ZNALECKÝ POSUDEK č.3875/234/2014

Okres:Mělník Obec :Malý Újezd ZNALECKÝ POSUDEK č.3875/234/2014 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI objektu výrobní a skladové haly č.p.121 na st.p.č.119 s příslušenstvím a pozemky v k.ú.jelenice u Mělníka a obci Malý Újezd, okres Mělník Objednavatel posudku: Královská dražební a.s. Kateřinská 482 128 00 Praha 2 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, 500 11 Hradec Králové Mobil 732 459 996 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli v 1 vyhotovení. V Hradci Králové dne 27.srpna 2014. 1

A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.822 pro k.ú.jelenice u Mělníka, okres Mělník ze dne 25.8.2014, vyhotoveno dálkovým přístupem b)kopie katastrální mapy pro k.ú. Jelenice u Mělníka, okres Mělník, vyhotoveno dálkovým přístupem c)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku List vlastnictví č.822 pro k.ú.jelenice u Mělníka, okres Mělník ze dne 25.8.2014 Vlastnické právo: Pjv Stavební S.R.O., Jaurisova 515/4, Michle, 14000 Praha 4 B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: -------------------------------------------------- Ocenění nemovitosti bylo provedeno dle podkladů, které dodal objednatel posudku. Vstup do objektu nebyl umožněn, vybavení objektu se uvažuje jako standardní. Datum k němuž se ocenění provádí: --------------------------------- Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni 25.srpna 2014. Stručný popis oceňované nemovitosti: ------------------------------------ Předmětná nemovitost je výrobní a skladová hala č.p.121 s příslušenstvím v k.ú.jelenice u Mělníka a obci Malý Újezd, okres Mělník, která je umístěna přibližně na okraji jihovýchodní, stavebně nesrostlé zastavěné části obce Vavřineč u místní asfaltové komunikace. Vesnice Malý Újezd leží administrativně v okrese Mělník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Mělník. Obec Malý Újezd se rozkládá asi sedm kilometrů jihovýchodně od Mělníka. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 910 obyvatel. Malý Újezd se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Jelenice, Malý Újezd a Vavřineč. Děti školou povinné mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu.. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Malý Újezd leží v průměrné výšce 193 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1517. Celková katastrální plocha obce je 1223 ha, z toho orná půda zabírá 77%. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Objekt s příslušenstvím se nachází v areálu bývalého zemědělského družstva Liblice. Jedná se o samostatně stojící výrobní a skladovou halu, která byla postavena přibližně v 50. letech minulého století. Hlavní rekonstrukce s přestavbou haly na truhlárnu a prodejnu proběhla v roce 2004. Další přístavba lakovny a skladu proběhla v roce 2006. Hala má přibližně obdélníkový půdorys (různé přístavky) s jednou hlavní výškovou úrovní. Pouze ve střední a severní části je provedena dvoupodlažní 2

