměře 55 m2, se nachází ve druhém patře třípatrového domu. Byt je udržovaný v původním stavu. Dům má zateplenou fasádu a střechu po rekonstrukci. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost. Nájemník je v bytě již dva roky. Čisté nájemné činí 3.900,- Kč. Požadovaná cena 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu. byt 2+1 s balkonem v osobním vlastnictví v Kynšperku nad Ohří, ulice Náměstí SNP. Byt je po rekonstrukci. Dlažba v kuchyni a na chodbě. Zděné jádro se sprchovým koutem. Požadovaná cena 570.000,- Kč. - 13 -
prodej bytové jednotky 2+1 o celkové ploše 51m² v Kynšperku nad Ohří na nám. SNP. Byt je v původním stavu a vhodný k rekonstrukci. Nachází se v 6. patře zatepleného panelového domu s výtahem. K bytu náleží balkon a sklep. Klidná a vyhledávaná lokalita s veškerou občanskou vybaveností. Požadovaná cena 420.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 420.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 420.000,- Kč. Slovy: ČtyřistadvacettisícKč V Tršicích 19.10.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4539-338/2015 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2379 ze dne 21.9.2015 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -