ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6259-023/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Pozemek p.č. st. 85 s budovou č.p. 149 a pozemkem p.č. 182/27 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Březí, k.ú. Březí u Mikulova Adresa nemovité věci: Polní 149, 691 81 Březí Vlastník stavby: Paní Libuše Valová, Polní 149, 691 81 Březí, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Libuše Valová, Polní 149, 691 81 Březí, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka Palackého nám. 28, 30100 Plzeň Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 e-mail: faltynek@profag.cz DIČ: CZ5801280496 fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 250 000 Kč Datum místního šetření: 27.1.2015 Stav ke dni : 27.1.2015 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne 5.2.2015 Ing. Antonín Faltýnek
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.108ex 05925/14-062 Přehled podkladů - výpis z LV č.367 pro k.ú. Březí u Mikulova - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí v severní části obce Březí ve vedlejší ulici cca 250 m od centra obce. Březí je větší zemědělskou obcí v Jihomoravském kraji, okrese Břeclav s 1547 obyvateli. Obec leží cca 9 km západně od Mikulova a 2 km od státní hranice s Rakouskem. Obcí prochází silnice č. 414 ze Znojma do Novosedly. Obec má běžnou vybavenost odpovídající její velikosti a významu - pošta, škola, ordinace praktických lékařů a základní obchody a služby. V obci jsou rozvody všech inženýrských sítí. Okolní zástavbu tvoří rodinné domky. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3014/3 Obec Březí Celkový popis Předmětem ocenění je starší přízemní nepodsklepený zděný samostatně stojící rodinný domek s jednou bytovou jednotkou 2+1. Domek postavený cca před 90 roky a v roce 1980 částečně rekonstruovaný je v zanedbaném stavu, část zdiva je smíšená. Vytápění domu je plynové lokálními topidly WAW. K domku patří tři dvorní stavby - sklad se sklepem za domkem, kolna na dvoře a zastřešený průjezd na pravé straně, který byl dříve využíván jako garáž. Dále k domu patří studna, zpevněná plocha dvora, plot předzahrádky a přípojky IS. Vedlejší stavby, studna a venkovní úpravy nejsou vzhledem ke svému špatnému stavu v posudku samostatně oceňovány ale jejich hodnota je zohledněna ve výsledné ceně obvyklé. Silné stránky - napojení na všechny IS - klidná lokalita obce - 2 -
Slabé stránky - zanedbaná údržba -špatný stavebně technický stav - malý pozemek - méně atraktivní lokalita RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: K nemovitosti se nevážou žádná věcná břemena nebo jiná omezení a zatížení mimo zástavních práv a exekucí zapsaných na LV - tato omezení zaniknou vydražením nemovitosti v rámci exekučního řízení a proto nejsou v ocenění zohladněna. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Ostatní rizika mimo zhoršeného stavu nemovitostí nebyla zjištěna, nemovitost není pronajímána - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek sestávající ze dvou parcel v jednom funkčním celku - zastavěné plochy pod domkem, vedlejšími stavbami a dvorkem a zahrady tvořící malou oplocenou předzahrádku. Pozemek je obdélníkového protáhlého tvaru a je z větší části zastavěný. V místě je možnost napojení na všechny IS. Zahrada za domkem na p.č. 5668 není ve vlastnictví majitelky domu - je pouze v nájmu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou rodinného domu se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen150-250 Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena na spodním okraji rozpětí tj. 150 Kč/m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 85 247 150 37 050 nádvoří zahrada 182/27 26 150 3 900 Celková výměra pozemků 273 Hodnota pozemků celkem 40 950 Rodinný dům č.p. 149 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Samostatně stojící přízemní nepodsklepený rodinný domek se sedlovou střechou bez využitého podkroví. Zdivo je z části cihelné z části smíšené, uliční fasáda je brizolitová ostatní omítky jsou vápenné. Dům má dřevěná okna s předokeními žaluziemi a dřevěné dveře. Stropy jsou dřevěné s rovným omítnutým podhledem. podlahy jsou betonové s PVC, koberci a keramickou dlažbou ( v koupelně). Vytápění je plynovými topidly WAW ( 2 ks). V domě je koupelna s vanou, umyvadlem a keramickými obklady a splachovací WC, TUV je z el. bojleru, v kuchyni je plynový sporák. Dům je napojen na všechny IS. Stav nemovitosti je značně zanedbaný a většina zařizovacích předmětů a prvků krátkodobé životnosti je na konci své funkčnosti. Objekt bude vyžadovat komplexní rozsáhlou a nákladnou modernizaci. Dispoziční řešení : středem domu prochází chodba ze které sa na pravou stranu vchází do kuchyně, nalevo je ložnice a za ní druhý pokoj jehož okno vede na verandu na konci chodby ( není přímo prosvětlen a - 4 -
