Znalecký posudek č. 1844-44/2011 o ceně budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský Objednatel posudku: Účel posudku: Statutární město Opava Horní náměstí 69 746 26 Opava Zjištění administrativní a obvyklé (tržní) ceny nemovitosti ke dni 3.8.2011 Podle stavu ke dni 3.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Sedláček Lidická 5 746 01 Opava Posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních + 1x založeno
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Objednávky Statutárního města Opavy č. O/MMI/0491/2011 ze dne 29.7.2011 je provedeno ocenění - zjištění administrativní a tržní ceny budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Budova č.p. 15 Lihovarská 15/20 746 07 Opava - Milostovice Region: Moravskoslezský Okres: Opava Katastrální území: Milostovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.8.2011. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpisy z kat. nemovitostí LV č. 122 pro k.ú. Milostovice ze dne 1.8.2011 - viz příloha 2. Snímek katastrální mapy ze dne 1.8.2011 - viz příloha 3. Údaje z územního plánu města Opavy 4. Fotodokumentace viz příloha 5. Projektová dokumentace - Půdorys 1.NP podlaží z r. 1977 6. Kolaudační rozhodnutí Č.j.Výst./5351/2003/Vr ze dne 2.12.2003 povolení užívání plynoinstalace budovy č.p. 15 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z KN LV č. 122 pro k.ú. Milostovice ze dne 1.8.2011 je vlastníkem budovy č.p. 15, způsob využití bydlení na parc.č. St. 31/1 včetně pozemku, trvalých porostů a příslušenství zaps. na LV č. 122 pro katastrálním území Milostovice, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský: Statutární město Opava, IČ: 00300535 Horní náměstí 69, 746 26 Opava
- 3-6. Dokumentace a skutečnost: Ocenění je provedeno I - cenou administrativní podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. II - cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 7. Celkový popis nemovitosti: Místopis: Statutární město Opava je významným městem regionu má 58 440 obyvatel dle Lexikonu obcí. Město Opava leží při silnici č. 11, která spojuje město Bruntál s městem Ostravou. V místě je městská hromadná doprava (autobus, trolejbus).k dispozici je úplná obchodní síť s mnoha supermarkety; zdravotnictví - Slezská nemocnice a ordinace všeobecných a odborných lékařů, školství - mateřské, základní školy, 2 gymnázia, několik středních odborných škol, Slezská univerzita, sportovní multifunkční hala, krytý bazén, fotbalový a zimní stadión. Možnosti zaměstnání poměrně široké - v několika firmách a soukromých provozovnách, kompletní síť služeb; bankovnictví - pobočky významných bank. Pro město byl schválen územní plán v 1998. Místní část Milostovice je umístěna jihozápadně cca 5 km od centra města, zastávka MHD v místě. Nemovitost je umístěna v centru. V místě obchod, restaurace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, naproti budovy č.p. 15 je obecní úřad.
- 4 - Popis: Jedná se o zděnou, samostatně stojící, přízemní budovu s částečným podsklepením, krytou sedlovou střechou pod níž se nachází půdní prostor a dvě obytné místnosti. Doklady o pořízení budovy se nedochovaly, dle stavebně konstrukčního provedení stavby lze usuzovat, že objekt (původně zemědělská usedlost) pochází z konce 19. století. V roce 1977 proběhla větší rekonstrukce objektu jehož dispozice je dochována dodnes, v r. 1991 byla proveden oprava fasády, v r. 2000 plynofikace objektu. Ke dni místního šetření byl objekt opuštěn, v nedávné minulosti zde byla ubytovna pro sociálně nepřízpusobivé občany. Objekt se nachází ve špatném technickém stavu nutná oprava krvků krátkodobé životnosti, ve špatném stavu se nachází střešní krytina, rovněž původní konstrukce krovu je v horším stavu. Vlivem absence izolace proti zemní vlhkosti je objekt zavlhlý. Objekt je napojen v uliční části na přípojku vody, dešťové kanalizace, NN a plynu. Domácí vodárna vč. vodovodní přípojky je nefunkční, v havarijním stavu, není oceněno. Splaškové vody jsou svedeny do žumpy v zahradní části pozemku. Tento objekt je rovněž v havarijním stavu - není oceněno. Dispozice: 1.PP - sklep 10,6 m 2. Užit pl. uvaž 50% = 5,3 m 2. 1.NP - chodba 37,7 m 2, kotelna 2,85 m 2, pokoj 23,1 m 2, pokoj 24,9 m 2, pokoj 26,85 m 2, kuchyň 27,6 m 2, chodba 37,25 m 2, koupelna 7 m 2, kuchyň 13,1 m 2, pokoj 12,7 m 2, sklad 9,15 m 2, sociálka 7,5 m 2, WC 1,8 m 2. Celkem 231,5 m 2. 2.NP - pokoj 20 m 2, pokoj 9 m 2. Celkem 29 m 2. Celkem užitná plocha 265,8 m 2. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova b) Studny b 1 ) Studna c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo c 2 ) Plot - dřevěný c 3 ) Zpevněná plocha - beton c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba d) Porosty d 1 ) Porosty e) Ocenění výnosovým způsobem e 1 ) Výnos f) Pozemky f 1 ) Pozemek
- 5 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena - Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: G. budovy pro ubytování studentů, zaměstanců apod. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 113012 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,9*5 = 34,50 m 2 1.NP: ((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11, 2) = 357,53 m 2 2,NP: 6*4,3+3,8*4 = 41,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 34,50 m 2 2,00 m 69,00 m 3 1.NP: 357,53 m 2 3,10 m 1 108,34 m 3 2,NP: 41,00 m 2 2,80 m 114,80 m 3 Součet 433,03 m 2 1 292,14 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 292,14 / 433,03 = 2,98 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 433,03 / 3 = 144,34 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (6,9*5)*(2,00) = 69,00 m 3 1.NP: (((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11,2))*(3= 1 179,83 m 3,10+0,2) 2,NP: 357,52*4/2+4,3*2,8*1,2/2+4*2,8*1,2/2 = 728,98 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 977,81 m 3
- 6 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy včetně zemních prací: kamenné bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 75 cm S 100,00 3. Stropy: cihelné klenby a trámové s rovným S 100,00 podhledem 4. Krov, střecha: sedlová vaznicové soustavy S 100,00 5. Krytiny střech: osinkocementové šablony na bednění S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: betovové, část dřevěné S 100,00 11. Dveře: dřevěné lakované S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: dřevěná kastlová S 100,00 14. Povrchy podlah: cementová dlažba, betonové, PVC a S 100,00 palibkové 15. Vytápění: ústřední, kotel na plyn S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: rozvod studené i teplé vody S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: litinové S 100,00 20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00 21. Ohřev vody: boiler nn 2 ks S 100,00 22. Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: sprchy, umyvadla, WC S 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: chybí C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 6,30 100,00 0,46 2,90 2. Svislé konstrukce: S 15,00 100,00 1,00 15,00 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 6,10 100,00 1,00 6,10 5. Krytiny střech: S 2,70 100,00 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,00 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Schody: S 2,80 100,00 1,00 2,80 11. Dveře: S 3,80 100,00 1,00 3,80 13. Okna: S 5,90 100,00 1,00 5,90 14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3,30 15. Vytápění: S 4,90 100,00 1,00 4,90
- 7-16. Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5,80 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 21. Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 4,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9080 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 6,30 100,0 0,46 2,90 3,20 110 140 78,57 2,5142 2. Svislé konstrukce: S 15,00 100,0 1,00 15,00 16,52 110 140 78,57 12,9798 3. Stropy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 9,03 110 140 78,57 7,0949 4. Krov, střecha: S 6,10 100,0 1,00 6,10 6,72 110 140 78,57 5,2799 5. Krytiny střech: S 2,70 100,0 1,00 2,70 2,98 34 60 56,67 1,6888 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,66 10 40 25,00 0,1650 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,0 1,00 7,10 7,82 34 60 56,67 4,4316 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,52 20 40 50,00 1,7600 9. Vnitřní obklady S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,41 34 40 85,00 2,8985 keramické: 10. Schody: S 2,80 50,0 1,00 1,40 1,54 110 140 78,57 1,2100 S 2,80 50,0 1,00 1,40 1,54 34 80 42,50 0,6545 11. Dveře: S 3,80 100,0 1,00 3,80 4,18 34 55 61,82 2,5841 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,90 100,0 1,00 5,90 6,50 50 65 76,92 4,9998 14. Povrchy podlah: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,82 110 115 95,65 1,7408 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,82 34 40 85,00 1,5470 15. Vytápění: S 4,90 75,0 1,00 3,68 4,05 34 40 85,00 3,4425 S 4,90 25,0 1,00 1,23 1,35 11 35 31,43 0,4243 16. Elektroinstalace: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,39 34 37 91,89 5,8718 17. Bleskosvod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,33 34 40 85,00 0,2805 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,63 34 35 97,14 3,5262 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,52 34 45 75,56 2,6597 20. Vnitřní plynovod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,33 11 35 31,43 0,1037 21. Ohřev vody: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,42 11 20 55,00 1,3310 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1,98 20 25 80,00 1,5840 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4,74 34 40 85,00 4,0290 24. Výtahy: C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: C 4,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 90,81Opotřebení: 74,8016
- 8 - Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 710,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9657 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0047 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9080 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0800 Základní cena upravená = 5 129,27 Kč/m 3 Plná cena: 1 977,81 m 3 * 5 129,27 Kč/m 3 = 10 144 721,50 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 74,8016 % Úprava ceny za opotřebení - 7 588 414,- Kč Budova - zjištěná cena = 2 556 307,50 Kč b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód CZ - CC: 2222 Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč Základní cena celkem = 21 180,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena = 54 097,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 % - 45 774,99 Kč Studna - zjištěná cena = 8 322,97 Kč
- 9 - c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo - 10 Plocha: 23*1,5 = 34,50 m 2 Venkovní úprava: 13.1.2. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 242 (46.21.64..) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 34,50 m 2 * 290,- Kč/m 2 = 10 005,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = 25 873,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % - 8 624,56 Kč Plot - pletivo - zjištěná cena = 17 249,37 Kč c 2 ) Plot - dřevěný - 10 Plocha: 16,00 m 2 Venkovní úprava: 13.6.1. Plot dřevěný z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 242 (46.21.64..) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 16,00 m 2 * 337,- Kč/m 2 = 5 392,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = 13 944,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 40 = 85,000 % - 11 852,61 Kč Plot - dřevěný - zjištěná cena = 2 091,64 Kč
- 10 - c 3 ) Zpevněná plocha - beton - 10 Výměra: 12,50 m 2 Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 12,50 m 2 * 235,- Kč/m 2 = 2 937,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 7 380,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 % - 5 018,52 Kč Zpevněná plocha - beton - zjištěná cena = 2 361,66 Kč c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba - 10 Výměra: 6,00 m 2 Venkovní úprava: 8.3.5. Plochy z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m 2 * 205,- Kč/m 2 = 1 230,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 3 090,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 % - 2 101,37 Kč Zpevněná plocha - dlažba - zjištěná cena = 988,88 Kč
- 11 - d) Porosty d 1 ) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] jedle 50 3,00 ks 29 610,00 20% 23 688,00 71 064,00 borovice kleč 30 1,00 ks 3 370,00 20% 2 696,00 2 696,00 Součet 73 760,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,10 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Celkem - okrasné dřeviny 60 852,00 Porosty - zjištěná cena = 60 852,- Kč e) Výnosová hodnota e 1 ) Výnos Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,00 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] 1.PP 10,60 200,- 2 120,- 1.NP 231,50 400,- 92 600,- 2.NP 29,00 300,- 8 700,- Výnosy celkem 103 420,- Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 103 420,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 447 635,97 Kč Výměra stavebního pozemku: 617 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 358 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 259 730,43 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 12 986,52 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného
- 12-103 420,00 * 40 % = 41 368,00 Vypočtené odpočty celkem: - 41 368,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 49 065,48 Kč Minimální nájemné dle 23 odst. 4: 50 % z 103 420,- Kč = 51 710,- Kč Míra kapitalizace 8,00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 646 375,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: Ocenění nákladovým způsobem CN = 2 648 174,02 Ocenění výnosovým způsobem CV = 646 375,00 Rozdíl R = 2 001 799,02 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení CV + 0.10 R = 846 554,90 Kč 846 554,90 Kč a) Budova = 2 556 310,- Kč b) Studna = 8 320,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo = 17 250,- Kč c 2 ) Plot - dřevěný = 2 090,- Kč c 3 ) Zpevněná plocha - beton = 2 360,- Kč c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba = 990,- Kč d) Porosty = 60 850,- Kč e) Výnos = 846 550,- Kč Cena objektů činí celkem 3 494 720,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: G. budovy pro ubytování studentů, zaměstanců apod. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 113012
- 13 - Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,9*5 = 34,50 m 2 1.NP: ((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11, 2) = 357,53 m 2 2,NP: 6*4,3+3,8*4 = 41,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 34,50 m 2 2,00 m 69,00 m 3 1.NP: 357,53 m 2 3,10 m 1 108,34 m 3 2,NP: 41,00 m 2 2,80 m 114,80 m 3 Součet 433,03 m 2 1 292,14 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 292,14 / 433,03 = 2,98 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 433,03 / 3 = 144,34 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (6,9*5)*(2,00) = 69,00 m 3 1.NP: (((21,7+17,15)/2*11,4)+((14,6+9,7)/2*11,2))*(3= 1 179,83 m 3,10+0,2) 2,NP: 357,52*4/2+4,3*2,8*1,2/2+4*2,8*1,2/2 = 728,98 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 977,81 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy včetně zemních prací: kamenné bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 75 cm S 100,00 3. Stropy: cihelné klenby a trámové s rovným S 100,00 podhledem 4. Krov, střecha: sedlová vaznicové soustavy S 100,00 5. Krytiny střech: osinkocementové šablony na bednění S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: betovové, část dřevěné S 100,00 11. Dveře: dřevěné lakované S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: dřevěná kastlová S 100,00 14. Povrchy podlah: cementová dlažba, betonové, PVC a S 100,00 palibkové 15. Vytápění: ústřední, kotel na plyn S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: rozvod studené i teplé vody S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: litinové S 100,00
- 14-20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100,00 21. Ohřev vody: boiler nn 2 ks S 100,00 22. Vybavení kuchyní: běžný elektrický sporák S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: sprchy, umyvadla, WC S 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: chybí C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 6,30 100,00 0,46 2,90 2. Svislé konstrukce: S 15,00 100,00 1,00 15,00 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 6,10 100,00 1,00 6,10 5. Krytiny střech: S 2,70 100,00 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,00 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Schody: S 2,80 100,00 1,00 2,80 11. Dveře: S 3,80 100,00 1,00 3,80 13. Okna: S 5,90 100,00 1,00 5,90 14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3,30 15. Vytápění: S 4,90 100,00 1,00 4,90 16. Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5,80 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 21. Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 4,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9080 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 6,30 100,0 0,46 2,90 3,20 110 140 78,57 2,5142 2. Svislé konstrukce: S 15,00 100,0 1,00 15,00 16,52 110 140 78,57 12,9798 3. Stropy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 9,03 110 140 78,57 7,0949 4. Krov, střecha: S 6,10 100,0 1,00 6,10 6,72 110 140 78,57 5,2799 5. Krytiny střech: S 2,70 100,0 1,00 2,70 2,98 34 60 56,67 1,6888 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,66 10 40 25,00 0,1650 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,0 1,00 7,10 7,82 34 60 56,67 4,4316 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,52 20 40 50,00 1,7600
- 15-9. Vnitřní obklady S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,41 34 40 85,00 2,8985 keramické: 10. Schody: S 2,80 50,0 1,00 1,40 1,54 110 140 78,57 1,2100 S 2,80 50,0 1,00 1,40 1,54 34 80 42,50 0,6545 11. Dveře: S 3,80 100,0 1,00 3,80 4,18 34 55 61,82 2,5841 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,90 100,0 1,00 5,90 6,50 50 65 76,92 4,9998 14. Povrchy podlah: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,82 110 115 95,65 1,7408 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,82 34 40 85,00 1,5470 15. Vytápění: S 4,90 75,0 1,00 3,68 4,05 34 40 85,00 3,4425 S 4,90 25,0 1,00 1,23 1,35 11 35 31,43 0,4243 16. Elektroinstalace: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,39 34 37 91,89 5,8718 17. Bleskosvod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,33 34 40 85,00 0,2805 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,63 34 35 97,14 3,5262 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,52 34 45 75,56 2,6597 20. Vnitřní plynovod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,33 11 35 31,43 0,1037 21. Ohřev vody: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,42 11 20 55,00 1,3310 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1,98 20 25 80,00 1,5840 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4,74 34 40 85,00 4,0290 24. Výtahy: C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: C 4,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 90,81Opotřebení: 74,8016 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 710,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9657 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0047 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9080 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0800 Základní cena upravená = 5 129,27 Kč/m 3 Plná cena: 1 977,81 m 3 * 5 129,27 Kč/m 3 = 10 144 721,50 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 74,8016 % Úprava ceny za opotřebení - 7 588 414,- Kč Budova - zjištěná cena = 2 556 307,50 Kč
- 16 - b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód CZ - CC: 2222 Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč Základní cena celkem = 21 180,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena = 54 097,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 % - 45 774,99 Kč Studna - zjištěná cena = 8 322,97 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo - 10 Plocha: 23*1,5 = 34,50 m 2 Venkovní úprava: 13.1.2. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 242 (46.21.64..) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 34,50 m 2 * 290,- Kč/m 2 = 10 005,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = 25 873,93 Kč
- 17 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % - 8 624,56 Kč Plot - pletivo - zjištěná cena = 17 249,37 Kč c 2 ) Plot - dřevěný - 10 Plocha: 16,00 m 2 Venkovní úprava: 13.6.1. Plot dřevěný z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 242 (46.21.64..) ostatní inženýrská díla jinde neuvedená Základní cena (dle příl. č. 11): 16,00 m 2 * 337,- Kč/m 2 = 5 392,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Plná cena: = 13 944,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 40 = 85,000 % - 11 852,61 Kč Plot - dřevěný - zjištěná cena = 2 091,64 Kč c 3 ) Zpevněná plocha - beton - 10 Výměra: 12,50 m 2 Venkovní úprava: 8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 12,50 m 2 * 235,- Kč/m 2 = 2 937,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 7 380,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 % - 5 018,52 Kč Zpevněná plocha - beton - zjištěná cena = 2 361,66 Kč
- 18 - c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba - 10 Výměra: 6,00 m 2 Venkovní úprava: 8.3.5. Plochy z betonových dlaždic 50/50/6 do lože z kameniva Kód CZ - CC: 211 Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m 2 * 205,- Kč/m 2 = 1 230,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 3 090,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 % - 2 101,37 Kč Zpevněná plocha - dlažba - zjištěná cena = 988,88 Kč d) Porosty d 1 ) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] jedle 50 3,00 ks 29 610,00 20% 23 688,00 71 064,00 borovice kleč 30 1,00 ks 3 370,00 20% 2 696,00 2 696,00 Součet 73 760,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,10 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p : * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 60 852,00 Porosty - zjištěná cena = 60 852,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova = 2 556 310,- Kč b) Studna = 8 320,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Plot - pletivo = 17 250,- Kč c 2 ) Plot - dřevěný = 2 090,- Kč c 3 ) Zpevněná plocha - beton = 2 360,- Kč c 4 ) Zpevněná plocha - dlažba = 990,- Kč d) Porosty = 60 850,- Kč Cena objektů činí celkem 2 648 170,- Kč
- 19 - Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná pl. a nádvoří St. 31/1 617,00 800,00 493 600,- Součet 493 600,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 0 % - 0,- Mezisoučet 493 600,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4360 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,0800 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 447 635,97 Pozemek - zjištěná cena = 447 635,97 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 447 640,- Kč Cena pozemků činí celkem 447 640,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: V dané lokalitě se ceny stavebních pozemků obchodují za průměrnou cenu 800 Kč/m 2. V dané lokalitě není v současné době k dispozici žádná nabídka. Jedná se pozemek v centru, zastavěný z více jak 1/2 oceňovanou budovou. Je provedeno úprava Kp 0,8.
- 20 - Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1 800,- 1 800,00 0,80 1,00 640,00 640,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 640,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 640,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 640,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zast. pl. a nádvoří p.č. St.31/1 617 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 617 m 2 617,00 m 2 á 640,- Kč/m 2 = 394 880,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 394 880,- Kč Pozemek - výsledná cena = 394 880,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 394 880,- Kč Cena pozemků činí celkem 394 880,- Kč Výnosová hodnota Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha: = 260,50 m 2 Skladovací plocha: = 10,60 m 2 Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 10,60 m 2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 271,10 m 2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytné plochy: 1.NP 231,50 m 2 * 400,- Kč/m 2 = 92 600,- Kč podkroví 29,00 m 2 * 300,- Kč/m 2 = 8 700,- Kč Výnosy z obytných ploch celkem = 101 300,- Kč Skladovací plocha: 1.PP 10,60 m 2 * 200,- Kč/m 2 = 2 120,- Kč Výnos ze skladovací plochy celkem = 2 120,- Kč Výnosy celkem: 103 420,- Kč
- 21 - Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 1,00 % z reprodukční ceny stavby. 10 309 960,07 Kč * 1,00 % = 103 099,60 Kč Náklady na pojištění: = 5 000,- Kč Náklady na pojištění činí 0,05 % z reprodukční ceny stavby. Výpočet amortizace: (10 264 185,08 Kč * 0,0300) / (1,0300 30-1) = 215 746,- Kč Náklady celkem: 323 846,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 103 420,- Kč - 323 846,- Kč = -220 426,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 8,00 % Výnosová hodnota: (-220 426,- / 0,0800) = 0,- Kč Výnosová hodnota = 0,- Kč
- 22 - C. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. metody věcné, administrativní a porovnávací. Silné stránky nemovitosti : Městská část Statutárního města Opavy užívána převážně k bydlení Slabé stránky nemovitosti: Velmi špatný stav nemovitosti Malá výměra pozemku Trendy (příležitosti a hrozby): není předpoklad výraznějšího dalšího rozvoje v dané lokalitě Z uvedeného přehledu je patrný rozptyl hodnot. Vyšší a tržně neakceptovatelná je majetková hodnota znovupořízeni na principu náhrady současného stavu s příslušným opotřebením, tedy věcná hodnota ve výši 3 043 050 Kč. Výnosová hodnota - z důvodu špatného technického stavu objektu užívaného jako ubytovna je uvažované obvyklé nájemné nepokryje náklady na údržbu a amortizaci objektu. Z těchto důvodů vychází výnosová hodnota 0,-Kč. Administrativní cena nemá obvykle žádný vliv na cenu obvyklou, tato cena zjištěná slouží pro daňové účely a pro jiné správní účely. Cena administrativní je stanovena ve výši 1 294 190 Kč. Tržní hodnotu obecně nejlépe vystihuje hodnota stanovená porovnávací metodou shrnující zkušenosti s obvyklou obchodovatelností obdobného majetku v regionu. V daném případě nebylo možno dohledat určitý počet srovnatelných etalonů pro porovnání. Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu uvedených nemovitostí, jejich příslušenství. Po porovnání vypočtených hodnot, zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech byla navržena obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím v hodnotě administrativní ceny t.j. 1 300 000,- Kč. Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 846 550,- Kč 447 640,- Kč 1 294 190,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: 2 648 170,- Kč Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 394 880,- Kč 3 043 050,- Kč
- 23 - D. Závěr Administrativní cena: 1 294 190,- Kč slovy: jedenmilióndvěstědevadesátčtyřistodevadesát Kč Obvyklá cena: 1 300 000,- Kč slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč posudek vypracován Ing. Jan Sedláček V Opavě Lidická 5 9.8.2011 746 01 Opava
- 24 - Fotodokumentace
- 25 - Mapa oblasti