ZNALECKÝ POSUDEK č. 5958/65/15 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 243/9 s podílem na společných částech domu č.p. 743,744,746,746 a st.p.č. 2060 k.ú. Dolní Chodov o velikosti podílu 606/29612 v obci Chodov, okres Sokolov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Nejdku 5.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 743/9 s podílem na společných částech domu č.p. 743,744,746,746 a st.p.č. 2060 k.ú. Dolní Chodov o velikosti podílu 606/29612 v obci Chodov, okres Sokolov, dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 743/9 s podílem na společných částech domu č.p. 743, 744, 745, 746 a st.p.č. 2060 k.ú. Dolní Chodov o velikosti podílu 609/29612 Adresa předmětu ocenění: Husova 743,744,745,746 357 35 Chodov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Chodov Katastrální území: Dolní Chodov Počet obyvatel: 14 045 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) III 0,85 IV 1,01 I 1,00 I 1,00 I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 611,68 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.6.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 8311 k.ú. Dolní Chodov ze dne 10.6.2015 - snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - fotodokumentace části bytu - údaje o bytové jednotce poskytnuté předsedou společenství vlastníků jednotek v domě - údaje o velikosti místností jednotky z prohlášení vlastníka - skutečnosti zjištěné na místě - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Dolní Chodov z listu vlastnictví č. 8311 ze dne 10.6.2015 je vlastníkem bytu č. 743/9 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 743,744,745,746 a pozemku (st.p.č. 2060 o výměře 652 m 2 ) o velikosti podílu 609/29612, Kapusňák Milan, Komenského 1077, 35735 Chodov. 6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníka, nebyla umožněna prohlídka bytu, znalecký posudek je proveden na základě prohlídky domu, doložené fotodokumentace a informací získaných od předsedy společenství vlastníků jednotek v domě č.p. 743,744,745,746 včetně potvrzení autentičnosti fotografií předsedou společenství. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňována je bytová jednotka č. 743/9 s podílem na společných částech domu č.p. 743,744,745,746 a pozemku (st.p.č. 2060 o výměře 652 m 2 ) o velikosti podílu 609/29612, situovaná v ulici Husova v obci Chodov umístěná v 5.NP budovy č.p. 743,744,745,746 v sekci označené č.p. 743. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu, na veřejnou kanalizaci, rozvod tepla a teplé vody, přístup je ze zpevněné komunikace, před domem je možnost parkování vozidel. Město Chodov je obcí s kompletní občanskou vybaveností. 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00-3 -
součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Základní ceny stanovené III 0,25 vyhláškou neodpovídají obvyklým cenám v lokalitě, je provedena úprava ceny. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,190 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1,273 11 i = 2-4 -
a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 743/9 Oceňovaný byt je umístěn ve 4.NP typového bytového domu č.p. 2447,2448 v sekci č.p. 2448. Byt obsahuje dle údajů v prohlášení vlastníka kuchyň, 3x pokoj, chodbu, koupelnu, WC, lodžii a sklepní kóji. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy montované plošné, střecha plochá, fasádní zateplovací plášť, schody teracové, elektroinstalace světelná a třífázová, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení, ohřev vody mimo objekt, rozvod STA, hydranty, zvonky. Předpokládané vybavení bytu (dle objednatelem doložených fotografií a sdělení předsedy společenství vlastníků jednotek): Omítky štukové, dveře hladké a prosklené, okna plastová, topení ústřední, ohřev vody centrální mimo dům, hygienické vybavení standardní (umyvadlo, vana, WC), podlahy z dlažeb, plovoucí a vlýskové, zděné či sádrokartonové jádro. Dům je užíván od roku 1968, je průměrně udržovaný, v roce 2005 byla provedena výměna střešní krytiny, v roce 2009 fasádní zateplovací plášť, v roce 2010 výměna části stoupaček vody a kanalizace. Dle doložených fotografií bytu a sdělení předsedy společenství vlastníků jednotek byla v roce 2012 provedena rekonstrukce oceňovaného bytu včetně výměny jádra, není možno určit zda je zděné či sádrokartonové. Byt není užíván vlastníkem, je pronajat občanům vietnamské národnosti, současný stavebnětechnický stav jednotky není možno zjistit, je předpoklad opotřebení konstrukcí a vybavení, je provedeno snížení ceny. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č. 2060 k.ú. Dolní Chodov Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn bytovým domem bez dalších vlivů. I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi I T = 1,190 Index polohy pozemku I P = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,190 * 1,000 * 1,070 = 1,273 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 611,68 1,273 778,67 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 stavební 2060 652,00 778,67 507 692,84 Stavební pozemek celkem 652,00 m 2 507 692,84 St.p.č. 2060 k.ú. Dolní Chodov - zjištěná cena = 507 692,84 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č. 2060 k.ú. Dolní Chodov = 507 692,84Kč 507 692,84 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 507 692,84 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 47 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 581,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně : 8,30 * 1,00 = 8,30 m 2 pokoj : 16,60 * 1,00 = 16,60 m 2 pokoj : 12,10 * 1,00 = 12,10 m 2 pokoj : 12,10 * 1,00 = 12,10 m 2 chodba: 8,30 * 1,00 = 8,30 m 2 koupelna: 2,60 * 1,00 = 2,60 m 2 WC: 0,90 * 1,00 = 0,90 m 2 sklepní kóje: 1,80 * 0,10 = 0,18 m 2 lodžie: 5,10 * 0,20 = 1,02 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 62,10 m 2-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Byt není užíván II -0,05 vlastníkem, je pronajat občanům vietnamské národnosti, současný stavebnětechnický stav jednotky není možno zjistit, je předpoklad opotřebení konstrukcí a vybavení, je provedeno snížení ceny. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 47 let: s = 1-0,005 * 47 = 0,765 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,765 = 0,750 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,190 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 581,- Kč/m 2 * 0,750 = 7 185,75 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 62,10 m 2 * 7 185,75 Kč/m 2 * 1,190 * 1,070= 568 191,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 568 191,12 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 507 692,84 Kč Spoluvlastnický podíl: 609 / 29 612 Hodnota spoluvlastnického podílu: 507 692,84 Kč * 609 / 29 612 = 10 441,20 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 441,20 Kč Byt č. 743/9 - zjištěná cena = 578 632,32 Kč Byt č. 743/9 - zjištěná cena po zaokrouhlení = 578 632,30Kč slovy: Pětsetsedmdesátosmtisícšestsettřicetdva Kč - 7 -
B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti : Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Byt 3+1 Byt 3+1 Byt 3+1 Jedná se o kompletně zrekonstruovanou, bytovou jednotku v panelovém domě. Veškeré inženýrské sítě jsou napojeny na nové inženýrské přípojky. Bytová jednotka se nachází ve III. nadzemním patře domu s výtahem. Dům je po celkové revitalizace, zateplený, plastová okna + v okna do ulice je předokenní žaluzie. V bytě nově rekonstruováno zděné jádro, nová kuchyňská linka, v koupelně a WC nová sanitární keramika, v koupelně sprchový kout. U jednoho pokoje lodžie s výhledem na park a centrum města. K bytové jednotce patří klasická sklepní kóje. Dům se nachází cca 5 minut od centra města. V těsné blízkosti bytu základní škola a kompletní občanská vybavenost. Možnost parkování přímo u domu. Prodej bytu 3+1 v Chodově, ul. Čapkova, s plně uzavřenou lodžií v 1. patře revitalizovaného panelového domu, v klidné části města. Byt prošel před časem rekonstrukcí, zděné jádro, plastová okna, nová kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči. Všechny pokoje mají vlastní vchod a plovoucí podlahy. K dispozici internet a kabelová TV, v obci veškerá občanská vybavenost, dojezd do K.V. 10 min. prodej bytové jednotky 3+1 o celkové ploše 66,8 m2 v ulici náměstí 9. května v Chodově. Bytová jednotka se nachází v 3. nadzemním podlaží v zatepleném revitalizovaném panelovém domě. V bytě je částečně rekonstruovaná kuchyňská linka, dále jsou v bytě plastová okna. Bytové jádro je v původním, ale velmi zachovalém stavu. Klidná lokalita v rámci obce s veškerou občanskou vybaveností v dosahu. 680 000 Kč (11.147,- Kč/m 2 ) 760 000 Kč (11.343,- Kč/m 2 ) 640 000 Kč (9.696,- Kč/m 2 ) Nabídka RK REALITY A-CZ spol. s r.o. Nabídka RK M & M reality holding, a.s. Nabídka RK Dumrealit.cz V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka výrazně nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi je předpoklad pro případný prodej snížení nabídkových cen o 10 % a další snížení ceny o cca 5 % z důvodu neumožnění prohlídky a z této skutečnosti možné riziko zhoršeného stavebnětechnického stavu. Vzhledem k umístění, k velikosti bytové jednotky, předpokládanému stavebnětechnickému stavu bytu s rizikem opotřebení konstrukcí a vybavení a zjištěnému stavebnětechnickému stavu budovy, požadovaným cenám za obdobné byty v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č. 743/9 s podílem na společných částech domu č.p. 743,744,745,746 a pozemku st.p.č. 2060 k.ú. Dolní Chodov o velikosti podílu 609/29612 v obci Chodov, okres Sokolov na 580.000,- Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 743/9 578 632,30 Kč a) Ocenění staveb celkem 578 632,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 578 632,30 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 50: 578 630,- Kč slovy: Pětsetsedmdesátosmtisícšestsettřicet Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem slovy: pětsetosmdesáttisíc Kč 580 000,- Kč V Nejdku 5.7.2015 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5958/65/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 65/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8311 ze dne 10.6.2015 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Fotodokumentace pořízená znalcem - 13 -
Fotodokumentace poskytnutá objednatelem - 14 -
- 15 -
- 16 -