Ing. Junger Rudolf, Terezy Novákové 1304, Litomyšl 570 01 tel., fax: 461 612 788, 461 612 789 e-mail : Junger@lit.cz znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví odvětví stavby obytné ODBORNÝ POSUDEK č. 1727/207/10 o obvyklé ceně stavby č.p. 150 na st.p.č. 143/1 se st.p.č. 143/1 a p.p.č. 63, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Hrabětice, obec Hrabětice, okres Znojmo, vše zapsané na LV č. 813 Objednatel posudku: JUDr. Taťána Macková, soudní exekutorka Exekutorského úřadu Ústí nad Orlicí, se sídlem nám. J. M. Marků 92, 563 01 Lanškroun Sp. Zn. 047 EX 191/10 Účel posudku: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora sp. zn. 047 EX 191/10-15 ze dne 7.7.2010 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou - stanovit tržní cenu nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 8.10.2010. Posudek obsahuje 40 stran textu včetně příloh i obálky a je vypracován ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednavatel a jedno zůstane v archivu znalce. V Litomyšli dne 15.11.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti stavby č.p. 150 na st.p.č. 143/1 se st.p.č. 143/1 a p.p.č. 63, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Hrabětice, obec Hrabětice, okres Znojmo, vše zapsané na LV č. 813. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Stavba č.p. 150 Adresa nemovitosti: Hrušovanská 671 68 Hrabětice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Hrabětice Katastrální území: Hrabětice Počet obyvatel: 895 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.10.2010 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj Katastrální pracoviště Znojmo list vlastnictví č.: 813 okres : Znojmo obec : Hrabětice katastrální území : Hrabětice Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 st. 143/1 zastavěná plocha a nádvoří 445 63 ostatní plocha 599 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Způsob využití Na parcele Hrabětice, č.p. 150 jiná st. st. 143/1 2
4.2. Stavební úpravy restaurace na penzion, kadeřnictví a byt na st.p.č. 143/1 v k.ú. Hrabětice bylo vydáno dne 21.11.2008 pod č.j. 7360/2008 STÚ1 SP 573/08 4.3. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.4. Projektová dokumentace na stavební úpravy restaurace na penzion a byt ze září 2008 4.5. Usnesení sp. zn. 047 EX 191/10-30 ze dne 9.9.2010 4.6. Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 191/10-15 ze dne 7.7.2010 4.7. Mapy stažené z internetových stránek 4.8. Fotografie pořízené při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č. 813 1 SJM Texl Radek a Texlová Pavla, Hrušovanská 150, 671 68 Hrabětice RČ: 810212/4052, 805216/4736 6. Dokumentace a skutečnost 6.1. Projektová dokumentace na stavební úpravy restaurace na penzion a byt ze září 2008 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost stavby penzionu s provozovnou kadeřnictví a bytem č.p. 150 na st.p.č. 143/1 se st.p.č. 143/1 a p.p.č. 63, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Hrabětice, obec Hrabětice, okres Znojmo, vše zapsané na LV č. 813. Budova č.p. 150 je zděná stavba s částečným podsklepení, jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem, v němž je zřízeno podkroví. Dle dostupných informací a dokladů byl původní rodinný dům postaven v roce 1910. V roce 2009 bylo vydáno stavební povolení na stavební úpravy, za účelem zřízení penzionu, kadeřnictví a bytu v č.p. 150. Tyto stavební úpravy nebyly do dnešního dne dokončeny, tudíž ani zkolaudovány, proto se jedná o rozestavěnou stavbu. Dokončená je rekonstrukce mezonetové bytové jednotky, umístěné v pravé části budovy o velikosti 3 + kk. Dokončená je i rekonstrukce provozovny kadeřnictví s vlastním sociální zařízením, umístěná v zadní části přízemí. Nedokončená rekonstrukce je levé části prvního nadzemního podlaží, kde má být jídelna, kuchyňský kout a sociální zařízení. V podkroví je dokončená pouze pravá, zadní část mezonetového bytu, kde se nachází schodiště, chodba, koupelna a ložnice. Zbývající část podkroví, kde se mají nacházet 4 pokoje s koupelnami u každého pokoje a sklady prádla, není dokončena. Jsou zde osazena pouze střešní okna a postaveny některé příčky. Bytová jednotka je v době ocenění trvale využívána vlastníky stavby. Provozovnu kadeřnictví užívá sama majitelka, paní Texlová. Do budovy je zavedena světelná i motorová elektroinstalace a veřejný vodovod. Splašková kanalizace je z rodinného domu svedena do veřejné kanalizace. Plyn není do budovy zaveden, ale je v místě možnost jeho napojení. Rodinný dům se nachází v okrajové, zastavěné části obce na ulici 3
Hrušovanská. Je osazen v mírně svažitém terénu vlevo při státní silnici, která prochází obcí ve směru na Hevlín. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody, kanalizace a zemního plynu. Obec Hrabětice má 895 obyvatel. Jedná se o malou obec s obecním úřadem, poštou, prvním stupněm základní školy, mateřskou školou, ordinací praktického lékaře, kadeřnictvím, pohostinstvím a obchody se základním sortimentem zboží. V obci je autobusová i vlaková zastávka. Obcí prochází státní silnice vedoucí z Hrušovan do Hevlína. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Stavba č.p. 150 na st.p.č. 143/1 b) Studny b 1 ) Studna kopaná c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody c 2 ) Přípojka kanalizace c 3 ) Plot drátěný c 4 ) Podezdívka prefabrikovaná c 5 ) Plot zděný c 6 ) Plotová vrátka c 7 ) Plotová vrata c 8 ) Plot prefabrikovaný do I c 9 ) Betonová podezdívka d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu d 1 ) Výnosová hodnota stavby č.p. 150 e) Pozemky e 1 ) Pozemek st.p.č. 143/1 e 2 ) Pozemek p.p.č. 63 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Stavba č.p. 150 na st.p.č. 143/1-3 Předmětem ocenění je rozestavěná stavba penzionu s mezonetovou bytovou jednotkou 3 + kk a provozovnou kadeřnictví č.p. 150, která je umístěna jako samostatně stojící na vlastní st.p.č. 143/1, ve funkčním celku s ostatní plochou p.p.č. 63 v okrajové, zastavěné části obce Hrabětice na ulici Hrušovanská v katastrálním území Hrabětice, okres Znojmo. Budova č.p. 150 je z části 4
podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a sedlový krov, v němž je zřízeno podkroví. Dle dostupných informací a dokladů byl původní rodinný dům postaven v roce 1910. V roce 2009 bylo vydáno stavební povolení na stavební úpravy, za účelem zřízení penzionu, kadeřnictví a bytu v č.p. 150. Tyto stavební úpravy nebyly do dnešního dne dokončeny, tudíž ani zkolaudovány, proto se jedná o rozestavěnou stavbu. S rekonstrukcí bylo započato v roce 2000. V roce 2000 byla přistavěna i kotelna. V současné době je dokončená rekonstrukce mezonetové bytové jednotky, umístěné v pravé části budovy o velikosti 3 + kk, dále je dokončená rekonstrukce provozovny kadeřnictví s vlastním sociální zařízením, umístěná v zadní části přízemí. Nedokončená rekonstrukce je levé části prvního nadzemního podlaží, kde má být jídelna, kuchyňský kout a sociální zařízení. V podkroví je dokončená pouze pravá, zadní část mezonetového bytu, kde se nachází schodiště, chodba, koupelna a ložnice. Zbývající část podkroví, kde se mají nacházet 4 pokoje s koupelnami u každého pokoje a sklady prádla, není dokončena. Jsou zde osazena pouze střešní okna a postaveny některé příčky. Byt, umístěný v pravé části budovy je v době ocenění trvale využíván. Do domu je zavedena světelná i motorová elektroinstalace a veřejný vodovod. Plyn není do budovy zaveden, ale v místě je možnost jeho napojení. Kanalizace je z budovy svedena do veřejné kanalizace. V suterénu se nachází schodiště a jeden sklepní prostor. V prvním nadzemním podlaží se v pravé části nachází byt, který sestává ze vstupního zádveří, pokoje, kuchyňského koutu, obývacího pokoje, chodby, schodiště do podkroví, WC a koupelny. V zadní části se nachází provozovna kadeřnictví, která sestává z místnosti pro kadeřnictví, šatny a WC. Ve dvoře je také umístěna kotelna. V levé části se nachází vstupní zádveří, prostor pro kuchyňský kout, prostor pro sociální zařízení s WC a sprchami, jídelna, chodba a schodiště do suterénu a do podkroví. V podkroví se nachází chodba, koupelna a ložnice, které je přístupná po schodišti z mezonetového bytu. Po schodišti z levé části je přístupná chodba, z níž jsou přístupné 4 rozestavěné ubytovací pokoje. U každého pokoje má být zřízena koupelna. Na konci chodby má být zřízen sklad čistého prádla a sklad špinavého prádla. Podkroví není dokončeno, jedná se o rozestavěnou stavbu. Technické provedení : Základy jsou původní, kamenné, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné na tl. 45 cm až 60 cm. Stropy nad prvním nadzemním podlažím jsou provedeny s rovným podhledem. V podkroví tvoří stropy zateplené sádrokartonové podhledy. V suterénu je strop s rovným podhledem. Zastřešení tvoří dřevěný, sedlový krov s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. V levé, nedokončené části a v podkroví část omítek chybí. Venkovní omítky nejsou dokončené. Je provedeno zateplení, chybí vrchní omítka a nátěr. Vnitřní, keramické obklady jsou provedeny v prostoru koupelen, WC a v části kuchyně. V podkroví je proveden obklad v dokončené koupelně, další obklady chybí. Schody do suterénu jsou zřízeny betonové. Do podkroví je zřízeno rovněž betonové schodiště, obložené keramickou dlažbou. Dveře jsou v domě osazeny hladké plné i prosklené. Část dveří je původních náplňových. Okna jsou zde osazena nová plastová, zdvojená a střešní zdvojená. Podlahy obytných místností jsou provedeny betonové, pokryté plovoucí podlahovou krytinou. V kuchyni je keramická dlažba. V podkroví podlahy chybí. V ostatních místnostech je keramická dlažba. V podkroví podlahy chybí. Vytápění obytné části a kadeřnictví je zřízeno elektrickými přímotopy. Ústřední vytápění domu je zřízeno, ale není ještě instalován kotel, proto zatím nefunguje. Radiátory jsou osazeny. V kuchyni je instalován standardní plynový sporák na PB. Elektroinstalace je do domu zavedena světelná i motorová. Bleskosvod není na střeše instalován. Rozvod vody je v domě zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV je elektrický bojler. Z vnitřního hygienického vybavení se v domě nachází vana, sprchový kout, umyvadlo a splachovací WC. Ostatní vybavení se v domě nenachází. Koupelny u pokojů v podkroví chybí. V podkroví 5
chybí i příčky a omítky. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8,50 * 6,30 + 5,30 * 2,00 = 64,15 m 2 1NP: 20,30 * 9,45 + 11,15 * 4,55 + 2,05 * 2,25 = 247,18 m 2 Podkroví: 20,30 * 7,80 + 6,40 * 5,35 = 192,58 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 64,15 m 2 3,05 m 195,66 m 3 1NP: 247,18 m 2 3,20 m 790,98 m 3 Podkroví: 192,58 m 2 2,75 m 529,60 m 3 Součet 503,91 m 2 1 516,24 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 516,24 / 503,91 = 3,01 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 503,91 / 3 = 167,97 m 2 Obestavěný prostor: Os: (8,50 * 6,30 + 5,30 * 2,00) * 3,05 = 195,66 m 3 Ov: (20,30 * 9,45 + 11,15 * 4,55 + 2,05 * 2,25) * = 815,69 m 3 (0,10 + 2,75 + 0,45) Oz: ((20,30 * 9,45) * 4,90/2) + ((7,30 * 4,55) * = 540,85 m 3 3,60/2) + ((3,85 * 4,55 + 2,05 * 2,25) * 1,00/2) Obestavěný prostor celkem: = 1 552,20 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací: původní, kamenné bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné na tl. 45 až 60 cm S 100,00 3. Stropy: s rovným podhledem a v podkroví i zkosené S 100,00 podhledy 4. Krov, střecha: dřevěný, sedlový S 100,00 5. Krytiny střech: tašky S 100,00 6. Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: vápenné, štukové omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: zateplená, novodobá fasáda s nátěrem S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: keramické obklady koupelen, WC a kuchyně S 100,00 10. Schody: betonové s keramickou dlažbou S 100,00 11. Dveře: hladké plné i prosklené S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: plastová, zdvojená a střešní zdvojená S 100,00 14. Povrchy podlah: plovoucí podlahy, keramická dlažba S 100,00 15. Vytápění: ústřední, el. přímotopy S 100,00 6
16. Elektroinstalace: 220/380 S 100,00 17. Bleskosvod: chybí C 100,00 18. Vnitřní vodovod: rozvod studené i teplé S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: vnitřní kanalizace od umyvadel, WC, vany a S 100,00 sprchových koutů 20. Vnitřní plynovod: chybí C 100,00 21. Ohřev vody: el. bojler S 100,00 22. Vybavení kuchyní: plynový sporák na PB S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: vana, sprchový kout, umyvadlo S 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: chybí C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 6,30 100,00 0,46 2,90 2. Svislé konstrukce: S 15,00 100,00 1,00 15,00 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 6,10 100,00 1,00 6,10 5. Krytiny střech: S 2,70 100,00 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,00 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Schody: S 2,80 100,00 1,00 2,80 11. Dveře: S 3,80 100,00 1,00 3,80 13. Okna: S 5,90 100,00 1,00 5,90 14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3,30 15. Vytápění: S 4,90 100,00 1,00 4,90 16. Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5,80 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 4,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,20 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9020 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz. [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 6,30 100,00 0,46 2,90 3,21 100,00 3,2100 2. Svislé konstrukce: S 15,00 100,00 1,00 15,00 16,63 90,00 14,9670 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,09 70,00 6,3630 4. Krov, střecha: S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,76 100,00 6,7600 5. Krytiny střech: S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,99 100,00 2,9900 7 Dok. [%]
6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,67 100,00 0,6700 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,87 70,00 5,5090 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,55 45,00 1,5975 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,44 45,00 1,5480 10. Schody: S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,10 100,00 3,1000 11. Dveře: S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,21 50,00 2,1050 12. Vrata: X 0,00 100,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 13. Okna: S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,54 100,00 6,5400 14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,66 45,00 1,6470 15. Vytápění: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,43 60,00 3,2580 16. Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,43 60,00 3,8580 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,66 45,00 1,6470 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,55 40,00 1,4200 20. Vnitřní plynovod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,44 50,00 1,2200 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 2,00 50,00 1,0000 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,77 30,00 1,4310 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: C 4,40 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 90,20 Rozestavěnost: 70,8405 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (PDK = procento dokončené konstrukce, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení PDK Část UP PP Stáří Živ. Opotř.č Opotř. [%] [%] [%] [%] ásti z celku 1. Základy včetně zemních prací: P 3,21 98,0 3,15 4,44 100 150 66,67 2,9601 P 3,21 2,0 0,06 0,08 10 60 16,67 0,0133 2. Svislé konstrukce: S 14,97 95,0 14,22 20,07 100 150 66,67 13,3807 S 14,97 5,0 0,75 1,06 10 60 16,67 0,1767 3. Stropy: S 6,36 95,0 6,04 8,52 100 150 66,67 5,6803 S 6,36 5,0 0,32 0,45 10 60 16,67 0,0750 4. Krov, střecha: S 6,76 95,0 6,42 9,06 100 150 66,67 6,0403 S 6,76 5,0 0,34 0,48 10 60 16,67 0,0800 5. Krytiny střech: S 2,99 100,0 2,99 4,22 10 60 16,67 0,7035 6. Klempířské konstrukce: S 0,67 100,0 0,67 0,95 10 40 25,00 0,2375 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,51 100,0 5,51 7,78 1 51 1,96 0,1525 8. Úprava vnějších povrchů: S 1,60 100,0 1,60 2,26 1 45 2,22 0,0502 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,55 100,0 1,55 2,19 1 40 2,50 0,0548 10. Schody: S 3,10 100,0 3,10 4,37 100 150 66,67 2,9135 11. Dveře: S 2,11 100,0 2,11 2,98 1 51 1,96 0,0584 12. Vrata: X 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 6,54 100,0 6,54 9,23 1 51 1,96 0,1809 14. Povrchy podlah: S 1,65 100,0 1,65 2,33 1 25 4,00 0,0932 15. Vytápění: S 3,26 100,0 3,26 4,60 1 35 2,86 0,1316 16. Elektroinstalace: S 3,86 100,0 3,86 5,45 1 40 2,50 0,1363 17. Bleskosvod: C 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Vnitřní vodovod: S 1,65 100,0 1,65 2,33 1 40 2,50 0,0583 19. Vnitřní kanalizace: S 1,42 100,0 1,42 2,00 1 51 1,96 0,0392 20. Vnitřní plynovod: C 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Ohřev vody: S 1,22 100,0 1,22 1,72 1 20 5,00 0,0860 8
22. Vybavení kuchyní: S 1,00 100,0 1,00 1,41 1 15 6,67 0,0940 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 1,43 100,0 1,43 2,02 1 35 2,86 0,0578 24. Výtahy: C 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: C 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených obj. podílů: 70,86Opotřebení: 33,4541 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 710,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9593 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9977 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9020 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0780 Základní cena upravená = 3 880,26 Kč/m 3 Plná cena: 1 552,20 m 3 * 3 880,26 Kč/m 3 = 6 022 939,57 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,708405 Nedokončená stavba = 4 266 680,51 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 33,4541 % Úprava ceny za opotřebení - 1 427 379,56 Kč Stavba č.p. 150 na st.p.č. 143/1 - zjištěná cena = 2 839 300,95 Kč b) Studny b 1 ) Studna kopaná - 9 Na pozemku p.p.č. 63 je umístěna původní kopaná studna z roku 1910. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 13,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč další hloubka: 3,00 m * 5 200,- Kč/m + 15 600,- Kč Základní cena celkem = 44 400,- Kč 9
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2960 Plná cena = 86 651,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 % - 72 208,91 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = 14 442,13 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody - 10 Jedná se o přípojku vody z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 3,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 340,- Kč/m = 1 020,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2960 Plná cena: = 1 990,63 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,000 % - 497,66 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 1 492,97 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace - 10 Jedná se o přípojku kanalizace z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 3,00 m 10
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 1 450,- Kč/m = 4 350,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2940 Plná cena: = 8 482,07 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 80 = 12,500 % - 1 060,26 Kč Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 7 421,81 Kč c 3 ) Plot drátěný - 10 Pozemek p.p.č. 63 je oplocený drátěným pletivem, potaženým bužírkou. Tento plot je z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.2. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 121 (46.21.19.1) budovy hotelů Plocha: 35,70 * 1,50 + 32,30 * 2,00 = 118,15 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 118,15 m 2 * 290,- Kč/m 2 = 34 263,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0780 Plná cena: = 60 519,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,000 % - 30 259,81 Kč Plot drátěný - zjištěná cena = 30 259,81 Kč c 4 ) Podezdívka prefabrikovaná - 10 Pod drátěným oplocením je zřízena prefabrikovaná podezdívka o výšce 45 cm z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.17. Podezdívka z pref. dílů tl. do 300 mm, výška do 600 mm - šedá Kód CZ - CC: 121 (46.21.19.1) budovy hotelů Délka: 35,70 m 11
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 35,70 m * 780,- Kč/m = 27 846,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0780 Plná cena: = 49 184,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,000 % - 12 296,10 Kč Podezdívka prefabrikovaná - zjištěná cena = 36 888,29 Kč c 5 ) Plot zděný - 10 Část pozemku p.p.č. 63 je oplocena zděným plotem tl. 20 cm z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.7. Plot zděný tl. do 20 cm, beton. základ, omítka nebo spárování Kód CZ - CC: 121 (46.21.19.1) budovy hotelů Plocha: 16,00 * 2,05 = 32,80 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 32,80 m 2 * 790,- Kč/m 2 = 25 912,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0780 Plná cena: = 45 768,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,000 % - 11 442,09 Kč Plot zděný - zjištěná cena = 34 326,28 Kč c 6 ) Plotová vrátka - 10 V oplocení pozemku p.p.č. 63 jsou osazena plotová vrátka ocelové konstrukce z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 121 (46.21.19.1) budovy hotelů Počet: 1,00 ks 12
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 600,- Kč/ks = 1 600,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0780 Plná cena: = 2 826,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,000 % - 1 413,04 Kč Plotová vrátka - zjištěná cena = 1 413,04 Kč c 7 ) Plotová vrata - 10 V oplocení pozemku p.p.č. 63 jsou osazena plotová vrata ocelové konstrukce z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 121 (46.21.19.1) budovy hotelů Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0780 Plná cena: = 6 535,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,000 % - 3 267,66 Kč Plotová vrata - zjištěná cena = 3 267,65 Kč c 8 ) Plot prefabrikovaný do I - 10 Část pozemku p.p.č. 63 je oplocena prefabrikovaným plotem do I profilů. Tento plot je z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.4. Plot z prefa desek, sloupky rovněž prefa do bet. patek Kód CZ - CC: 121 (46.21.19.1) budovy hotelů Plocha: 19,50 * 1,80 = 35,10 m 2 13
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 35,10 m 2 * 600,- Kč/m 2 = 21 060,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0780 Plná cena: = 37 198,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,000 % - 9 299,57 Kč Plot prefabrikovaný do I - zjištěná cena = 27 898,71 Kč c 9 ) Betonová podezdívka - 10 Pod prefabrikovaným oplocením je zřízena betonová podezdívky o výšce 30 cm z roku 2000. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm Kód CZ - CC: 121 (46.21.19.1) budovy hotelů Délka: 19,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 19,50 m * 950,- Kč/m = 18 525,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0780 Plná cena: = 32 720,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,000 % - 8 180,18 Kč Betonová podezdívka - zjištěná cena = 24 540,53 Kč 14
Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Stavba č.p. 150 na st.p.č. 143/1 = 4 266 680,51 Kč b) Studna kopaná = 86 651,04 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody = 1 990,63 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace = 8 482,07 Kč c 3 ) Plot drátěný = 60 519,62 Kč c 4 ) Podezdívka prefabrikovaná = 49 184,39 Kč c 5 ) Plot zděný = 45 768,37 Kč c 6 ) Plotová vrátka = 2 826,08 Kč c 7 ) Plotová vrata = 6 535,31 Kč c 8 ) Plot prefabrikovaný do I = 37 198,28 Kč c 9 ) Betonová podezdívka = 32 720,71 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 4 598 557,01 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): a) Stavba č.p. 150 na st.p.