Znalecký posudek číslo 1633/123/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1633/123/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.or. 75, č.p. 479 nacházejícího se na pozemku parc.č. 902 a pozemků parc.č. 902 a parc.č. 903 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno - venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37Ex 185/04-5 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 16 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 14 Přílohy Příloha 1 Mapka s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 Fotodokumentace Příloha 3 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 3214) Příloha 4 Kopie katastrální mapy Příloha 5 Srovnatelné objekty rodinných domů Příloha 6 Kopie listiny Usnesení okresního soudu Blansko Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3214, k.ú. Boskovice, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice, řízení PÚ: 1736/08. 1.b.: 1.c.: Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Boskovice v měřítku 1 : 1000, mapový list 6-4/14, vyhotovená dne Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice, řízení PÚ: 1736/08. Informace a sdělení získaná při místním šetření dne a informace získané na MÚ v Boskovicích stavebním úřadě, Nám. 9. května 1, od pracovnice archivu paní Ivony Valterové ( tel.: ). 1.d.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.e.: Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne f.: Mapa obce a okolí. 1.g.: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., č. 76/2007 Sb., 3/2008 Sb. 1.h.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. 1.ch.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne i.: 1.j.: Informace a sdělení získaná z internetových serverů ( reality.cz, reals.cz, sreality.cz, cscom.cz). Kopie listiny - Usnesení okresního soudu Blansko č.j.: D 824/97, Nd 171/97 s nabytím právní moci dne k.: Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 37Ex 185/04-5 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, které by bylo možné za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.or. 75, č.p. 479 nacházející se na pozemku parc.č. 902 a pozemky parc.č. 902 a parc.č. 903 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Walter Jan (640707/0648), Bílkova 479/75, Boskovice LV č Katastrální území Boskovice (kód ) Obec, okres Boskovice (581372), Blansko (CZ0641) Vlastnictví stavby Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Boskovice, 479, bydlení, 902, 104 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh 902, 104 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 903, 208 m 2, zahrada Ochrana Parc.č. 903 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Dále bylo využito informací získaných v archivu MÚ v Boskovicích stavebního úřadu a listin získaných ze sbírky listin Katastrálního úřadu - pracoviště v Boskovicích (příloha č. 6). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Boskovice v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno věcné břemeno bytu pro pana Papírníka Antonína (RČ: /152), Bílkova 479/75, Boskovice (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku Usnesení okresního soudu v Blansku), které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dále je v oddíle C zapsáno zástavní právo soudcovské, omezení dispozičních práv,nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, vyjma omezení věcným břemenem uvedeným výše, tj. na omezení zástavním právem soudcovským, omezení dispozičních práv, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost rodinný dům č.p. 479 s pozemky a příslušenstvím se nachází v obci Boskovice, na ulici Bílkova č.or. 75. Rodinný dům leží v části obce vhodné k bydlení, v jihozápadní části Boskovic a je vzdálen cca 700 m od hlavního náměstí v Boskovicích. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů se zahradami, na druhé straně ulice jsou bytové domy. Rodinný dům leží na pozemku parc.č. 902, za domem se nachází zahrada na pozemku parc.č Pozemky jsou rovinaté, pozemek zahrady velmi mírně svažitý, oba pozemky mají přibližně tvar obdélníka a tvoří spolu jednotný funkční celek. Přístup k rodinnému domu je po místní zpevněné komunikaci, přes zeleň svažité předzahrádky k pozemku. V komunikaci a chodníku jsou veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Rodinný dům je ve velmi špatném stavebně - technickém až havarijním stavu, naprosto neodpovídající standardu současného bydlení. Na dům navazuje dřevěná kolna, na zahradě rostou starší ovocné stromy, pozemky jsou oploceny. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p. 479 na parc.č Vedlejší stavba kolny 3. Venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, vrátka) 4. Trvalé porosty (starší ovocné stromy v zahradě) 5. Pozemky parc.č. 902 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 903 (zahrada ZPF) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č.p. 479 na parc.č Popis Jedná se o řadový koncový, jednopodlažní rodinný dům, nepodsklepený, s pultovou střechou. Dům má půdorys tvaru písmene L, má malou dřevěnou verandu, v přední části k domu přiléhá dřevěná kolna. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové konstrukce jsou zděné z cihelného zdiva, stropní konstrukce s rovným podhledem. Konstrukce krovu je dřevěná, pultová, s krytinou z pálených tašek, bez bleskosvodu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, neúplné, zkorodované. Fasáda není provedena. Okna jsou dřevěná zdvojená, ve špatném stavu, dveře dřevěné náplňové. Dřevěná veranda je se zatlučeným oknem, vytápění domu je řešeno kamny na tuhá paliva. V domě nejsou provedeny rozvody inženýrských sítí. Vnitřní hygienické vybavení není, vnitřní omítky, podlahy a schody jsou požkozené. Dispoziční řešení : 1.NP vstupní veranda, chodba, 4 místnosti. Komentář k popisu dispozice a vybavení rodinného domu : Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, byla dispozice a vybavení rodinného domu popsána na základě místního šetření a informací získaných z listinných podkladů Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (9,00*4,00)+(1,10*4,00) = 40,40 m 2 Zastřešení: = 40,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 40,40 m 2 4,65 m Zastřešení: 40,40 m 2 (1/2) 1,60 m Obestavěný prostor: 1.NP: 40,40*4,65 = 187,86 m 3 Zastřešení: 40,40*1,60*0,5 = 32,32 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 220,18 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Stáří a opotřebení Dle získaných informací od pracovnice archivu MÚ v Boskovicích paní Ivony Valterové, patří zástavba rodinných domů na ulici Bílkova ke starší části města Boskovic a stáří domu je pravděpodobně více než 100 let. V archivu jsou první informace o domku až z padesátých let, v souvislosti s vyvlastněním sousední části pozemku a s plánovanou přístavbou, která se však pravděpodobně neuskutečnila. Rodinný dům je ve velmi špatném stavebně technickém stavu až havarijním, naprosto neodpovídající standardu současného bydlení. Všechny prvky dlouhodobé životnosti stavby jsou původní, prvky krátkodobé životnosti stavby již životnost překročily a jsou zničené, údržba je zanedbaná. Opotřebení uvažuji ve výši 85 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 622,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 220,18 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 622,- 220,18 m 3 = ,00 Kč Odpočet opotřebení 85 % = ,00 Kč Součet = ,00 Kč Časová cena, CČ ,00 Kč Vedlejší stavby Na dvoře stojí vedlejší stavba dřevěné kolny, která přiléhá k domu. Kolna je ve velmi špatném stavu, téměř rozpadlá. Komentář : věcná hodnota vedlejší stavby byla započtena do věcné hodnoty objektu Venkovní úpravy Jedná se zejména o zpevněné plochy na dvoře, oplocení a vrátka. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Trvalé porosty Jedná se o ovocné dřeviny v zahradě za domem. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Stavební pozemky Popis Oceňovaný rodinný dům č.p. 479 se nachází na stavebním pozemku parc.č. 902 se zahradou na pozemku parc.č Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek Výměry pro ocenění Předmětem ocenění jsou tyto pozemky : Parc.č. Druh pozemku Výměra v m zastavěná plocha a nádvoří zahrada 208 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 312 m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru ( Z takto získaných informací vyplývá, že cena zasíťovaných stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 500,- až 1 000,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemků navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 750,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 750,- Kč/m 2 Celková výměra 312 m 2 Obecná cena stavebních pozemků 750,- Kč/m m 2 = ,00 Kč Celková obecná hodnota stavebních pozemků ,00 Kč Věcná hodnota celkem Stavby celkem zaokrouhleno Pozemky celkem Celkem HV ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : třistaosmdesátšesttisícšestsetpadesát korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného V současné době není dle sdělení objednatele posudku na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí, stavebně technickému stavu objektu a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová hodnota nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny rodinných domů a to porovnání jako celku. V nabídce nemovitostí v lokalitě okresu Blansko nebylo nalezeno dostatek objektů vhodných pro porovnání, proto zpracovatel tohoto posudku zahrnul do cenového porovnání i vhodné nemovitosti v Jihomoravském kraji v okrese Hodonín a Znojmo. Velikost a poloha obce je v porovnání zohledněna. Ve všech obcích, kde se porovnávané nemovitosti vyskytují je možnost napojení pozemku na všechny inženýrské sítě včetně plynu. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Lokalita Velikost pozemku popis Oceň. objekt Boskovice 312 přízemní, koncový, cihlový sbor k demolici, všechny IS na hranici pozemku 1 Nechvalín u Kyjova Šebetov u Boskovic zahrada 500 řadový, přízemní, cihlový, sbor k rekonstrukci nebo demolici, studna, elektřina sam. stojící, přízemní, smíšené zdivo, k rekonstrukci, dvůr, hosp. stavba, elektřina 3 Grešlové Mýto okr. Znojmo 414 sam. stojící, přízemní, smíšené zdivo, studna, elektřina 4 Vanovice okr. Blansko není uvedeno, bez zahrady polořadový, smíšené zdivo, sítě na hranici pozemku, ke kompletní rekonstrukci, chlév, průjezd, dvůr 5 Labuty u Hodonína Skalka u Kyjova 1273 řadový koncový, cihlový, k rozsáhlé rekonstrukci, elektřina, ostatní sítě před domem řadový, smíšené zdivo, špatný tech. stav, elektřina, plyn. přípojka, možnost napojení na vodovod 7 Valchov u Boskovic 938 chalupa k rekonstrukci, případně demolici, IS na hranici 8 Brťov u Velkých opatovic okr. Blansko 135 rohový, smíšené zdivo, stáří 100 let, elektřina, ostatní IS na hranici Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 KC poloha stav a velikos vybavení t (možnost pozem rekonstru ku kce) úvaha znalce Cena oceňovaného objektu. Kč , ,88 1,30 1,00 1,00 1, , ,92 1,10 1,10 1,00 1, , ,90 1,05 1,05 1,00 0, , ,90 0,97 1,05 1,00 0, , ,88 1,00 1,05 1,00 0, , ,88 1,30 1,05 1,00 1, , ,90 1,20 1,05 1,00 1, , ,90 0,90 1,05 1,00 0, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 K2 K3 K4 Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost pozemku Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 ) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto kladné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - stabilizovaná zástavba - dostupnost všech inženýrských sítí Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - dům nevyhovuje standardům současného bydlení Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 - pozemek je zatížen náklady na případnou demolici domu, který na něm stojí - zatížení věcným břemenem bytu Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadaný rodinný dům navržena po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou bez zatížení věcným břemenem činí ,- Kč (slovy: dvěstědvacettisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Boskovice uplatňováno věcné břemeno bytu, ve formě práva doživotního bezplatného bydlení a užívání bytu sestávajícího z kuchyně a jedné místnosti, užívání společných prostor domu č.p. 479 a užívání pozemku parc.č. 902 pro pana Antonína Papírníka (r.č.: /152), bytem Bílkova 35 Boskovice viz. příloha č. 6 znaleckého posudku Usnesení okresního soudu Blansko č.j.: D 824/97, Nd 171/97 (vypořádání dědictví včetně zřízení věcného břemene). Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. V listině v příloze č.6 - Usnesení okresního soudu Blansko č.j.: D 824/97, Nd 171/97 je popsáno, že předmětné věcné břemeno bylo zřízeno Janem Jančekem (Walterem) pro Antonína Papírníka bezplatně. Pro daňové účely si účastníci ocenili věcné břemeno částkou v celkové výši ,- Kč. Tato částka dle názoru znalce nekoresponduje s obecnou (obvyklou, tržní) cenou. Vzhledem k výše uvedenému, navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z práva doživotního bezplatného bydlení a užívání a to výlučného v samostatném bytě v budově, tj. rodinném domě č.p. 479 na pozemku p.č. 902 zastavěná plocha sestávající z kuchyně a jedné místnosti, dále právo společně s vlastníkem užívání společných prostor domu, tj. schodiště a přístupové chodby, dále právo společně s vlastníkem užívání pozemku p.č. 902 zastavěná plocha, přičemž nemovitosti jsou zapsány na listě vlastnictví č pro obec a katastrální území Boskovice. (viz. příloha č. 6 znaleckého posudku Usnesení okresního soudu Blansko č.j.: D 824/97, Nd 171/97). Váže se : Na osobu pana Antonína Papírníka (r.č. : /152), bytem Boskovice, Bílkova 35 (dle listiny Usnesení okresního soudu, poznámka zpracovatele posudku : ve výpise z KN oddíl C je zapsáno Papírník Antonín, Bílkova 479/75, Boskovice). Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde by se nájemné za obdobný objekt včetně pozemku pohybovalo v rozmezí od 550,- Kč do 800,- Kč/měsíc. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 675,- Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě neodečítají. Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 675,- Kč x 12 x 10 = ,- Kč Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Boskovice v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce, omezení dispozičních práv a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Na omezení uvedená v oddíle C, mimo věcné břemeno bytu, tj. na omezení zástavním právem soudcovským, omezení dispozičních práv, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě získaných informací od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům je ve špatném stavebně technickém až havarijním stavu. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem bytu činí celkem ,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene činí ,- Kč, tzn. že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí ,- Kč (tj.: ,- Kč ,- Kč = ,- Kč, zaokrouhleno na ,- Kč). Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektů, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rodinného domu č.or. 75, č.p. 479 nacházejícího se na pozemku parc.č. 902 a pozemků parc.č. 902 a parc.č. 903 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, vše zapsáno na listu vlastnictví č vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění se zatížením věcným břemenem bytu, po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : jednostočtyřicettisíc korun českých). V Brně, dne 13. června 2008 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1633/123/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 13. června 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16