Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 60/2015 O obvyklé ceně nemovitosti: a) objektu rodinného domu č.p. 77 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 283/4, 283/9, 452 vše v katastrálním území Munice, obec Hluboká nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV č. 918; b) podílu 1/4 - pozemků parc.č. 5383, 5384 oba v katastrálním území Bartošovice v Orlických Horách, obec Bartošovice v Orlických Horách, okres Rychnov nad Kněžnou, zapsáno na LV č. 358. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Michal Dorovín umožnil vstup do oceňovaného objektu č.p. 77. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11490/12. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 4.3.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 12.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti: a) objektu rodinného domu č.p. 77 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 283/4, 283/9, 452 vše v katastrálním území Munice, obec Hluboká nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV č. 918; b) podílu 1/4 - pozemků parc.č. 5383, 5384 oba v katastrálním území Bartošovice v Orlických Horách, obec Bartošovice v Orlických Horách, okres Rychnov nad Kněžnou, zapsáno na LV č. 358. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Munice 77 373 41 Hluboká nad Vltavou Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Hluboká nad Vltavou Katastrální území: Munice Počet obyvatel: 5 042 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 290,00 Kč/m 2-2 -
Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 738,80 Kč/m 2 Název předmětu ocenění: Pozemky 517 61 Bartošovice v Orlických horách Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Bartošovice v Orlických horách Katastrální území: Bartošovice v Orlických horách Počet obyvatel: 216 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 615,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 107,27 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.3.2015 za přítomnosti znalce a povinného p. Michala Dorovína. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 918, 358; - kopie katastrální mapy; - informace získané od povinného p. Michala Dorovína; - skutečnosti zjištěné na místě. - 3 -
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost: a) objekt rodinného domu č.p. 77 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 283/4, 283/9, 452 vše v katastrálním území Munice, obec Hluboká nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV č. 918; b) podíl 1/4 - pozemků parc.č. 5383, 5384 oba v katastrálním území Bartošovice v Orlických Horách, obec Bartošovice v Orlických Horách, okres Rychnov nad Kněžnou, zapsáno na LV č. 358. a) LV č. 918 Nemovitost se nachází v oddělené části města Hluboká nad Vltavou část Munice, okr. České Budějovice přístupná z asfaltové komunikace. Objekt rodinného domu č.p. 77 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 283/4, 283/9 a 452 spolu tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 77 - je samostatně stojící objekt bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod šikmou sedlovou střechou, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Původně se jednalo o objekt hospodářský, který byl v roce 2008 kompletně přestavěn s provedením přístavby a stavebních úprav se změnou užívání na rodinný dům. Z původního objektu zůstaly pouze část obvodových konstrukcí a část základů. V objektu se nachází jedna bytová jednotka 3+1. Objekt je napojen na ing. sítě - voda, elektro, kanalizace. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Celkově je objekt v dobrém technickém stavu. Dispozice: 1.NP - předsíň, obývací pokoj, kuchyň, WC, koupelna; Podkroví - 2xpokoj. Zastavěná plocha je 42m2, obestavěný prostor 205m3, užitná plocha 64,22m2. Základy jsou betonové s izolací proti vodě, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy dřevěné trámové, střecha šikmá sedlová, krytina eternitová, klempířské prvky z pozink.plechu; okna dřevěná euro, vnější omítky - zateplovací systém s tenkovrstvou omítkovinou, vnitřní omítky hladké, podlahy z keramických dlažeb nebo koberce, dveře dřevěné s kovovou zárubní; elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody v plastu studené a teplé, kanalizace svedena z kuchyně a soc. zařízení, v koupelně je umyvadlo, sprchovací kout, WC je splachovací, keramické obklady provedeny v koupelně a kuchyni, vytápění je lokální kamny na tuhá paliva, příprava TÚV je přes el. zásobník. V kuchyni je kuchyňská linka. Příslušenství objektu tvoří: - dřevěná kůlna - jednopodlažní dřevěný objekt s pultovou střechou se zastavěnou plochou cca 7m2; - plechová garáž - jednopodlažní plechový objekt postaven na zpevněné ploše bez základů se zastavěnou plochou cca 15m2; - přípojky ing. sítí - voda, elektro, kanalizace, oplocení pozemků, zpevněné plochy. Pozemky parc.č. 283/4, 283/9, 452 - tvoří spolu s rodinným domem č.p. 77 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada s trvalými porosty. Pozemky jsou oploceny. b) LV č. 358 Pozemky parc.č. 5383 a 5384 - se nacházejí na okraji zastavěné části obce Bartošovice v Orlických Horách, okr. Rychnov nad Kněžnou při pravé straně na výjezdu z obce směrem k obci Kunvald. Dle získaných informací na OÚ v Bartošovicích se větší část pozemků nachází v zóně výrobních a podnikatelských aktivit. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby. - 4 -
6. Obsah znaleckého posudku a) LV č. 918 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 77 b) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Věcná břemena b) LV č. 358 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky - podíl 1/4 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 5 -
B. Odhad a) LV č. 918 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,850 11 i = 2-6 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,816 a) Rodinný dům č.p. 77 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, 2001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 7 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 194,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 4,6*9,2 = 42,32 m 2 Podkroví: 4,6*9,2 = 42,32 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 42,32 m 2 2,60 m Podkroví: 42,32 m 2 2,40 m Obestavěný prostor 1.NP: (4,6*9,2)*(2,60) = 110,03 m 3 Podkroví+zastřešení: (4,6*9,2)*(0,5+3,5/2) = 95,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 205,25 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 42,32 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 84,64 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00-7 -
13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1-0,005 * 7 = 0,965 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,965 = 0,984 i = 1 II 1,00 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,850 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 194,- Kč/m 3 * 0,984 = 2 158,90 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 205,25 m 3 * 2 158,90 Kč/m 3 * 0,960 * 0,850= 361 581,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 361 581,21 Kč Ocenění b) Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,850 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,850 = 0,816 6 i = 1-8 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 738,80 0,816 1 418,86 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 283/4 352,00 1 418,86 499 438,72 4 odst. 1 ostatní plocha 283/9 109,00 1 418,86 154 655,74 4 odst. 1 zastavěná plocha a 452 41,00 1 418,86 58 173,26 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 712 267,72 Pozemky - zjištěná cena = 712 267,72 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 77 = 361 580,- Kč b) Pozemky = 712 270,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 1 073 850,- Kč - 9 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej chaty na ostrovní části rekreačního střediska Mydlovarského rybníku, za obcí Zliv. Chata je ve velmi dobrém stavu s prostornou zahrádkou a vstupem na molo přímo k rybníku. Chata disponuje v 1.podlaží vstupní halou, obývací pokoj s francouzským oknem (součástí je krb) a kuchyní (vybavená kuchyňskou linkou a sporákem). Ve 2. podlaží jsou tři ložnice (dvě mají společný balkon). Zastavěná plocha: 41 m2, užitná plocha 70m2, plocha pozemků: 380m2. Nabídková cena RK: 900.000,- Kč (12.857,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (sousední obec okresu České Budějovice); uvedený objekt je v horším technickém stavu a provedení (starší objekt s vyšším opotřebením) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 13.886,- Kč/m2 užitné plochy. - 10 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji zděnou chatu nacházející se v lokalitě Bašta Bezdrev u Hluboké nad Vltavou. Tato chata byla zcela nově postavena s celkovou plochou 6x6 m. V přízemí této chaty je jedna místnost zahrnující obývací prostor i kuchyňský prostor, dále je zde koupelna řešena sprchovým koutem a toaletou. V horním patře jsou dvě místnosti. Jedná se o velice hezkou chatu s možností celoročního bydlení. Voda je zde jak z řádu, tak i z vlastního vrtu (především ideální pro zimní období). Odpad je sveden do septiku a vytápění je zajištěno krbem na tuhá paliva s rozvedenými průduchy do horního patra. Vlastní elektroměr k chatě včetně napojení na noční proud. Chata je vhodná i pro zimní měsíce díky zateplení (16 cm polystyrenem). Na pozemku je venkovní pergola s posezením a také kůlna na zahradní nábytek. Zastavěná plocha: 36 m2, užitná plocha 64m2, plocha pozemků: 400m2. Nabídková cena RK: 1.299.000,- Kč (20.297,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Hluboká nad Vlatvou); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu a provedení; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 18.267,- Kč/m2 užitné plochy. - 11 -
3. srovnatelná nemovitost Hluboká nad Vltavou-Munice, Prodej dvougeneračního řad. rodinného domu. V 1. NP se nachází technická místnost, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna, WC, tři komory. Ve 2. NP jsou čtyři pokoje, kuchyň, koupelna a WC. Vytápění - kamna na tuhá paliva nebo lze využít el. kotel. V domě nové podlahy, okna, dvě kuchyně, koupelny. Objekt je po celkové rekonstrukci interiérů - podlahy, omítky, dveře, okna, kuchyň, koupelna, instalace. Nová střešní krytina. Zastavěná plocha: 100m2, užitná plocha 160m2, plocha pozemků: 458m2. Nabídková cena RK: 2.390.000,- Kč (14.938,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Hluboká nad Vlatvou); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 13.444,- Kč/m2 užitné plochy. - 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 13.444,- až 18.267,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 15.199,- Kč/m2 užitné plochy. 64,22m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 15.199,- Kč/m2 = 976.080,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 980.000,- Kč 3) Věcná břemena Na LV č. 918 je v oddíle B1 uvedeno oprávnění vztahující se k oceňované nemovitosti - věcné břemeno chůze přes pozemek parc.č. 283/3. Toto oprávnění zajišťuje právo přístupu při provádění revize a oprav vodovodní a kanalizační přípojky. Dle sdělení povinného toto věcné břemeno není využito - vodovodní a kanalizační přípojka je z oceňovaného objektu vedena po oceňovaných pozemcích přímo do veřejné komunikace. Věcné břemeno oceněno paušální částkou dle 16b odst. 5 zákona o oceňování majetku v platném znění ve výši 10.000,- Kč Na LV č. 918 je v oddíle C uvedeno omezení vztahující se k oceňované nemovitosti - věcné břemeno chůze přes pozemek parc.č. 283/4. Toto oprávnění zajišťuje právo přístupu při provádění revize a oprav vodovodní a kanalizační přípojky. Dle sdělení povinného toto věcné břemeno není využito - vodovodní a kanalizační přípojka sousedního objektu není vedena přes oceňovaný pozemek parc.č. 283/4. Věcné břemeno oceněno paušální částkou dle 16b odst. 5 zákona o oceňování majetku v platném znění ve výši 10.000,- Kč Věcná břemena celkem: 10.000,- Kč-10.000,- Kč = 0,- Kč - 13 -
b) LV č. 358 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní III 0,10 dopravu 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,02 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,10 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,488 Koeficient pp = I T * I P = 0,468 7 i = 2-14 -
Ocenění a) Pozemky - podíl 1/4 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,488 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,488 = 0,468 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 107,27 0,468 0,300 15,06 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha 5383 1 066,00 20,00 21 320,- odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 trvalý travní porost 5384 605,00 20,00 12 100,- odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 33 420,- Pozemky - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 33 420,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky - podíl 1/4 - zjištěná cena = 8 355,- Kč - 15 -
Rekapitulace administrativního ocenění 1/4 nemovitosti a) Pozemky - podíl 1/4 = 8 360,- Kč Administrativní cena 1/4 nemovitosti činí celkem 8 360,- Kč 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek o výměře 3324 m² v obci Bartošovice v Orlických horách - Má přibližně obdélníkový půdorys a je situovaný k jihu a dobře přístupný z místní i v zimě udržované komunikace. Na hranici pozemku je rozvod elektřiny a pitné vody z obecního vodovodu. Územním plánem obce je určený pro výstavbu domu k rekreačnímu, ale i k trvalému bydlení. Nabídková cena RK: 105,- Kč/m2 užitné plochy Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Bartošovice v Orlických Horách); uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (přístup z asfaltové komunikace, napojení na ing. sítě); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 95,- Kč/m2. - 16 -
2. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji stavební pozemky nacházející se v obci Bartošovice v Orlických horách. Celková rozloha pozemků je 17 375 m². Pozemky je možné odkoupit jednotlivě, cena k jednání. Nabídková cena RK: 34,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Bartošovice v Orlických Horách); uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (přístup z asfaltové komunikace, napojení na ing. sítě); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 31,- Kč/m2. 3. srovnatelná nemovitost Prodej stavebního pozemku, 1600 m2, Rokytnice v Orlických horách. Možno rozdělit na dva stavební pozemky. Inženýrské sítě na pozemku. Nabídková cena RK: 247,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve výrazně lepší lokalitě než oceňovaná nemovitost (město Rokytnice v Orlických Horách, okr. Rychnov nad Kněžnou s výrazně vyšší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (přístup z asfaltové komunikace, napojení na ing. sítě); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 155,- Kč/m2. - 17 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 31,- až 155,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 94,- Kč/m2 plochy pozemků. 1671m2 (plochy oceňovaných pozemků parc.č. 5383, 5384) x 94,- Kč/m2 = 157.074,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 157.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/4 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/4 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 157.000,- Kč x 1/4 x 0,80 = 31.400,- Kč 31.000,- Kč - 18 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství aa) objektu rodinného domu č.p. 77 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 283/4, 283/9, 452 vše v katastrálním území Munice, obec Hluboká nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV č. 918, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.3.2015 po zaokrouhlení na: 980.000,- Kč. ab) podílu 1/4 - pozemků parc.č. 5383, 5384 oba v katastrálním území Bartošovice v Orlických Horách, obec Bartošovice v Orlických Horách, okres Rychnov nad Kněžnou, zapsáno na LV č. 358, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.3.2015 po zaokrouhlení na: 31.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena ad a) Na LV č. 918 je v oddíle B1 uvedeno oprávnění vztahující se k oceňované nemovitosti - věcné břemeno chůze přes pozemek parc.č. 283/3. Toto oprávnění zajišťuje právo přístupu při provádění revize a oprav vodovodní a kanalizační přípojky. Dle sdělení povinného toto věcné břemeno není využito - vodovodní a kanalizační přípojka je z oceňovaného objektu vedena po oceňovaných pozemcích přímo do veřejné komunikace. Na LV č. 918 je v oddíle C uvedeno omezení vztahující se k oceňované nemovitosti - věcné břemeno chůze přes pozemek parc.č. 283/4. Toto oprávnění zajišťuje právo přístupu při provádění revize a oprav vodovodní a kanalizační přípojky. Dle sdělení povinného toto věcné břemeno není využito - vodovodní a kanalizační přípojka sousedního objektu není vedena přes oceňovaný pozemek parc.č. 283/4. Věcná břemena oceněna celkem na: 0,- Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství da) objektu rodinného domu č.p. 77 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 283/4, 283/9, 452 vše v katastrálním území Munice, obec Hluboká nad Vltavou, okres České Budějovice, zapsáno na LV č. 918, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.3.2015 po zaokrouhlení na: 980.000,- Kč. Slovy : devětsetosmdesáttisíc korun českých - 19 -
db) podílu 1/4 - pozemků parc.č. 5383, 5384 oba v katastrálním území Bartošovice v Orlických Horách, obec Bartošovice v Orlických Horách, okres Rychnov nad Kněžnou, zapsáno na LV č. 358, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.3.2015 po zaokrouhlení na: 31.000,- Kč. Slovy : třicetjednatisíc korun českých V Hlučíně, 12.3.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 60/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 60/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitosti - 6 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 2 strany; 4. Místopis - 1 strana. - 20 -
Fotodokumentace pořízená dne 4.3.2015-21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
k.ú. Bartošovice v Orlických Horácj - 30 -
OZN.: Munice č.p. 77, Hluboká nad Vltavou, okr. České Budějovice. OZN.: Munice č.p. 77, Hluboká nad Vltavou, okr. České Budějovice. - 31 -