Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1974/069/2016 6 NEMOVITOST: Rodinný dům, Pozemek p.č. 16/1 s RD č.p. 6 a pozemek p.č. 16/2 Adresa nemovitosti: Chřibská 6 Katastrální údaje: Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Chřibská, k.ú. Chřibská, kód k.ú. 654485, LV 596 Ostatní stavby: kolna Pozemky: 16/1, 16/2 Vlastník stavby: SJM Štefan Hriadel, Chřibská 6, 407 44, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Gabriela Hriadelová, Chřibská 304, 407 44, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Štefan Hriadel, Chřibská 6, 407 44, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Gabriela Hriadelová, Chřibská 304, 407 44, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:185/2016-a, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 200 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 25.4.2016 Datum zpracování : 25.4.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 25.4.2016 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1868 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2008 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Počet obyvatel: 1 380 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. 1+1, 3+kk Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 273 1 499 300 100,00 / 273 0 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 202 551 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 232 079 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč - z toho hodnota pozemku 109 200 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 5 040 632 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 5 009 632 Kč - ostatní objekty 31 000 Kč 0 Kč ZP Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká koupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. NÁLEZ - 2 -
Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 596 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Chřibská je obec s 1380 obyvateli. Obec leží v blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva a vysoká nezaměstnanost. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rodinných domů.. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: ANO Nemovitost situována v záplavovém území číslo II Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné ANO Poloha nemovitosti v chráněném území ANO Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: skupiny nepřizpůsobivého obyvatelstva RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny exekuce a zástavní práva nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím se sedlovou střechou. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 1.NP - Nebytový prostor - prodejna 2.NP - byt 1+1 Podkroví - byt 3+kk Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je mansardová s plechovou falcovanou dožitou krytinou a krytinou z asfaltových šindelů - nová. Bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, Fasáda je vápenná, vnitřní omítky vápenné, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná špaletová a plastová. Podlahy jsou betonové, prkenné, plovoucí, OSB desky, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrické boilery, topení v 1.NP chybí, v 2.NP a podkroví lokální na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová. Koupelny s vanou a umyvadlem, 2x samostatné WC. Většina konstrukcí je původní. Příslušenství stavby kolna Konstrukce Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo smíšené zdivo 3. Stropy rovný podhled 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina falc plech a asfaltové šindele 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady - 3 -
11. Schody betonové a dřevěné 12. Dveře náplňové a hladké 13. Okna dřevěná špaletová a plastová 14. Podlahy obytných místností beton, prkenné, plovoucí, OSB deský 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 16/1 o velikosti 207m 2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 16/2 o velikosti 66m 2 zapsaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 150-Kč do 400,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 400,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 16/1 207 400 82 800 zahrada 16/2 66 400 26 400 Celková výměra pozemků 273 Hodnota pozemků celkem 109 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je mansardová s plechovou falcovanou dožitou krytinou a krytinou z asfaltových šindelů - nová. Bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, Fasáda je vápenná, vnitřní omítky vápenné, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná špaletová a plastová. Podlahy jsou betonové, prkenné, plovoucí, OSB desky, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrické boilery, topení v 1.NP chybí, v 2.NP a podkroví lokální na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová. Koupelny s vanou a umyvadlem, 2x samostatné WC. Většina konstrukcí je původní. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 149,93 m 2 0,00 m 2 2.NP 149,93 m 2 0,00 m 2 podkroví 149,93 m 2 0,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor vrchní stavba 149,93x9,70 = 1 454,32 m 3 zastřešení 9,40x4,80x1,00 = 45,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 499,44 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 300 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 499,44 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 341 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 009 632 Stáří roků 148 Další životnost roků 42 Opotřebení % 77,89 Věcná hodnota (VH) Kč 1 107 379 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna zděná kolna 19/1 31,00 m3 1 000 Kč/m3 31 000 Kč 50 % 15 500 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 15 500 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Chřibská 580,00 390 845 000 1 457 0,55 802 Zděný a roubený RD s 1.NP + podkroví. dobrý technický stav. Pozemek 390m 2. Chřibská 585,00 413 1 299 000 2 221 0,36 800 Dřevěný rodinný dům s 2.NP, dobrý technický stav. Pozemek 413m 2, Chřibská 487,00 964 1 190 000 2 444 0,33 803 samostatně stojící zděný RD s 1.NP + podkroví, po rekonstrukcí, stáří cca 60 let. Pozemek 964m 2, Variační koeficient před úpravami: 20,71 % Variační koeficient po úpravách: 0,16 % Průměrná cena 802 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 1 499,44 m 3 Porovnávací hodnota 1 202 551 Kč - 5 -
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 200 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 15 000 Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0 Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 109 200 Kč Upravená obvyklá cena: 1 075 800 Kč Započitatelná plocha: 0,00 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 1 075 800 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -