ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1858/78/2014 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Spoluvlastnický podíl 1/2 rodinného domu č.p. 51 včetně restaurace s ubytováním, se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 136/1, v katastrálním území Buškovice, obec Podbořany, okres Louny. Kraj Ústecký, okres Louny, obec Podbořany, k.ú. Buškovice Buškovice č.p. 51, 441 01 Podbořany nar. 12.7.1966, Jiří Werner, Suchomasty 162, 267 22 Suchomasty, vlastnictví: SJM nar. 5.6.1964, Dana Wernerová, Buškovice 51, 441 01 Podbořany, vlastnictví: SJM nar. 12.7.1966, Jiří Werner, Suchomasty 162, 267 22 Suchomasty, vlastnictví: SJM nar. 5.6.1964, Dana Wernerová, Buškovice 51, 441 01 Podbořany, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Plzeň - sever, JUDr. Vendula Flajšhansová Divadelní 2728/3a, 30100 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: podklad pro exekuční řízení č.j. 121 EX 9500/10. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU ½ NEMOVITOSTI: 2 352 000,- Kč Datum místního šetření: 23.10.2014 Stav ke dni : 23.10.2014 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 3.11.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/2 rodinného domu č.p. 51 včetně restaurace s ubytováním, se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 136/1, v katastrálním území Buškovice, obec Podbořany, okres Louny, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 121 EX 9500/10, k datu 23.10.2014. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, LV.č. 44 pro kat. území Buškovice, obec Podbořany, vyhotovený dne 19.6.2014 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území Buškovice, obec Podbořany, vyhotovená dne 19.6.2014 pod č. PÚ 1440/14 - kupní smlouva sepsaná v advokátní kanceláři JUDr. Věry Krejbichové v Podbořanech dne 14.2.2005, právní účinky vkladu vznikly dnem 14.2.2005, rozhodnutím č.j. V-271/2005-533 - usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové sepsané v Plzni dne 5.9.2014 pod č.j. 121 EX 9500/10-57 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitosti znalcem sepsané dne 3.10.2014 - informace a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 23.10.2014 za účasti spoluvlastnice nemovitosti - paní Dany Wernerové, kdy bylo provedeno ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady a informace - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Povinný se na znalcem stanovený termín ohledání předmětné nemovitosti nedostavil. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem od spoluvlastnice nemovitosti - paní Dany Wernerové a informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 51 s restaurací a ubytovnou, se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována ve střední části intravilánu sídla Buškovice, na zastavěné ploše číslo parcelní 136/1. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro katastrální území Buškovice, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z východu, přímo z přilehlého zpevněného veřejného prostranství a obecní komunikace. V dané části obce je dle zjištěných informací a zejména prohlášení spoluvlastnice nemovitosti, zaveden veřejný rozvod elektro, veřejný rozvod vody a zemního plynu, sídlo nemá možnost napojení na veřejný rozvod splaškové kanalizace. Sídlo Buškovice má velmi omezenou základní občanskou vybavenost a rovněž omezenou - 2 -
docházkovou vzdálenost do spádové obce Podbořany - cca 4 km. Spádová obec Podbořany čítá cca 6 290 obyvatel, má veškerou základní občanskou vybavenost, má ovšem rovněž celkem omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití. Obec má dobrou dostupnost autobusovou i vlakovou dopravou. V dané lokalitě jsou celkem omezené lukrativní pracovní možnosti. Za vyšší občanskou vybaveností, vyšším kulturním, sportovním a společenským vyžitím, vyššími úřady a institucemi a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do města Žatec, vzdáleného cca 20 km a zejména okresního města Louny, vzdáleného cca 40 km. Budova předmětného oceňovaného třípodlažního podsklepeného rodinného domu č.p. 51 s restaurací a ubytovnou, je postavena jako samostatně stojící, podélnou osou a hřebenem střechy orientována ve směru východ - západ, východním průčelím přímo v uliční čáře, na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu přímého okolí oceňované nemovitosti tvoří rovněž podobné rodinné domy, staršího stylu, menší velikosti, pokročilejšího stáří, podobného technického stavu a průběžné údržby. Vlastní rodinný dům s restaurací a ubytovnou je větší velikosti, se zastavěnou plochou 219 m 2, původního pokročilého stáří, ovšem po celkové rekonstrukci, s průměrnou průběžnou údržbou, technickým a morálním stavem užíván ke svému účelu. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené jakýmkoliv přímým vlivem škodlivého průmyslu nebo provozu. Hlavním předmětem ocenění je tedy spoluvlastnický podíl 1/2 rodinného domu č.p. 51 včetně restaurace se všemi součástmi a příslušenstvím, dále pak vedlejších staveb (budova ubytovny, stodola, přístřešek venkovního sezení restaurace), studny, venkovních úpravách (přípojka vody, přípojka kanalizace svedena do žumpy, přípojka elektro, přípojka zemního plynu, oplocení, vrata, vrátka, zpevněná plocha, krb, odžitý venkovní bazén), pozemku - zastavěné plochy číslo parcelní 136/1 o výměře 754 m 2, v sídle Buškovice, obec Podbořany. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující porovnávací metodika. Spoluvlastnický podíl 1/2 předmětné nemovitosti je v současné situaci trhu s podobnými - 3 -
nemovitostmi v dané lokalitě pravděpodobně obtížně prodejný. S ohledem na tuto skutečnost stanovuji snižující vliv předmětného spoluvlastnického podílu jako 20 %. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 219,00 m 2 Zastavěná plocha: 219,00 m 2 Plocha pozemku: 754,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Dvoupodlažní pod menší částí půdorysu podsklepený rodinný dům č.p. 51 s restaurací a všemi součástmi a příslušenstvím, bez využitého podkroví s polovalbovou střechou, je situován ve střední části intravilánu sídla Buškovice, na zastavěné ploše číslo parcelní 136/1. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Budova rodinného domu s restaurací je situována přímo v uliční čáře, podélnou osou a hřebenem střechy ve směru východ - západ, jako samostatně stojící, vstupem na jižní straně domu. Od rodinného domu nebyla spoluvlastnicí nemovitosti předložena žádná původní ani jiná projektová dokumentace ani jakékoliv doklady. Rodinný dům je původního stáří dle prohlášení spoluvlastnice nemovitosti cca 80 let. Dle prohlášení spoluvlastnice nemovitosti byla v letech 2005-2006 provedena celková rekonstrukce domu a zřízena restaurace v přízemí. V přízemí obsahuje budova vlastní sedárnu restaurace s šedesáti místy, dále pak výčep, kuchyni, sklad, kotelnu, chodbu se schodištěm, šatnu s WC a sprchou. Sklep zasahuje cca do 1/4 půdorysu přízemí a obsahuje sklad. V patře se nachází byt, který obsahuje vstupní chodbu, dále pak dva pokoje, šatnu, obývací pokoj, ložnici, kuchyni, koupelnu a WC. Půdní prostor není ke dni ocenění využíván k bydlení, v - 4 -
budoucnu je možno provést vestavbu další bytové jednotky. Obvodové zdivo je vyzděno z klasických zdících materiálů doby výstavby na tl. 45-90 cm, stropy jsou rovné s omítaným podhledem, v restauraci dřevěné trámové s viditelnými trámy, krov je polovalbový zakryt taškovou krytinou s osazenými klempířskými prvky. Fasádní i vnitřní omítky domu jsou vápenné štukové, dveře hladké plné a prosklené, okna převážně plastová s osazeným izolačním dvojsklem, v kuchyni přízemí dřevěné zdvojené. Podlahy obytných místností jsou betonové s položenými finálními podlahovými krytinami, dlažby keramické, schody betonové. Vytápění domu je teplovodní ústřední s kotlem na zemní plyn umístěným v kotelně přízemí domu, nebo kotlem na tuhá paliva umístěným ve stodole, ohřev TUV el. bojlerem a plynovým kotlem, elektroinstalace je zavedena třífázová jištěna pojistkovými chrániči. Dům má rozvod studené i teplé vody přivedený vodovodní přípojkou z veřejného vodovodního řadu, dům je rovněž napojen na rozvod zemního plynu, odkanalizování splaškových vod je svedeno do žumpy na vyvážení. Rodinný dům s restaurací je původního pokročilého stáří, ovšem po celkové rekonstrukci provedené dle prohlášení spoluvlastnice nemovitosti v letech 2005-6, průměrně udržován a užíván ke svému účelu. S rodinným domem č.p. 51 jsou v jednotném oploceném celku užívány dále vedlejší stavby (budova ubytovny, stodola, přístřešek venkovního sezení restaurace), studna, venkovní úpravy (přípojka vody, přípojka kanalizace svedena do žumpy, přípojka elektro, přípojka zemního plynu, oplocení, vrata, vrátka, zpevněná plocha, krb, odžitý venkovní bazén) a pozemek - zastavěná plocha číslo parcelní 136/1 o výměře 754 m 2. Budova ubytovny je situována jižně od rodinného domu s restaurací, přímo na jižní hranici pozemku, stáří dle prohlášení spoluvlastnice nemovitosti cca 15 let. Budova má dva samostatné vchody do jednotlivých apartmánů orientované na sever do dvora a samostatné WC muži a ženy sloužící pro venkovní sezení restaurace. Jedná se o přízemní zděný objekt s mírnou pultovou střechou, napojený na rozvod vody, kanalizace, elektro a vytápění z rodinného domu. Východní část obsahuje jeden třílůžkový pokoj, jeden pokoj dvoulůžkový, dále pak společnou kuchyňku, koupelnu, WC a chodbu. Západní část obsahuje jednu velkou pobytovou místnost s kuchyňským koutem, sprchou a WC. Budova ubytovny je ve standardním technickém i morálním stavu. Stodola uzavírá západní část dvorku, stáří jako dům, tzn. cca 80 let. Jedná se o zděný objekt se sedlovou střechou zakrytou plechovými tabulemi s osazenými klempířskými pracemi. Stodola je průchozí dřevěnými vraty na zahradu. Ve stodole je rovněž vestavěna kotelna na tuhá paliva sloužící pro vytápění rodinného domu s restaurací a ubytovny. Při ohledání celé nemovitosti znalcem dne 23.10.2014 byla spoluvlastnicí zpřístupněna rovněž druhá stodola postavená na zastavěné ploše č.p. 136/3. Po prověření vlastnických vztahů k této stodole znalcem, bylo zjištěno, že je ve vlastnictví jiného vlastníka - sousední nemovitosti. Z tohoto důvodu s ní není dále ve znaleckém posudku zpracovávaného za účelem stanovení obvyklé ceny již dále uvažováno. Dřevěný přístřešek venkovního sezení restaurace cca pro 40 osob je přistavěn přímo ve vstupu do objektu na jižní straně domu. Jedná se o dřevěnou sloupkovou konstrukci zastřešenou pultovou střechou s betonovou podlahou a vlastním venkovním sezením restaurace. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům s restaurací - Větrušice. Dvoupodlažní samostatně stojící rodinný dům s restaurací a podkrovím, se sedlovou střechou je situován poblíž centra obce na rovinatém pozemku o celkové výměře 2 380 m 2. Rodinný dům obsahuje v přízemí restauraci se vším provozním zázemím, v patře jednu bytovou jednotku dispozice 4+1 s úplným příslušenstvím. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace svedena do septiku, zavedena přípojka zemního plynu a rozvod elektro. S objektem jsou užívány v oploceném funkčním celku rovněž vedlejší stavby, studna, venkovní úpravy a pozemková parcela. Rodinný dům je průměrně udržován, ve standardním technickém i morálním stavu užíván - 5 -
ke svému účelu. Rodinný dům - Vroutek. Dvoupodlažní, podsklepený samostatně stojící rodinný dům s podkrovím a sedlovou střechou je situován v klidné části obce Vroutek na rovinatém pozemku o celkové výměře 803 m 2. Rodinný dům obsahuje v přízemi jednu bytovou jednotku dispozice 2+1, v patře a podkroví byt dispozice 3+1 s úplným příslušenstvím. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu a rozvod elektro. S objektem je užívána v jednotném oploceném funkčním celku rovněž stodola, pergola, dále pak venkovní úpravy a pozemková parcela. Rodinný dům je průměrně udržován, ve standardním technickém i morálním stavu užíván ke svému účelu. Rodinný dům - Krásný Dvůr. Dvoupodlažní nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům se sedlovou střechou je situován v klidné části obce Krásný Dvůr, na rovinatém pozemku o celkové výměře 1 172 m 2. Rodinný dům obsahuje v přízemí byt 3+1 s úplným příslušenstvím, v patře byt dispozice 4+1 rovněž s úplným příslušenstvím. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu a rozvod elektro. S objektem jsou užívány v jednotném oploceném funkčním celku rovněž dvě stodoly, studna, venkovní úpravy a pozemková parcela. Rodinný dům je průměrně udržován, ve standardním technickém i morálním stavu užíván ke svému účelu. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům s restaurací - Větrušice. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 32 663 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 178,00 m 2 2 380 m 2 6 800 000 Kč 38 202 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - Vroutek. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95-6 -
Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 26 600 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 135,00 m 2 803 m 2 4 200 000 Kč 31 111 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - Krásný Dvůr. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 21 284 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m 2 1 172 m 2 3 485 000 Kč 24 893 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 21 284 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 26 849 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 32 663 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 26 849 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 219,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 5 879 931 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ - 7 -
Porovnávací hodnota Současný stav 5 879 931 Kč Obvyklá cena: 5 880 000,- Kč slovy: Pětmilionůosmsetosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.0 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ nemovitosti: 2 352 000,- Kč Slovy: Dvamilionytřistapadesátdvatisíc Kč V Třemošné - Záluží 3.11.2014 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1858/78/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 78/2014. - 8 -