ODBORNÝ ODHAD číslo TV-01-16 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 131, jehož součástí je stavba obč. vyb. č.p. 101, pozemky parc.č. 1/7, parc.č. 1/8 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Uherčice, k.ú. Uherčice u Znojma Adresa nemovité věci: Uherčice 101, 671 07 Uherčice Vlastník stavby: Miloš Lemon, Sídliště 525, 664 62 Hrušovany u Brna, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Miloš Lemon, Sídliště 525, 664 62 Hrušovany u Brna, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Miloš Lemon Sídliště 525, 664 62 Hrušovany u Brna Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz odhad tržní hodnoty na základě současných výnosů, pro potřeby objednatele Datum místního šetření: 14.12.2015 Stav ke dni : 14.12.2015 Za přítomnosti: objednatele Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 7.1.2016 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Předmětem odhadu tržní hodnoty jsou nemovité věci zapsané na LV č. 248, k.ú. Uherčice u Znojma, ve vlastnictví pana Miloše Lemona. Jedná se o pozemek parc.č. St. 131 jehož součástí je stavba obč. vyb. č.p. 101 a dále o pozemky parc.č. 1/7, parc.č. 1/8, vše včetně součástí a příslušenství. Na žádost objednatele je úkolem zpracovat odhad tržní hodnoty těchto nemovitostí výnosovou metodou na základě současného účelu využití, ze současně dosahovaných výnosů. Odhad je proveden k datu prohlídky nemovitosti, tj. 14.12.2015. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2015). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 248, k.ú. Uherčice u Znojma ze dne 9.12.2015. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Uherčice u Znojma. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. e) Mapa obce Uherčice a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem Ing. Tomášem Volkem, dne 14.12.2015 za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Miloše Lemona h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Částečná výkresová dokumentace Dům č.p. 101 Uherčice - půdorysy podlaží, kterou vypracoval Stavební servis Jan Miklátek v 05/2015. j) Kolaudační rozhodnutí č.j.: OVÚP 782/84 ze dne 27.8.1984, kterým bylo povoleno užívání stavby: ubytovna Uherčice. k) Informace a podklady poskytnuté vlastníkem nemovitosti. Místopis Vesnice Uherčice patří do okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Uherčice se rozkládá asi třicetčtyři kilometrů západně od Znojma. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 420 obyvatel. Uherčice se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Mešovice a Uherčice. Obec je vzdálená přibližně 2 km od rakouských hranic. Rodiče malých dětí mohou v obci využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Uherčice mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní - 2 -
obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem je objekt ubytovny, který je postavený v západní okrajové části obce Uherčice, ve vzdálenosti cca 30 m jižně od silnice II. tř. č. 409. Objekt ubytovny je postavený v blízkosti areálu zemědělského družstva, jako samostatně stojící stavba s vlastním pozemkovým zázemím. Nemovitost je tvořena stavbou obč. vyb. - ubytovnou č.p. 101, která je součástí pozemku parc.č. St. 131 a ostatní plochou na parc.č. 1/7, parc.č. 1/8. Příslušenství tvoří venkovní úpravy menšího rozsahu. Jedná se o přípojky inženýrských sítí (voda z řadu, kanalizace do řadu, el.nn), zpevněná plocha venkovní terasy, oplocení terasy, venkovní schody, udírna. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné hodnotě. Objekt je osazen do téměř rovinatého terénu. Celkový tvar pozemků je nepravidelný. Na parc.č. St. 131 je postavena stavba ubytovny č.p. 101, o obdélníkovém půdorysném tvaru s přístavbou skladu ve středové části. Na západní část pozemku navazuje parc.č. 1/7 - ostatní plocha na které je postavena zpevněná terasa. Převážná část pozemku je zatravněna. Jižně na tento pozemek navazuje parc.č. 1/8 - ostatní plocha, která je rovněž zatravněna. Plochy na parc.č. 1/7, 1/8 byly v minulosti využívané jako sportoviště (volejbalové hřiště). Dle platného územního plánu obce leží pozemky v oblasti se stávajícím funkčním využitím Ox plochy občanského vybavení (občanská vybavenost smíšená). Přístup a příjezd k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci ve vlastnictví Obce Uherčice. Parkování je umožněno na odstavných plochách na parc.č. 1/2 ve vlastnictví Obce Uherčice. Silné stránky - dlouhodobá 95% obsazenost ubytovny, sociální zázemí po rekonstrukci 2015. Slabé stránky - poloha v obci s minimální občanskou vybaveností, společné sociální zázemí, průměrný stavebně technický stav. - 3 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2015. 1.1 Budova č.p. 101 Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený objekt (ve středové části), který má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Ke dni ocenění je objekt využíván jako ubytovna, tzn. v souladu s kolaudačním rozhodnutím. Konstrukční charakteristika: základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti nosná konstrukce středové části je zděná o tl. do 30 cm, boční křídla jsou montované konstrukce na bázi dřevní hmoty tl. 15 cm stropy s rovným podhledem střecha plochá krytina střechy vlnitý hliníkový plech klempířské konstrukce z pozink. plechu včetně parapetů vnitřní omítky vápenné ve zděné části, v montované části jsou dřevěné stěny opatřeny nátěrem nebo tapetou fasádní omítky jsou stříkané vnitřní obklady keramické v sociálních místnostech a v kuchyňkách schody do sklepa jsou betonové, do patra betonové dveře jsou hladké plné nebo prosklené do ocelových zárubní okna jsou dřevěná zdvojená podlahy obytných místností z PVC podlahy ostatních místností keramická dlažba, beton vytápění ústřední radiátory z centrální kotelny na tuhá paliva elektroinstalace světelná a motorová bleskosvod ano rozvod vody teplé a studené z centrálního zdroje zdroj teplé vody tvoří el. bojlery 2x 200 l instalace zemního plynu není provedena kanalizace je svedena do veřejného řadu kuchyňky jsou vybaveny standardními el. sporáky a linkou hygienické vybavení tvoří umývadla, sprchové kouty, splachovací WC a pisoáry ostatní vybavení není. Dispoziční řešení: 1.PP (středová část) - schodiště, chodba, kotelna, uhelna. 1.NP (středová část) - chodba, schodiště, koupelna, WC ženy, WC muži, přístavba skladu. 1.NP (boční křídla) - středová chodba se vstupy do jednotlivých pokojů, 16 pokojů, sklad, společenská místnost, kuchyňka. 2.NP (středová část) - chodba, schodiště, 2x koupelna, WC ženy, WC muži, kancelář. 1.NP (boční křídla) - středová chodba se vstupy do jednotlivých pokojů, 19 pokojů, sklad, kuchyňka. - 4 -
Stáří a technický stav: Ubytovna byla dle předloženého kolaudačního rozhodnutí postavena v roce 1984. Během životnosti byla prováděna běžná údržba bez výrazné modernizace. Pouze v roce 2015 byla provedena rekonstrukce koupelen a napojení na veřejnou kanalizaci. Stavebně technický stav odpovídá stáří, materiálovému pojetí z 80. let a běžné údržbě. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 112,95 m 2 2,80 m Výčet místností: kotelna 36,44 m 2 0,50 18,22 m 2 uhelna 50,95 m 2 0,50 25,48 m 2 chodba 5,40 m 2 0,00 0,00 m 2 schody 4,60 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 43,70 m 2 1.NP 499,78 m 2 2,80 m Výčet místností: Pokoje 16 x 12,28m2 196,48 m 2 1,00 196,48 m 2 společenská místnost 24,79 m 2 1,00 24,79 m 2 kuchyňka 12,28 m 2 1,00 12,28 m 2 chodba + schody 65,64 m 2 0,00 0,00 m 2 sklad 5,32 m 2 1,00 5,32 m 2 koupelna 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 koupelna 15,50 m 2 1,00 15,50 m 2 WC ženy 8,72 m 2 1,00 8,72 m 2 WC muži 13,80 m 2 1,00 13,80 m 2 sklad 7,40 m 2 1,00 7,40 m 2 sklad 12,28 m 2 1,00 12,28 m 2 Užitná plocha celkem: 306,57 m 2 2.NP 492,50 m 2 2,55 m Výčet místností: pokoje 19 x 12,28 m2 233,32 m 2 1,00 233,32 m 2 kuchyňka 12,28 m 2 1,00 12,28 m 2 koupelna 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 koupelna 15,50 m 2 1,00 15,50 m 2 WC ženy 8,72 m 2 1,00 8,72 m 2 WC muži 13,80 m 2 1,00 13,80 m 2 kancelář 9,34 m 2 1,00 9,34 m 2 chodba+schody 88,48 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 302,96 m 2 *pozn.: jednotlivé výměry byly převzaty z předložené výkresové dokumentace (viz. podklady), výpočet užitné plochy je proveden na základě metodiky bankovních ústavů. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba (9,00*12,55)*(0,10+2,80) = 327,56 m 3 Vrchní stavba (39,40*12,50+2,60*2,80)*(2,80+2,55) = 2 673,82 m 3-5 -
Zastřešení (39,40*12,50)*(0,40) = 197,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Spodní stavba 327,56 m 3 Vrchní stavba 2 673,82 m 3 Zastřešení 197,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 198,38 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 500 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 653 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 3 198,38 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 300 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 5 300 Reprodukční hodnota [Kč] 16 951 403 (RC * OP) Stáří roků 31 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 11 865 982 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena obdobných stavebních pozemků se v dané lokalitě nebo nejbližším okolí pohybuje v poměrně širokém rozmezí 30,- až 120,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu pozemků: Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 131 496 100,00 49 600 nádvoří ostatní plocha 1/7 1 081 50,00 54 050 ostatní plocha 1/8 745 50,00 37 250 Celková výměra pozemků 2 322 Hodnota celkem 140 900-6 -
3. Výnosové ocenění Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------- úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke - 7 -
koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2015 do 31.12.2015 v rozpětí 6.0-12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. 3.1 Budova č.p. 101 Výnosy z provozování ubytovny Dle sdělení vlastníka jsou na pronájem jednotlivých pokojů a spoluužívání společných prostor uzavírány nájemní smlouvy na dobu neurčitou 3 měsíční výpovědní lhůtou. Nájemné za pokoj bez energií a služeb činí 3000,-Kč/měsíc. Na základě požadavků objednatele je ve výpočtu výnosové hodnoty uvažováno s nájemným, tak jak je v současné době uzavírané vlastníkem dle jednotlivých nájemních smluv. Obsazenost ubytovny je dle sdělení vlastníka v posledních dvou letech kolem 95%. Tento segment trhu je však velmi závislý na celkové ekonomické situaci společnosti, sociální politice státu a dalších vlivech různých institucí a úřadů. Pro daný případ proto uvažuji s obsazeností 90 %. Roční výdaje (náklady): - vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy, jsou stanoveny dle podkladů objednatele nebo odborným srovnáním a odhadem a obsahují (daň z nemovitosti, roční pojistné, opravy a údržbu, správu nemovitosti, ostatní výdaje). Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů plocha - účel podlaží počet nájem nájem nájem míra kapit. [ks] [Kč/ks/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] pokoje 35 ks s přísl. 1.NP, 2.NP 35 36 000 105 000 1 260 000 10,00 Celkový výnos za rok: 1 260 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Počet pokojů PP ks 35 Reprodukční cena (výpočet viz. výše) RC Kč 16 951 403 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(ks * rok) 36 000-8 -
Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 1 260 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 1 134 000 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti (dle sdělení objednatele) Kč/rok 5 600 Pojištění (odborným odhadem) 0,06 % * RC Kč/rok 10 171 Opravy a údržba (odborným odhadem) 3,00 % * RC Kč/rok 508 542 Správa nemovitosti (dle sdělení objednatele) Kč/rok 24 000 Ostatní náklady (odborným odhadem) Kč/rok 50 000 Náklady celkem V Kč/rok 598 313 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 535 687 Míra kapitalizace % 10,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 5 356 870 REKAPITULACE OCENĚNÍ Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 5 356 870 Kč 12 006 882 Kč 140 900 Kč - 9 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Na základě výše uvedeného je pro odhad výsledné tržní hodnoty nemovitostí použita výnosová metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda dostatečně popisuje jejich současnou tržní hodnotu. Tržní hodnota výnosovou metodou 5 350 000 Kč slovy: Pětmilionůtřistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2 Ve Velaticích 7.1.2016 Ing. Tomáš Volek Koncesní listina: Vydal: Magistrát města Brna - živnostenský úřad Číslo jednací: K/38130/04 Dne: 10.3.2004 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 708 96 461 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z KN 1 2. Snímek z KM 1 3. Fotodokumentace 1 4. Územní plán 1 5. Mapa polohy nemovitosti 1-10 -
LV č. 248-11 -
KM - 12 -
Fotodokumentace - 13 -
ÚP - 14 -
Mapa polohy nemovitosti - 15 -