ZNALECKÝ POSUDEK č. 923/83/14 O ceně řadového rodinného domu č.p. 510 vč. pozemků a příslušenství, který se nachází v katastrálním území Petroviče u Karviné v okrese Karviná Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ s.r.o. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu vč. obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 20.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777 729 127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 10.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě objednávky společnosti EURODAŽBY CZ s.r.o. je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti řadového rodinného domu č.p. 510 na pozemku č. 543/93 a pozemků č. 543/10, č. 543/93 a č. 543/108 vč. příslušenství, který se nachází v katastrálním území Petroviče u Karviné v okrese Karviná. Ocenění se provádí pro účely provedení odhadu k veřejné dražby. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 510 Adresa předmětu ocenění: Petrovice u Karviné 735 72 Petrovice u Karviné Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Petrovice u Karviné Katastrální území: Petrovice u Karviné 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka měla být provedena znalcem za účasti pana Kamila Zygmy dne 8.9.2014. Vzhledem ke skutečnosti, že majitel nemovitosti neumožnil znalci přístup do rodinného domu, byl znalecký posudek vypracován na základě odhadu předpokládaného stavu bytové jednotky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1668, který vyhotovil Katastrální úřad v Karviné ke dni 13.8.2014 - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Rodinný dům č. 510 Parcela č. 543/10 - ostatní plocha - 248 m 2 Parcela č. 543/93 - zastavěná plocha - 145 m2 Parcela č. 543/108 - ostatní plocha - 1 m2 Vlastník : Kamil Zygma Petrovice u Karviné č.p. 510 735 72 Petrovice u Karviné - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o objekt řadového rodinného domu ( koncový dům ), který se nachází v katastrálním území Petrovice u Karviné. Rodinný dům je celý podsklepený zděné konstrukce a má celkem dvě nadzemní podlaží s plochou střechou. Dům byl postaven cca v období kolem roku 2000. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 5 + 1. Znalcem je předpokládáno, že řadový rodinný dům ( koncový ) je celkově v průměrném technickém stavu bez pravidelné technické údržby. Je zde pravděpodobnost, že u některých vnitřních konstrukcí je již vyšší stupeň morálního a technického opotřebení. V podzemním podlaží je garáž a sklepní prostory. V prvním nadzemním podlaží se nachází kuchyně a obývací pokoj a WC. Ve druhém nadzemním podlaží jsou tři pokoje,wc a koupelna. Fasáda je zateplená, střešní krytina je živičná, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, podlahy jsou plovoucí a s povrchem z keramické dlažby. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. V kuchyni je kuchyňská linka. Výhody nemovitosti : + dobrá lokalita vhodná k bydlení + dobrá dopravní dostupnost + zateplený dům Nevýhody nemovitosti. - omezené parkovací možnosti před domem - pravděpodobně průměrný technický stav rodinného domu vyžadující drobné opravy - řadový dům 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 510 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1. Rodinný dům č.p. 510 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. - 3 -
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele velikost bytu, forma vlastnictví, typ stavby, umístění v lokalitě, velikost podlahové plochy, technický stav bytu, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnáním uvádím několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků. Rodinný dům č. 1 - jedná se o objekt řadového rodinného domu, který je celý podsklepený a má celkem dvě nadzemní podlaží. Dům je po celkové rekonstrukci zateplený s novými plastovými okny. V domě se nachází dvě bytová jednotky o velikosti 2 x 3 + 1. V domě je balkón a je v převážně velmi dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Plovoucí podlahy, keramická dlažba a obklady, alarm, elektřina v mědi, vytápění na elektřinu a tuhá paliva. Udržovaná zahrádka u domu. Nabídka RK Cena : 3 300 000,- Kč Rodinný dům č. 2 - jedná se o řadový rodinný dům zděné konstrukce, který je celý podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 6 + 1. Dům je po komplexní rekonstrukci ve velmi dobrém technickém stavu, zateplený s plochou střechou. V domě jsou nová plastová okna, krbová kamna. Kuchyňská linka je nová s plynovým sporákem. V koupelně je sprchový kout, keramické obklady, WC kombi. Celkově velmi dobrý technický stav. Nabídka RK Cena - 3 500 000,- Kč Rodinný dům č. 3 - jedná se o řadový rodinný dům koncový zděné konstrukce, který je celý podsklepený a má dvě nadzemní podlaží s plochou střechou. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 5 + 1. Dům je zateplený s novými plastovými okny a silikonovou omítkou. Dům je z části v původním technickém stavu. Podlahy parketové. V kuchyni je repasovaná kuchyňská linka s plynovým sporákem. Nutné drobné opravy některých vnitřních konstrukcí. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem, schodiště je dřevěné. Nabídka RK. Cena - 3 000 000,- Kč - 4 -
S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 510 vč. pozemků a příslušenství na celkovou částku ve výši : 2 800 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla znalcem stanovena z předpokládaného technického stavu nemovitosti bytové jednotky. Při ocenění znalce vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné. V Ostravě 10.10.2014 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 923/83/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 923/83/14. - 5 -
- 6 -
- 7 -