Znalecký posudek číslo 1805/26/2009 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí spoluvlastnického podílu ideální ½ na rodinném domě č.p. 140 nacházejícím se na pozemku parc.č. St. 2240, garáži č.e. 640 postavené na pozemku parc.č. St. 4184 a pozemcích parc.č. St. 2240 a parc.č. St. 4184 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kyjov, obec Kyjov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1146 a zemědělských pozemků parc.č. 1659/1, 1662, 1663 a 1666/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Svatobořice, obec Svatobořice Mistřín, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1606. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 11152/07-36 Oceněno ke dni : 29.1.2009 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 19 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 5.2.2009
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota nemovitostí 7 2.2. Výnosová hodnota nemovitostí 12 2.3. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 13 2.4. Závěrečná rekapitulace 16 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 17 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpisy z katastru nemovitostí (LV č. 1146 a 1606) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty RD Příloha 7 Srovnatelné pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 1146, k.ú. Kyjov, LV č. 1606, k.ú. Svatobořice, vyhotovené dne 26.11.2008 Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov, řízení PÚ : 3638/2008, 21. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kyjov a Svatobořice v měřítku 1 : 1000, 1:2000 ze dne 26.11.2008, mapový list 4-2/33, 6-2/3, 6-3/1, řízení PÚ : 3638/2008, 21. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 29.1.2009. 1.e.: 1.f.: Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 1.g.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a na Obecním úřadě ve Svatobořicích - Mistříně od p. Zdeňky Gazdové, tel.: 518 620 237. 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 29.1.2009. 1.ch.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz). 1.i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex 11152/07-36 ze dne 31.10.2008. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ideální ½ na rodinném domě č.p. 140 nacházejícím se na pozemku parc.č. St. 2240, na garáži č.e. 640 postavené na pozemku parc.č. St. 4184 a pozemcích parc.č.st. 2240 a parc.č. St. 4184, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kyjov, obec Kyjov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1146. Dále jsou oceňovány zemědělské pozemky parc.č. 1659/1, 1662, 1663 a 1666/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Svatobořice Mistřín, obec Svatobořice, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1606. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 1146 pro k.ú. Kyjov a na LV č. 1606 pro k.ú. Svatobořice ze dne 26.11.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 29.1.2009. Informace o nemovitosti Vlastník Dolanová Eva, Nádražní 1275, 696 42 Vracov podíl ½, Kyněra Ivo, Tyršova 140/31, Kyjov, 697 01 Kyjov 1 - podíl ½, (535828/206), (610312/1937). LV č. 1146 Katastrální území Kyjov (kód 678431) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Kyjov (586307), Hodonín (CZ0645) Část obce, č.p./č.e., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Kyjov, 140, bydlení, St. 2240, 158 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Kyjov, 640, garáž, St. 4184, 19 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh St. 2240, 158 m 2, zastavěná plocha a nádvoří St. 4184, 19 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Vlastník Kyněra Ivo, Tyršova 140/31, Kyjov, 697 01 Kyjov 1, (610312/1937). LV č. 1606 Katastrální území Svatobořice (kód 760099) Obec, okres Vlastnictví pozemku Ochrana Svatobořice - Mistřín (586625), Hodonín (CZ0645) Parc.číslo, výměra, druh 1659/1, 635 m 2, orná půda 1662, 62 m 2, orná půda 1663, 610 m 2, vinice 1666/2, 755 m 2, orná půda 1659/1 zemědělský půdní fond 1662 zemědělský půdní fond 1663 zemědělský půdní fond 1666/2 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, na základě výsledků místního šetření na místě samém dne 29.1.2009 za účasti znalce a informací předaných na Obecním úřadě ve Svatobořicích-Mistříně od p. Zdeňky Gazdové (tel.: 518 620 237). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá p. Ivo Kyněra s rodinou. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1146 ze dne 26.11.2008 pro k.ú. Kyjov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 1146, LV č.1606). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV č. 1146 je dále uvedeno označení P právní vztahy jsou dotčeny změnou (Z- 10441/2008-738). Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1146 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kyjov a LV č. 1606 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Svatobořice - Mistřín. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 1146 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kyjov a LV č. 1606 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Svatobořice - Mistřín bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Město Kyjov, ve kterém se nachází oceňovaná nemovitost, leží cca 45 km jihovýchodně od Brna a 18 km severně od okresního města Hodonína. Oceňovaná nemovitost rodinný dům č.p. 140 je umístěn ve východní okrajové části města při ulici Tyršova. Jedná se o samostatně stojící objekt postavený mezi řadou garáží, částečně podsklepený, jednopodlažní, s půdou pod sedlovou střechou. Vpravo od domu a za domem je pouze úzký průchod se schody a zpevněnou plochou. U domu není žádná zahrada. Stáří rodinného domu je dle informací získaných při místním šetření cca 35 roků, jeho současný stavebně technický stav je uspokojivý. Oceňovaná nemovitost je osazena ve svažitém terénu, sousední pozemek za domem je od zastavěné plochy domu oddělen opěrnou zdí. Přístup k objektu je umožněn po místní asfaltové komunikaci ulicí Tyršova. Na stejné ulici cca 100 m východně od domu na pozemku parc.č.st. 4184 je situována řadová přízemní garáž, nepodsklepená s plochou střechou. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 140, zděnou garáží č.e. 640, venkovními úpravami (oplocení, ocelová vstupní vrátka, opěrná zeď, venkovní schody, zpevněná plocha, přípojky inženýrských sítí) a pozemky parc.č.st. 2240 a parc.č. 4184. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Předmětem ocenění jsou dále zemědělské pozemky parc. 1659/1, 1662, 1663 a 1666/2 zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 1606 pro k.ú. Svatobořice. Obec Svatobořice Mistřín je situovaná 4-5 km jihozápadně od Kyjova. Předmětné pozemky se nachází v lokalitě zvané Hampise mimo zástavbu obce na hranici katastrů Svatobořice a Strážovice. Jedná se o svažité pozemky s orientací na jihojihozápad v katastru nemovitostí zapsané jako orná půda a vinice a k těmto účelům i užívané. Příjezd je zajištěn po cestě zpevněné živicí, která vede z obce kolem bývalého sklepa JZD. Dle sdělení p. Zdenky Gazdové z Obecního úřadu ve Svatobořicích Mistříně jsou oceňované pozemky dle územního plánu obce situované v plochách mimo zastavěnou část obce, nebo část určenou k výstavbě. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p. 140 na parc.č. St. 158 2. Řadová garáž č.e. 640 na parc.č. St. 4184 3. Venkovní úpravy (oplocení, ocelová vstupní vrátka, opěrná zeď, venkovní schody, zpevněná plocha, přípojky inženýrských sítí) 4. Stavební pozemky parc.č. St. 2240 a St. 4184 5. Zemědělské pozemky parc.č. 1659/1, 1662, 1663 a 1666/2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Komentář k výpočtu a popisu vybavení a dispozice uvedené ve věcné hodnotě : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a absenci výkresové dokumentace, jsou výměry použité ve výpočtu věcné hodnoty zjištěné z měření při místním šetření a vybavení stavby je popsáno na základě informací získaných při místním šetření. 2.1.1. Rodinný dům č.p. 140 na parc.č. St. 2240 2.1.1.1. Popis Jedná se o samostatně stojící objekt typového rodinného domu Okál, obdélníkového půdorysu, částečně podsklepený, s 1.NP a sedlovou střechou postavený na pozemku parc.č. St. 2240. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce tvoří kostra s oboustranným obíjením a výplní minerální vatou, podzemní podlaží je zděné. Střecha je sedlová krytá taškami, s bleskosvodem a s klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu v úplném provedení. Konstrukce krovu je dřevěná, stropy objektu 1.NP mají rovný podhled, ve sklepě jsou stropy zčásti klenuté i s rovným podhledem (garáž). Fasádní omítky 1.PP jsou vápenné hladké s nátěrem, v 1.NP jsou provedeny fasádní nátěry, vnitřní omítky jsou vápenné s malbou, vnitřní keramický obklad je proveden v koupelně. Podlahy jsou betonové s povrchem z PVC a kobercem, v suterénu je betonová mazanina se zatřeným povrchem. Okna jsou dřevěná, zdvojená, dveře jsou dřevěné do dřevěných zárubní, vrata do garáže jsou plechová, otevíravá. Dům je napojen na elektrickou energii, elektroinstalace je 220/380 V, vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Zdrojem vody je veřejný vodovod, ohřev vody je prováděn elektrickým boilerem. V objektu je samostatné splachovací WC s umývátkem. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelnová vana a umývadlo, v kuchyni je umístěn plynový sporák na propan-butanové láhve. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. Dispoziční řešení : - 1.PP sklepní prostory, garáž, - 1.NP vstupní prostor, obývaný pokoj, kuchyně, ložnice, dětský pokoj, koupelna, WC, - půdní prostor. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: Sklep: 11,14*11,26/2 = 62,72 m 2 1.NP: 11,14*10,02 = 111,62 m 2 Zastřešení: 11,14*10,02 = 111,62 m 2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
Obestavěný prostor: Sklep: (11,14*11,26/2)*(3,16) = 198,20 m 3 1.NP: (11,14*10,02)*(2,75) = 306,96 m 3 Zastřešení: (11,14*10,02)*(4,95)/2 = 276,26 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 781,42 m 3 2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle informací získaných při místním šetření cca 35 let. Současný stavebně technický stav domu odpovídá stáří stavby a průměrně prováděné běžné údržbě, opotřebení je určeno odborným odhadem na 45 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2009/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 5 340,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 781,42 m 3 Výchozí reprodukční cena 5 340,- Kč 781,42 m 3 = 4 172 783,- Kč Odpočet opotřebení 45 % = - 1 877 752,- Kč Součet = 2 295 031,- Kč Časová cena, CČ 2 295 031,- Kč 2.1.2. Řadová garáž na parc.č. St. 4184 2.1.2.1. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepenou zděnou garáž s plochou střechou postavenou uvnitř řady garáží. Situovaná je cca 100 m východně od rodinného domu na ulici Tyršova. Stavebně konstrukční charakteristika: Svislé nosné konstrukce jsou zděné s hrubými fasádními omítkami, střecha je plochá krytá lepenkou, klempířské konstrukce chybí. Vnitřní omítky jsou provedeny standardně, podlaha je betonová, vrata jsou plechová, otevíravá. Objekt je napojen na elektřinu. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 3,15*6,03 = 19,00 m 2 Obestavěný prostor: (3,15*6,03)*(2,65) = 50,35 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
2.1.2.3. Stáří a opotřebení Jedná se o objekt, který byl postaven údajně před 20 lety, stavebně technický stav je hodnocen jako zhoršený, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 55%. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 2 850,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 50,35 m 3 Výchozí reprodukční cena 2 850,- Kč 50,35 m 3 = 143 498,- Kč Odpočet opotřebení 55 % = - 78 924,- Kč Součet = 64 574,- Kč Časová cena, CČ 64 574,- Kč 2.1.3. Venkovní úpravy Jedná se zejména o oplocení, ocelová vstupní vrátka, opěrnou zeď, venkovní schody, zpevněnou plochu a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.4. Stavební pozemky parc.č. St. 2240 a parc.č. St. 4184 2.1.4.1. Popis Jedná se o svažité pozemky zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 1146. Rodinný dům s venkovními úpravami je umístněn na pozemku parc.č. St. 2240 a garáž na parc.č. St. 4184. Pozemky spolu netvoří jednotný funkční celek. 2.1.4.2. Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) St. 2240 158 St. 4184 19 177 Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 1146 z Katastru nemovitostí činí celkem 177 m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