č. 143/1 = 2 839 300,95 Kč b) Studna kopaná = 14 442,13 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody = 1 492,97 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace = 7 421,81 Kč c 3 ) Plot drátěný = 30 259,81 Kč c 4 ) Podezdívka prefabrikovaná = 36 888,29 Kč c 5 ) Plot zděný = 34 326,28 Kč c 6 ) Plotová vrátka = 1 413,04 Kč c 7 ) Plotová vrata = 3 267,65 Kč c 8 ) Plot prefabrikovaný do I = 27 898,71 Kč c 9 ) Betonová podezdívka = 24 540,53 Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem 3 021 252,17 Kč d) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění d 1 ) Výnosová hodnota stavby č.p. 150 Předmětem ocenění je rozestavěná stavba penzionu s mezonetovou bytovou jednotkou 3 + kk a provozovnou kadeřnictví č.p. 150, která je umístěna jako samostatně stojící na vlastní st.p.č. 143/1, ve funkčním celku s ostatní plochou p.p.č. 63 v okrajové, zastavěné části obce Hrabětice na ulici Hrušovanská v katastrálním území Hrabětice, okres Znojmo. Budova č.p. 150 je z části podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a sedlový krov, v němž je zřízeno podkroví. 15
Dle dostupných informací a dokladů byl původní rodinný dům postaven v roce 1910. V roce 2009 bylo vydáno stavební povolení na stavební úpravy, za účelem zřízení penzionu, kadeřnictví a bytu v č.p. 150. Tyto stavební úpravy nebyly do dnešního dne dokončeny, tudíž ani zkolaudovány, proto se jedná o rozestavěnou stavbu. S rekonstrukcí bylo započato v roce 2000. V roce 2000 byla přistavěna i kotelna. V současné době je dokončená rekonstrukce mezonetové bytové jednotky, umístěné v pravé části budovy o velikosti 3 + kk, dále je dokončená rekonstrukce provozovny kadeřnictví s vlastním sociální zařízením, umístěná v zadní části přízemí. byt i kadeřnictví je využíváno vlastníky nemovitosti. Nedokončená rekonstrukce je levé části prvního nadzemního podlaží, kde má být jídelna, kuchyňský kout a sociální zařízení - tato část je pronájmu neschopná. V podkroví je dokončená pouze pravá, zadní část mezonetového bytu, kde se nachází schodiště, chodba, koupelna a ložnice. Zbývající část podkroví, kde se mají nacházet 4 pokoje s koupelnami u každého pokoje a sklady prádla, není dokončena, proto ji nelze pronajímat. Jsou zde osazena pouze střešní okna a postaveny některé příčky. Byt, umístěný v pravé části budovy je v době ocenění trvale využíván. Do domu je zavedena světelná i motorová elektroinstalace a veřejný vodovod. Plyn není do budovy zaveden, ale v místě je možnost jeho napojení. Kanalizace je z budovy svedena do veřejné kanalizace. V zhledem ke skutečnosti, že lze stavbu č.p. 150 pronajímat, je její cena stanovena kombinací nákladového a výnosového způsobu. Simulované nájemné je počítáno pouze v pronájmu schopných prostorách a těmi je byt 3 + kk a provozovna kadeřnictví. Nájemné u bytu 3 + kk je stanoveno ve výši 7000,00 Kč/ měsíc = 84000,00 Kč/rok. Nájemné u provozovny kadeřnictví je stanoveno ve výši 3000,00 Kč/měsíc = 36000,00 Kč/rok. Stavba je rozestavěná a je umístěna v malé obci s 895 obyvateli v okrese Znojmo, nedaleko rakouských hranic. Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,00 % Skupina: C) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] Bytová jednotka 3 + kk 97,10 865,09 84 000,- Provozovna kadeřnictví 22,70 1 585,90 36 000,- 1.NP pronájmu neschopné prostory 81,60 0,- 0,- - nedokončené 2.NP pronájmu neschopné prostory 130,20 0,- 0,- - nedokončené Výnosy celkem 120 000,- Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 120 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 18 014,28 Kč Výměra stavebního pozemku: 445 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 248 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 10 039,42 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 501,97 Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 16
120 000,00 * 40 % = 48 000,00 Vypočtené odpočty celkem: - 48 000,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 71 498,03 Kč Míra kapitalizace 8,00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 893 725,38 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): R = CV - CN, CV je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem CN je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K p. V analýze rozvoje nemovitosti se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. objekty občanské vybavenosti, dopravní a průmyslové stavby, stanice metra, otvírka těžebního území aj.), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace aj. Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, aj. Zatřídění do skupin je nutno zdůvodnit. Nemovitost se nachází ve stabilizované oblasti v Albrechticích v Jizerských horách. Nemovitost má být využívána pro hromadné ubytování a stravování - penzion s jednou bytovou jednotkou 3 + kk a provozovnou kadeřnictví. Toto využití se jeví jako maximální. Jedná se o stabilizovanou oblast s dalšími rozvojovými možnostmi. Ocenění nákladovým způsobem CN = 3 021 252,17 Ocenění výnosovým způsobem CV = 893 725,38 Rozdíl R = 2 127 526,79 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R = 1 319 230,74 Kč 17
Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = 1 319 230,74 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemek st.p.č. 143/1-27 - 32 Na st.p.č. 143/1 je postavena budova rozestavěného penzionu s jednou bytovou jednotkou a kadeřnictvím č.p. 150. Pozemek je umístěný na ulici Hrušovanská v katastrálním území Hrabětice, obec Hrabětice, okres Znojmo. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody, kanalizace a zemního plynu. Pozemek je osazen v mírně svažitém terénu, v okrajové, zastavěné části obce Hrabětice. Je přístupný po zpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 143/1 445,00 35,00 15 575,- Součet 15 575,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 1 557,50 Mezisoučet 17 132,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5060 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,0780 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 18 014,28 Pozemek st.p.č. 143/1 - zjištěná cena = 18 014,28 Kč e 2 ) Pozemek p.p.č. 63-27 - 32 Ostatní plocha p.p.č. 63 jednotný funkční celek se st.p.č. 143/1, na které je postavena budova rozestavěného penzionu s jednou bytovou jednotkou a kadeřnictvím č.p. 150. Pozemek je umístěný na ulici Hrušovanská v katastrálním území Hrabětice, obec Hrabětice, okres Znojmo. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody, kanalizace a zemního plynu. Pozemek je osazen v mírně svažitém terénu, v okrajové, zastavěné části obce Hrabětice. Je přístupný po zpevněné komunikaci. Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 63 599,00 35,00 20 965,- Součet 20 965,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % 18
Úprava ceny celkem 10 % + 2 096,50 Mezisoučet 23 061,50 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5060 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,0780 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 celkem 9 699,37 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m 2. Cena pozemku: 599,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = 11 980,- Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 celkem 11 980,- Pozemek p.p.č. 63 - zjištěná cena = 11 980,- Kč 19
C. Rekapitulace administrativních cen nemovitosti d) Výnosová hodnota stavby č.p. 150 = 1 319 230,74 Kč e) Pozemky e 1 ) Pozemek st.p.č. 143/1 = 18 014,28 Kč e 2 ) Pozemek p.p.č. 63 = 11 980,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 349 225,02 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 349 230,- Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicetdevěttisícdvěstětřicet Kč V Litomyšli dne 15.11.2010 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------- znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 20
D. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem ocenění je nemovitost stavby penzionu s provozovnou kadeřnictví a bytem č.p. 150 na st.p.č. 143/1 se st.p.č. 143/1 a p.p.č. 63, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Hrabětice, obec Hrabětice, okres Znojmo, vše zapsané na LV č. 813. Budova č.p. 150 je zděná stavba s částečným podsklepení, jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem, v němž je zřízeno podkroví. Dle dostupných informací a dokladů byl původní rodinný dům postaven v roce 1910. V roce 2009 bylo vydáno stavební povolení na stavební úpravy, za účelem zřízení penzionu, kadeřnictví a bytu v č.p. 150. Tyto stavební úpravy nebyly do dnešního dne dokončeny, tudíž ani zkolaudovány, proto se jedná o rozestavěnou stavbu. Dokončená je rekonstrukce mezonetové bytové jednotky, umístěné v pravé části budovy o velikosti 3 + kk. Dokončená je i rekonstrukce provozovny kadeřnictví s vlastním sociální zařízením, umístěná v zadní části přízemí. Nedokončená rekonstrukce je levé části prvního nadzemního podlaží, kde má 21
být jídelna, kuchyňský kout a sociální zařízení. V podkroví je dokončená pouze pravá, zadní část mezonetového bytu, kde se nachází schodiště, chodba, koupelna a ložnice. Zbývající část podkroví, kde se mají nacházet 4 pokoje s koupelnami u každého pokoje a sklady prádla, není dokončena. Jsou zde osazena pouze střešní okna a postaveny některé příčky. Bytová jednotka je v době ocenění trvale využívána vlastníky stavby. Provozovnu kadeřnictví užívá sama majitelka, paní Texlová. Do budovy je zavedena světelná i motorová elektroinstalace a veřejný vodovod. Splašková kanalizace je z rodinného domu svedena do veřejné kanalizace. Plyn není do budovy zaveden, ale je v místě možnost jeho napojení. Rodinný dům se nachází v okrajové, zastavěné části obce na ulici Hrušovanská. Je osazen v mírně svažitém terénu vlevo při státní silnici, která prochází obcí ve směru na Hevlín. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody, kanalizace a zemního plynu. Obec Hrabětice má 895 obyvatel. Jedná se o malou obec s obecním úřadem, poštou, prvním stupněm základní školy, mateřskou školou, ordinací praktického lékaře, kadeřnictvím, pohostinstvím a obchody se základním sortimentem zboží. V obci je autobusová i vlaková zastávka. Obcí prochází státní silnice vedoucí z Hrušovan do Hevlína. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny - viz technický popis stavby uvedený níže. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Klady nemovitosti: - možnost napojení na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci a zemní plyn - nemovitost umístěná v okrajové, zastavěné části obce s dobrou dostupností - přístup po zpevněné komunikaci z ulice Hrušovanská - zděná stavba - na pozemku je umístěna vlastní studna - stavba má nová okna a novou střešní krytinu Zápory nemovitosti: - malá obec - za prací a úřady se musí dojíždět - nedokončená rekonstrukce stavby - v budově se nenachází garáž parkování pouze venku na pozemku - starší stavba z roku 1910 - do budovy není zaveden zemní plyn Ve vlastní databázi se nepodařilo nalézt obdobnou nemovitost. Servery realitních kanceláří nabízejí v dané oblasti níže uvedené nemovitosti : 1 budova restauračního zařízení v obci Jevišovka, okres Znojmo. V budově je také umístěna jedna bytová jednotka 1 + 1 s vlastní koupelnou a WC. Podkroví budovy je určeno k ubytování s možností asi 9 lůžek. V restauraci je 45 míst k sezení. V obci se nachází obecní úřad, kulturní dům, školka a prodejna potravin. Škola je ve vzdálenosti 2 km. Podlahová plocha : 187 m 2. Nabídková cena za nemovitost : 1.900.000,00 Kč 22
Nabízená budova je obdobného stáří, je ve stavu, kdy se dá celá využívat, i když již vyžaduje modernizaci, obsahuje menší bytovou jednotku 1 + 1, je umístěna rovněž v malé obci, využití je srovnatelné. 2 budova zavedeného obchodu po rekonstrukci v obci Šanov, okres Znojmo. V budově je možné dále provozovat obchod, nebo ji přestavět na restauraci, či penzion. Nedaleko se nachází i lyžařský vlek. V obci se nachází obecní úřad, kulturní dům, základní škola, mateřská školka a prodejna potravin. Podlahová plocha : 249 m 2. Nabídková cena za nemovitost : 2.800.000,00 Kč Nabízená budova je v mnohem lepším technickém stavu po dokončené celkové rekonstrukci, je ve stavu, kdy se dá celá využívat, neobsahuje žádnou bytovou jednotku, je umístěna rovněž v malé obci, využití je srovnatelné. Obvyklá cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, s ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti, že obvyklá cena za nemovitost stavby penzionu s provozovnou kadeřnictví a bytem č.p. 150 na st.p.č. 143/1 se st.p.č. 143/1 a p.p.č. 63, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Hrabětice, obec Hrabětice, okres Znojmo, vše zapsané na LV č. 813 v daném místě činí zaokrouhleně: 1.350.000,- Kč slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc Korun českých V Litomyšli dne 15.11.2010 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl 23
OBJEDNAVATEL : Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí, se sídlem nám. J. M. Marků 92, 563 01 Lanškroun Sp. zn. 047 EX 191/10 Likvidace k odbornému posudku číslo 1727/207/10 o obvyklé ceně stavby č.p. 150 na st.p.č. 143/1 se st.p.č. 143/1 a p.p.č. 63, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Hrabětice, obec Hrabětice, okres Znojmo, vše zapsané na LV č. 813 Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění: studium podkladů, zaměření... 6,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování posudku, čistopis, konzultace s RK..... 18,00 hod. * 350,00 Kč/hod........ 8 100,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění osobním vozidlem kombi FORD S-MAX, reg. značka 3E86089 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ((7,67 l/100 km x 27,20 Kč/l) + 3,90 Kč) x 288 km =.. 1724,00 Kč - ostatní, kopie, desky, výpis 100,00 Kč Celkem 1824,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné 8100,00 Kč - náklady spojené s oceněním 1824,00 Kč Celkem 9924,00 Kč DPH 20,00 % 1984,80 Kč Celkem vč. DPH 11908,80 Kč Cena ocenění činí ke dni 15.11.2010 : 11 909,00 Kč Slovy: Jedenácttisícdevětsetdevět Korun českých Bankovní spojení: KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100 Datum zdan. plnění: 15.11.2010 Znalec je plátcem DPH Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------- znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí 24