ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 599/40/2009 O obvyklé (tržní) ceně nemovitého majetku kterým jsou nemovitosti pozemek st. parc.č. 1/2 o výměře 254 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, dále stavba a to rodinný dům č.p. 55, postavený na parcele parc.č. 1/2, vše k.ú. Radkovice u Měčína a obci Měčín, zapsané na LV č. 14 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň - město Mgr. Martin Tunkl Palackého nám. 28 301 00 Plzeň Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny Č.j. 2 SE EX 00373/01 Dle stavu ke dni 20. dubna 2009 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 19 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 24. dubna 2009
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Základní pojmy 1.3. Zkratky 1.4. Podklady dodané objednatelem 1.5. Podklady zajištěné znalcem 1.6. Základ hodnoty 1.7. Předmět ocenění 1.8. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Metoda výnosová 3.2.3. Rekapitulace 4. ZÁVĚR 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 6. PŘÍLOHY 6.1. Osvědčení 6.2. Použitá literatura 6.3. Fotodokumentace 6.4. Výpis z Katastru nemovitostí 6.5. Snímek z Katastrální mapy 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitosti pozemek st. parc.č. 1/2 o výměře 254 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, dále stavba a to rodinný dům č.p. 55, postavený na parcele parc.č. 1/2, vše k.ú. Radkovice u Měčína a obci Měčín, zapsané na LV č. 14 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. 1.2. Základní pojmy Trh integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota ( časová cena ) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota ( obvyklá cena ) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době ( u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení ) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy ( příjmy ) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů ( daňový základ pro daň z příjmů ), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 1.3. Zkratky Veškeré zkratky použité v posudku: JKSO Jednotná klasifikace stavebních objektů AZO Asociace znalců a odhadců ČR o.s., Údolní 244/53, 602 00 Brno ČKOM Česká komora odhadců majetku, Václavské nám. 15, 110 00 Praha 1 ÚRS ÚRS Praha a.s., Zemské právo 5, 102 00 Praha 10 3
1.4. Podklady dodané objednatelem Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 2 SE EX 00373/01 ze dne 6.dubna 2009 Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy na LV č. 14 pro k.ú. Radkovice u Měčína Kopie snímku z katastrální mapy 1.5. Podklady zajištěné znalcem Místní šetření spojené s prohlídkou a doměřením nemovitosti uskutečněné dne 20. dubna 2009 za přítomnosti majitele, zástupce objednatele posudku a znalce Skutečnosti zjištěné na místě, informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti a zástupcem objednatele. Kopie kupní a zástavní smlouvy Informace o prodejích obdobných nemovitostí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik. 1.6. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu ) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.7. Předmět ocenění Na základě Usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Tunkla č.j. 2 SE EX 00373/01 a na základě předloženého LV č. 14 z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy se jedná o tržní ocenění na nemovitosti pozemek st. parc.č. 1/2 o výměře 254 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, dále stavba a to rodinný dům č.p. 55, postavený na parcele parc.č. 1/2, vše k.ú. Radkovice u Měčína a obci Měčín, zapsané na LV č. 14 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. 1.8. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM a AZO. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací 4
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: Délka ( m ) Zastavěná plocha ( m 2 ) Obestavěný prostor ( m 3 ) Stáří stavby Reprodukční pořizovací cena za 1 m 3 obestavěného prostoru, za 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky Opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí, které byly uskutečněny v časovém horizontu max. dvanácti měsíců. Porovnání bude provedeno jak ze stavebně technického hlediska ( konstrukční systémy, obestavěný prostor, zastavěná plocha, počet podlaží atd. ) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocení výše uvedené nemovitosti budou použity dvě metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet reprodukční ceny bude použito ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS PRAHA, a.s.. Pro výpočet opotřebení bude použita lineární metoda. Vedlejší stavba a venkovní úpravy jsou zanedbatelného rozsahu a nemají vliv na cenu nemovitosti. U pozemku se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí a podle druhu pozemku. Bude uváženo jeho umístění v dané lokalitě a možnosti využití. Na základě kvalitních vstupních podkladů pro určení ceny pozemku bude pro výpočet věcné hodnoty pozemku bude použita obvyklá cena za 1 m 2. 5
Jako druhá bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku ) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. 2. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Na LV č. 14 pro k.ú. Radkovice u Měčína je vloženo v části A vlastnické právo na: SJM Červeňák František a Červeňáková Zdeňka, Zámecká 1, 691229/5786 Měčín, 340 12 Švihov 685702/1699 Adresa nemovitosti: Radkovice č.p. 55 Kód katastrálního území: 692492 Název katastrálního území: Radkovice u Měčína Název obce: Měčín Název okresu: Klatovy List vlastnictví: LV 14 pro k.ú. Radkovice u Měčína 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní zajišťuje pohledávku na zaplacení doplatku kupní ceny ve výši 395.200,- Kč, Výplachová Zdeňka, Němčice 38, Předslav, 339 01 Klatovy 1, RČ 645420/1754, Smlouva kupní, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 17.12.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.1.2008. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Výše uvedené nemovitosti se nalézají v severní okrajové části obce Radkovice. Jedná se o řadový, vnitřní nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a volným půdním prostorem, který tvoří jednu bytovou jednotku. V okolí je zástavba rodinných domů vesnického typu, příjezd je po nezpevněné místní komunikaci, rodinný dům je napojen pouze na elektrickou síť. Radkovice tvoří část obce Měčín, v místě je omezená infrastruktura a služby, nedostatek pracovních příležitostí apod. 6
3.1.4. Popis a stav objektu Rodinný dům Dispoziční řešení Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Jedná se o stavbu původních deputátníků, běžně užívanou, bez pravidelné údržby. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 1+2, v místě je zavedena pouze elektřina, užitková voda je čerpána z vlastní jímky, odkanalizování je do žumpy. Rodinný dům dle stavu konstrukcí a dispozičního uspořádání byl postaven před sto lety. Dispozice: přízemí - dva pokoje, kuchyně, koupelna s wc, Konstrukční řešení a historie nemovitosti Rodinný dům je založený bez izolací, zděný z cihel (vlhké zdivo), stropy dřevěné trámové, dřevěný krov se sedlovou střechou a taškovou krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je břízolitová a vápenná, dřevěná zdvojená okna, dveře plné a prosklené, vnitřní omítky vápenné v koupelně částečně chybí, schody nejsou, vytápění ústřední na tuhá paliva, ohřev vody chybí, obklady chybí, podlahy keramické a PVC, kuchyně elektrický sporák, koupelna vana, wc zalévací, bleskosvod chybí. Vstup na půdu je ze zadní části domu přes pozemky třetí osoby. Dům bude vyžadovat kompletní rekonstrukci včetně dořešení inženýrských sítí. Pozemky K dané nemovitosti náleží dle výpisu a snímku z katastru nemovitostí pozemek: parc.č. 1/2 o výměře 254 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Radkovice u Měčína a obec Měčín, zapsané na LV č. 14 Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. Jedná se o pozemek zastavěný výše uvedenou stavbou a prostor předzahrádky. Pozemek je neupravený, rovinatý, oplocený, bez trvalých porostů. Přístup a příjezd je po nezpevněné místní komunikaci.. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, která slouží jako rodinný dům, jednotlivé prostory jsou na hranici uživatelnosti, dům je připojen pouze na elektrickou energii a ve stavebně technickém stavu vyžadující rekonstrukci. Vhodnost využití Hodnocenou nemovitost lze v současnosti užívat k bytovým účelům. Vzhledem k umístění a k okolní zástavbě, a vzhledem dispozičnímu uspořádání lze objekt užívat k trvalému resp. rekreačnímu bydlení. 7
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55 Pro výpočet reprodukční ceny objektu je použito Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS PRAHA, a.s. pro cenovou úroveň roku 2009. Pro výpočet ceny pozemku je použita porovnávací hodnota dle vyjádření realitní kanceláře. Věcná hodnota stavby bytového domu bez pozemku Zatřídění stavby: Jednotná klasifikace stavebních objektů JKSO: 803.6-8. Pro výpočet ceny pozemku je použita porovnávací hodnota dle vyjádření realitní kanceláře a vlastní databáze. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 11,20*8,30 = 92,96 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 92,96 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: Celkem: (11,20*8,30)*(2,70+0,50 + 1,80+ 3,50/2) = 627,48 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 627,48 m 3 Pro stanovení reprodukční jednotkové ceny bylo použito ÚRS a.s. Praha, pro cenovou úroveň 2009. Reprodukční jednotková cena JC: 4 851,00 Kč / m 3 Základní věcná hodnota ( reprodukční cena ) OP * JC = 627,48 * 4 851,00 = 3 043 905 Kč Reprodukční cena: 3 043 905 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100/ 120 = 83,33 % - 2 536 587 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Reprodukční cena stavby: Opotřebení stavby 71 %: Věcná hodnota stavby: 3 043 905 Kč -2 536 587 Kč 507 318 Kč Zůstatková věcná hodnota stavby rodinného domu činí: 507 318 Kč 8
Věcná hodnota pozemku Jedná se o pozemek zastavěný stavbou rodinného domu. Jako obvyklá cena pozemků s přihlédnutím ke všem ovlivňujícím faktorům je uvažovaná průměrná cena: - zastavěná plocha a nádvoří 200,00 Kč/m 2 Hodnota pozemků: 254 m2 * 200,00,- Kč/m2 50 800 Kč Věcná hodnota pozemků činí: 50 800 Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Dům č.p 55 Pozemky celkem Celkem 507 318,00Kč 50 800,00Kč 558 118,00Kč Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 558 000,00 Kč Slovy: pětsetpadesátosmtisíc korun českých 3.2.2. Metoda porovnávací Oceňovaná nemovitost Název Rodinný dům Adresa Radkovice u Měčína 55 Popis Bytová jednotka 1+2 Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Řadový vnitřní Stáří 100 Stavebně technický stav Špatný Výměra pozemků 254 m 2 Zastavěná plocha 93 m 2 Konstrukce Zděné Přípojky Elektřina Prodejní (požadovaná) cena - Nemovitost 1 Název Rodinný dům Adresa Dvorec u Nepomuka Popis 7 místností, předsíň, koupelna,wc, nefunkční sítě Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící Stáří 90 Stavebně technický stav Špatný 9
Výměra pozemků 1350 m 2 Zastavěná plocha 300 m 2 Konstrukce Zděné Přípojky Elektřina, voda, kanalizace, plyn na hranici pozemku Prodejní (požadovaná) cena 300.000,- Kč Nemovitost 2 Název Rodinný dům Adresa Klášter u Nepomuka Popis Podsklepený, 2+1, stodola, ÚT Druh nemovitosti Bývalá zemědělská usedlost Poloha Samostatně stojící Stáří 100 Stavebně technický stav Dobrý Výměra pozemků 379 m 2 Zastavěná plocha 83 m 2 Konstrukce Zděná Přípojky Elektřina, studna, žumpa, plyn Prodejní (požadovaná) cena 500.000,- Kč Nemovitost 3 Název Rodinný dům Adresa Dvorec u Nepomuka Popis Částečně podsklepeno, 2+1 bez soc. zařízení, lokální topení Druh nemovitosti Bytový dům netypový Poloha Samostatně stojící Stáří 90 Stavebně technický stav Špatný Výměra pozemků 284 m2 Zastavěná plocha 100 m2 Konstrukce Zděné Přípojky Elektřina, voda, kanalizace, plyn na hranici pozemku Prodejní (požadovaná) cena 380.000,- Kč Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je stanovena porovnávací hodnota nemovitosti na 390.000,- Kč. Porovnávací hodnota nemovitosti činí: Slovy: třistadevadesáttisíc korun českých 390 000,00 Kč 10
3.2.3. Rekapitulace 3.2.1. Věcná hodnota 558 000,00 Kč pětsetjedemilionsedmestosmdesátdvatisíce českých 3.2.2. Porovnávací hodnota 390 000,00 Kč třistadevadesáttisíc korun českých korun Jedná se o objekt v okrajové části obce v zástavbě bydlení vesnického typu. Na základě prohlídky nemovitosti, konzultace s realitní kanceláří a studia internetových nabídek se jedná o nemovitost, která svou polohou a dispozičním uspořádáním je na trhu s nemovitostmi problematická. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky poloha nemovitosti v klidovém území. Slabé stránky nemovitost před nutnou rekonstrukcí, neexistence inženýrských sítí, malý pozemek Předpokládaný další vývoj daná oblast má předpoklady atraktivity pro trvalé i rekreační bydlení. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnou hodnotu s větší váhou na hodnotu porovnávací. 4. Závěr Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti a příslušenství včetně pozemku jako celku ke dni 24. dubna 2009 ve výši 390 000,00 Kč Slovy: třistadevadesáttisíc korun českých V Plzni, 24. dubna 2009 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň 11
5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 599/40/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 40/2009. 6. Přílohy 6.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 6.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel 5. Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku ÚRS PRAHA, a.s. pro cenovou úroveň roku 2009. 12
6.3. Fotodokumentace obývací pokoj pohled koupelna koupelna 13
Kolna Kolna 14
6.4. Výpis z Katastru nemovitostí 15
16
17
18
6.5. Snímek z Katastrální mapy 19