ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 18224716 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Jeviněves, k.ú. Jeviněves Adresa nemovité věci: Jeviněves 112, 277 05 Vlastník stavby: Milan Bernard, č. p. 112, 277 05 Jeviněves, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Milan Bernard, č. p. 112, 277 05 Jeviněves, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 315/15-76(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 720 000 Kč Datum místního šetření: 21.2.2016 Stav ke dni : 21.2.2016 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 17 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 27.2.2016 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol
o ceně RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Mělník, LV č.310 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2016 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2016 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 315/15-76 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 315/15-14 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti,popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do o ceně RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník. Jedná se o RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník, který je zapsaná u KN Mělník na LV č.310. Objekt RD č.p.112 je samostatně stojící, který se nachází v okrajové části obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dostatečný, je prováděná pouze částečná údržba. Možnost napojení na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky, sklad, zp.plocha, oplocení ). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.310 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.112 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.131, 418/5 v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00-3 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 310 II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,909 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,909 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Jeviněves: 11 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce III 0,90-4 -
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 326,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.112 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 559,22 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 70 = 0,650 12-5 -
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,650 = 0,452 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m 3 * 0,452 = 1 108,76 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 559,22 m 3 * 1 108,76 Kč/m 3 * 1,000 * 0,909= 563 617,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 563 617,06 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.131, 418/5 v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník Jedná se o pozemky st.131, 418/5 v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 310 u KN Mělník. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,909 = 0,909 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 6 -
Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 326,- 0,909 296,33 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 131 497,00 296,33 147 276,01 nádvoří Stavební pozemek - celkem 497,00 147 276,01 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 418/5 11911 1 434,00 8,79 8,79 12 604,86 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 1 434,00 m 2 12 604,86 Pozemky st.131, 418/5 v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník - zjištěná cena = 159 880,87 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 115,30 m 2 Obestavěný prostor: 559,00 m 3 Zastavěná plocha: 100,03 m 2 Plocha pozemku: 1 931,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu, pozemek 1 030 m2 prodej rodinného domu 4+1 v obci Jeviněves. Obytná plocha domu je 150 m2 a nachází se na pozemku o celkové rozloze 1030 m2. V přízemí domu se nachází vstupní chodba, ze které se jde do kuchyně, koupelny s toaletou, spíže a dvou ložnic. V patře domu jsou dva samostatné pokoje a vstup na půdu. Dům je napojen na tyto sítě: elektřina, plyn a voda. V roce 2007 byla nově udělaná koupelna s rozvody, kuchyň a částečně dveře. Jinak ostatní části domu jsou určeny k rekonstrukci. K domu přiléhají hospodářské stavby. Obec se nachází v klidné lokalitě plné zeleně. Základní občanská vybavenost je v přilehlé obci. Jinak vše na Mělníku (10 minut). Autem po dálnici D8 35 minut směr Praha. - 7 -
Lokalita Jeviněves, okres Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 5 174 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 1 030 m 2 890 000 Kč 5 933 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu, pozemek 1 954 m2 prodej domu v obci Lužec nad Vltavou. Dům je určen k rekonstrukci, ale pozemek je pěkný,rovinatý, plocha pozemku je1957 m2. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. V obci je veškerá občanská vybavenost, tenisové kurty, fotbalové hřiště, bowling, kino, divadlo. Obec je rájem rybářů, řeka Vltava 1 km, laterální kanál 100 m. Parcela se nachází v nezáplavovém pásmu. Dobrá dostupnost do Mělníka (6 min.) a Prahy (20 min.). Lokalita Lužec nad Vltavou - Chramostek, okres Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 8 262 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 1 954 m 2 1 365 800 Kč 9 105 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu, pozemek 200 m2 Prodej rodinného domu 4+1 vesnického typu s dvorkem. V přízemí - místnost s výhledem před dům s klenutými vstupy, kuchyně a koupelna s klenutými stropy v rozestavěném stavu. V patře tři místnosti s klasickými dřevěnými stropy, typickými pro starší vesnické domy. Stejně tak i výška místností je původní. Dům je vhodný k rekreaci. - 8 -
Lokalita Cítov, okres Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 7 470 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 200 m 2 790 000 Kč 9 875 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu, pozemek 173 m2 prodej rodinného domu 3+1 v obci Jeviněves okr. Mělník na pozemku o celkové výměře 173 m2. V přízemí domu se nachází kuchyňský kout a koupelna s vanou v prvním patře domu se nachází dva pokoje. Dům je určen zejména k rekonstrukci dle představ nového majitele. Dům je částečně podsklepen. V domě je elektřina 220V / 380V. Topení domu je řešeno tuhými palivy. U domu je prostorná garáž a prádelna. Dům je připojen na městský vodovod. Možnost vjezdu ze silnice přímo na pozemek. Dům se nachází v klidné části obce. Jeviněves je velmi klidná, hezká obec, kterou obklopuje krásné prostředí lesů. V Jeviněvsi je základní občanská vybavenost - krám, obecní úřad, hospoda. Širší občanskou vybavenost najdeme v Roudnici nad Labem nebo Mělníku. Dálnice D8 v dosahu 10 min. Obec je cca 40 min. vzdálená od Prahy. Lokalita Jeviněves, okres Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC Upravená j. cena Kč/m 2-9 -
0,45 4 149 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 91,00 m 2 173 m 2 839 000 Kč 9 220 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 149 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 264 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 262 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 264 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 115,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 722 239 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.112 563 617,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.131, 418/5 v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník 159 881,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník 722 239,00 Kč 2.2 0,00 Kč 722 239,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 722 239 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 723 498 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 720 000 Kč slovy: Sedmsetdvacettisíc Kč Závěrečná analýza Rizika technické povahy: - 10 -
Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Mělník LV č.310 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 720 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 720 000,- Kč slovy:sedmsetdvacettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Mělníka, Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Jeviněves, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. - 11 -
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.112 stavba stojí na pozemku st.131 vč.pozemků st.131, 418/5 a příslušenství v obci Jeviněves, k.ú.jeviněves, okres Mělník ve výši 720 000,- Kč. : 720 000,-Kč Obvyklá cena: 720 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. - 12 -
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 27.2.2016 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18224716 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18224716. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 4-13 -
- 14 -
Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 418/5 v k.ú. č. 659347 Mapa oblasti - 15 -
Pozemek p.č. 418/5 v k.ú. č. 659347 Pozemek p.č. 418/5 v k.ú. č. 659347-16 -