větratelný) za pokojem je z verandy na konci chodby přístupná komora, na pravé straně je z verandy přístupná koupelna a samostatné WC. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 104,37 m 2 3,00 m Výčet místností: byt 2+1 s verandou a 79,00 m 2 1,00 79,00 m 2 komorou Užitná plocha celkem: 79,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (10,65*9,80)*(3,00) = 313,11 m 3 střecha 10,65*9,80*2,60*0,5 = 135,68 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 313,11 m 3 střecha 135,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 448,79 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo smíšené 3. Stropy dřevěné s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky brizolit a vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře dřevěné 13. Okna dřevěná dvojitá 14. Podlahy obytných beton s PVC nebo koberci místností 15. Podlahy ostatních beton, PVC, ker. dlažba místností 16. Vytápění plynové lokální WAW 17. Elektroinstalace světelná, třífázová - 5 -
18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody teplá i studená voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní předokení žaluzie Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 104 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 79 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 448,79 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 758 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 758 Reprodukční hodnota [Kč] 1 686 557 (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 25 Opotřebení % 78,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 365 983 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 79,00 m 2 Obestavěný prostor: 448,79 m 3 Zastavěná plocha: 104,37 m 2 Plocha pozemku: 273,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Viz. věcná hodnota Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD 5+1 Zděný řadový koncový přízemní nepodsklepený rodinný domek v horším stavu určený k celkové rekonstrukci. Střecha je sedlová s osinkocementovou původní krytinou, omítky jsou vápenné, okna a dveře dřevěné. Podlahy beton, prkna, PVC. Dům je napojen na všechny IS.Součást domu je garáž RD 2+kk Zděný přízemní nepodsklepený rodinný domek se sedlovou střechou. Dům je určen k rekonstrukci ( již byla odstraněna část omítek). Dům je z cihelného zdiva, má dřevěný sedlový krov s pálenou krytinou, stropy jsou dřevěné rovné, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné, vytápění je ústřední plynové se záložním kotlem na tuhá paliva. Odpady jsou svedeny do jímky, voda je z veřejného vodovodu. - 6 -
RD 3+1 Zděný řadový přízemní nepodsklepený rodinný domek se sedlovou střechou s původní cementovou krytinou. Stropy dřevěné omítnuté, fasáda i vnitřní omítky vápenné, dřevěná kastlová okna, dřevěné dveře, podlahy prkenné v pokojích, jinak keramická dlažba, vytápění plynové lokální WAW, TUV z el. bojleru. V domě je koupelna s vanou, WC a plynový sporák. Součástí domu je průjezd využitelný pro parkování, vorek a malý zemní sklep. Srovnatelné nemovité věci Název: RD 5+1 Lokalita Jevišovka Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - odpovídající; Celkový stav - odpovídající; Vliv pozemku - neutrální stejná velikost; Úvaha zpracovatele ocenění - odpovídající nemovitost; Celkový koef. KC 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 3 156 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 118,00 m 2 264 m 2 490 000 Kč 4 153 Kč/m 2 Název: RD 2+kk Lokalita Drnholec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - horší - započatá rek.; Celkový stav - odpovídající; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - odpovídající nemovitost v rek.; Celkový koef. KC 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 3 442 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 210 m 2 298 000 Kč 3 725 Kč/m 2-7 -
Název: RD 3+1 Lokalita Dolní Dunajovice, Kostelní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - mírně větší; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - atraktivnější nemovitost s průjezdem; Celkový koef. KC 0,63 Upravená j. cena Kč/m 2 3 979 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 117,00 m 2 206 m 2 735 000 Kč 6 282 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 156 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 526 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 3 979 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 3 526 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 79,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 278 554 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 278 554 Kč 0 Kč 406 933 Kč 40 950 Kč Obvyklá cena 250 000 Kč slovy: Dvě stě padesát tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 10 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady a horší prodejnost. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech 5.2.2015 Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6259-023/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 023/2015. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 367 ze dne 29.12.2014 2 Snímek katastrální mapy ze dne 22.10.2014 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 3-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Kolna Garáž-průjezd - 16 -
Pokoj I Pokoj II ( bez přímého větrání a osvětlení) - 17 -
Koupelna WC - 18 -