2.1.4.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 500,- až 800,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu při spodní hranici daného rozpětí na 500,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 500,- Kč/m 2 Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č. 1146 177 m 2 Obecná cena stavebních pozemků 500,- Kč/m 2 177 m 2 = 88 500,- Kč Celková obecná hodnota pozemků 88 500,- Kč 2.1.5. Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p.140 Řadová garáž č.e. 640 Stavební pozemky Celkem HV 2 295 031,- Kč 64 574,- Kč 88 500,- Kč 2 448 105,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 448 100,- Kč (slovy : dvamilionyčtyřistačtyřicetosmtisícjednosto korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá p. Ivo Kyněra s rodinou. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. 2.3.1. Rodinný dům č.p. 140 na p.č. St. 2240 a garáž č.e. 640 na p.č. St. 4184 Na trhu nemovitostí v Kyjově a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Jiné Oceň. objekt Kyjov 3+1 ano samostatně stojící RD, částečně podsklepený, s 1.NP a sedlovou střechou, se zděnou řadovou garáží na stejné ulici nedaleko domu, bez zahrady, IS elektřina, veřejný vodovod, veřejná kanalizace a plynovodní přípojka 1 Hodonín 4+1 ne 2 Dubňany 5+1 ano 3 Kyjov Netčice 4+1 ano 4 Kyjov, ul. Husova 3+1 ne 5 Kyjov 5+1 ne 6 Kyjov, K.Čapka 5+1 ano 7 Kyjov 4+1 ne řadový rodinný dům vnitřní, přízemní, cele podsklepený s částečně vestavěným podkrovím a půdou, IS elektřina, vodovod, kanalizace a plyn řadový rodinný dům, přízemní, cele podsklepený s průjezdem a zahradou, po rekonstrukci, IS elektřina, vodovod, kanalizace a plyn řadový RD dvoupodlažní, podsklepený se sedlovou střechou nedaleko centra města, IS elektřina, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod řadový RD, s 1.NP a půdou pod sedlovou střechou vhodnou k vestavbě, v objektu se nachází 4 obytné místnosti s příslušenstvím, IS - elektřina, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod Řadový RD, podsklepený, s 2.NP a sedlovou střechou, možná půdní vestavba 2 místností, možnost parkování u domu, IS - elektřina, vodovod, kanalizace a plynovod řadový rodinný dům s garáží pro dva automobily, jednopatrový se sedlovou střechou, IS elektřina, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod samostatně stojící RD, podsklepený s 1.NP a vestavěným podkroví a půdou pod sedlovou střechou, se samostatnou garáží, IS elektřina, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost Garáž Stav a vybavení jiné Úvaha znalce. Kč 1 2 400 000 0,85 2 040 000 1,03 1,01 0,95 0,99 0,98 1,01 0,97 2 103 093 2 2 500 000 0,85 2 125 000 0,98 1,02 1,00 1,02 1,02 1,02 1,06 2 004 717 3 2 500 000 0,85 2 125 000 1,00 1,01 1,00 0,98 1,01 0,99 0,99 2 146 465 4 2 500 000 0,85 2 125 000 1,00 1,01 0,95 0,98 0,98 0,98 0,90 2 361 111 5 2 510 000 0,85 2 133 500 1,00 1,00 0,95 1,02 0,98 0,99 0,94 2 269 681 6 2 800 000 0,85 2 380 000 1,01 1,02 1,00 1,01 1,02 1,03 1,09 2 183 486 7 2 900 000 0,85 2 465 000 1,01 1,01 1,00 0,99 1,03 1,03 1,07 2 303 738 Celkem průměr Kč 2 196 042 Minimum Kč 2 004 717 Maximum Kč 2 361 111 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 2 004 717,- až 2 361 111,- Kč, průměrnou hodnotou je 2 196 042,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - možnost parkování v garáži v domě i nedaleko od domu Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - u domu není žádná zahrada - lokalita s menší občanskou vybaveností - větší docházkové vzdálenosti Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14
