ZNALECKÝ POSUDEK 3086-302/2012 O ceně budovy prádelny bez čp/če v Ostravě, ul.vršovců, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.1534, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 311 m 2, vše zapsáno na LV č.1527 pro k.ú. Mariánské Hory Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 409/10-162 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 20.9.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Jan Šíma Kmochova 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 20.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny budovy prádelny bez čp/če v Ostravě, ul.vršovců, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.1534, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 311 m 2, vše zapsáno na LV č.1527 pro k.ú. Mariánské Hory 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 303 609 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c) : 1 100,- Kč/m 2 Budova prádelny bez č.p., č.e. Vršovců 702 00 Ostrava Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Mariánské Hory 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 20.9.2012 za přítomnosti znalce a povinného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1527 pro k.ú. Mariánské Hory - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pan Eduard Vlček, Turgeněvova 270/14, 71600 Ostrava, vlastnictví: výhradní Pan Eduard Vlček, Turgeněvova 270/14, 71600 Ostrava, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, přízemní objekt, částečně pod úrovní terénu. Je železobetonový, má plochou střechu, krytina z živičných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod není instalován. Fasáda je vápenná hladká. Okna jsou plastová a ze sklobetonu. Vrata jsou plechová a plastová rolovací. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy z dlažeb. Vytápění je ústřední, zdrojem je zbytkové teplo, stejně jako ohřev teplé vody. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Kuchyňka je jen s minimálním vybavením. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci, a na plyn. Stáří domu je dle sdělení vlastníka cca 30 let, stav je průměrný. Objekt je využíván jako komerční prádelna. Přístup k objektu je přes pozemky ve vlastnictví Města Ostravy. Oceňuje se pouze budova. Neoceňuje se technologie prádelny, jako věci movité. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova prádelny 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova prádelny Popis: Výnos uvažován bez pronájmu technologie prádelny. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Budova prádelny Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 F. budovy budovy pro služby Svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin přízemí 311,00 m2 3,65 m 1 135,15 Součet 311,00 1 135,15 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 135,15 / 311,00 = 3,65 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 311,00 / 1 = 311,00 m 2-4 -
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] obestavěný prostor 311,0*3,95 = 1 228,45 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 1 228,45 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 228,45 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce monolit S 100 3. Stropy železobetonové monolitické S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky P 100 8. Úprava vnějších povrchů standardní S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody C 100 11. Dveře standardní S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová N 20 13. Okna luxfery P 80 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod standardní S 100 19. Vnitřní kanalizace standardní S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody zbytkové teplo z technologie S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 27. Vrata A 100 28. Kuchyňka A 100-5 -
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů P 6,90 100 0,46 3,17 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody C 2,90 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna N 5,20 20 1,54 1,60 13. Okna P 5,20 80 0,46 1,91 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Vrata A 0,96 100 1,00 0,96 28. Kuchyňka A 0,12 100 1,00 0,12 Součet upravených objemových podílů 85,16 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 807,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 1,1320 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9412 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,8753 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,8516 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1520 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 756,88-6 -
Plná cena: 1 228,45 m 3 * 5 756,88 Kč/m 3 = 7 072 039,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % - 2 652 014,71 Kč Budova prádelny - zjištěná cena = 4 420 024,52 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Budova prádelny = 4 420 024,52 Kč 4 420 024,52 Kč Nákladové ceny - celkem: = 4 420 024,52Kč Ocenění výnosovým způsobem: Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,00 % Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] budova prádelny 250,00 800,- 200 000,- Výnosy celkem 200 000,- - 7 -
Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 200 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 149 280,- Kč Výměra stavebního pozemku: 311 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 311 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 149 280,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 7 464,- Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 200 000,00 * 40 % = 80 000,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 80 000,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 112 536,- Kč Míra kapitalizace 8,00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 406 700,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): okraj sídlištní zástavby, bez předpokládaného rozvojového potenciálu Ocenění nákladovým způsobem CN = 4 420 024,52 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 406 700,00 Rozdíl R = 3 013 324,52 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 1 708 032,45 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 1 708 032,45 Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a st.1534 311,00 480,00 149 280,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 149 280,- Pozemek - zjištěná cena = 149 280,- Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova prádelny 1 708 032,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 708 032,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 149 280,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 149 280,- Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 857 312,50 Kč 1 857 312,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova prádelny 1 708 032,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 708 032,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 149 280,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 149 280,- Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 857 312,50 Kč 1 857 312,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 857 310,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetpadesátsedmtisíctřistadeset Kč - 10 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.850.000,- Kč - AB - CREDIT a.s., Na Pankráci 1658/121, Praha 4, Nusle, 140 21, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 10.280,90 Kč s příslušenstvím - Dalkia Česká republika, a.s., 28.