ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 156410114 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.1216 stojící na pozemku p.č 1816/43 vč.pozemků p.č. 1816/43, 1816/22 a příslušenství v obci Praha, k.ú.uhřiněves, okres Hl.m.Praha. Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Uhříněves Adresa nemovité věci:saturnova 1216, 10400 Praha Vlastníci stavby: Enis Huseinová, Praha 1216/14, 10400, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Jana Pikorová, Saturnová 1216/14, 10400 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Vlastníci pozemku: Enis Huseinová, Praha 1216/14, 10400, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Jana Pikorová, Saturnová 1216/14, 10400 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s., IČO:28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 11 500 000 Kč Datum místního šetření: 8.8.2014 Stav ke dni : 8.8.2014 Počet stran: 12stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 13.8.2014 Tomáš Maršál
NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Hl.m.Praha, LV č.4341, 2165 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb,3/2008Sb.,456/2008Sb,460/09Sb.364/10Sb.,387/11Sb,.450/1 2sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku)ministerstvo financí podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., stanoví: 441/13Sb. - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - omezení viz. LV 4341, - cenová mapa st.pozemků pro Hl.M.Prahu 2014 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.1216 stojící na pozemku p.č 1816/43 vč.pozemků p.č. 1816/43, 1816/22 a příslušenství v obci Praha, k.ú.uhřiněves, okres Hl.m.Praha. Jedná se o: - budovu č.p. 1216 (způsob využití rodinný dům) postavenou na pozemku č. parc. 1816/43 v obci Praha, části obce Uhříněves, resp. spoluvlastnické podíly na uvedené budově jeden o velikosti 1/3 (slovy: jedna třetina) a druhý o velikosti 2/3 (slovy: dvě třetiny), - pozemek č. parc. 1816/43 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 110 m2, - pozemek č. parc. 1816/22 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 562 m2, vše v katastrálním území Uhříněves; budova č.p. 1216 je evidována v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 4341 pro obec Praha a katastrální území Uhříněves, a pozemek č. parc. 1816/43 a pozemek č. parc. 1816/22 jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 2165 pro obec Praha a katastrální území Uhříněves, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Bylo zjištěno, že jde o stavbu rodinného domu vilového typu, která má jedno nadzemní podlaží, podkroví, se sklonitou střechou. Zahrada je upravená, dobře udržovaná, poskytující dokonalé soukromí, příslušenství je tvořeno mimo jiné bazénem a terasou. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Stavebnětechnický stav objektu je velmi dobrý, celková údržba domu je velmi dobrá. - 2 -
Objekt je situován v rezidenční lokalitě města Prahy, části obce Uhříněves, ulici Saturnova. Jde o klidnou, žádanou část obce, poskytující plnou občanskou vybavenost. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění trvalých porostů 1.1 trvalé porosty 2. Výnosové ocenění 2.1 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD č.p.1216 na pozemku p.č. 1816/43 3.3 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi II -0,03 2. Vlastnické vztahy - IV 0,00 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4-3 -
Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,999 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Uhříněves: 11 Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 7 300,00 Kč/m 2 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD č.p.1216 na pozemku p.č. 1816/43, 1816/22 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 168,20 m 2 Obestavěný prostor: 618,02 m 3 Zastavěná plocha: 110,00 m 2 Plocha pozemku: 672,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí - 4 -
RD Uhřiněves prodej rodinný dům s bazénem, velkou zastešenou terasou a garáží v Uhříněvsi. V domě jsou 3 ložnice, hlavní má vlastní šatnu, 2 koupelny. V prvním patře je v podkroví úložný prostor. Vytápění zajištuje plynový kombinovaný kotel, Internet UPC. K domu náleží krásný bazén, zahrada je udržovaná. Dům se nachází ve velmi klidné rezidenční lokalitě s výbornou dopravní dostupností RD Uhřiněves RD 6+kk/2xB + Garáž, který se nachází v Praze 10 - Uhříněves. Kolaudace v roce 2002 - Kuchyňská linka vč. vestavěných spotřebičů - Lednice s mrazákem, sklokeramická deska, horkovzdušná trouba, digestoř, plastová okna se žaluziemi, krytý bazén se slanou vodou, osvětlením a vířivkou, nové rozvody elektřiny v mědi, nové rozvody vody v plastu, dřevěná střešní okna, 2x koupelna, krb s mramorovým obložením, vestavěné skříně, pohybová čidla, alarm s napojením na CPO, dřevěné plovoucí podlahy a dlažba. Pozemek o výměře 1240 m2. Veškeré IS přivedeny - Městský vodovod, elektřina, plyn a kanalizace. Vytápění a ohřev vody zajišťuje kombinovaný plynový kotel. K RD přísluší garáž, parkovací stání na pozemku, terasa, zahradní domek a altán. Výborná dopravní dostupnost 30 min. Metro C, zast. Háje RD Křeslice rodinný dům v obvodu Prahy 10 - Křeslice o dispozici 7+kk s terasou, dvougaráží, bazénem na pozemku 832 m2 (606 m2 tvoří zahrada a 226 m2 zastavěná plocha (z čehož je 36 m2 garáž). V domě funguje autonomní kadeřnické studio s vlastním vstupem a zvonkem. Dům postavený roku 2002 nabízí veškerý komfort s dostatkem místa pro početnou rodinu. Obývací pokoj s krbem a kuchyňským koutem vyrobeným z masivu truhlářem na zakázku, který zůstává včetně veškerých spotřebičů vede skrze francouzská okna na terasu a dále na zahradu s grilem. V přízemí je také místnost využitelná jako pracovna, propojená s kadeřnictvím, dvě toalety, technická místnost a bazén. Pod schody do prvního patra je prakticky umístěná menší technická místnost s pračkou. V prvním patře jsou napravo od schodiště dvě na sebe zrcadlově otočené ložnice, každá s vestavěnou šatnou přičemž v jedné z nich je instalován solární systém s boilerem 160 l na teplou vodu, který se dá přepínat ze solárního vytápění na plynový kotel. Dále je zde třetí ložnice, třetí šatna a prostorná krásná koupelna s vanou, sprchovým koutem a toaletou. Co se týká technických parametrů domu: v celém přízemí je podlahové vytápění, v patře je podlahové vytápění v koupelně, dům je kompletně zasíťovaný, v lokalitě je UPC, je zde zabezpečovací systém, který se dá napojit na pult centralizované ochrany a bezpečnostní folie, pro ohřev vody v bazénu a užitkové vody se využívá solární systém, který uspoří až 30 % nákladů na vytápění. Garáž disponuje dalším úložným prostorem v podkroví, je zde přímotop a je vybavena vraty na dálkové ovládání. U bazénu o rozměrech 3,5 m na 7 m s protiproudem a zatahovací elektrickou roletou je sprcha, regulátor vlhkosti a další topné těledo pro příhřev. Terasa je přístupná také z bazénového prostoru. Zahrada je příjemně osazená vzrostlými keři a stromky, pozemek je ohraničen dřevěným plotem. V blízkosti je Milíčovský les, Hostivařská přehrada nebo aquapark v Čestlicích. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Uhřiněves Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,02 K1 K1 0,85-5 -
K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 60 842 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 171,00 m 2 693 m 2 12 000 000 Kč 70 175 Kč/m 2 Název: RD Uhřiněves Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,02 K1 K1 0,85 K2 K2 1,20 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 1,04 Upravená j. cena Kč/m 2 69 669 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 179,20 m 2 1 240 m 2 12 000 000 Kč 66 964 Kč/m 2 Název: RD Křeslice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,02 K1 K1 0,85 K2 K2 1,05 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 73 877 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 165,00 m 2 832 m 2 13 390 000 Kč 81 152 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 60 842 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 68 129 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 73 877 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 68 129 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 168,20 m 2-6 -
Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 11 459 298 Kč Porovnávací ocenění 3.1 RD č.p.1216 na pozemku p.č. 1816/4394/2 11 459 298,00 Kč 11 459 298,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 11 459 298 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena 11 500 000 Kč slovy: Jedenáctmilionůpětsettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou ve velmi dobrém technickém stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha LV č.4341, 2165 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 11 500 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 11 500 000,- Kč slovy:jedenáctmilionůpětsettisíckč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha - Uhřiněves. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. - 7 -
Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.1216 stojící na pozemku p.č 1816/43 vč.pozemků p.č. 1816/43, 1816/22 a příslušenství v obci Praha, k.ú.uhřiněves, okres Hl.m.Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.1216 stojící na pozemku p.č 1816/43 vč.pozemků p.č. 1816/43, 1816/22 a příslušenství v obci Praha, k.ú.uhřiněves, okres Hl.m.Praha ve výši: 11 500 000,-Kč Koncesní listina: Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV 4-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -