ZNALECKÝ POSUDEK č. 3052/2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3052/2013 o ceně nemovitostí: id. ¼ rodinného domu č.p. 188 na pozemku parc.č. 469/3 v katastrálním území Královopolské Vážany, obec Rousínov, okres Vyškov, s pozemkem parc. č. 469/1, 469/2, 469/3, včetně příslušenství a id. ¼ pozemku parc.č. 1642/1, 1642/3 v katastrálním území Pozořice, obec Pozořice, okres Brno-venkov včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno 611 18 Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 701/07 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 22. února 2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 22. února 2013 k datu místního šetření Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Tento posudek obsahuje 41 stran včetně příloh a předává se ve dvojím vyhotovení

2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 701/07-77 je třeba stanovit obvyklou cenu spoluvlastnických podílů nemovitostí. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 22.února 2013. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. V případě ocenění samostatného pozemku se tato metoda nepoužije. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 170 vyhotovený dne 29.1.2013 pro k.ú. Královopolské Vážany: A: Kolečkář František, Na Městečku 14, 664 07 Pozořice r.č. 603023/1322 podíl ¼ Kolečkář pavel Ing., Královopolské Vážany 188, 683 01 Rousínov r.č. 611207/0668 Kolečkářová Jaroslava, Královopolské Vážany 188, 683 01 Rousínov r.č. 375318/437 B: Nemovitosti: Parcela: 469/1-375 m 2 orná půda 469/2-677 m 2 orná půda 469/3 116 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavba: Královoplské Vážany, č.p. 188 bydlení, na parcele 469/3 B1: Jiná práva Bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz příloha posudku. podíl ¼ podíl ½ - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 116 vyhotovený dne 29.1.2013 pro k.ú. Pozořice: A: Kolečkář František, Na Městečku 14, 664 07 Pozořice r.č. 603023/1322 podíl ¼ Kolečkář pavel Ing., Královopolské Vážany 188, 683 01 Rousínov r.č. 611207/0668 podíl ¼ Kolečkářová Jaroslava, Královopolské Vážany 188, 683 01 Rousínov r.č. 375318/437 podíl ½ B: Nemovitosti: Parcela: 1642/1 2 791 m 2 zahrada 1642/3 57 m 2 orná půda B1: Jiná práva Bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Královopolské Vážany a Pozořice z http://nahlizenidokn.cuzk ze dne 21. února 2013.

4 1.1.3 Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne 22.2.2013 bez účasti povinného a spoluvlastníků nemovitosti tzv. obhlídkou zvenčí. Povinný pan František Kolečkář i spoluvlastník nemovitosti pan Ing. Pavel Kolečkář byli obesláni dopisem s oznámením o provedení místního šetření a vyzváni k součinnosti. Povinný nereagoval žádným způsobem a k místnímu šetření se nedostavil. Pan Ing. Pavel Kolečkář poslal dne 18.února 2013 email s oznámením,že provedení prohlídky nemovitostí, zejména vnitřních prostor domu v Královopolských Vážanech neumožní. Informace k vyhotovení znaleckého posudku byly získány prohlídkou zvenčí, provedením fotodokumentace a zjištěním dalších informací na Obecním úřadě v Pozořicích a ve Státním okresním archivu Vyškov, se sídlem ve Slavkově u Brna. Vzhledem k nečinnosti povinného nebylo možné ověřit, zda jsou oceňované nemovitosti zatížené nájemním vztahem nebo jinými právy či závadami nezapisovanými do katastru nemovitostí. 1.1.4 Stavebně právní dokumentace Stavebně právní dokumentace k rodinnému domu Královopolské Vážany č.p. 188 byla dohledána a zapůjčena ke studiu ve Státním okresním archivu Vyškov se sídlem ve Slavkově u Brna dne 18.března 2013. - Rozhodnutí č. 30/73, vydané odborem výstavby ONV ve Vyškově dne 6.2.1973 pod č.j. 7296/72-Ing.Še, věc: rozhodnutí o umístění stavby rodinného domu - Rozhodnutí č.j. 785/73 Ing. Val. vydané odborem výstavby ONV ve Vyškově dne 11.4.1973, věc: přípustnost stavby - Projektová dokumentace: Stavební plány. Novostavba rodinného domku pro manžele Jarmilu a Františka Kolečkářovi, Vážany K., bytem Pozořice č.1. Vyhotovil Stanislav Valehrach, Pozořice 381 v dubnu 1973 - Rozhodnutí č.j. Výst.1852/76 ing.hor, vydané odborem výstavby ONV ve Vyškově dne 9.4.1976, věc: povolení k trvalému užívání 1.1.5 Územní plán Platný územní plán městyse Pozořice účinný od 31.3.2009, v elektronické podobě na webu obce. 1.1.6 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy vydané znaleckým ústavem AREAS Brno v říjnu 2010

5 1.1.7 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.8 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti LV 170, Královopolské Vážany Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl id. ¼ na nemovitosti: Rodinný dům č.p. 188 na pozemku parc. č. 469/3 Příslušenství - vedlejší stavby, venkovní úpravy, event. další objekty na parc.č. 469/1, 469/2, 469/3 nebylo možné prohlédnout a zaměřit Pozemek parc. č. 469/1 orná půda o výměře 375 m 2 Pozemek parc. č. 469/2 orná půda o výměře 677 m 2 Pozemek parc. č. 469/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 116 m 2 Nemovitost se nachází v obci Rousínov, k.ú. Královopolské Vážany, číslo popisné 188. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy v řadové zástavbě podél procházející komunikace. Královopolské Vážany navazují ze severozápadu na zastavěnou část Rousínova. Oceňovaná nemovitost se nachází blíže k centrální části Rousínova, ve vzdálenosti cca 220 metrů od železniční trati. Město Rousínov leží na úpatí jihovýchodní okrajové části Drahanské vrchoviny v údolí na pravém břehu Rakovce 7 km na sever od Slavkova, 25 km východně od Brna na státní silnici z Brna do Olomouce na 216. kilometru dálnice z Brna do Olomouce. Městem prochází železniční trať z Brna do Přerova. Rousínov je přirozeným centrem okolních obcí. Jeho místními částmi jsou dnes Čechyně, Královopolské Vážany, Kroužek, Slavíkovice, Rousínovec a Vítovice. 1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Město Počet obyvatel: 5 383 Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Školy: ZŠ, MŠ, ZUŠ, Integrovaná střední škola Obchod potravinami : Běžná nabídka včetně restaurací Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka

6 1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Západní okraj města, místní část Královopol. Vážany Příjezd po zpevněné komunikaci Mírně svažitý, orientovaný k východu Starší rodinné domy v řadové zástavbě Garáž v suterénu domu, ve dvoře Elektro, vodovod, veřejná kanalizace, zemní plyn, telefon 1.2.3 Vlastní nemovitost popis dle obhlídky zvenčí a projektové dokumentace Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota 1.2.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise apod. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Dům řadový koncový Vedlejší stavba, venkovní úpravy rozsah nebylo možné ověřit 1.NP- z ulice a ze dvora 1.PP přes garáž a uliční vstup, vnitřním schodištěm z 1.NP 2.NP vnitřním schodištěm Není půdní prostor neumožňuje provedení půdní vestavby Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu, zvenčí nebyly patrné žádné stavební úpravy modernizace jako např. zateplení, výměna oken apod. Nebyly patrné viditelné závady na uličním průčelí domu není Objekt stojí u hlavní komunikace procházející místní částí nepřichází v úvahu Jiné: Výskyt radonu Nebylo možné ověřit u vlastníka Imise, hluk aj. Zdroj hluku a znečištění v blízkém okolí: běžná silniční a železniční doprava 1.2.5 Připojení objektu na inženýrské sítě - předpoklad Vodovod: Předpoklad - přípojka z veřejného vodovodu, v projektové dokumentaci je zmíněna vlastní studna s napojením na dům Kanalizace: Předpoklad - přípojka do veřejné kanalizační sítě, v projektové dokumentaci je uvedená vlastní jímka na vyvážení Elektrická síť: Předpoklad 230/400 V Plyn: Nebylo možné ověřit. V projektové dokumentaci kotel na TP, z fasády domu ani provedení komínových těles nebylo možné potvrdit zavedení plynu do domu.

7 LV 116, Pozořice Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl id. ¼ na nemovitosti: Pozemek parc. č. 1642/1 zahrada o výměře 2 791m 2 Pozemek parc. č. 1642/3 orná půda o výměře 57 m 2 Nemovitost se nachází v obci Pozořice, při ulici U Školy, naproti fotbalovému hřišti. Jedná se o pozemek zahrady navazující na pozemek kolem rodinného domu a pozemek úzkého přístupového pruhu vpravo od rodinného domu. Původně byla zahrada součástí parcely, která začínala u procházející silnice v ulici U Školy. Později došlo k oddělení části pozemku, na kterém byl postavený rodinný dům č.pop. 477 a pozemku tvořícího funkční celek se zastavěnou plochou. K oceňované navazující zahradě parc.č. 1642/1 byl ponechán úzký přístupový pás tvořící parcelu č. 1642/3. Oceňované parcely leží dle platného územního plánu městyse Pozořice v ploše obytné, konkrétně v ploše, která se nazývá plocha obytné zóny bez staveb pro bydlení. Jde o zahrady za rodinnými domy umístěnými v uliční frontě. Oceňovaný pozemek tedy nelze využít pro stavbu rodinného domu a jeho cenu lze stanovit porovnáním s nabízenými nebo realizovanými prodejními cenami zahrad v obdobných lokalitách. Na zahradě se nachází trvalé porosty, částečně zřejmě náletového charakteru celkově pěstebně zanedbané a vedlejší stavba, pravděpodobně sklad nářadí. Objekt není zapsaný v katastru nemovitostí. LV 170, Královopolské Vážany 2. Posudek - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Koeficient polohy K5 je uvažován ve výši 1,00. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků v dané lokalitě z realitní inzerce a skutečně zrealizované prodeje pozemků v obdobných lokalitách.

8 2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový dle obhlídky zvenčí a původní projektové dokumentace Rodinný dům se nachází v obci Rousínov, katastrální území Královopolské Vážany, číslo popisné 188. Dům je řadový koncový, podsklepený, se 2 nadzemními podlažími. Hlavní část domu je zastřešena sklonitou střechou v mírném spádu polovalbového tvaru, veranda plochou střechou. Objekt Rodinný dům řadový koncový Půdorys Obdélníkový s přízemní verandou směrem do dvora Podsklepení V celé ploše 1.NP, kromě verandy Počet nadzemních podlaží 2 Podkroví Není Základy Základové pasy Izolace Provedena Nosná konstrukce Suterén: smíšené zdivo, tj. z vnitřní strany suterénu cihelná obezdívka z cihel CDm a prostý beton proložený kamenemnad upraveným terénem cihelná obezdívka s lícovým kamenem, nadzemní podlaží: zdivo z cihel CDm a pěnosilikátových tvárnic v tl. 40 cm Střecha Krov dřevěný, neprůchodná Krytina Plechové šablony Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Fasádní omítky břizolit Vnější obklady Keramické pásky v suterénu Okna Dřevěná dvojitá Bleskosvod Chybí 2.2.2 Popis objektu Dům je řadový koncový, uliční fasáda je orientována k jihozápadu. Z ulice je z předzahrádky vstup z boční strany domu do přízemí, ze dvora je vstup do verandy. Další vstup je z uliční fasády dveřmi do suterénu a vraty do garáže. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1, skládá se z těchto částí: 1.PP garáž, prádelna, chodba, 2x sklad, sklad zeleniny, uhelna, chodba se schodištěm, 1.NP předsíň, hala se schodištěm, veranda, komora, WC, kuchyň, obývací pokoj, lodžie, 2.NP chodba se schodištěm, koupelna, 4x pokoj, lodžie, balkon Na uliční část domu navazují ve dvoře vedlejší stavby, pravděpodobně zděné, které však nebylo možné prohlédnout, zaměřit ani podrobněji vyfotografovat. Dále jsou ve dvoře a zahradě venkovní úpravy, zřejmě v běžném rozsahu zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata apod. Dle projektu by se na pozemku za domem měla nacházet studna - nebylo možné ověřit.

9 2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku 1976 (dle povolení k trvalému užívání, bod 1.1.4 ) Provedené úpravy Z vnějšího pohledu je dům v původním stavu. Interiér nebylo možné prohlédnout Zjištěné závady Na vnějším plášti viditelném z ulice nebyly patrny viditelné závady. Celkový technický stav Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu, pravděpodobně se zanedbanou údržbou. 2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o 1.PP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,30 9,80 2,50 100,94 252,35 Celkem 1.PP 100,94 252,35 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,30 9,80 2,87 100,94 289,70 veranda vč. zastřešení 5,85 2,40 3,50 14,04 49,14 Celkem 1.NP 114,98 338,84 2.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,30 9,80 2,84 100,94 286,67 Celkem 2.NP 100,94 286,67 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 10,30 9,80 100,94 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 1,40 70,66 valba odpočet -11,40 Celkem zastřešení 59,26 Dílčí (další připočitatelný) OP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Balkon I 3,00 0,70 1,00 2,10 2,10 Celkem dílčí OP 2,10 2,10 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 100,94 252,35 1. nadzemní podlaží 114,98 338,84 2. nadzemní podlaží 100,94 286,67 zastřešení vč. podkroví 59,26 dílčí OP 2,10 Celkem 316,86 939,22 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 87,79 %

10 Užitná plocha domu 1. PP 2. NP místnost výměra (m2) místnost výměra (m2) Garáž 22,50 předsíň 7,54 Prádelna 11,13 koupelna 3,80 Sklad 1 4,20 pokoj 12,17 Sklad 2 2,20 pokoj 20,05 Sklad zeleniny 9,40 pokoj 18,00 Uhelna 12,00 pokoj 13,13 Chodba 11,50 Celkem 74,69 Celkem 72,93 1. NP místnost výměra (m2) předsíň 2,34 hala 15,80 veranda 8,06 komora 1,28 WC se sprchou 1,30 kuchyň 13,90 obývací pokoj 37,60 Celkem 227,90 Celkem 80,28 Celkem bez garáže 205,40 2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 3 písm. c/ vyhlášky č. 137/1998 Sb.: nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, objekt nemá více než tři byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu D. 2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN13 Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ D podsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 6 vyhlášky ZC / Kč/m 3 1 900,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC / x Kpod x Křad ZC Kč/m 3 1 900,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 939,22 Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) K 5-1,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC: 111 2,146 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stan d Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl

11 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0,04300 100 0,04300 1,00 0,04300 2 Zdivo zděné S 0,24300 100 0,24300 1,00 0,24300 3 Stropy s rovným podhledem jakékoliv S 0,09300 100 0,09300 1,00 0,09300 4 Střecha krov dřev. vázaný, střecha valbová S 0,04200 100 0,04200 1,00 0,04200 5 Krytina pozinkovaný plech S 0,03000 100 0,03000 1,00 0,03000 6 Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů S 0,00700 100 0,00700 1,00 0,00700 7 Vnitřní omítky vápenné štukové S 0,06400 100 0,06400 1,00 0,06400 8 Fasádní omítky břizolit S 0,03300 100 0,03300 1,00 0,03300 9 Vnější obklady keramický sokl nad 50 cm S 0,00400 100 0,00400 1,00 0,00400 10 Vnitřní obklady běžný rozsah S 0,02400 100 0,02400 1,00 0,02400 11 Schody běžné provedení S 0,03900 100 0,03900 1,00 0,03900 12 Dveře plechové zárubně, plná a prosklená křídla S 0,03400 100 0,03400 1,00 0,03400 13 Okna dřevěná dvojitá špaletová nebo zdvojená S 0,05300 100 0,05300 1,00 0,05300 14 Podlahy obytných místn. PVC, vlýsky S 0,02300 100 0,02300 1,00 0,02300 15 Podlahy ostatních místn. keramická dlažba, PVC, mazanina S 0,01400 100 0,01400 1,00 0,01400 16 Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva S 0,04200 100 0,04200 1,00 0,04200 17 Elektroinstalace 220/380V, jističe S 0,04000 100 0,04000 1,00 0,04000 18 Bleskosvod chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 19 Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0,02800 100 0,02800 1,00 0,02800 20 Zdroj teplé vody el. bojler, S 0,01600 100 0,01600 1,00 0,01600 21 Instalace plynu chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 22 Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0,02900 100 0,02900 1,00 0,02900 23 Vybavení kuchyní sporák běžný S 0,00500 100 0,00500 1,00 0,00500 24 Vnitřní vybavení umývadla, vana ocelová popř. sprchový kout S 0,05000 100 0,05000 1,00 0,05000 25 Záchod standardní splachovací S 0,00400 100 0,00400 1,00 0,00400 26 Ostatní malý rozsah P 0,03000 100 0,03000 0,46 0,01380 27 Konstrukce neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,97380 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,97380 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 Ki Kp ZCU Kč/m 3 3 970,57 Rok odhadu 2013 Rok pořízení 1976 Stáří S roků 37 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 37,00 Výchozí cena CN Kč 3 729 238,76 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 3 729 238,76 Odpočet na opotřebení 37,00 % O Kč -1 379 818,34 Cena ke dni odhadu C N Kč 2 349 420,42

12 2.3 Příslušenství Jelikož nebylo možné zaměřit a zjistit přesný rozsah příslušenství, je jeho cena odhadnuta zjednodušeným způsobem a to procentním podílem z ceny stavby hlavní rodinného domu. Příslušenství tvoří běžné venkovní úpravy, vedlejší stavby ve dvoře, dle projektové dokumentace studna. je uvažováno odborným odhadem s procentní sazbou ve výši 8 %. Hlavní objekt Cena Příslušenství vedlejší stavby, venkovní úpravy (studna) Vpočteno oceňovacím programem ABN08 Rodinný dům Hlavní stavba Kč 2 349 420,42 Horní hranice podílu, vyjadřujícího odhadem cenu příslušenství 10,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 5,0 % až 10 % 8,0 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč 187 953,63 2.4 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Pro porovnání byly použity ceny pozemků v dané lokalitě z realitní inzerce březen 2013 a skutečně zrealizované prodeje pozemků v obdobných lokalitách. Porovnávané objekty - pozemky stavební: Realitní inzerce Prodej, pozemek pro bydlení, 932 m² Celková cena: 1 490 000 Kč za nemovitost (k jednání) + provize RK Cena za m²: 1 599 Kč za m² Poznámka k ceně: 1.600,- Kč / m2 Adresa: Královopolské Vážany Datum aktualizace: 07.03.2013 ID zakázky: 41202 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 932 m2 Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Nabízíme perfektní, stavební pozemek č. 3, o velikosti 932 m2 (zhruba 20 x 46 m) v Rousínově - Královopolských Vážanech. Pozemky jsou v klidné lokalitě s dobrou dostupností do Brna. Na pozemku jsou vybudovány veškeré sítě, tedy elektřina, plyn, obecní voda a kanalizace. Na přiloženém plánu je vidět i pozemek č. 2, kde se již na jaře roku 2013 začíná stavět. Brno je vzádlené 30 km, Vyškov 17 km.

13 Prodej, pozemek pro bydlení, 1 801 m² Celková cena: 1 530 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 850 Kč za m² Adresa: Královopolské Vážany Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 127474 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Plocha užitná: 1 801 m2 Plocha pozemku: 1 801 m2 V exkluzivním zastoupení majitele nabízíme prodej krásného stavebního pozemku o celkové výměře 1801m2 v obci Rousínov-Královopolské Vážany. Pozemek je územním plánem určený pro výstavbu RD, která na sousedních pozemcích hojně probíhá. Z inženýrských sítí je na hranici pozemku elektřina a kanalizace. Plynová přípojka je v dosahu. Předností tohoto pozemku je také obecní příjezdová komunikace z obou stran (nezpevněná). Rozměry pozemku jsou mírně lichoběžníkového tvaru 15-18,5 x cca 103-116m. Zrealizované prodeje Lokalita okres Brno-venkov, obec Měnín, k.ú. Měnín Popis lokality Obec Měnín se nachází asi 10 km jihovýchodně od Brna a cca 4km od dálnice, ve směru z Brna na Bratislavu, lze na něj odbočit z exitu 11 Blučina. Pozemek je v jižní okrajové části zastavěného území obce Měnín. V okolí dominuje starší zástavba rodinných domů. Ze severní strany přiléhá pozemek ke stavbě rodinného domu s pozemkem, z jižní strana přiléhá pozemek zahrady jiného vlastníka. Ze západní strany je zpevněná přístupová komunikace. Na východní straně je nezpevněná komunikace. Základní popis Jedná se o mírně skloněnou plošinu. Přístup k oceňovanému pozemku je po zpevněné komunikaci, s dobrým přístupem na hlavní komunikaci. Zasíťování stavebních pozemků v dané lokalitě je provedeno. Druh pozemku Orná půda Územní plán Plochy pracovních aktivit výroba PV KN Stupeň dokument. Není Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě komplet Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) 1 236 000 Výměra (m 2 ) 876 Datum 11/12 Prodávající Právnická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 1 411 prodeje

14 Poznámka Dle systému Aquarius Kooperativa je pozemek v zóně s kódem záplavy 3 ( 3 koeficient rizika střední). Zdroj KC BKS Lokalita okr. Brno-venkov, Rosice, ul. Pod Oborou, v okrajové části města v zástavbě starších RD Popis lokality V okrajové části Rosic, při ulici Pod Oborou, která ohraničuje pozemek ze západní strany, ostatní strany jsou vymezeny zahradami sousedních RD. Základní popis Svažitý, terasovitě upravený pozemek, téměř obdélníkový tvar, na pozemku se nenachází žádné stavby. Trvalé porosty okrasné i ovocné vzrostlý smrk, keř zlatice, 4 jabloně a maliník. Druh pozemku Zahrada Územní plán Území bydlení rodinné domky KN Stupeň dokument. Není Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě komplet Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) 678 600 Výměra (m 2 ) 348 Datum 11/12 Prodávající Fyzická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 1 950 prodeje Poznámka Pozemek dříve sloužil jako zahrada sousedního RD, není od něj nikterak oddělen, prodán samostatně. Zdroj KC BKS Lokalita Okr. Brno venkov, Viničné Šumice Popis lokality Pozemek pro výstavbu RD je situován v západní okrajové části obce, v nové zástavbě rodinných domů, při místní vedlejší komunikaci. Od samotného centra obce je nemovitost vzdálena cca 600m. Zastávka autobusové dopravy (IDS) je od nemovitosti vzdálena cca 250m. Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou pro rodinné bydlení a vyhledávanou i k rekreačním účelům. Záměr výstavby RD je v souladu s platným územním plánem obce. Základní popis Pozemek je uceleného obdélníkového tvaru šířky cca 13,50m, s mírně svažitou jižní orientací. Na kratší východní straně pozemek sousedí s příjezdovou zpevněnou komunikaci. Druh pozemku Zahrada Územní plán Plochy pro bydlení KN Stupeň dokument. Není Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě Komplet v příjezdové komunikaci cca 5 m od hranice pozemku Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) 770 000 Výměra (m 2 ) 552 Datum 10/2012 Prodávající Fyzická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 1 395 prodeje

15 Poznámka Zdroj KC KS Lokalita okres Břeclav, město Hustopeče, ulice Generála Peřiny Popis lokality Okrajová lokalita města s novou výstavbou bytových domů. Základní popis Rovinatý pozemek, na pozemcích se v době převodu nacházely rozestavěné stavby bytových domů. Druh pozemku Zastavěná plocha Územní plán Bydlení KN Stupeň dokument. SP Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě Možnost napojení: vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, zpevněná komunikace Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) 636 480 Výměra (m 2 ) 442 Datum 12/11 Prodávající Právnická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 1440 prodeje Poznámka Jednalo se o koupi 2 pozemků zastavěných rozestavěnými bytovými domy. Zdroj KC KS Lokalita Okres Brno-venkov, Pohořelice, ul. Polní Popis lokality Pozemek se nachází v klidové západní části obce, který je součástí zastavovacího i územního plánu dané lokality Polní III. Tato etapa se nachází v KÚ Pohořelice nad Jihlavou, za cukrovarem, v zastavitelné ploše bydlení určené pro nízkopodlažní výstavbu. Základní popis Jedná se o rovinatý pozemek. Přístup k oceňovanému pozemku je po zpevněné komunikaci, s dobrým přístupem na hlavní komunikaci. Zasíťování stavebních pozemků v dané lokalitě je provedeno. Druh pozemku Orná půda Územní plán Plochy pracovních aktivit výroba PV KN Stupeň dokument. Není Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě komplet Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) 939 640 Výměra (m 2 ) 676 Datum 05/12 Prodávající Právnická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 1 390 prodeje Poznámka Dle systému Aquarius Kooperativa je pozemek v zóně s kódem záplavy 2 ( 2 koeficient rizika zvýšené). Zdroj KC BKS

16 Lokalita Okres Brno-venkov, Telnice, ul. Na Vilách Popis lokality V obci mezi řadou rodinných domů (poz. původně tvořil zahradu k sousednímu RD). Příjezd po zpevněné komunikaci. Základní popis Zahrada rovinatá, neudržovaná, 1 vzrostlý smrk Druh pozemku Zahrada Územní plán Bydlení venkovského typu KN Stupeň dokument. Není Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě Možnost připojení na všechny IS E, V, K, P Omezení (rizika) Nejsou Kupní cena (Kč) 600 000 Výměra (m 2 ) 399 Datum 09/2012 Prodávající Fyzická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 1 504 prodeje Poznámka Zdroj KC KS Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení v obdobných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 850 1 950 Kč/m 2, s přihlédnutím k umístění v dané lokalitě, konfiguraci terénu, možnosti napojení na inženýrské sítě a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 1 200 Kč/m 2. Parcela číslo Druh pozemku Ocenění stavebních pozemků Výměra Umístění m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč 469/1 orná půda zahrada, zadní část 375 1 200,00 450 000,00 469/2 orná půda 469/3 zastavěná plocha a nádvoří zahrada kolem domu a za domem 677 1 200,00 812 400,00 plocha RD 116 1 200,00 139 200,00 Celkem parcely 1 401 600,00

17 2.5 Rekapitulace ocenění časovou cenou LV 170 - Rodinný dům Královopolské Vážany Objekt Cena současný stav, (Kč) Rodinný dům č.p. 188 2 349 420,42 příslušenství zjednodušeným způsobem 187 953,63 Stavby celkem 2 537 374,05 Pozemky : p.č. 469/1 450 000,00 p.č. 469/2 812 400,00 p.č. 469/3 139 200,00 Pozemky celkem 1 401 600,00 Celkem 3 938 974,05 Celkem po zaokrouhlení 3 938 970,00 3. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. 3.1 Cenové porovnání LV 170, RD Královopolské Vážany č.pop. 188 Porovnávané objekty zrealizované prodeje: Lokalita Okres Vyškov, Bošovice Podlaží 1.PP/2.NP Typ 5+1 Tech. stav 1983, před 5 lety plastová okna do ulice Vybavení Standard - ÚT plyn, plastová a dřevěná zdvojená okna, dřevotříska Zastav. pl. RD 92,00 Podl. plocha celková (m 2 ) 207,00 Obest. prostor (m 3 ) 790 (m 2 ) Z celkové p.p. 46,00 z celkové p.p. pl. 20,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. B 14,00 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 330 Napojení na sítě Kpl. mimo kanalizaci (jímka) Příslušenství Kůlna 1.PP/1.NP zast. pl. 16 m2, 29 let, vinný sklep 4*6 m, 29 let

18 Kupní cena (Kč) 2 100 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 10 145 Datum prodeje 09/12 Poznámka Zdroj KC BKS Lokalita Brno-venkov, obec Rajhradice, ulice Na Kopečku Podlaží 1.PP, 2.NP Typ 4 + 1 s průjezdem v domě Tech. stav Rodinný dům v průměrném stavu, užíván od roku 1991 bez větších úprav. Vybavení Vybavení standardní až mírně podstandardní: zdivo v tl. do 45 cm, ústřední plynové vytápění, ohřev TUV - elektrický zásobníkový ohřívač, okna dřevěná zdvojená; povrchy podlah obytných místností: betonová mazanina a položené koberce; povrchy podlah ostatních místností: teraco dlažba, keramická dlažba, betonová mazanina; hygienické vybavení: litinová vana s novější plastovou vložkou, umyvadlo (koupelna ve 2.NP), 2* WC s nádržkou; vybavení kuchyně: kombinovaný sporák, kuchyňská linka, 2* kovová vrata u průjezdu. Zastav. pl. RD 108,00 Podl. plocha celková (m 2 ) 241,82 Obest. prostor (m 3 ) 708,00 (m 2 ) Z celkové p.p. 91,16 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 32,34 Navíc podl.pl. L 3,30 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 978 Napojení na sítě elektro, zemní plyn, voda z řadu, kanalizace do řadu Příslušenství Sklad na konci dvora (ZP 1.NP 39 m 2 ), hospodářská stavby (ZP 1.NP 18 m 2 ), studna, oplocení, zpevněné plochy. Kupní cena (Kč) 2 860 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 11 827 Datum prodeje 09/2012 Poznámka Předložena smlouva o zprostředkování z 09/2012. Prodej realizován prostřednictvím RK. Zdroj KC RS Lokalita Okres Břeclav, Velké Němčice Podlaží 1.PP/2.NP Typ 5+1 Tech. stav 1975, prakticky veškeré vybavení (mimo kotle) původní Vybavení Standard - ÚT plyn, dřevěná dvojitá a kovová okna, podlahy PVC a keramická a teracová dlažba Zastav. pl. RD 95,00 Podl. plocha celková (m 2 ) 199,00 Obest. prostor (m 3 ) 905 (m 2 ) Z celkové p.p. 54,00 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. L 6,00 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 605 Napojení na sítě Kpl., navíc vlastní studna Příslušenství Hosp. objekt 1.NP zast. pl. 46 m2, 37 let, údržba zanedbaná

19 Kupní cena (Kč) 2 390 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 12 010 Datum prodeje 09/12 Poznámka Zdroj KC KS Lokalita Okres Brno-venkov, Blučina, k.ú. Blučina, ul. 9. května Podlaží 1.PP/1.NP Typ 4+1 s průjezdem (garáž) Tech. stav RD z roku 1987. V roce 2010 byla provedena výměna oken za nová plastová a nové rozvody vytápění v mědi + radiátory, nový plynový bojler. Vybavení Standard, plynový kotel, plastová okna. Vnitřní vybavení vesměs původní. Zastav. pl. RD 165,45 Podl. plocha celková (m 2 ) 226,06 Obest. prostor (m 3 ) 1 150 (m 2 ) Z celkové p.p. pl.sklepa (m 2 ) 107,66 z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) 0,00 z celkové p.p. plocha průjezdu (m 2 ) 13,20 Navíc podl.pl. B/L/T (m 2 ) T-15,00 L -5,88 Pozemek (m 2 ) 671 Napojení na sítě voda z řadu, elektro, plyn, kanalizace Příslušenství Kůlna, standardní venkovní úpravy Kupní cena (Kč) 2 900 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 12 828 Datum prodeje 11/2012 Poznámka Prodej po vyřízení úvěru asi v prosinci 2012 Zdroj KC RS Lokalita okres Brno-venkov, Viničné Šumice, při vedlejší komunikaci, nedaleko centra obce Podlaží 0 PP/2 NP Typ 5+1 Tech. stav Původní stavba z r. 1940, v 90. letech přípojka plynu a vodovodu, v r. 2007 rekonstrukce rozvodů ÚT v 1.NP, v r. 2010 přípojka kanalizace, zanedbaná údržba, nutná celková rekonstrukce. Vybavení Obytný standard 80. let, 1 koupelna s vanou a umyvadlem, KL původní nepoužitelná, podlahy prkenné, okna dřevěná špaletová, vytápění ÚT s plynovým kotlem, el. bojler Zastav. pl. RD 127,1 Podl. plocha celková (m 2 ) 145 Obest. prostor (m 3 ) 701 (m 2 ) Z celkové p.p. 13,9 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek (m 2 ) 1 138 Napojení na sítě vodovod, kanalizace do řadu, elektro, zemní plyn Příslušenství Zděná kolna uzavírající dvůr, špatný technický stav. Kupní cena (Kč) 1 740 000 cena za m 2 podl. plochy (Kč) 12 000 Datum prodeje 12/12 Poznámka Dům částečně zasazený do svahu, bez garáže, bez možnosti parkování na vlastním pozemku, možnost rozšíření podkroví, pěkná zahrada. Zdroj KC BKS

20 Realitní inzerce Prodej, dům rodinný, 180 m² Celková cena: 3 490 000 Kč za nemovitost + provize RK Poznámka k ceně: + provize RK. Cena je k jednání. Adresa: Rudé armády, Slavíkovice Datum aktualizace: 01.03.2013 ID zakázky: 283560 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 193 m2 Plocha užitná: 180 m2 (19 389 Kč/m 2 ) Plocha podlahová: 270 m2 Plocha pozemku: 805 m2 Plocha zahrady: 582 m2 Balkón: Ano Parkovací stání: 2x Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Prodej RD 6+2 Rousínov. CP 805 m2, ZP 193 m2. Jedná se o podsklepený polořadový RD s garáží a vjezdem. Za domem se nachází prostorná zahrada 582 m2. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, ihned obyvatelný. Dispozice: 1. patro byt 3+1, v přízemí byt 2+1, v suterénu sklepy, garáž a technická místnost. Možnost rozšíření o půdní vestavbu.

21 Č. Lokalita Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností Pozemek Garáž (pokoje + m 2 Jiné kuchyně) Oceň. objekt Rousínov 5+1 ano 1168 RD 1976, původní stav (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Bošovice, okr. Vyškov 5+1 ano 330 RD řadový, 1983. nová plastová okna, kůlna, vinný sklípek 2 Rajhradice, Brno-venkov 4+1 průjezd 978 RD řadový, 1991, původní stav 3 Velké Němčice, okres Břeclav 5+1 ne 605 RD řadový, 1975, původní stav 4 Blučina, okres Brnovenkov 4+1 průjezd 671 RD řadový, asi 1987, 2010 nová okna a vytápění. 5 Viničné Šumice, Brnovenkov rozvody ÚT, zanedbaná údržba RD řadový koncový 1940, 1990-2007 nové přípojky, 5+1 ne 1138 6 Rousínov - Slavíkovice 9+2 ano 805 RD řadový koncový, dvě samostatné bytové jednotky Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2 Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I polo -ha příslušenst ví garáž stav a vyba -vení jiné - vliv pozemk u úvaha znalce K1 K6 Cena oceňované ho objektu odvozená ze srovnávací ho Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 10 145 1,00 10 145 0,98 1,00 1,00 1,02 1,10 1,00 1,10 9 223 2 11 827 1,00 11 827 1,05 1,00 0,99 1,05 1,00 1,00 1,09 10 850 3 12 010 1,00 12 010 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 13 344 4 12 828 1,00 12 828 0,98 1,00 0,99 1,08 1,00 1,00 1,05 12 217 5 12 000 1,00 12 000 0,98 0,99 0,95 0,95 1,00 1,00 0,88 13 636 6 19 389 0,85 16 481 1,00 0,99 1,00 1,05 1,05 1,10 1,20 13 734 Jednotková porovnávací cena Kč/m2 12 167 Užitná plocha m2 227,90 Porovnávací cena Kč 2 772 935 Porovnávací cena zaokrouhl. 2 773 000 3.2 Cenové porovnání LV 116, pozemek parc.č. 1642/1, 1642/3 Oceňované parcely leží dle platného územního plánu městyse Pozořice v ploše obytné, konkrétně v ploše, která se nazývá plocha obytné zóny bez staveb pro bydlení. Jde o zahrady za rodinnými domy umístěnými v uliční frontě. Oceňovaný pozemek tedy nelze využít pro stavbu rodinného domu a jeho cenu lze stanovit porovnáním s nabízenými cenami zahrad v obdobných lokalitách.

22 Porovnávané pozemky: Realitní inzerce Prodej, pozemek zahrada, 1 817 m² Celková cena: 460 000 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 254 Kč za m² Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Sivice Datum aktualizace: 11.03.2013 ID zakázky: 294172 Umístění objektu: Samota Plocha užitná: 1 817 m2 Plocha pozemku: 1 817 m2 Nabízíme na prodej zahradu o výměře 1817 m2 v obci Sivice, okr. Brno - venkov. Na pozemku se nachází malá chata s celkovou plochou 25 m2. Chata není určena k celoročnímu užívání a je určená k rekonstrukci. V chatě je chemickě WC. Na pozemku jsou ovocné stromy, sklep a kůlna na zahradní nářadí. Možnost výkopu studny. Prodej, pozemek zahrada, 1 464 m² Celková cena: 570 960 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m²: 390 Kč za m² Poznámka k ceně: K ceně bude připočtena provize RK. Adresa: Brněnská, Ochoz u Brna Datum aktualizace: 11.03.2013 ID zakázky: 252755 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 1 464 m2 Plocha pozemku: 1 464 m2 Doprava: Silnice Pozemek na okraji obce Ochoz u Brna, která je od Brna vzdálena 10 km. CP 1464 m2. V současné době není pozemek veden jako stavební. Možná změna ÚP na pozemek ke stavbě objektu určeného k rekreaci (např. chata). Inženýrské sítě zavedeny na okraj pozemku. Doporučujeme koupit s vedlejším pozemkem, který máme v nabídce za stejnou cenu. Prodej, pozemek zahrada, 4 165 m² Celková cena: 624 750 Kč za nemovitost Cena za m²: 150 Kč za m²

23 Adresa: Kovalovice Datum aktualizace: 26.02.2013 ID: 1877238364 Plocha pozemku: 4 165 m2 Brno - venkov, Kovalovice, pozemek o výměře 4165 m2, šířka 30 m2, vhodný jako zahrada, pastvina, nezasíťovaný, mírný svah, možno vykopat studnu, postavit chatku, příjezd k pozemku polní cestou. Cena k jednání Na základě nabídek a zrealizovaných cen pozemků - zahrad v obdobných lokalitách, s přihlédnutím k umístění v dané lokalitě, konfiguraci terénu a omezení vyplývajícího ze zhoršeného přístupu k pozemku a tím i jeho praktické využitelnosti stanovuji cenu 150 Kč/m 2. Ocenění pozemku Parcela číslo Druh pozemku Umístění Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč 1642/1 zahrada 1642/3 orná půda plocha za rodinným domem přístup z veřejné komunikace 2 791 150,00 418 650,00 57 150,00 8 550,00 Celkem parcely 427 200,00 4. Práva a závady Na výpisu z katastru nemovitostí LV 170 a LV 116 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Povinný nereagoval na výzvu k účasti při místním šetření a předložení případných nájemních či jiných smluv, které by zatěžovaly oceňované nemovitosti nebo z nich vyplývala práva k oceňované nemovitosti. Nemovitosti jsou tedy oceněny tak jako by na nich nevázly závady či práva, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.

24 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 170, k.ú. Královopolské Vážany Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/4 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 Obvyklá cena - slovy: dvamilionyosmsettisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/4 - slovy: čtyřistadvacettisíckorunčeských Cena 3 938 970,00 Kč 2 773 000,00 Kč 2 800 000,00 Kč 700 000,00 Kč 420 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ( tj. 700 000,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,6 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. LV 116, k.ú. Pozořice Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/4 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 Obvyklá cena - slovy: čtyřistatřicettisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/4 - slovy: šedesátčtyřitisícepětsetkorunčeských Cena 427 200,00 Kč 430 000,00 Kč 107 500,00 Kč 64 500,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ( tj. 107 500,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,6 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 27. března 2013 Ing. Tomáš Hudec

25 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3052/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 27. března 2013 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 170, 116 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Královopolské Vážany a Pozořice Územní plán pro k.ú. Pozořice Mapa oblasti

26 Fotodokumentace nemovitosti LV 170, k.ú. Královopolské Vážany

27 Fotodokumentace nemovitosti LV 116, k.ú. Pozořice Uliční pohled vstup na zahradu přes parc.č. 1642/3 V pravé části vstup přes parc.č. 1642/3 hranice pozemkem RD a zahradou parc.č. 1642/1 Zahrada parc..č. 1642/1 zahrada parc.č. 1642/1

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Královopolské Vážany

38 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Pozořice

39 Územní plán - Pozořice

40 Mapa oblasti, k.ú. Královoplské Vážany

41 Mapa oblasti, k.ú. Pozořice