října 3337/7, Moravská Ostrava, 709 74, Nařízení exekuce 53Nc-12434/2009-10 ze dne 22.12.2009, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 678.267,64 Kč s příslušenstvím - AB - CREDIT a.s., Na Pankráci 1658/121, Praha 4, Nusle, 140 21, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-409/2010-34 ze dne 30.7.2010, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 298.489,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 58.878,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 493.210,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 320.672,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 257.577,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 181.411,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 892.229,- Kč s příslušenstvím - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 257.295,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad Ostrava I, Jurečkova 940/2, Moravská Ostrava, 700 39 Ostrava 39, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 149.056,- Kč - Finanční úřad Ostrava I, Jurečkova 940/2, Moravská Ostrava, 700 39 Ostrava 39, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 065EX-02664/2011-009 ze dne 6.10.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 024EX-4112/2008-93 ze dne 7.11.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 9.518,21 Kč s příslušenstvím - Severomoravská plynárenská, a.s., Plynární 2748/6, Moravská Ostrava, 702 72, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 164EX-1498/2011-31 ze dne 19.1.2012, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 557.129,94 Kč s příslušenstvím - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 55.333,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Nařízení exekuce 92EXE-14369/2011-12 ze dne 3.11.2011, Nařízení exekuce 51EXE-10196/2012-9 ze dne 19.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 103EX-412/2012-14 ze dne 6.3.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 6.418,- Kč s příslušenstvím - Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha 1, Nové Město, 113 04, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 66.213,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad Ostrava I, Jurečkova 940/2, Moravská Ostrava, 700 39 Ostrava 39, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 26.412,- Kč s příslušenstvím - Slavia pojišťovna a.s., Revoluční 655/1, Praha 1, Staré Město, 110 00 Praha 1, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 1.191.966,12 Kč částečně zastaveno pro částku 219.472,31 Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Nařízení exekuce 91EXE-15251/2011-9 ze dne 7.12.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 167EX-25149/2011-19 ze dne 22.5.2012, Nařízení exekuce 91EXE-11083/2012-11 ze dne 2.3.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 032EX-212/2012-21 ze dne 28.5.2012, - 11 -
Nařízení exekuce 90EXE-12896/2012-9 ze dne 22.6.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 110.798,- Kč s příslušenstvím - Česká průmyslová zdravotní pojišťovna, Jeremenkova 161/11, Vítkovice, 703 00 Ostrava 3. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Pronájem vytápěných skladových prostor o výměrách 200-400 m2 nacházející se v oploceném a střeženém areálu v Ostravě, na ul.nákladní. Přístup do areálu nepřetržitě 24 hodin denně, vjezd kamiónu až k budově, podél celé budovy přístupová zastřešená rampa o velikosti 74 m2, výška stropů 3,5 m, v budově sociální zázemí včetně sprch, toalet a šaten, kancelářské, skladové nebo archívní prostory, celkem o velikosti cca 200 m2. Celý objekt zabezpečen elektronickým zabezpečením vyvedeným na pult ochrany. Požadovaná cena 960,- Kč/m2 a rok. - 12 -
objekt bývalé herny a pivnice na ulici Přemyslovců, Ostrava - Mariánské Hory. Nabízený objekt je jednopodlažní budova postavená z cihel s přístavbou postavenou jako dřevostavba. Na objektu byla provedena rekonstrukce střechy - IPA - mírný sklon, objekt má plastová okna a je zateplen polystyrénem. Rozvody vody jsou v plastu a elektrorozvody v mědi. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, odpad, plyn, el.). K vytápění objektu slouží plynová gamata a ohřev vody je zajištěn přes el. bojler. Budova stojí na samostatném pozemku o celkové rozloze 227 m2. Za stavbou je menší zahrádka (přístupná pouze přes objekt). Nemovitost je vhodná k různým druhům podnikatelské činnosti. Ulice je v samotném srdci Mariánských Hor, má dostatečný průchod lidí a je dobře dostupná i MHD. Požadovaná cena 1.900.000,- Kč včetně provize RK. objekt Zelená, Moravská Ostrava v polyfunkčním domě, který je určen k provozování baru a herny. K provozovně je vypracovaná hluková studie k provozování herny. Provozovna se skládá z herny (74,90m2) baru(7,56m2) skladu, WC celková plocha 110m2. Požadovaná cena 1.400.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. - 13 -
komerční objekt Ostrava - Přívoz, ul. Podkovářská. Objekt je v původním, ale zachovalém stavu (nutná rekonstrukce). Stropy a podlahy jsou železobeton, obvodové zdivo je pálená cihla. Objekt je celopodsklepený s výškou stropu cca 4 m (bez prosaku vody). Dům má dvě patra spojené s centrálním schodištěm. Zastavěná plocha objektu je 124 m2, celková velikost pozemku je 600 m2. Příjezd z městské komunikace. Objekt má svůj přívod elektřiny 220/380 W. Na pozemku voda, plyn, kanalizace. Požadovaná cena 1.390.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.800.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč V Olomouci, 20.9.2012 Ing._ Jan Šíma Kmochova 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3086-302/2012 znaleckého deníku. - 15 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1527 ze dne 22.8.2012 10 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 2-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -