ZNALECKÝ POSUDEK č. 1546/2015 o ceně podílu na domě a pozemku, ulice Kpt. Nálepky 2243, KÚ Louny, obec Louny Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kolín Příčná 893 28002 Kolín pro potřeby objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Mgr. Nikolaj Kohut Petra Obrovce 2252 440 01 Louny Počet stran: 11 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Lounech 4.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně podílu na domě a pozemku 2. Základní informace Název předmětu ocenění: podíl na bytovém domě Adresa předmětu ocenění: Kpt. Nálepky 2243 440 01 Louny Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Louny Katastrální území: Louny Počet obyvatel: 18 476 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 910,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.10.2015 za přítomnosti správce domu - do bytu nebyl majitelem umožněn přístup. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN KP Louny 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Mandík Radek a Mandíková Petra, vlastnictví: výhradní Mandík Radek, 17. listopadu 2074, 440 01 Louny Mandíková Petra17. listopadu 2074, 440 01 Louny Vlastníci pozemku: SJM Mandík Radek a Mandíková Petra, vlastnictví: výhradní Mandík Radek, 17. listopadu 2074, 440 01 Louny Mandíková Petra17. listopadu 2074, 440 01 Louny Výpis z KN KP Louny, list vlastnictví č. 4602 vyhotovený dne 15.9.2015 - viz příloha. 6. Dokumentace a skutečnost Změření skutečného stavu 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v řadové zástavbě bytových panelových domů v Lounech, na ulici Kpt. Nálepky 2243. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci, je provedeno napojení na vodovod, kanalizaci, elektro, plynovod a dálkové vytápění. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Podíl na domě 1.2. Příslušenství 1.2.1. Schody 2. Ocenění pozemků - 2 -
2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - prováděna exekuce I -0,10 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 0,900 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. podíl na domě Dům čp. 2243 má 4 nadzemní a 1 podzemní podlaží. Obsahuje 11 bytů s příslušenstvím. Střecha domu je plochá, má vnitřní svody, krytina je živičná svařovaná. Je provedeno oplechování, je zde hromosvod, STA, větr. jednotky. Přístup na střechu je přes 4.NP. 1. NP - 4. NP jsou byty, 1. PP - sklepy. Dům má železobetonovou panelovou konstrukci s vnitřní vložkou polystyrénu o tloušťce 4 bcm, stropy jsou PZD. Fasáda - zateplená. Okna jsou plastová, dveře hladké a prosklené. Elektroinstalace - 220 a 380 V. Je zde voda teplá i studená, ohřev vody je centrální. Topení je dálkové, radiátory jsou ocelové. Vnitřní vybavení - koupelna -umyvadlo, vana, WC splachovací. Vybavení kuchyně - plynový sporák, digestoř, vestavěné skříně. V domě je požární hydrant a je zaveden domácí telefon. K bytu patří sklepní koje. Stáří domu - 37 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 18,20*12,60 = 229,32 1.NP 18,20*12,70 = 231,14 2.NP 18,20*12,70 = 231,14 3.NP 18,20*12,70 = 231,14 4.NP 18,20*12,70 = 231,14 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.PP 229,32 m 2 2,86 m 655,86 1.NP 231,14 m 2 2,76 m 637,95 2.NP 231,14 m 2 2,76 m 637,95 3.NP 231,14 m 2 2,76 m 637,95 4.NP 231,14 m 2 2,86 m 661,06 Součet 1 153,88 m 2 3 230,77 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 230,77 / 1 153,88 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 153,88 / 5 = 230,78 m 2-5 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (18,20*12,60)*(2,86) = 655,86 m 3 1.NP (18,20*12,70)*(2,76) = 637,95 m 3 2.NP (18,20*12,70)*(2,76) = 637,95 m 3 3.NP (18,20*12,70)*(2,76) = 637,95 m 3 4.NP (18,20*12,70)*(2,86) = 661,06 m 3 krov (18,20*12,70)*(0,35) = 80,90 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP NP 655,86 m 3 1.NP NP 637,95 m 3 2.NP NP 637,95 m 3 3.NP NP 637,95 m 3 4.NP NP 661,06 m 3 krov NP 80,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 311,67 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10-6 -
20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 98,70 Koeficient vybavení K 4 : 0,9870 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 7 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,47 37 80 46,25 2,5299 2. Svislé konstrukce S 18,20 100,00 1,00 18,20 18,43 37 80 46,25 8,5239 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,51 37 80 46,25 3,9359 4. Krov, střecha S 4,90 100,00 1,00 4,90 4,96 37 80 46,25 2,2940 5. Krytiny střech S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,33 15 40 37,50 0,8738 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 15 30 50,00 0,3500 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,78 37 50 74,00 4,2772 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,94 10 40 25,00 0,7350 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,32 37 50 74,00 0,9768 10. Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,94 37 80 46,25 1,3598 11. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,34 37 80 46,25 1,5447 13. Okna S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,37 7 50 14,00 0,7518 14. Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,04 37 50 74,00 2,2496 15. Vytápění S 4,80 100,00 1,00 4,80 4,86 37 50 74,00 3,5964 16. Elektroinstalace S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,17 37 50 74,00 3,8258 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 15 30 50,00 0,2050 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,24 4 20 20,00 0,6480 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,14 4 30 13,33 0,4186 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 4 20 20,00 0,0820 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,23 37 40 92,50 2,0628 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,93 37 50 74,00 1,4282 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100,00 1,00 3,90 3,95 37 50 74,00 2,9230 25. Ostatní S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,78 37 50 74,00 4,2772 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,75 37 50 74,00 2,7750 Opotřebení: 52,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 1 950,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9486 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9870 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 383,40
Plná cena: 3 311,67 m 3 * 4 383,40 Kč/m 3 = 14 516 374,28 Kč Koeficient opotřebení: (1-52,6 % /100) * 0,474 Nákladová cena stavby CS N = 6 880 761,41 Kč Koeficient pp * 0,900 Cena stavby CS = 6 192 685,27 Kč Podíl na domě - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 6 192 685,27 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 62 / 642 Podíl na domě - zjištěná cena = 598 047,49 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. schody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 12.4. Schodiště betonové Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Délka: 7,00*2,10 = 14,70 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 225,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 536,05 Plná cena: 14,70 m * 536,05 Kč/m = 7 879,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 50 = 74,0 % Koeficient opotřebení: (1-74,0 % / 100) * 0,260 Nákladová cena stavby CS N = 2 048,78 Kč Koeficient pp * 0,900 Cena stavby CS = 1 843,90 Kč Schody - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 843,90 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 62 / 642 Schody - zjištěná cena = 178,07 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemek Výpočet indexu cenového porovnání - 8 -
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,000 = 0,900 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 910,- 0,900 819,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3175/67 211,00 819,00 172 809,- nádvoří Stavební pozemek - celkem 211,00 m 2 172 809,- Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 172 809,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 62 / 642 Pozemek - zjištěná cena = 16 688,72 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. podíl na domě 1 261 703,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. schody 684,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 262 388,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek 16 688,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 16 688,70 Kč Celkem 1 279 077,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 279 077,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. podíl na domě 598 047,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. schody 178,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 598 225,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek 16 688,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 16 688,70 Kč Celkem 614 914,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 614 914,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 614 910,- Kč slovy: šestsetčtrnácttisícdevětsetdeset Kč - 10 -
Cenu obvyklou jsem stanovil na základě porovnání obdobných bytů ve městě Louny, které se nacházejí v okolí jmenované nemovitosti. Cena je stanovena bez možnosti vlastní prohlídky bytu, kterou mi neumožnila povinná osoba Petra Mandíková. Byla mnou opakovaně vyzvána k umožnění prohlídky, vždy došlo z její strany k nějakému odkladu a v poslední SMS zprávě uvedla: Dnešek můžeme odložit, právě jdu na poštu, podávám návrh na částečné zastavení exekuce a odklad exekuce. Budu informovat paní magistru. Děkuji, omlouvám se, Mandíková. Snad to dobře dopadne. (zasláno 27.10.2015 15 minut před dohodnutou prohlídkou). Prohlídku domu jsem provedl 28.10.2015 a částečné informace mi dodal správce domu. Vlastní byt má dispozice 2+1. Dům je v podílovém vlastnictví a podíl bytu 62/642 odpovídá velikosti bytu 2+1 o rozloze 62m2. Porovnávané nemovitosti byly zjišťovány na internetovém serveru seznam.cz. Ulice Kosmonautů, byt 2+1 o velikosti 60m2 cena 630 000,00 Kč, 1 m2 za 10 500,00 Kč. Ulice 17.listopadu, byt 2+1 o velikosti 62m2 cena 650 000,00 Kč, 1 m2 za 10 483,00 Kč. Ulice 17.listopadu, byt 2+1 o velikosti 64m2 cena 640 000,00 Kč, 1 m2 za 10 000,00 Kč. Průměrná cena porovnávaných nemovitostí za 1m2 činí 10 327,00 Kč. Obvyklá cena odhadovaného bytu by tedy činila cca 640 000,00 Kč. Ceny internetech nabídek bytů jsou však vždy nadnesené, takže stanovuji obvyklou cenu bytu paní Petry Maníkové na 600 000,00 Kč, tedy slovy šestsettisíc Kč(přihlížím i ke skutečnosti, že mi nebyla umožněna prohlídka bytu). V Lounech 4.11.2015 Mgr. Nikolaj Kohut Petra Obrovce 2252 440 01 Louny Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 17.9.1996 čj. 4573/96 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1546/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 58/2015. - 11 -