ZNALECKÝ POSUDEK č. 3211/038/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ POZEMKOVÉ PARCELY P.Č. 754/8, UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ LICHKOV, OBCI LICHKOV, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 1245/2014-A stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby aukce Oceněno ke dni : 6.5.2015 Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu (z toho 11 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách 15.5.2015 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 1
Fotodokumentace: pohled J pohled S pohled SZ pohled S Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 2
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemková parcela p.č. 754/8 Adresa předmětu ocenění: 56168 Lichkov Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lichkov Katastrální území: Lichkov Počet obyvatel: 544 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.5.2015 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 240 SJM Dorčinec Roman a Dorčincová Alena, Orlice 85, 561 51 Letohrad Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je pozemková parcela p.č. 754/8 ostatní plocha, jiná plocha umístěná v katastrálním území Lichkov, obci Lichkov. Je Územním plánem obce určená k zastavění stavbami k bydlení, v aktualizované verzi ÚP bude vedena jako plocha smíšená obytná venkovská. Inženýrské sítě jsou vedeny v dosahu - vodovod podél přístupové komunikace ze strany jižní, kanalizace je vedena severně od parcely v komunikaci ve vzdálenosti cca 50 m společně s přípojkou elektro cca 50 m - přes p.č. 754/5 a p.č. 754/1 ve vlastnictví Obce Lichov nebo z komunikace přístupové ze strany jižní. Obec Lichkov je umístěna v bývalém okrese Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Králíky. Obec Lichkov se rozkládá asi 25 km severovýchodně od Ústí nad Orlicí a 7 km západně od města Králíky. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Protéká zde Tichá Orlice. Obec je vzdálená přibližně 2 km od polských hranic. V obci je veden veřejný vodovod. Dopravní spojení v obci je zajištěno autobusovou dopravou, v obci je železniční zastávka. Obec má schválený územní plán. Vybavenost obce odpovídá obcím s počtem obyvatel do cca 1000, je zde Obecní úřad, pošta, MŠ, ZŠ nižšího stupně, sportovní hřiště. Předmět ocenění se nachází na západním okraji obce cca 600 m vlevo od komunikace II tř.č. 312 procházející obcí z Králík do Lichkova a dále do Mladkova v zástavbě převážně rodinných domů, je přístupný ze zpevněné komunikace p.č. 3035/1ve vlastnictví Obce Lichkov. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lichkov, list vlastnictví č. 240 ze dne 2.12.2014 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Lichkov - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí Dohoda o zřízení práva osobního užívání ze dne 8.6.1990 nebyla předložena 4. Ostatní podklady Sdělení Obce Lichkov ze dne 12.5.2015 Územní plán obce Lichkov platný ke dni ocenění kopie části území Zákresy inženýrských sítí vodovodní řád, kanalizační řád, veřejné osvětlení Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 3
Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 240, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Půjčky od ČSTSP Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel aukce - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny pozemkové parcely bude upřednostněna porovnávací metoda. Pozemky v obci Lichkov nejsou běžně pronajímané. Výnosová hodnota není stanovena. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY Oceňovaný pozemek je pozemkem svažitým, s orientací na sever, Je přístupný ze strany jižní - jihozápadní po zpevněné komunikaci, inženýrské sítě jsou v dosahu. Není možnost napojení na plynovod. Nákladová cena u pozemků je stanovována ve výši ceny obvyklé. Pozemky v obci jsou obchodované za tržní ceny se zohledněním možnosti využití, svažitosti, přístupu, stupně zainvestování. C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu pozemků v obci Lichkov není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. Realizované jsou v regionu nájemní vztahy u zemědělských pozemků a pozemky pod zemědělskými stavbami. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 4
D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Výpočet obvyklé ceny porovnávací metodou Oceňovaný pozemek p.č. 754/8 : výměra 749 m2, v územním plánu je veden jako plochy smíšené obytné venkovské, inženýrské sítě jsou vedeny na hranici pozemku a v dosahu cca 50 m. V příkladech prodejů uvádím obchodované pozemkové parcely určené k zastavění stavbami k bydlení v obcích regionu Příklady prodejů pozemků v obcích regionu: Mladkov Pozemek ve výměře 1223 m2, určený k zastavění, inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Nabídková cena 155 Kč/m2 Letohrad: Město s vyšším počtem obyvatel, pozemky 100 % zainvestované, lokalita nových rodinných domů, inženýrské sítě na hranici pozemku, prodejní cena 450 Kč/m 2. Helvíkovice pozemky 100 % zainvestované, výměra 1571 m 2, inž,sítě na hranici, prodejní cena 320 Kč/m 2 vč. kanalizace, satelit Žamberka Dolní Dobrouč, lokalita Havlův palouk, inž.sítě na hranici pozemků, výměry cca 1000 m 2, cena prodejní 450 Kč/m2 Libchavy pozemky 100% zainvestované, výměra 1200 m 2, inž. sítě na hranici pozemku, vč. kanalizace, nabídková 350 Kč/m 2, satelit Ústí nad Orlicí Klášterec nad Orlicí výměra 1507 m 2, pouze přípojka NN, na hranici pozemku, studna, nabídková cena 215 Kč/m 2 Obec Lichkov prodává pozemky určené územním plánem k zastavění stavbami k bydlení za cenu 100 Kč/m2. Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Oceňovaný pozemek je umístěn na západním okraji obce s počtem obyvatel cca 550, je z části zainvestovaný, jeho výměra je 749 m 2. Počet obyvatel v obci je stabilní. Obec je umístěna v sousedství hranice s Polskem. Po vyhodnocení výše uvedeného odhaduji jeho obvyklou cenu ve výši: 150 Kč/m 2, zohledňuji vhodnou polohu pro bydlení, okraj obce bez rušivých vlivů, svažitost, vzdálenost inženýrských sítí, není přiveden plynovod, výměra do 800 m2. 749 m2 * 160 Kč/m2 = 119 840 Kč. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 5
REKAPITULACE: Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : 119 840,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou ve výši : Slovy: Jednostodvacettisíc korunčeských 120 000,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách 15.5.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3211/038/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15038/15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 6