ZNALECKÝ POSUDEK č. 1537-1/16 O ceně jednotky - bytu č. 2437/4 v bytovém domě č.p. 2437 postaveném na parc.č. 3310/23 včetně spoluvl. podílu o vel. 548/10551 na společných částech domu a pozemku v k.ú. Znojmo-město a obci Znojmo, okr. Znojmo Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro účel exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 1.1.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Počet stran: 19 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 5.1.2016 Výtisk A
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. jednotky - bytu č.2437/4 v bytovém domě č.p. 2437 postaveném na parc.č. 3310/23 včetně spoluvl. podílu o vel. 548/10551 na společných částech domu a pozemku, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr.Ivanou Kozákovou v říjnu 2015. Znalec. posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu nemovité věci ke dni ocenění, t.j. k 1.1.2016. Účelem tržního ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jednotka č. 2437/4 v bytovém domě č.p. 2437 post. na parc.č. 3310/23 včetně spoluvl. podílu id. 548/10551 na společných částech domu a pozemku Adresa předmětu ocenění: Bolzanova 2437 669 02 Znojmo Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Znojmo-město Počet obyvatel: 33 761 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 625,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.12.2015 za přítomnosti pana Františka Fialy, bytem Bolzanova 31D/2437, Znojmo. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - spisová značka 042 Ex 1199/15-47 2. Kopie Výpisu z KN vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV č. 8762 pro obec Znojmo a k.ú. Znojmo-město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 12.10.2015, obsahující v části A - údaje o vlastníku nemovitosti a vlastnickém režimu, v části B - údaje o oceňované bytové jednotce, vel.spoluvlastnického podílu na spol. částech domu a pozemku, dále o návaznosti na LV č. 6577; v části B1, D a F - bez zápisu, v části C - omezení vlastnického práva zástavním právem smluvním a zahájením exekuce, v části E - údaje o nabývacím titulu 3. Vymezení jednotek v budově - podlahová plocha jednotlivých místností a vybavení jednotky 4. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Informace z internet. stránek - www. sreality.cz, www.jiho.moravskereality.cz. 6. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho vypracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 7. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2016, v.3.4.0. 8. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., ve znění vyhl.č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník jednotky: František Fiala, Bolzanova 2437/31d, 669 02 Znojmo, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: František Fiala, Bolzanova 2437/31d, 669 02 Znojmo, vlastnictví: spoluvlast. 6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně jednotky č.2437/4 v domě č.p. 2437 byla předložena dokumentace jak výše uvedeno. Nebyla předložena žádná stavebně-technická dokumentace (např.stavební plány). K ocenění byt. jednotky č. 2437/4 je tedy přikročeno na základě dostupných podkladů, při prohlídce bytu, bytového domu a jeho okolí. Vzhledem k účelu zhotovení znal. posudku je provedeno ocenění nemovité věci obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny administrativní dle platného cenového předpisu ke dni ocenění t.j. k 1.1.2016, v tomto případě se jedná o vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., ve znění vyhl.č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Ocenění jednotky ( bytu ) je provedeno porovnávacím způsobem ( jedná se o byt ve vícebytovém domě ), tzn. podle 38 cit.vyhl., kdy podkladem pro určení podlahových ploch jednotlivých místností ( rozhodných pro ocenění bytu ) je Vymezení jednotek v budově. Oceňovaný byt je bytem o velikosti 2+1, situován je ve 3.N.P. domu č.p. 2437. Ocenění venkovních úprav, které jsou součástí společných částí domu a jeho příslušenství je provedeno jako součást ocenění bytu; ocenění pozemku parc.č. 3310/23 je provedeno podle příslušných ustanovení cit.vyhl.( 3 a 4 odst. 1 ) - k výsledné ceně bytu je potom cena tohoto pozemku přičleněna ve velikosti podílu na společných částech domu ( 548/10551 ), jenž je uveden v předloženém Výpisu z KN. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věci bude provedeno na základě metody: metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných cen ) 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka č. 2437/4 o velikosti 2+1+příslušenství se nachází ve 3.N.P. domu č.p. 2437 na parc.č. 3310/23, který je postaven jako zděný sedmipodlažní bytový dům ( 7 NP ), jenž se nachází v linii 8 obdobných bytových domů ( jako 5. ze SZ strany ) na ul. Bolzanova, ve Znojmě. V 1.NP se nacházejí sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory ( sušárna, kočárkárna ), v 2.- 7.NP je po 3 bytech na každém patře. V domě se tedy vyjma oceňované jednotky nachází ještě dalších 17 bytů. Dům je situován na severozápad od centra města, mezi ulicemi Pražská a Přímětická, dosažitelnost městského centra je cca 5 min. pěší chůze. Dům je přístupný po zpevněné místní komunikaci na ul. Bolzanova a přilehlých chodnících kolem domu, v okolí domu jsou omezené možnosti parkování. Znojmo je bývalým okresním městem, v době ocenění má 33 761 obyvatel. Je zde městský úřad, katastrální úřad, finanční úřad, policie, základní i střední školy, poliklinika, nemocnice, dobrá obchodní síť, městská autobusová doprava. Znojmo se pomalu stává vinařskou metropolí jižní Moravy a díky své poloze nedaleko hranic může těžit i z příhraničních vztahů posílených vstupem do EU. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění podle platného oceňovacího předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 2437/4 C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Hodnota stanovená porovnávací metodou 1. Jednotka - byt č. 2437/4 D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh - 4 -
B. POSUDEK I. ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednot. funkč. celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-5 -
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,970 Koeficient pp = IT * IP = 0,970 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 2437/4 Oceňovaná jednotka - byt č. 2437/4 se nachází ve 3.NP. bytového domu č.p. 2437, který je postaven na ulici Bolzanova ve Znojmě. Dům stojí uprostřed linie 8 obdobných bytových domů, jedná se o nepodsklepený objekt se sedmi nadzemními podlažími, s plochou střechou. Situovaný je na severozápad od centra města, v zástavbě, kde převažují rodinné a bytové domy, v blízkosti supermarketu Billa. Byt č. 2437/4 je jednotkou o velikosti 2+1 a skládá se z následujících místností: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, předsíň, dále koupelna a WC v umakartovém jádru. K bytu náleží balkon a sklep v 1.NP. Podlahové plochy jednotlivých místností jsou uvedeny v další části posudku. Zděný bytový dům č.p. 2437 byl zkolaudován roce 1968. Obvodové kce jsou vyzděny z cihel na tl. 40 cm, stropy jsou ze strop.panelů, střecha plochá s krytinou živičnou ( oprava před 3 roky ). Fasádní omítky jsou břizolitové, vnitřní omítky vápenné. Je provedeno oplechování střechy,balkonů i parapetů - pozink. plech. Vnitřní komunikace je řešena centrálním schodištěm s teracovým povrchem na betonových stupních, v domě se nachází výtah. Podlahy společných prostor jsou z betonové mazaniny, na chodbách domu z litého teraca. V domě je proveden rozvod teplé a studené vody, je proveden požární vodovod. Je provedena domovní kanalizace z byt.jader s napojením na veř.kanalizaci. Dům je vytápěn ústředně z centrální kotelny, je plynofikován, v domě je proveden rozvod el. energie 220/380 V. Je osazen bleskosvod. Vybavení bytu č. 2437/4: Podlahy v obytných místnostech jsou provedeny z vlysů, v ostatních místnostech z betonové mazaniny. Omítky jsou vápenné, v kuchyni proveden keram.obklad za kuchyň.linkou. Hygienické zařizovací předměty jsou typové ( koupelnová vana a umyvadlo v barvě bílé - v koupelně, záchod standardní splachovací - na WC). Na WC je v instalační šachtě osazen vodoměr a plynoměr, elektroměr na společné chodbě. V kuchyni je původní kuchyň. linka, sporák plynový. Dveře jsou v bytě osazeny náplňové, kovové zárubně. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Vytápění ústřední, radiátory osazeny žebrové. V bytě se oproti běžnému standardu nevyskytuje jiné vybavení. Dispozice bytu se jeví jako vcelku výhodná; umožňuje pohodlné bydlení 2-3 osob. Po vstupu do bytu ze společných prostor domu vejdeme do předsíně, od které nalevo se nachází koupelna a WC, za nimiž je kuchyně, do které se vchází ze zadní levé strany předsíně. V čele předsíně je vstup do obývacího pokoje, z kuchyně se vchází do dětského pokoje. U obývacího pokoje se nachází balkon. Okna z kuchyně a dětského pokoje vedou na SV, okno z obývacího pokoje směřuje na JZ. - 6 -
Charakteristika kvalitativních pásem pro ocenění bytu porovnávacím způsobem: Index konstrukce a vybavení:( příl.č. 27, tab.č. 2 ) 1. Typ stavby byt se nachází ve zděné budově; 2. Společné části domu v bytovém domě se nachází v 1.NP kočárkárna, sušárna; 3. Příslušenství domu příslušenství bytového domu nemá vliv na cenu bytu; 4. Umístění bytu v domě byt č. 2437/4 se nachází ve 3.NP. bytového domu, v domě je výtah; 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám byt č. 2437/4 má okna z obytných místností na SV i JZ, z oken je zajištěn výhled do okolní zástavby; 6. Základní příslušenství bytu byt č. 2437/4 má koupelnu ( vana + umyvadlo ) a WC ( standardní splachovací záchod ) v umakartovém jádru; 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem k bytu č. 2437/4 náleží balkon a sklep; 8. Vytápění bytu byt č. 2437/4 je vytápěn ústředně z centrální kotelny; 9. Kriterium jinde neuvedené žádné další kritérium na oceň. byt nepůsobí; 10. Stavebně-technický stav byt č. 2437/4 má zanedbanou údržbu, bude nutné provedení dílčích stavebních úprav a modernizace ( výměna kuchyň.linky, dveřních křídel, oprava podlah ); Index polohy: ( příl.č. 3, tab.č. 3 ) - viz ocenění pozemku parc.č. 3310/23 Index trhu s nemovitostmi: ( příl.č. 3, tab.č. 1 ) - viz ocenění pozemku parc.č. 33110/23 Způsob ocenění této jednotky je uveden v 38 vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., ve znění vyhl.č. 345/2015 Sb. a je zřejmý z níže uvedeného. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 3310/23 Jedná se o pozemek parc.č. 3310/23 - zastavěná plocha a nádvoří, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 6577 pro obec Znojmo a k.ú. Znojmo-město, okr. Znojmo. Výměra pozemku je 220 m 2. Na pozemku se nachází postavena budova bytového domu č.p. 2437. Pozemek má charakter pozemku stavebního ( resp. zastavěného ) a bude proto oceněn dle 3 a 4 odst. 1 cit.vyhl., a to s ohledem, že Znojmo nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Základní cena stavebního pozemku pro město Znojmo představuje 1 625,- Kč/m 2 ( dle tab.č.1 příl.č. 2 cit.vyhl. ). - 7 -
Základní cena staveb. pozemku obce se upraví dle 4 cit.vyhl.: Index trhu s nemovitými věcmi: ( příl.č.3, tab.č.1 ) 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi byty o vel. 2+1 jsou ve Znojmě v době ocenění dobře obchodovatelné zejména v nižší cenové hladině ( standardní vybavení ve starších bytových domech ), proto lze oceň. nemovitou věc zařadit do pásma, ve kterém nabídka odpovídá poptávce; 2. Vlastnické vztahy na pozemku je postaven bytový dům s jednotkami se spoluvl. podílem na pozemku; 3. Změny v okolí v nejbližším období nejsou očekávány žádné změny v okolí; 4. Vliv právních vztahů na prodejnost na prodejnost nepůsobí negativně žádná okolnost z titulu právních vztahů; 5. Ostatní neuvedené bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko pozemek se nachází v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav; Index omezujících vlivů pozemku: ( příl.č.3, tab.č.2 ) 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku tvar i velikost oceň. pozemku nemá vliv na jeho využití; 2. Svažitost pozemku a expozice oceň. pozemek je rovinný; 3. Ztížené základové podmínky oceň. pozemek má neztížené základové podmínky; 4. Chráněná území a ochranná pásma oceň. pozemek leží mimo chráněná území i ochranná pásma; 5. Omezení užívání pozemku na oceň. pozemek nepůsobí žádné omezení užívání; 6. Ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné další omezující vlivy; Index polohy: ( příl.č. 3, tab.č. 3 ) 1. Druh a účel užití stavby hlavní stavbou, jenž je s oceň. pozemkem v jednotném funkčním celku, je rezidenční stavba (bytový dům); 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí rezidenční zástavba; 3. Poloha v obci bytový dům se nachází mimo centrum města, v severní části Znojma; 4. Možnost napojení pozemku na IS, které má obec oceň. pozemek lze napojit na veškeré IS v obci; 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku v okolí pozemku je částečně dostupná občanská vybavenost obce; 6. Dopravní dostupnost k hranici pozemku příjezd k pozemku je po asfaltové komunikaci, v okolí jsou omezené parkovací možnosti; - 8 -
7. Osobní hromadná doprava autobus.zastávka ve vzdálenosti cca 300 m od pozemku; 8. Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti bez možnosti komerčního využití; 9. Obyvatelstvo bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost vyšší než je průměr v kraji ( Jihomoravský kraj 6,6 %, okr.znojmo 8,3%, Znojmo 9,0 % ) 11. Vlivy ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné další vlivy z titulu jeho polohy; Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Σ Pi = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,970 = 0,970 6 i = 1 Stav.pozemek zastav.plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst.1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 625,- 0,970 1 576,25 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3310/23 220,00 1 576,25 346 775,- nádvoří Stavební pozemek celkem 220,00 m 2 346 775,- - 9 -
Pozemek parc.č. 3310/23 - zjištěná cena = 346 775,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 3310/23 = 346 775,-Kč 346 775,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 346 775,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Znojmo Stáří stavby: 48 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 16 186,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 4,40 * 1,00 = 4,40 m 2 koupelna, WC: 3,00 * 1,00 = 3,00 m 2 kuchyň: 9,50 * 1,00 = 9,50 m 2 pokoj: 13,60 * 1,00 = 13,60 m 2 pokoj: 22,20 * 1,00 = 22,20 m 2 sklep: 2,10 * 0,80 = 1,68 m 2 balkon: 1,90 * 0,17 = 0,32 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná konstrukce IV 0,10 2. Společné části domu - Kočárkárna, sušárna II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85-10 -
Koeficient pro stáří 48 let: s = 1-0,005 * 48 = 0,760 Index vybavení IV = (1 + Σ 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,970 Vi) * V10 * 0,760 = 0,678 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 186,- Kč/m 2 * 0,678 = 10 974,11 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 54,70 m 2 * 10 974,11 Kč/m 2 * 1,000 * 0,970= 582 275,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 582 275,30 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 346 775,- Kč Spoluvlastnický podíl: 548 / 10 551 Hodnota spoluvlastnického podílu: 346 775,- Kč * 548 / 10 551 = 18 010,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 18 010,87 Kč Jednotka - byt č. 2437/4 - zjištěná cena = 600 286,17 Kč - 11 -
REKAPITULACE ADMIN.CENY vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.345/2015 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 2437/4 600 286,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 600 286,20 Kč Celkem 600 286,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 600 286,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 600 290,- Kč slovy: Šestsettisícdvěstědevadesát Kč - 12 -
