ZNALECKÝ POSUDEK č.3578-401/2013 O ceně bytové jednotky č.398/3 v Přerově, Seifertova 398/8, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7254/229894 na společných částech domu a pozemku p.č.4394/29, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 373 m 2, vše zapsáno na LV č.7842 pro k.ú.přerov Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 14.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.398/3 v Přerově, Seifertova 398/8, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7254/229894 na společných částech domu a pozemku p.č.4394/29, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 373 m 2, vše zapsáno na LV č.7842 pro k.ú.přerov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.398/3 Adresa předmětu ocenění: Seifertova 398/8 750 02 Přerov Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Přerov Počet obyvatel: 45 082 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.10.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.7842 pro k.ú.přerov - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 646130/1011, Paní Šárka Doudová, Seifertova 398/8, 75002 Přerov, vlastnictví: výhradní 646130/1011, Paní Šárka Doudová, Seifertova 398/8, 75002 Přerov, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z koberců, parket, PVC, dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je nový výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je omezené. Dům je v dobrém stavu, zateplená fasáda a plastová okna byla provedena před 7 roky, rekonstrukce jádra a koupelny před 3 lety, výtah před dvěma lety. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0090 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1310 1,0090 56,20 1 679,29 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 4394/29 373,00 1 679,29 626 375,17 nádvoří Stavební pozemek - celkem 626 375,17 Pozemek - zjištěná cena = 626 375,17 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 626 375,17 Kč 626 375,17 Kč Cena příslušenství - celkem = 626 375,17 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Přerov Stáří stavby: 33 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 20 016,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 16,37 m 2 pokoj: 16,60 m 2 pokoj: 10,68 m 2-5 -
kuchyň: 12,03 m 2 koupelna: 2,50 m 2 WC: 0,96 m 2 chodba: 8,22 m 2 lodžie: 2,47 m 2 šatna: 2,88 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,71 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,77 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,77 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů komora: 2,18 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 2,18 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,71 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,77 m 2 * 0,10 = 0,18 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 2,18 m 2 * 0,80 = 1,74 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 74,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00-6 -
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 33 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,840 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,840 * 0,980 * 0,850 = 0,700 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 20 016,- Kč/m 2 * 0,700 = 14 011,20 Kč/m 2-7 -
CP = CU * PP = 14 011,20 Kč/m 2 * 74,63 m 2 = 1 045 655,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 045 655,86 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 626 375,17 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 254 / 229 894 Hodnota spoluvlastnického podílu: 626 375,17 Kč * 7 254 / 229 894 = 19 764,44 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 19 764,44 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 065 420,30 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 065 420,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 065 420,30 Kč Celkem 1 065 420,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 065 420,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 065 420,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 065 420,30 Kč Celkem 1 065 420,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 065 420,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 065 420,- Kč slovy: Jedenmilionšedesátpěttisícčtyřistadvacet Kč - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 682.000,- Kč a 132.000,- Kč a pohledávek budoucích do výše 1.504.492,- Kč - Credico europe a.s., Maltézské náměstí 537/4, 118 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Pěkné bydlení v klidné městské lokalitě Kopaniny, v bytě 3+1, 4. patro, osobní vlastnictví, ulice Svornosti Vám nabízím ke koupi prostřednictví naší realitní kanceláře. Pěkná kuchyně s jídelním koutem, zděná koupelna, komora, zasklená lodžie, sklep. Byt je dispozičně dobře řešený, připravený k užívání bez dalších investic. Dům je kompletně revitalizovaný, zateplení fasády, plastová okna, rozvody vody a odpadu. V bezprostřední blízkosti škola i školka, supermarket, bazén, hřiště, park. Požadovaná cena 949.000,- Kč včetně provize, včetně DPH. - 10 -
byt 3+1 ul. Svisle v Přerově. Nízké náklady na bydlení. Celková plocha bytu je 75m2. Byt je po částečné rekonstrukci s neprůchozími pokoji a nahází se v 2. NP z 5. NP domu s výtahem. K dispozici balkón, lodžie, sklep, komora. Dům je po revitalizaci: plastová okna, zateplení domu, fasáda, stoupačky. Požadovaná cena 1.150.000,- Kč vč. provize a kompletního servisu. byt 3+1 s lodžií v žádané lokalitě na ulici Kabelikova. Byt o velikosti 71 m2 se nachází v I.NP panelového domu. Vlastnictví bytu je osobní. Je velmi zachovalý a je možné provést úpravy dle vlastních představ. Má k dispozici kuchyň s kuchyňským koutem, neprůchozí pokoje, obývací pokoj se zasklenou lodžií. V celém bytě jsou omítky, plastová okna s žaluziemi, v chodbě jsou vestavěné skříně. Předností bytu je šatna a na chodbě komora. Samozřejmostí je kabelová televize a připojení na internet. Dům prošel revitalizací zateplení, fasáda, rek. lodžie. Parkování je možné za domem. V blízkosti je výborná občanská vybavenost, škola, školka, supermarkety. Parkování je možné za domem. Požadovaná cena 970.000,- Kč. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.000.000,- Kč. Slovy: Jedenmilion Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 14.10.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3578-401/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7842 ze dne 4.3.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 4-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -