ZNALECKÝ POSUDEK č. 2285/68/2014 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 28, který je součástí stavební parcely p.č. 139, stavební parcely p.č. 139, pozemkové parcely p.č. 71/3, vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalých porostů v k.ú. Kamenný Újezd u Rokycan, obec Kamenný Újezd, okres Rokycany Objednatel posudku: JUDr. Vendula Flajšhansová Exekutorský úřad Plzeň - sever Divadelní 2728/3a 301 00 Plzeň Účel posudku: Podklad pro exekuční řízení č.j.121 EX 2220/14 Podle stavu ke dni 12.11.2014 posudek vypracovala: Bc. Alena Němcová El. Krásnohorské 46 323 00 Plzeň Tel. 723 561 979 Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plzni, 19.11.2014
Znalecký úkol Předmětem ocenění je parcela - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 139, jejíž součástí je rodinný dům č.p.28, parcela zastavěná plocha a nádvoří p.č. 139, pozemková parcela p.č. 71/3, vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty v k.ú. Kamenný Újezd u Rokycan, obec Kamenný Újezd, okres Rokycany. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV č. 292 pro k.ú. Kamenný Újezd u Rokycan, obec Kamenný Újezd, vyhotovený dne 8.7.2014 - snímek z katastrální mapy - usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové, sepsané v Plzni dne 5.9.2014 pod č.j. 121 EX 2220/14-42 - skutečnosti zjištěné na místě samém při ohledání nemovitosti znalcem dne 12.11.2014 - informace získané od paní Kateřiny Dobiášové - informace a údaje získané z internetových stránek realitních kanceláří Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.11.2014 za přítomnosti znalce a paní Kateřiny Dobiášové. Použitá literatura - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - Oceňování nemovitostí díl III., Oceňování obvyklou cenou, Ing. Jiří Kokoška a kolektiv - Teorie oceňování nemovitostí, VIII přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč a kolektiv Vlastnické a evidenční údaje LV č. 292 SJM Dobiáš Petr a Dobiášová Kateřina, Kocanda 28, 338 42 Kamenný Újezd Celkový popis Oceňované nemovitosti jsou situovány v zastavěné části obce Kamenný Újezd, v části zvané Kocanda. Obec Kamenný Újezd se nachází v okres Rokycany a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Rokycany. Obec Kamenný Újezd se rozkládá asi tři kilometry jihovýchodně od Rokycan. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 720 obyvatel. Protéká zde řeka Klabava. Kamenný Újezd se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Kamenný Újezd a Kocanda. Obcí prochází železniční trať Rokycany - Nezvěstice. Z občanské vybavenosti zde najdeme pouze prodejnu smíšeného zboží, restauraci a hřiště. Služby zde nabízejí drobní živnostníci. Dobré pracovní příležitosti. - 2 -
OCENĚNÍ Obvyklá cena tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit, při zvážení všech okolností majících vliv na cenu, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Pro stanovení ceny obvyklé byla v tomto případě použita porovnávací metoda. Porovnávací hodnota Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Cena je redukována koeficientem úpravy ceny o provizi a právní poplatky. Tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, respektivě nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu tržní (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoli dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena je navrhována pro nemovitost jako celek. Nelze ji tedy chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb. Pokud je navrhována obvyklá cena nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat obvyklou cenu pozemků. Použité koeficienty K 1 K 7 vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví li se oceňovaná nemovitost horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Rodinný dům č.p.28 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 110,00 m 2 Zastavěná plocha: 60,00 m 2 Plocha pozemku: 350,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Oceňované nemovitosti jsou situovány v zastavěné části obce Kamenný Újezd, v části zvané Kocanda. Rodinný dům je postaven jako řadový krajový a je součástí stavební parcely p.č. 139 v k.ú. Kamenný Újezd u Rokycan. Na téže stavební parcele, jihozápadním směrem od rodinného domu jsou umístěny dva dřevěné sklady a přístřešek. Stavební parcela p.č. 139 a pozemková parcela - 3 -
p.č.71/3 - zahrada jsou oploceny strojovým pletivem. Podél severovýchodní hranice stavební parcely p.č. 139 je vystavěno dřevěné laťové oplocení a dřevěná posuvná vrata na kovovém rámu. Na parcelách jsou vysázeny okrasné dřeviny. Ve dvoře je provedena zpevněná betonová plocha. Dům je napojen na veřejný vodovod, plynový řad, odkanalizování je zajištěno do kanalizační stoky s odvodem na ČOV. Rodinný dům Rodinný dům je zděný, částečně podsklepený, přízemní s podkrovím. Střecha sedlová, krytina BRAMAC, venkovní omítka vápenná štuková, okna v přízemí plastová, v podkroví zdvojená a střešní okna, klempířské konstrukce z poz. plechu. Rodinný dům je řešen jako jedna bytová jednotka o velikosti 4+kk s příslušenstvím. Vstup do domu je ze severovýchodní strany domu, přes malou prosklenou verandu. Schody do I.P.P. jsou z cihel nastojato, do podkroví jsou schody betonové. Příčky v podkroví ze sádrokartonu + obklad ze dřeva. Vytápění je ústřední plynové. Dispoziční řešení: I.P.P.: sklepní prostor (kámen) I.N.P.: předsíň (dlažba + PVC), pokoj s kuchyňským koutem (bez kuchyně, dlažba, plovoucí podlaha), pokoj (plovoucí podlaha), sociální zařízení (dlažba + PVC, WC, sprchový kout, umyvadlo) Podkroví: 2 x pokoj (beton +koberec) Od roku 2005 je dům postupně rekonstruován (okna, schodiště, vnitřní instalace, elektřina, podlahy) Sklady Dřevěná konstrukce obita prkny, střecha sedlová, krytina lepenka, zavedena elektřina. Přístřešek Dřevěná konstrukce z části obita prkny, část otevřená, střecha sedlová, krytina lepenka, podlaha betonová, zavedena elektřina. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Břasy - Stupno Rodinný dům je postaven jako řadový krajový, podsklepený, přízemní s využitím podkroví. Střecha sedlová, krytina vlnitý eternit, okna plastová, venkovní omítka štuková. Dispozičně je dům řešen jako 2+kk. V I.N.P. se nachází obývací pokoj s kuchyní, koupelna, WC a chodba, v podkroví 1 x pokoj. Vytápění lokální na tuhá paliva. Dům je napojen na vodovodní a plynový řad, odkanalizování je zajištěno do kanalizační stoky. Za domem se nachází garáž. Dům po rekonstrukci. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95-4 -
Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m 2 9 804 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 450 m 2 1 100 000 Kč 13 750 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Mirošov Rodinný dům je postaven jako samostatně stojící, podsklepený, přízemní s využitím podkroví. Střecha sedlová, krytina z eternitových šablon, okna dřevěná zdvojená, venkovní omítka vápenná štuková. Dispoziční řešení: v přízemí pokoj s kuchyňskou linkou, sociální zařízení (sprchový kout, WC, umyvadlo), v podkroví dva pokoje.ohřev TUV - karma, vytápění krbovými kamny s krbovou vložkou a výměníkem napojeným na rozvod radiátorů po celém domě Na podlaze je položena plovoucí podlaha, linoleum a dlažba. Zásobování vodou z vlastní studny, odkanalizování je zajištěno do septiku. Zahrada je oplocená, udržovaná a je zde postavená garáž se skladem. Dům po částečné rekonstrukci. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m 2 7 798 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 410 m 2 1 200 000 Kč 10 909 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Kamenný Újezd u Rokycan Rodinný dům je postaven jako samostatně stojící, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Střecha polovalbová, krytina taška, okna dřevěná špaletová, venkovní omítka břizolitová. Dispoziční řešení je 3+1, ve zvýšeném přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a chodba. V podkroví se nachází ložnice a dětský pokoj. Vytápění ústřední - zdroj plynový kotel v kombinaci s kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na obecní vodovodní řad, odpad je sveden do septiku. Příslušenství: pergola, dvě zděné garáže, dílna a dva sklady. Zahrada je oplocená, udržovaná. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,70-5 -
K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 12 420 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 300 m 2 1 680 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 798 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 007 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 12 420 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 10 007 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 110,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 100 770 Kč Výsledná porovnávací hodnota rodinného domu č.p. 28, který je součástí stavební parcely p.č. 139, stavební parcely p.č. 139, pozemkové parcely p.č. 71/3, vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalých porostů v k.ú. Kamenný Újezd u Rokycan, obec Kamenný Újezd, okres Rokycany = 1 100 770,-Kč Rekapitulace REKAPITULACE OCENĚNÍ Dle přiloženého listu vlastnictví nevázne na oceňovaných nemovitostech žádné věcné břemeno. Nemovitost je zatížena právy a povinnostmi vyplývajícími z nařízení exekuce a exekučního příkazu k prodeji nemovitostí, které jsou uvedeny v části C přiloženého listu vlastnictví. Hodnota rodinného domu není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí ani objekty nevykazují žádná rizika tohoto charakteru pro své okolí. - 6 -
Cena obvyklá rodinného domu č.p. 28, který je součástí stavební parcely p.č. 139, stavební parcely p.č. 139, pozemkové parcely p.č. 71/3, vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalých porostů v k.ú. Kamenný Újezd u Rokycan, obec Kamenný Újezd, okres Rokycany V Plzni 19.11.2014 Bc. Alena Němcová El. Krásnohorské 46 323 00 Plzeň Obvyklá cena 1 100 000Kč slovy: jedenmilionstotisíc ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 25.9.1996 pod č.j.spr.1692/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2285/68/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 68/14. - 7 -