ZNALECKÝ POSUDEK č. 4270-69/2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4270-69/2015 O ceně bytové jednotky č.466/4 v Ústí nad Labem, místní část Neštěmice, Opletalova č.p.466, vč.příslušenství a podílu o velikosti 577/35888 na společných částech domu a pozemcích p.č.6/11, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 220 m 2, p.č.6/12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m 2 a p.č.6/13, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m 2, vše zapsáno na LV č.1230 pro k.ú.neštěmice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 10.3.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.466/4 v Ústí nad Labem, místní část Neštěmice, Opletalova č.p.466, vč.příslušenství a podílu o velikosti 577/35888 na společných částech domu a pozemcích p.č.6/11, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 220 m 2, p.č.6/12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m 2 a p.č.6/13, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m 2, vše zapsáno na LV č.1230 pro k.ú.neštěmice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.466/4 Adresa předmětu ocenění: Opletalova 466 400 01 Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Neštěmice Počet obyvatel: 93 523 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.3.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1230 pro k.ú.neštěmice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 775322/2906, Paní Pavlína Gýnová, Opletalova 466, 40331 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 775322/2906, Paní Pavlína Gýnová, Opletalova 466, 40331 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedů. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení je podstandardní, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové vč.teplé vody. K bytové jednotce patří lodžie a sklepní koje. Výtah v domě je instalován, v původním stavu. Schody jsou železobetonové s povrchem s terasa. Objekt je z roku 1982. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.466/4-3 -

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.466/4 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-4 -

2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00-5 -

dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,990 = 0,891 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 320,- 0,891 1 176,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6/11 220,00 1 176,12 258 746,40 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6/12 195,00 1 176,12 229 343,40 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6/13 223,00 1 176,12 262 274,76 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 750 364,56 Pozemky - zjištěná cena = 750 364,56 Kč - 6 -

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 750 364,56Kč 750 364,56 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 750 364,56 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 33 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 10 860,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha bytu: 57,7 * 1,00 = 57,70 m 2 lodžie: 3,4 * 0,20 = 0,68 m 2 sklepní koje: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 58,58 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00-7 -

2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 33 let: s = 1-0,005 * 33 = 0,835 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,835 = 0,532 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku - 8 -

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 10 860,- Kč/m 2 * 0,532 = 5 777,52 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 58,58 m 2 * 5 777,52 Kč/m 2 * 0,900 * 0,990= 301 556,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 301 556,39 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 750 364,56 Kč Spoluvlastnický podíl: 577 / 35 888 Hodnota spoluvlastnického podílu: 750 364,56 Kč * 577 / 35 888 = 12 064,21 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 12 064,21 Kč Bytová jednotka č.466/4 - zjištěná cena = 313 620,60 Kč - 9 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.466/4 313 620,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 313 620,60 Kč Celkem 313 620,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 313 620,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.466/4 313 620,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 313 620,60 Kč Celkem 313 620,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 313 620,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 313 620,- Kč slovy: Třistatřinácttisícšestsetdvacet Kč - 10 -

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské - Pojišťovna České spořitelny, a.s., Viena Insurance Group, náměstí Republiky 115, Zelené Předměstí, 530 02 Pardubice, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k pohledávce ve výši 3.440,- Kč - Finanční úřad pro Ústecký kraj, Velká hradební 39/61, Ústí nad Labem-centrum, 40021 Ústí nad Labem, Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 160.00,- Kč s příslušenstvím a k budoucím pohledávkám do výše 330.000,- Kč s příslušenstvím - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha 1, Zahájení exekuce 081EX-04072/2014-010 ze dne 14.4.2014 a související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX-04072/2014-032 ze dne 17.5.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 11 -

V bytové zástavbě ulice Na Výšině, malém sídlišti Skalka v městské části Neštěmice v Ústí nad Labem - družstevní dvoupokojový byt s lodžií, jehož podlahová plocha činí 50m2. Kompletně renovovaný a velmi dobře udržovaný byt s praktickým dispozičním řešením se nachází ve zvýšeném přízemí řadového domu (zateplení, nová plastová okna apod.). Bytové jádro je po kompletní renovaci s keramickými obklady, dlažbou, vybaveno novou sanitární technikou, s novými rozvody teplé a studené vody, kuchyni i předsíni je taktéž položena dlažba, v pokojích je položena PVC krytina a koberce. Dům je umístěn na okraji bytové zástavby této městské části s rychlým spojením do všech ostatních části města MHD tak i se snadnou dostupností jeho veškeré občanské vybavenosti. Požadovaná cena 300.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. - 12 -

příjemný a prostorný, družstevní byt 2+1 s lodžií o velikosti 61 m2, který se nachází v 6.patře panelového domu v lokalitě Neštěmice, Skalka. Dům stojí ve velmi pěkném a klidném místě. Prošel celkovou rekonstrukcí tj. zateplení vč.fasády, plastové rozvody, nové vchodové dveře, plastová okna včetně lodžie, nové schránky. Samotný byt se skládá z předsíně, koupelny se sprchovým koutem, WC, kuchyně s jídelním koutem, obývacího pokoje, ložnice, šatny a v suterénu sklepu. Na podlahách dlažba, v pokojích PVC. V kuchyni zánovní kuchyňská linka a plynový sporák. V místě MHD, obchod, dětské hřiště, krásná příroda. Požadovaná cena 230.000,- Kč včetně právního servisu. prodej bytu 2+1+L V Ústí nad Labem - Neštěmice. Výměra bytu je 69m. Byt se nachází v 5 patře panelového domu o sedmi podlaží v klidné sídlištní zástavbě. V bytové jednotce je koupelna s - 13 -

vanou, samostatné WC, prostorná kuchyně, dva velké pokoje, lodžie, vstupní hala a šatna. Byt je vhodný k rekonstrukci podle vašich představ. Velký pokoj je přístupný z haly i z kuchyně a lze ho tedy rozdělit na dva pokoje. K bytu patří sklep. Byt je slunný s výhledem na jedné straně do Labského údolí a na druhé směrem na nově vystavěné vilky. Dům je zateplen a okna jsou plastová. Veškerá občanská vybavenost v místě. Parkovací stání jsou před domem. Je nutný převodní poplatek bytovému družstvu. Požadovaná cena 270.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) Studentská, Neštěmice - příjemné bydlení v cihlovém domě v bytě s plastovými okny a parketami v pokojích. Byt o velikosti 56m2 v 1 nadzemním podlaží s výhledem do zeleně. V bytě je rekonstruovaná koupelna, kde se nachází sprchový kout. Také v kuchyni je nová kuchyňská linka s plynovým sporákem. V okolí je školka. škola, zastávky MHD a plná občanská vybavenost. Byt je volný. Požadovaná cena 449.000,- Kč včetně služeb RK a právního servisu. - 14 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 290.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 290.000,- Kč. Slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč V Tršicích 10.3.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4270-69/2015 znaleckého deníku. - 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1230 ze dne 9.2.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-17 -

Fotodokumentace nemovitosti - 18 -

Mapa oblasti - 19 -

- 20 -

- 21 -