Porovnání Srovnatelné nemovité věci č.1 č.2 č.3 č.4 č.5 Základní údaje : Inzerovaná cena (Kč) 650 000,- 650 000,- 750 000,- 849 000,- 859 000,- Místnosti 2+1 2+1 2+1 2+1 2+1 Podlahová plocha (m 2 ) 50 53 92 54 54 Zdroj porovnání Internet Internet Internet Internet Internet Korekční součinitel )* 0,94 (0,90*1,05* 0,95*1,05* 0,95*1,05) 0,86 (0,90*1,03* 1,05*0,90* 1,00*0,98) 0,64 (0,90*0,85* 0,90*0,95* 1,00*0,98) 0,64 (0,90*1,00* 0,90*0,88* 0,95*0,95) 0,62 (0,90*1,00* 0,90*0,85* 0,95*0,95) Uprav. cena ( Kč ) 610 000,- 560 000,- 480 000,- 540 000,- 530 000,- Uprav. cena ( Kč/ m 2 ) 12 200,- 10 600,- 5 200,- 10 000,- 9 800,- Kvalitat. parametry: Vlastnictví osobní osobní osobní osobní osobní Poloha bytu v domě přízemí 2.NP přízemí 2.NP 3.NP Technický stav k rekonstrukci dobrý dobrý dobrý dobrý, po rekonstr. koupelny Příslušenství sklep, společná zahrada sklep sklep balkon,sklep, společná zahrada balkon,sklep, společná zahrada )* Pozn.: Korekční součinitel je vypočten z dílčích srovnávacích kritérií, které vyjadřují dle odborného názoru odhadce poměr užitných vlastností porovnávané nemovitosti s nemovitostmi srovnávacími. V daném případě se jedná o : Redukce pramene ceny posuzuje se, zda se jedná o nabídku RK, skladbu ceny, dobu uveřejnění nabídky oproti ceně realizované, tzn. zjištěné z nabývacího dokladu (zde hodnota 0,90) Velikost objektu jedná se o porovnání velikosti srovnávací nemovitosti a porovnávané nemovitosti čím menší srovnáv. objekt ( podlahová plocha, užitná plocha ), tím vyšší koeficient ( zde v hodnotách 0,85 až 1,05 ) Poloha hodnotí se porovnání vzájemných poloh srovnávacích a porovnávané nemovitosti vzhledem k centru obce, případně jiné dominantní lokalitě ( zde v hodnotách 0,90 až 1,05 ) - 15 -
Provedení a vybavení hodnotí se vybavení a provedení čím lepší vybavení a provedení u srovnávací nemovitosti, tím nižší koef. ( zde v hodnotách 0,85 až 1,05 ) Vliv pozemku posuzuje se, zda nemovitost má možnost využívat pozemek, resp. v jaké kvalitě a výměře, čím vyšší koeficient u srovnávacích nemovitostí, tím lepší kvalita u porovnávané nemovitosti ( zde v hodnotách 0,95 a 1,00 ) Úvaha zpracovatele ocenění posuzuje se, zda se v případě porovnávané nemovitosti jedná o lepší situování, využitelnost, zda se jedná o perspektivní nemovitost z hlediska jejího dalšího rozvoje apod. ( zde užity koef. v rozmezí 0,95 až 1,05 ) S ohledem na výše uvedené inzerované ceny ( upravené korekčním součinitelem ) se přikláním k hodnotě stanovené porovnávacím způsobem ve výši 540 000,- Kč. Hodnota bytu č. 2437/4 stanovená na základě porovnání........................540 000,- Kč - 16 -
D. REKAPITULACE Nemovitá věc Cena dle vyhl.č. 345/2015 Sb. Obvyklá cena Jednotka - byt č. 1231/24 600 290,- Kč 540 000,- Kč Závěrečná analýza Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení, ve kterém jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být vystiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, t.j. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, životní prostředí, atd. Při odhadu obvyklé ceny se orientujeme na hodnotu nemovité věci stanovené z porovnání a na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu. Silné stránky : majetek není zatížen věcnými břemeny dobrá poloha v rámci města seriózní skladba uživatelů domu byt ve zděném bytovém domě Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace v daném regionu vyšší technické i morální opotřebení bytu Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily danou nemovitou věc. Obvyklou cenu dané nemovité věci pro účel exekučního řízení odhaduji na: 540 000,- Kč slovy: pětsetčtyřicettisíc korun českých ( Kč ) - 17 -
E. ZÁVĚR Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci: jednotky - bytu č. 2437/4 v bytovém domě č.p. 2437 postaveném na parc.č. 3310/23 včetně spoluvl. podílu o vel. 548/10551 na společných částech domu a pozemku v k.ú. Znojmo-město a obci Znojmo, okr. Znojmo ke dni 1.1.2016 Na základě provedené detailní analýzy, a použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovité věci pro účel exekučního řízení ve výši: Obvyklá cena: 540 000,- Kč slovy: Pětsetčtyřicettisíc Kč V Mor. Budějovicích 5.1.2016 Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.0 Test.2. F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1537-1/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1/16. - 18 -
G. SEZNAM PŘÍLOH 1. Kopie Výpisu z KN vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV č. 8762 pro obec Znojmo a k.ú. Znojmo-město 2. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Znojmo-město 3. Fotodokumentace oceň. nemovité věci - 19 -