Znalecký posudek č. ZP-4941 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 224, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 493 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 286/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov, zapsáno na LV 41. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 10918/11 Podle stavu ke dni 28.11.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 10.12.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 224, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 493 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 286/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov, zapsáno na LV 41. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rod. dům č.p. 224 Na Vinici 224 349 01 Stříbro Region: Plzeňský Okres: Tachov Katastrální území: Stříbro 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.11.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Belšán Václav, U Sklárny 201, Vlkýš, 33024 Heřmanova Huť. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 28.11.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství 3
CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Belšán Václav, U Sklárny 201, Vlkýš, 33024 Heřmanova Huť. Zástavní právo smluvní pohledávka a) 1.000.000,-Kč b) pro budoucí pohledávky dle smlouvy Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 224, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 493 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 286/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov, zapsáno na LV 41. Stříbro se nachází cca 30 km od města Tachov. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Stavba je postavena na mírně svažitém pozemku. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je špatný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Stříbro 543 250,- 2173 250,00 0,80 1,00 200,00 st pozemek Stříbro 692 000,- 3246 213,19 0,80 1,00 170,55 370,55 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 185,27 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 170,55 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 200,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 493 509 m 2 trvalý travní porost p.č. 286/2 672 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1181 m 2 1 181,00 m 2 á 185,27 Kč/m 2 = 218 803,87 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 218 803,87 Kč Pozemky - výsledná cena = 218 803,87 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 218 800,- Kč Cena pozemků činí celkem 218 800,- Kč 5
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 224 Adresa Na Vinici, Stříbro Popis: Řadová krajní stavba, postavena na neoploceném pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace Budova s 2 NP, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová s plechovou krytinou, klempířské prvky nejsou, okna jsou dřevěná. Na hlavní stavbu navazuje zděná stodola. Nemovitosti jsou delší dobu neobydleny bez údržby. Souhrnný stavebně technický stav je špatný. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu 70 roků Stav objektu havarijní Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1181 m 2 Zastavěná plocha 60 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství stodola Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Losina Adresa 332 14 Losina Popis: Budova je určena k rekonstrukci. Objekt se nachází v Losiné u Chotěšova s ideálním umístěním. Objekt lze využít k trvalému bydlení i ke komerčnímu využití. V domě se nachází jedna bytová jednotka. Podlahová plocha je 294 m2, vlastní pozemek o výměře 712 m2. Tato budova, ležící na rovinatém pozemku ve tvaru obdélníku, může být napojena na inženýrské sítě: plyn, elektřina a kanalizace. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu špatný 6
Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 712 m 2 Zastavěná plocha 200 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 250 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: 208 333,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Kšice Adresa 349 01 Kšice Popis: Rodinný domek v obci Lomnička, což je část obce Kšice region Konstantinolázeňsko. Stávající objekt je zděný jednopodlažní domek obdélníkového půdorysu o rozměru 5,6x16,35 m, který byl vystavěn přibližně počátkem minulého století. Objekt byl z počátku využíván k trvalému bydlení, v druhé polovině minulého století byl v objektu hostinec a později obecní úřad. Domek prošel před dvaceti lety rekonstrukcí, která obnášela nové betonové podlahy, nový strop z desek Hurdis do ocelových válcovaných profilů a výměna oken. Objekt je částečně podsklepen a skládá se ze dvou místností. V současné době je domek neobydlený a je nutná rekonstrukce. Domek není napojen na obecní vodovod a kanalizaci a v současné době není v domě odpad ani voda. K domu náleží zahrada, která je od domu 200 m a má 970 m2. Zastavěná plocha domu je 108 m2 a zahrada okolo domu má 137m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1215 m 2 Zastavěná plocha 108 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 299 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: 249 166,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. 7
(JCS i ) ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Zhoř Adresa 349 01 Zhoř Popis: Rodinný dům ve Zhoři v okrese Tachov nedaleko Stříbra. Dům se nachází v centru obce, na poměrně velkém pozemku s pozůstatkem bývalé stodoly. Jedná se o přízemní stavbu, kde proběhly částečné opravy - elektřina v mědi, v kuchyni položena dlažba, v pokoji je položena plovoucí podlaha, okna jsou plastová, v koupelně jsou částečně nové obklady a rohová vana. Je nutná oprava střechy a stropů, dále je nutné dodělat další dva pokoje a terénní úpravy kolem domu, včetně fasády domu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1582 m 2 Zastavěná plocha 160 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 349 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: 290 833,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Hradišťany Adresa 333 01 Hradišťany Popis: RD ve špatném stavu v obci Honezovice u Holýšova o rozloze 814m2. Na pozemku se nachází vlastní studna, septik, kolna, 220/380V. Objekt je určený ke kompletní rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 814 m 2 Zastavěná plocha 60 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro 8
Příslušenství kolna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 189 000,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: 157 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Losina 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Kšice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. rodinný dům Zhoř 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. rodinný dům Hradišťany 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 226 458,33 Kč Rodinný dům č.p. 224 - výsledná cena = 226 458,33 Kč 9
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 218 800,- Kč 226 460,- Kč Obvyklá cena: 225 000,- Kč slovy: dvěstědvacetpěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 128 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 224, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 493 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 286/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Stříbro, obec Stříbro, okres Tachov, zapsáno na LV 41 v objektivní zaokrouhlené výši 225.000,-- Kč. Příslušenství tvoří stodola, nájemní smlouvy nezjištěny, věcné břemena nezjištěna. V Praze, 10.12.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 10
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4941 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11