vestavba. Hala má nosnou ocelovou konstrukci, obvodový plášť je vyzděn z keramických a pórobetonových bloků. Střecha je sedlová s malým spádem a plechovou krytinou. V objektu se nachází ruční dílna, sociální zařízení pro zaměstnance, lakovna, prodejna a administrativní zázemí. Objekt je užíván firmou PJV Stavební s.r.o., Jaurisova 515/4, Michle, 140 00 Praha 4, která se zabývá truhlářskou a stavební činností. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a průmyslové objekty. K nemovitosti patří studna, venkovní úpravy a pozemky. Objekt je napojen na elektrorozvod a obecní vodovod, kanalizace do septiku. Pozemky jsou oploceny plotem převážně z panelových bloků. Příjezd po asfaltové komunikaci na p.č.408/17 v druhu ostatní plocha, ostatní komunikace, LV 10001, vlastnické právo Obec Malý Újezd, č.p. 95, 27731 Malý Újezd. Přístup k nemovitosti je právně zajištěn. Objekt se nachází na st.p.č.119 o výměře 1689 m2. Dále k objektu patří pozemek p.č.408/42 - ostatní plocha, jiná plocha o výměře 4122 m2 a pozemek p.č.408/43 - ostatní plocha, jiná plocha o výměře 237 m2. Výrobní a skladová hala č.p.121 Montovaná hala je nepodsklepená, má obdélníkový půdorys o rozměrech 78,26 m x 15,26 m. Hala má sedlovou střechu o výšce hlavního hřebene 8,00 m. Základy betonové plošné a základové patky, nosná konstrukce montovaný ocelový skelet s příčnými trámy, které slouží zároveň jako nosná část střešní konstrukce, střešní plášť tvoří plechová krytina položená na podélných krokvích, které jsou položené na příčných rámech skeletu. Obvodový plášť je vyzděn z keramických a pórobetonových bloků. Hala je uvnitř rozčleněna na 4 navazující části, 3 prostory směrem od severu slouží pro výrobu a montáž, jižní část je užívána jako sklad. Výrobní a montážní prostory objektu jsou vytápěné a odvětrané. Podlahy betonová mazanina, dveře standardní, neizolovaný sklad je oddělen automatickými sekčními vraty, venkovní vjezd do skladu posuvnými plechovými vraty, ve střední části haly jsou dřevěná dvoukřídlá vrata. Přístavba lakovny ve střední části severozápadní strany má obdélníkový půdorys o rozměrech 8,40 m x 4,20 m, zastřešení pultovou střechou s výškou hřebene 6,15 m. Jedná se o nepodsklepený jednopodlažní objekt, základy betonové plošné a betonové základové patky, svislé nosné konstrukce ocelové s vyzděním z pórobetonových tvárnic tl.300 mm, vodorovné nosné konstrukce z ocelových příhradových nosníků, zastřešení plechová střešní krytina uložená na podélných krokvích, ve výšce 3,5 m nad podlahou je po celé ploše proveden SDK podhled s tepelnou izolací. Podlaha betonová mazanina. Objekt skladu se sociálním zázemím pro zaměstnance je přistavěn při severním konci jihovýchodní stěny. Objekt má obdélníkový půdorys o rozměrech 24,30 m x 10,15 m. Objekt je jednopodlažní, nepodsklepený s pultovou střechou, základy plošné betonové, svislé konstrukce z keramických tvárnic POROTHERM P+D se zateplením, zastřešení je uložené na podélných krokvích položených na ocelových svařovaných nosnících, nosníky jsou uloženy na obvodovém zdivu ukončeném železobetonovou pozednicí, střešní krytina plechová. Podlahy betonová mazanina, v sociálním zařízení je keramická dlažba. 3

Administrativní vestavba Dvoupodlažní administrativní zázemí s bytovou jednotkou o dispozici 2+kk je vybudováno formou vestavby v severní části haly. Konstrukce vestavby je provedena z SDK desek na ocelové a dřevěné konstrukci systému Knauf. Obvodové nosné konstrukce jsou původní ocelové s vyzdívkou z tvárnic, nové nosné zdivo ze systému POROTHERM P+D, strop nad 1.NP s desek OSB s izolací, v celé vestavbě je kazetový podhled se zabudovaným osvětlením. Podlahové krytiny keramická dlažba, zátěžové koberce, OSB desky, okna dřevěná EURO s izolačním dvojsklem, schodiště ocelová konstrukce s dřevěnými stupni. Přístup pro osobní a nákladní dopravu je ze severozápadního rohu pozemku, parkování osobních vozidel na severu pozemku u hlavního vchodu. Hlavní vstup do objektu je ze severu je přes prodejnu a administrativu, zaměstnanci mají vlastni vchod přes šatny v severní části skladu, výrobní a skladové prostory mají několik vlastních vchodů ze stran objektu, manipulační plochy u haly jsou zpevněné panelové. Nemovitost byla na žádost objednatele oceněna bez místního šetření, pouze na základě informací od objednatele ocenění. Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovitosti jsou zatíženy omezením vlastnického práva, jak jsou zapsány na listu vlastnictví č.822 pro k.ú.jelenice u Mělníka, okres Mělník. Při tomto ocenění pro účely dražby budou nemovitosti oceněny s omezením vlastnického práva. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 12 000 000,- Kč. Targa Consultans Corp., Mossfon Building, 2.patro, East 54, Panama, Panama. Určení obvyklé ceny objektu výrobní a skladové haly č.p.121 na st.p.č.119 s příslušenstvím a pozemky v k.ú.jelenice u Mělníka a obci Malý Újezd, okres Mělník 1. Cena obvyklá -------------------- Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 4

2. Popis způsobu ocenění ------------------------------- Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3. Porovnávací metoda ---------------------------- Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 4. Porovnávací metoda - porovnání ------------------------------------------- Pro účely porovnávací metody byly nalezeny nemovitosti s podobným účelem užívání: Nemovitost č.1 Prodej výrobní haly, 1.máje, Lužec nad Vltavou, cena 16 490 000,- Kč Celková cena: 16 490 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena vč. provize RK a veškerého právního servisu. ID zakázky: 2293 Aktualizace: 20.08.2014 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový 5

Podlaží: 4 Plocha zastavěná: 754 m 2 Užitná plocha: 2974 m 2 Plocha pozemku: 2974 m 2 Parkování: 20 Garáž: Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelové rozvody Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Autobus Bezbariérový Prodej komerčně administrativního objektu včetně rodinného domu v obci Lužec nad Vltavou, okres Mělník. Objekt bývalého mlýna se nachází prakticky v centru obce. Jedná se o uzavřený komplex čtyř budov s vnitřním nádvořím. Všechny budovy prošly kompletní nákladnou rekonstrukcí a jejich stav je bez nutnosti dalších investic. Hlavní čtyřpodlažní budovu o podlahové ploše 925 m2 lze využít například jako kancelářské prostory, call centrum, výrobní objekt apod. Součástí nemovitosti je telefonní rozvodna pro sto linek. V hlavní budově je osobní i nákladní výtah. Přilehlou budovu s podlahovou plochou 366m2 lze využít jako další kancelářské prostory, koncepčně je nyní uzpůsobena k bydlení ve dvou samostatných zrekonstruovaných jednotkách o dispozicích 4+1 a 4+kk, a částečné administrativě. Dvě technické jednopodlažní budovy o plochách 188 m2 a 65 m2 na nádvoří jsou využitelné jako sklad, dílna, garážové stání apod. Nemovitost vyniká dobrou polohou jen 7km od sjezdu na 18. kilometru dálnice D8 ze směru od Prahy. Nemovitost č.2 Prodej výrobní haly, Liblice (okres Mělník), cena 8 500 000,- Kč Celková cena: 8 500 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena k jednání... ID zakázky: 646 Aktualizace: Včera 6

Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 1500 m 2 Užitná plocha: 1500 m 2 Plocha pozemku: 3400 m 2 Parkování: 10 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelové rozvody Elektřina: 230V, 400V Bezbariérový Prodej výrobních a skladovacích prostorů 1.500m2 s rodinným domem u Mělníka vhodné pro soukromou firmu, její zázemí i s bydlením, oplocená a udržovaná zahrada 3.400m2. Nabízíme k prodeji výrobní a skladovací prostory 1.500m2 u Mělníka vhodné pro soukromou firmu, její zázemí i s bydlením, oplocená a udržovaná zahrada 3.400m2. Jsou to čisté prostorné železobetonové haly s ekoizolací, postavené do tvaru U, v levém rameni jsou 3 kanceláře, dámská šatna a kuchyňka, sociální zařízení, pánská šatna se sprchou a úklidová místnost. V rohu těchto komerčních prostor se nachází i zděný vestavěný rodinný dům 533m2 užitné plochy, 5+kk v nadstandardním vybavení, přízemí, jedno patro a věž. V přízemí RD je obývací pokoj, jídelní kout a kuchyňský kout, jedna koupena s vanou a sprchovým koutem, wc je zvlášť. V prvním patře 3 pokoje, velká koupelna, sprchový kout, wc s bidetem, šatna a terasa. Ve věži je ještě jeden prostorný pokoj. V čele je jedna hala se dvěma vraty, v pravém rameni je druhá hala s vraty a třetí hala. Na konci je garáž oranžerie. Kolaudace proběhla v r. 2005. Na udržovaném čtvercovém pozemku cca 3.400 m2 je parkoviště na 5 aut a dalších 6 je možné parkovat za domem. Na zahradě je bazén. Pozemek je oplocený a skýtá soukromí, vjezd má elektrické otevírání brány. Inženýrské sítě: elektřina 230/400V, vodovod, septik 28m3, kanalizace je připravená, plyn, topení 3 plynové kotle Junkers a kombinovaný bojler, telefon a internet. Nemovitost č.3 Prodej výrobní haly, Vodárenská, Kralupy nad Vltavou - Lobeček, cena 8 900 000,- Kč 7

Celková cena: 8 900 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: K jednání, včetně právního servisu ID zakázky: 665 Aktualizace: 11.08.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 867 m 2 Užitná plocha: 867 m 2 Plocha pozemku: 1574 m 2 Parkování: 15 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, MHD, Autobus Bezbariérový Prodej výrobního areálu na pozemcích 1574m2 s funkčním komplexem výrobních hal ve strategické lokalitě města Kralupy n.vltavou u Prahy. Nabízíme k prodeji komerční objekt k podnikání v Kralupech nad Vltavou, region MělníkAreál je komplex přízemních provozně navazujících objektů uspořádaných do tvaru písmene U. Prostor vymezený okolními cihlovými budovami slouží jako parkoviště a pro manipulaci. Pět funkčních a plně vybavených hal bylo vybudováno v letech 1997 a 2004. Administrativní část tvoří tři kanceláře a zázemí pro 24 zaměstnanců - koupelny, sociální zařízení, šatny, jídelnu s vybavením. Kancelář vedení umožňuje vizuální propojení do výrobní haly a z ní vstup do chodby, z níž je přístupný sklep a další dvě haly. Výrobní část se dále sestává ze třech dílen. Komplex má zastavěnou plochu 867m2 a stojí na pozemku o rozloze 1574 m2. Všechny haly mají bezbariérový přístup, jsou průchozí a výška stropů je 4m. Haly jsou světlé, pod protipožární ocelovou sherovou střechou se světlíky se svislou prosklenou plochou jsou nainstalovány v největší z hal nehlučné klimatizační jednotky o výkonu 60kW. Podlahy tvoří zátěžová dlažba pro VZV, plovoucí a beton. Výjezdy z hal jsou opatřeny vraty s elektrickým ovládáním. Na halu navazuje otevřený přístřešek o ploše 70m2 a výšce 4m pro manipulaci. Objekt je zateplen, částečně podsklepen a je vytápěn plynovým kotlem, který je umístěn v 1. PP. Dvůr se zámkovou dlažbou 60x50m2 má parkovací plochu pro 15 osobních automobilů a udržovanou předzahrádku 20x10m2 navazující na otevřený přístřešek. Je napojen na přípojku vody, plynu a elektřiny z městských řádů. Kanalizace je svedena do septiku. Objekt je střežen, oplocen, situován ve strategické lokalitě u komunikace. Nachází se v okrajové průmyslové části města, sousedí s autoservisem, restaurací, benzinovou pumpou s myčkou, soukromými firmami, přímo u hl. silnice na výjezdu z města. Nájezd na R8 10 minut, Praha Letňany 20 minut. Dle ÚP obce je objekt určen pro nízko zátěžový provoz. 8

Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí 13 000 000,- Kč Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti po odečtení zástavního práva smluvního ve výši 12 000 000,- Kč činí 1 000 000,- Kč Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5. Závěrem --------------- Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne 29.2.1988 pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne 1.10.2003 pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.3875/234/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.235/2014. V Hradci Králové dne 27.srpna 2014. razítko a podpis 9

List vlastnictví č.822 pro k.ú.jelenice u Mělníka, okres Mělník 10

11

Kopie katastrální mapy pro k.ú.jelenice u Mělníka, okres Mělník 12

Fotodokumentace nemovitosti: 13

14

Mapa 15

16