ZNALECKÝ POSUDEK č. 2755-19/15 '... '. o ceně nemovitosti sestávající se z rodinného domu čp. 7 v Polánce, obec Vlašim a pozemků parc. čís. 42/1, 104, 1136/3, 1137/3, 1140/1, 1140/2, 1140/3, 1142/ 1 a 1142/3 zapsané na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota, pozemku parc. čís. 37511 O (id. 1/2) zapsaném na LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace a pozemků ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. čís. 824, 825, 826 a 827 zapsané na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Písek V Portyči 4 72 39701 Písek Úče l znaleckého posudku: na základě usnesení vydané Exekutorským úřadem Písek, V Portyči 472, 397 Ol Písek č.j. 1950113-88 z 6.5.2015 117 EX Dle zákona č. 15111997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 12112000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2d '~ Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 44112013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 6.6.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Lubomír Pavliš Dubina 36 285 22 Zruč nad Sázavou telefon: mob: 603 515 155 e-mail: lubomirpavlis@seznam.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Zruči nad Sázavou 12.6.2015
A.NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjistit cenu nemovitosti sestávající se z rodinného domu čp. 7 v Polánce, obec Vlašim a pozemků parc. čís. 4211, 104, 1136/3, 1137/3, 1140/1, 1140/2, 1140/3, 1142/1 a 1142/3 zapsané na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota, pozemku parc. čís. 37511 O (id. 1/2) zapsaném na LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace a pozemků ve zjednodušené evidenci -parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. čís. 824, 825, 826 a 827 zapsané na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota. 2. Základní informace l.lv č. 77 k. ú. Nesperská Lhota Název předmětu ocenění : RD čp. 7 a pozemky parc. čís. 42/1, 104, 1136/3, 1137/3, 1140/ 1, 1140/2, 1140/3, 1142/l a 1142/3 k. ú. Nesperská Lhota Adresa předmětu ocenění: Vlašim 258 Ol Vlašim Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Vlašim Katastrální území: Nesperská Lhota Počet obyvatel: ll 767 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 95 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu v c. p. Ol. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 02. Hospodářsko -správní význam obce- Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ 03. Poloha obce - Ostatní případy v 0,80 04. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 05. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 06. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * 0 1 * 0 2 * 0 3 * 0 4 * 0 5 * 0 6 = 498,84 Kčlm 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.6.2015 za přítomnosti p. Petr Kašpar a Ing. Lubomír Pavliš. 4. Podklady pro vy_pracov:~ní zn_aleckéj10 posudku - usnesení vydané Exekutorským úřadem Písek, V Portyči 4 72, 397 O 1 Písek č.j. 117 EX 1950/13-88 z 6.5.2015 - informace o parcelách (internet www. nahlizenidokn.cuzk.cz) - kopie snímků katastrální mapy
- údaje sdělené účastníkem místního šetření a zjištěné na místě samém ke dni 6.6.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem nemovitosti zapsaných na LV č. 77 pro k. ú. Nesperská Lhota Mgr. Petr Kašpar, Jiřího Franka 1726, 256 Ol Benešov, nemovitostí zapsaných na LV č. 77 Mgr. Petr Kašpar, Jiřího Franka 1726, 256 O I Benešov (I /2) a SJM Dvořák ivfit!.ln Mgr. a Dvořáková Monika, Dolnokralovická 1292, 25801 Vlašim (1/2) a nemovitostí zapsaných na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota Mgr. Petr Kašpar, Jiřího Franka 1726, 256 O I Benešov. 6. Dokumentace a skutečnost - - Pro potřeby ocenění byla provedena fyzická prohlídka nemovitosti. 7. Obsah znaleckého_ posudku LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 7 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 393 pro k. ú. Dub u Kondrace LV č. 311 k. ú. Hrazená Lhota 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota ~'.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 /1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 23 7/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. ač. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441 /2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost- Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. v ll II ll IV ~ ; -0,06 1,00 - -- 5 Index trhu IT = P 6 * (1 + ~ Pi) = 0,940 i ~ I Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 ~N~á=z~e~v~z~n~a~k~u~----------------------------------------~č~ --------~ ~' ----- 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,0 I oblasti 3. Poloha pozemku v obci -Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0, I O Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku- V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD - II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti- Bez možnosti II komerčního využití
9. Obyvatelstvo- Bezproblémové okolí 1 O. Nezaměstnanost- Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Polánka je cca 4 km od správní obce Vlašim mimo preferovanou oblast II II I -0,~9 Index polohy l l i = 2 Koeficient pp = IT * Ip = 0,498 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 7 Jedná se o přízemní rodinný dům se 2 bytovými jednotkami se samostatnými vstupy, který je situován v těsné blízkosti místní komunikace v osadě Polánky, obec Vlašim. Podkroví není stavebně upraveno a nachází se zde půda. Dům je napojen na obecní rozvod pitné vody a odkanalizován je do žumpy. K původnímu kamennému RD -jehož stáří je dle sdělení účastníka místního šetření více jak i bo let - byla provedena v r. 1965 a 1990 přístavba nové bytové jednotky. V původním kamenném RD se nachází dle předloženého pasportu domu 2 pokoje, kuchyň a předsíň (není napojen na vodu a kanalizaci). Dům má masivní kamenné stěny, dřevěné stropy s rovným podhledem, rámová okna ven a dovnitř otevírané (mimo oken do ulice, která jsou vyměněny za špaletové), náplňové dveře, cementovou dlažbu v předsíní, v ostatních místnostech betonovou mazaninu, krov vaznicový sedlový, střešní krytina z cementových tašek resp. z oscinkocementových šablon. V současné době jsoujjez_vybavení a místnosti využívány jako sklad. V přistavené části se nacházejí 3 pokoje, kuchyň (bez okna), koupelna (bez okna), spíž, komora, chodba a veranda s WC. Přístavba nové bytové jednotky je zděná o tl 45 cm, stropy prefabrikované s rovným podhledem, krov vaznicový sedlový, střešní krytiny tašková, klempířské kce z pozink. plechu, vytápění lokální 2 ks akumulační kamna, teplá voda z elektrického boileru. Stavebně technický stav domu odpovídá svému stáří při běžné údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Rodinný dům 3 5 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 1 O 001-50 000 obyvatel 100 let
Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 922,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,02*12,63+5,45*13,21+4,18*3,30+3 =,83*8,32 Podkroví: 6,02* 12,63+5,45* 13,21 +4, 18*3,30+ 3 =,83*8,32 193,69 m 2 193,69 m 2 N ázev podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 193,69 m 2 2,52 m Podkroví: 193,69 m 2 3,40m Obestavěný prostor OP spodní: 6,02* 12,63 *2,83+5,45* 13,21 *3,55+4, 18*3,30 = *2,92+ 3,83 *8,32*2,92 OP vrchní: 6,02* 12,63*0,25+6,02*3,75/2*12,63+8,31 * 13, = 20*0,25+8,31 *3,35/2* 13,20 Obestavěný prostor - celkem: 372,73 m 3 976,81 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP I ZPl = 2,00 ZPl = ZP 193,69 m 2 387,38 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení N ázev znaku č. O. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy l.np - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II 7. Zák!. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD- bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 1 O. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD- standardní příslušenství III - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu- původní část RD II bez napojení na vodu a kanalizaci 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou- III (předpoklad provedení menších stavebních úprav) v. typ A O,~q O,Ot> 0,01-0,05-0,04 0,05-0,05 0,85
Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s= 1-5 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení 11 Iv = (1 + ~ Vi)*V 13 *0,700 = 0,547 i = I Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku Ip = 0,530 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * lv = 2 922,- Kč/m 3 * 0,547 = 1 598,33 Kč/m 3 CSp = OP* ZCU * lr *Ir = 976,81 m 3 * 1 598,33 Kč/m 3 * 0,940 * 0,530= 777 822,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 777 822,09 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku I. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky- Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené- Bez dalších vlivů č. p. II IV III I I II 6 Index omezujících vlivů i ~ I Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku Ip = 0,530 Celkový index I = IT * I 0 * Ir= 0,940 * 1,000 * 0,530 = 0,498
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zák!. cena Index [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. I 498,84 0,498 Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 248,42 Typ Název Parcelní číslo 4 odst. 1 zastavěná plocha a 42/1 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 104 nádvoří 4 odst. 1 ostatní J21ocha 1140/3 Stavební QOZemky - celkem Jedn.cena [m2] [Kč/m 2 ] 248,00 248,42 Výměra 43,00 248,42 237,00 248,42 528200 m2 Cena &s;q 61 608,16 1 o 682,06 58 875,54 131165276 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci o byv. - vlastní území: Celková úprava ceny: 120% 12% Název Parcelní číslo BPEJ trvalý travní porost orná půda trvalý travní porost trvalý travní orost 1136/3 1137/3 1142/1 1142/3 52954 52954 55800 55800 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výměra [m2] 217,00 1 568,00 3 234,00 4 248,00 Celkem: 9 267 00 m 2 JC [Kč/m2] 3,69 3,69 7,87 7,87 Úprava [%] 12 12 12 12 uc [Kč/m2] 8,12 8,12 17,31 17,31 Cena [Kč] 1 762,04 12 732,16 55 980,54 "- 73 53i,88 144 007 62 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zák!. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 -jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 6,43 0,25 120 % 3,54 Typ Název 9 odst. 5 ostatní plocha 9 odst. 5 ostatní plocha Jiné QOzemky- celkem Parcelní číslo 1140/2 1140/ 1 Jedn.cena [Kč/m 2 ] 274,00 3,54 2511,00 3,54 2 785200 m 2 Srážka Cena [Kč] 969,96 8 888,94 9 858290
Pozemky na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota - zjištěná cena = 285 Oll_,28 Kč LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 393 pro k. ú. Dub u Kondrace Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv.- území sousedních obcí: Celková úprava ceny: 60% 6% Výměra JC Úprava uc Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] orná půda 375/1 o 52914 134,00 5,00 6 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 134 00 m 2 Pozemky na LV č. 393 pro k. ú. Dub u Kondrace- výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky na LV č. 393 pro k. ú. Dub u Kondrace- zjištěná cena [Kč/m2] 8,00 * = Cena [Kč] 1 072,00 1 072,- Kč 1 I 2 536,- Kč LV č. 311 k. ú. Hrazená Lhota 1. Ocenění pozemk!! L l. Pozemky na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny- příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci o byv. - vlastní území: Celková úprava ceny: 120% 12 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava uc [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] orná půda č.824(pk) 55051 224,00 5,35 12 11,77 orná půda č.824(pk) 55011 553,00 6,34 12 13,95 orná půda č.825(pk) 55011 492,00 6,34 12 13,95 Cena [Kč] 2 636,48 7 714,35 6 863,40 a
orná půda č.825(pk) 55051 339,00 5,35 12 ll,77 3 990,03 orná půda č. 826(PK) 55011 792,00 6,34 12 13,95 ll 048,40 orná půda č.826(pk) 55051 992,00 5,35 12 11,77 ll 675,84 orná půda č.827(pk) 55011 95 6,34 12 13,95 13 252,50 orná půda č. 827(PK) 55051 I 212,00 5,35 12 11,77 14 265,24 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 5 554 00 m 2 71446 24 Pozemky na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota - zjištěná cena = 71 446,24 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č. 77 k. ú. N es perská Lhota 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 7 1. Ocenění staveb celkem 777 822, 1 O Kč 777 822,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota 2. Ocenění pozemků celkem 285 032,30 Kč 285 032,30 Kč LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota celkem 1 062 854,40 Kč LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 393 pro k. ú. Dub u Kondrace 1. Ocenění pozemků celkem 536,- Kč 536,- Kč LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace celkem 536,- Kč LV č. 311 k. ú. Hrazená Lhota 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota 1. Ocenění pozemků celkem 71 446,20 Kč 71446,20 Kč LV č. 311 k. ú. Hrazená Lhota celkem 71446,20 Kč ~ ; Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 134 836,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 134 840,- Kč slovy: Jedenmilionjednostotřicetčtyřitisícosmsetčtyřicet Kč Vyjádření znalce k obvyklé ceně: Obvyklá cena oceňovaných nemovitosti v daném místě a v daném čase s přihlédnutím k nabídce obdobných nemovitostí je znalcem odhadnuta 1,000.000,- Kč. Zruči nad Sázavou 12.6.2015 JjQvvLi( Ing. Lubomír Pavliš Dubina 36 285 22 Zruč nad Sázavou telefon: mob: 603 515 155 e-mail: lubomirpavlis@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Praze ze dne 4. prosince 1989 pod. č.j. Spr. 872/88 v oboru ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2755-19/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2755-19/15.
E. SEZNAM PŘÍLOH 1. Fotodokumentace počet stran A4 v příloze:
FOTODOKUMENTACE: Obr. č.l: Pohled ze silnice (vpředu původní část RD, vzadu přístavba) Obr. č.2: Pohled ze silnice Obr. č.3: Pohled zezadu (přístavba)
Obr. č.4 : Venkovní krb Obr. č.s: Kolna U RD Obr. č. 6 : Interiér pů vodn íh o RD
Obr. č. 7: Obývací pokoj v přístavbě Obr. č.8 : Kuchyň v přístavbě Obr. č. 9: Pokoj v přístavbě
Obr. č.10: Koupelna v přístavbě Obr. č. ll: Pozemek parc. čís. 1137/3 k.ú. Nesperská Lhota Obr. č.12: Pozemky parc. čís. 1142/1 a 1142/3 k.ú. Nesperská Lhota
,., (/'(. p \ \ : ~. ii_:_..... \.~0... <':". ' ;'.,.. ~- - :' - _...... -,.. ~ / : ll"' ~:~~ ' r ~-.. I \ :...:.... : " :~ \,,:-:::,~~~ :: - ' :,. I. ~.. ~ -~~ ~-~:...