2.3.1.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve spodní třetině výše uvedeného intervalu po zaokrouhlení na 2 100 000,- Kč. Obecná hodnota 2 100 000,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 2 100 000,- Kč (slovy : dvamilionyjednostotisíc korun českých). 2.3.2. Pozemky parc.č. 1659/4, 1662, 1663 a 1666/2 2.3.2.1. Popis Předmětné pozemky se nachází v lokalitě zvané Hampise mimo zástavbu obce na hranici katastrů Svatobořice a Strážovice. Jedná se o svažité, neoplocené pozemky s orientací na jihojihozápad, přibližně tvaru úzkého pruhu s výrazně větší délkou než šířkou. V katastru nemovitostí jsou zapsané jako orná půda, vinice a k těmto účelům jsou i užívané. Příjezd je zajištěn po cestě zpevněné živicí, která vede z obce kolem bývalého sklepa JZD. Dle sdělení p. Zdenky Gazdové z Obecního úřadu ve Svatobořicích Mistříně jsou oceňované pozemky dle územního plánu obce situované v plochách mimo zastavěnou část obce, nebo část určenou k výstavbě. 2.3.2.2. Výměry Jedná se o pozemky, které jsou zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 1606 pro k.ú. Svatobořice a jsou předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou pozemky : Parc. č. Výměra (m 2 ) 1659/1 635 1662 62 1663 610 1666/2 755 2 062 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 2 062 m 2. 2.3.2.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kancelář a z internetního serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.cscom.cz), informacemi získanými od p. Zdeňky Gazdové Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15
na Obecním úřadě ve Svatobořicích - Mistříně (tel.: + 518 620 237). Z takto získaných informací vyplývá, že cena zemědělských pozemků vedené bonity se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 11,- až 19,- Kč/m 2. Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, svažitost a tvar pozemku, poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena ve středu výše uvedeného intervalu po zaokrouhlení na 15,- Kč/ m 2. Jednotková cena pozemků 15,- Kč/m 2 Celková výměra 2 062 m 2 Obecná hodnota pozemků 15,- Kč/m 2 2 062 m 2 = 30 930,- Kč Obecná hodnota pozemků celkem 30 930,- Kč Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 30 000,- Kč (slovy : třicettisíc korun českých). 2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2 448 100,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou rodinný dům č.p. 140 a garáž č.e. 640 2 100 000,- Kč zemědělské pozemky parc.č. 1659/1, 1662, 1663 a 1666/2 30 000,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 1146 a 1606 ze dne 26.11.2008 pro k.ú. Svatobořice v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1146 ze dne 26.11.2008 pro k.ú. Kyjov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 1146, LV č.1606). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Na přiloženém LV č. 1146 je dále uvedeno označení P právní vztahy jsou dotčeny změnou (Z- 10441/2008-738). Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Objekt užívá p. Ivo Kyněra s rodinou. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota rodinného domu č.p. 140 a garáže č.e. 640 se všemi součástmi a příslušenstvím (jako celku), vše zapsané na LV č. 1146 ze dne 26.11.2008 pro k.ú. Kyjov je zhotovitelem ocenění navržená na 2 100 000,- Kč, tzn., že spoluvlastnický podíl ve výši ideální ½ činí 1 050 000,- Kč a obvyklá hodnota zemědělských pozemků zapsaných na LV č. 1606 ze dne 26.11.2008 pro k.ú. Svatobořice je zhotovitelem navržená na 30 000,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17
Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí spoluvlastnického podílu ideální ½ na rodinném domě č.p. 140 nacházejícím se na pozemku parc.č. St. 2240, garáži č.e. 640 na pozemku parc.č. St. 4184 a pozemcích parc.č. St. 2240 a parc.č. St. 4184 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kyjov, obec Kyjov, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1146 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 29.1.2009, po zaokrouhlení na : 1 050 000,- Kč (slovy : jedenmilionpadesáttisíc korun českých) a obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí zemědělských pozemků parc.č. 1659/1, 1662, 1663 a 1666/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Svatobořice, obec Svatobořice Mistřín, okres Hodonín, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1606 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 29.1.2009, po zaokrouhlení na : 30 000,- Kč (slovy : třicettisíc korun českých). V Brně, dne 5.února 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1805/26/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 5.února 2009 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 19