ZNALECKÝ POSUDEK č. 4079-379/2014 O ceně podílu 2/5 rodinného domu v Praze, Horní Počernice, Lukavecká č.p.468, vč.příslušenství a pozemků p.č.1051, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 339 m 2 a p.č.1052, zahrada, o velikosti 1045 m 2, vše zapsáno na LV č.233 pro k.ú.horní Počernice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 16.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu 2/5 rodinného domu v Praze, Horní Počernice, Lukavecká č.p.468, vč.příslušenství a pozemků p.č.1051, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 339 m 2 a p.č.1052, zahrada, o velikosti 1045 m 2, vše zapsáno na LV č.233 pro k.ú.horní Počernice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lukavecká 468/8 193 00 Praha-Horní Počernice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Horní Počernice Počet obyvatel: 1 246 780 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2014 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti p.vladimíry Podlahové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.233 pro k.ú.horní Počernice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 770815/0010, Pan Jiří Podlaha, Lukavecká 468/8, 193 00 Praha-Horní Počernice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 5 456222/119, Paní Vladimíra Podlahová, Lukavecká 468/8, 193 00 Praha-Horní Počernice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 5 Vlastníci pozemku: 770815/0010, Pan Jiří Podlaha, Lukavecká 468/8, 193 00 Praha-Horní Počernice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 5 456222/119, Paní Vladimíra Podlahová, Lukavecká 468/8, 193 00 Praha-Horní Počernice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 5 odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a informací p.v.podlahové. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má sklonitou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová stříkaná. Vnitřní dveře jsou plné svlakové. Podlahy jsou z dlažby, prken a koberců. V domě jsou dva byty dispozice 3+1. WC jsou splachovací, koupelny s vanou, v kuchyních je kuchyňská linka, elektrický sporák. Vytápění v domě je v patře lokální akumulačními kamny, v přízemí lokální elektrickými přimotopy. Teplá voda je z elektrického boileru. Stav domu je zhoršený, celková údržba nedostatečná. Dům je starý nejméně 80 roků. V 60.letech byla provedena částečná rekonstrukce. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Na pozemku se dále nacházejí zděná přízemní garáž a porosty. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00-5 -
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,930 Koeficient pp = I T * I P = 0,837 11 i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1051 339,00 4 200,00 1 423 800,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1052 1 045,00 4 200,00 4 389 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 5 812 800,- - 6 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 19 Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 4 198,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: = 55,00 m 2 přízemí: = 155,80 m 2 patro: = 155,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 55,00 m 2 2,20 m přízemí: 155,80 m 2 2,60 m patro: 155,80 m 2 2,60 m Obestavěný prostor spodní stavba: 55,0*2,2 = 121,00 m 3 vrchní stavba: 155,8*5,6 = 872,48 m 3 zastřešení: 155,8*1,8/3 = 93,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 086,96 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 155,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 366,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,35-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,610 = 0,232 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,930-8 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 4 198,- Kč/m 3 * 0,232 = 973,94 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 086,96 m 3 * 973,94 Kč/m 3 * 0,900 * 0,930= 886 076,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 886 076,51 Kč Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 19 Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 2 014,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 22,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 22,60 m 2 2,30 m Obestavěný prostor obestavěný prostor: 22,6*2,3 = 51,98 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 51,98 m 3-9 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,600 = 0,378 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,930 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 014,- Kč/m 3 * 0,378 = 761,29 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 51,98 m 3 * 761,29 Kč/m 3 * 0,900 * 0,930= 33 121,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 33 121,64 Kč Cena staveb celkem = 919 198,15 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = 6 731 998,15 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 6 731 998,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 6 731 998,20 Kč Celkem 6 731 998,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 6 731 998,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 6 731 998,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 6 731 998,20 Kč Celkem 6 731 998,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 6 731 998,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 6 732 000,- Kč slovy: Šestmilionůsedmsettřicetdvatisíc Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k podílu 2/5 k zajištění pohledávky ve výši 44.856,- Kč a 10.000,- Kč s příslušenstvím - Portfolio Servis s.r.o., Kaplická 903/27, Podolí, 14000 Praha 4, Zahájení exekuce 183EX-568/2014-11 ze dne 13.5.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům s terasou, lodžií a garáží ve vilové čtvrti Horních Počernic. Dvougenerační dům o dispozici dvakrát 3+1 se nachází v klidné části Prahy - Horní Počernice s velmi dobrou dopravní - 12 -
dostupností. Cihlový dům má plastová okna, v místnostech je položené PVC a dlažba. Každé podlaží má vlastní koupelnu, kuchyň i vchod. Dům má dále plastové rozvody, elektřina je vedena v mědi. Vytápění a ohřev vody zajišťuje centrální plynový kotel. V roce 1998 byla provedena kompletní rekonstrukce. Výměra podlaží činí 109 m2 (1NP) vč. garáže pro 2 auta (34m2) a 97 m2 (2NP). K domu dále náleží pozemek o výměře 160 m2. Autobusová zastávka Vojická 2 minuty chůze, nedaleko také železniční stanice Praha - Horní Počernice. V okolí veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 5.995.000,- Kč včetně provize. samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozičním řešením 5+kk, s terasou, koupelnou a samostatným WC, je vhodnou příležitostí ke koupi. Dům je postaven na klidném místě nedaleko supermarketu Albert, na rovinatém pozemku o výměře 759m2. Celková užitná plocha domu činí 152m2. Vedle domu je postavena prostorná, samostatná, zděná garáž o velikosti 42m2. Na krásné udržované zahradě dále vzrostlé stromy, keře a skleník. Dispozice domu: V přízemí se nachází předsíň, samostatné WC, koupelna s vanou a umyvadlem, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj. Dále vstup na zahradu a schodiště. V patře se nacházejí 3 pokoje a vstup na terasu. V suterénu je umístěn plynový kotel a prostory vhodné pro uskladnění potravin. Udržovaný dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. V místě je kompletní občanská a kulturní vybavenost, v docházkové vzdálenosti se nachází obchodní centrum, škola, školka a lékař. Klidná rezidenční část Prahy 9 Horní Počernice, ve které je dům postaven patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení s kvalitní dostupností do centra města, vlakové nádraží, metro B Černý Most. Požadovaná cena 5.980.000,- Kč včetně provize RK, právního a hypotečního servisu. - 13 -
prodej dvoupodlažního, částečně podsklepeného rodinného domu s dispozicí 4+1, užitnou plochou 124 m2 a zahradu o rozloze 567 m2. Dům je situován v původní zástavbě RD, ul. Jasenná, Praha 9 Horní Počernice a je v původním, udržovaném stavu, určený k výmalbě a bydlení pro méně náročné či k celkové rekonstrukci.z hlediska IS je dům napojen na elektro a obecní vodovod, kanalizace je na patě pozemku, aktuálně je dům je napojen na vlastní septik. Vytápění a ohřev vody zajišťuje je vlastní elektrokotel, okna jsou původní, špaletová. Na zahradě je vlastní studna! V místě je kompletní občanská vybavenost. Výborná dopravní dostupnost. Vnitřní dispozice domu: V přízemí se nachází předsíň, chodba se schodištěm do patra a sklepních prostor (suché a čisté podsklepení 1/2 domu), dále pak 2 pokoje, kuchyň, koupelna s vanou, samostatná toaleta a technická místnost. 2.NP nabízí 2 pokoje a vstup na půdu (možnost dalšího rozšíření obytných prostor domu). Podlahy jsou tvořeny kombinací původních dřevěných prken (pokoje v přízemí), koberce (pokoje v 2.NP) a dlažby (chodba, kuchyň, koupelna, WC). Patra jsou propojena původním kamenným schodištěm. Požadovaná cena 5.260.000,- Kč k jednání, včetně právního servisu a provize. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 5.200.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu, a velmi špatný stav nemovitosti bez údržby. Obvyklou cenu podílu o velikosti 2/5 nemovitosti stanovuji na 1.350.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč V Tršicích 16.9.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4079-379/2014 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 233 ze dne 19.8.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -