ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2750-006/2014 o ceně nemovitosti podílu id. ½ : RD č.p. 10 na pozemku p.č. st. 132, vedlejší stavby bez č.p./č.e. na p.č. st. 133, včetně pozemků p.č. st. 131, p.č. st. 132, p.č. st. 133 a dále p.č. 73 vše na LV č. 33 k.ú. Vysoké Pole a dále podíl id. 1/2 všech pozemků na LV č. 966 k.ú. Vysoké Pole a podíl 1/6 všech pozemků na LV č. 34 a LV č. 35 vše k.ú. Vysoké Pole. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Brno město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Č.j. 97EX 7056/10 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 28.února 2014 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek, Příkrá 3549, Zlín, tel. 603 499 914 Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu a 7 stran příloh. V e Zlíně, dne 28.února 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Vysoké Pole a je přímo přístupná z místní komunikace prostřednictvím nezpevněné plochy. Nemovitost je tvořena podílem id. ½ : RD č.p. 10 na pozemku p.č. st. 132, vedlejší stavbou bez č.p./č.e. na p.č. st. 133, včetně pozemků p.č. st. 131, p.č. st. 132, p.č. st. 133 a dále p.č. 73 vše na LV č. 33 k.ú. Vysoké Pole a dále podílem id. 1/2 všech pozemků na LV č. 966 k.ú. Vysoké Pole a podílem 1/6 všech pozemků na LV č. 34 a LV č. 35 vše k.ú. Vysoké Pole. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vysoké Pole, obec Vysoké Pole, list vlastnictví č. 33, 34, 35, 966, vyhotovený dálkovým přístupem z katastru nemovitostí dne 29.1.2014. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Vysoké Pole v měřítku 1:1000: Výkresová dokumentace: nedodána Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 26.2.2014 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 33 pro k.ú. Vysoké Pole, obec Vysoké Pole zapsán Jan Zvonek, č.p. 10, 763 25 Vysoké Pole - podíl id. 1/2 Marie Zvonková, U Náhonu 1006, 766 01 Valašské Klobouky - podíl id. ½ Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 34 pro k.ú. Vysoké Pole, obec Vysoké Pole zapsán Jan Zvonek, č.p. 10, 763 25 Vysoké Pole - podíl id. 1/6 Polfin agro, s.r.o. č.p. 137, 763 25 Loučka podíl 1/6 Polfin eko, s.r.o. č.p. 137, 763 25 Loučka podíl 1/3 Filgasová Zdenka, č.p. 53, 763 25 Vysoké Pole podíl 1/3 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 35 pro k.ú. Vysoké Pole, obec Vysoké Pole zapsán SJM Koutný Josef a Koutná Anna, č.p. 93, 763 25 Vysoké Pole podíl id. 1/3 Jan Zvonek, č.p. 10, 763 25 Vysoké Pole - podíl id. 1/6 Polfin agro, s.r.o. č.p. 137, 763 25 Loučka podíl 1/6 Polfin eko, s.r.o. č.p. 137, 763 25 Loučka podíl 1/3 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 33 pro k.ú. Vysoké Pole, obec Vysoké Pole zapsán Jan Zvonek, č.p. 10, 763 25 Vysoké Pole - podíl id. 1/2 Polfin agro, s.r.o. č.p. 137, 763 25 Loučka podíl 1/2-2 -
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Zahrada 3) Orná půda 4) Trvalý travní porost 5) Orná půda 6) Orná půda 7) Lesní pozemek 8) Lesní pozemek 9) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 10) Studna kopaná 11) Rodinný dům se šikmou střechou - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitých věcí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitých věcí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu šesti měsíců. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitých věcí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění (stanovení obvyklé ceny) je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním ve věcech nemovitých, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitá věc ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnáním nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. - 4 -
Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Cena podle vyhlášky je stanovena v souladu s vyhláškou Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl.č. 441/2013 Sb. s účinností od 1.1.2014. 2.1 Stavební pozemek Oceněno podle 3, 3a vyhlášky. 2.1.1 Popis Viz. LV č. 33 p.č. st. 131, p.č. st. 132, p.č. st. 133 k.ú. Vysoké Pole. 2.1.2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 18+482+68 = 568.00 m 2 2.1.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 3, 3a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1460 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 75,11 Cena za celou výměru 568.00 m 2 = Kč 42.662,48 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 21.331,24 Stavební pozemek Cena celkem Kč 21.331,- 2.2 Zahrada Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.2.1 Popis Viz. LV č. 33 a LV č. 966 k.ú. Vysoké Pole. 2.2.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 177+104 = 281.00 m 2 2.2.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74811) = Kč 4,30 Cena za celou výměru 281.00 m 2 = Kč 1.208,30 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.208,30-5 -
Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 604,15 Zahrada Cena celkem Kč 604,- 2.3 Orná půda Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.3.1 Popis Viz. LV č. 966 p.č. 659, p.č. 2912, p.č. 2913/1 Vysoké Pole. 2.3.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 255+619+680 = 1492.00 m 2 2.3.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74841) = Kč 3,09 Cena za celou výměru 1492.00 m 2 = Kč 4.610,28 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 4.610,28 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 2.305,14 Orná půda Cena celkem Kč 2.305,- 2.4 Trvalý travní porost Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.4.1 Popis Viz. LV č. 966 p.č. 3087/1, p.č. 3088/1, p.č. 660 k.ú. Vysoké Pole. 2.4.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 2938+73+71 = 3082.00 m 2 2.4.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74841) = Kč 3,09 Cena za celou výměru 3082.00 m 2 = Kč 9.523,38 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 9.523,38 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 4.761,69 Trvalý travní porost Cena celkem Kč 4.762,- 2.5 Orná půda Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.5.1 Popis Viz. LV č. 35 -p.č. 1100/62 a část p.č. 1467/2 k.ú. Vysoké Pole. 2.5.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 821+9 = 830.00 m 2-6 -
2.5.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74167) = Kč 1,28 Cena za celou výměru 830.00 m 2 = Kč 1.062,40 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.062,40 Započtení spoluvl.podílu 1/6 = Kč 177,07 Orná půda Cena celkem Kč 177,- 2.6 Orná půda Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.6.1 Popis Viz. LV č. 35 - p.č. 1467/8 a část 1467/2 k.ú. Vysoké Pole. 2.6.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 147+671 = 818.00 m 2 2.6.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=75800) = Kč 5,29 Cena za celou výměru 818.00 m 2 = Kč 4.327,22 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 4.327,22 Započtení spoluvl.podílu 1/6 = Kč 721,20 Orná půda Cena celkem Kč 721,- 2.7 Lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. 2.7.1 Popis Viz. LV č. 966 p.č. 650, p.č. 653 k.ú. Vysoké Pole. 2.7.2 Výměra lesního pozemku Výměra pozemku 525+816 = 1341.00 m 2 2.7.3 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=9Z) = Kč 1,25 Cena za celou výměru 1341.00 m 2 = Kč 1.676,25 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.676,25 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 838,13 Lesní pozemek Cena celkem Kč 838,- 2.8 Lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. - 7 -
2.8.1 Popis Viz. LV č. 34 a LV č. 35 - p.č. 651 a p.č. 1221/2 k.ú. Vysoké Pole. 2.8.2 Výměra lesního pozemku Výměra pozemku 2237+1027 = 3264.00 m 2 2.8.3 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=9Z) = Kč 1,25 Cena za celou výměru 3264.00 m 2 = Kč 4.080,- Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 4.080,- Započtení spoluvl.podílu 1/6 = Kč 680,- Lesní pozemek Cena celkem Kč 680,- 2.9 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. Popis: jde o sice zděnou kůlnu, avšak ve velmi špatném stavu, i po statické stránce. Viz. tab. Konstrukcí a vybavení a přiložené foto. 2.9.1 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: D1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zdivo v tloušťce do 15 cm 2.9.2 Obestavěný prostor Spodní stavba (4.95*5.20)*0.30 = 7.72 m 3 Vrchní stavba (4.95*5.20)*1.80 = 46.33 m 3 Zastřešení (4.95*5.20)*1.60/2 = 20.59 m 3 2.9.3 Podlaží celkem = 74.65 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí (4.95*5.20) 25.74 m 2 1.60 m 1.80 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 25.74 m 2 a prům.výška podlaží je 1.80 m. 2.9.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl - 8 -
Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard 0.08000 100% -0.08 2. Obvodové stěny podstandard 0.31300 100% -0.313 3. Stropy podstandard 0.21800 100% -0.218 4. Krov neuvažuje se 0.00000 100% 5. Krytina podstandard 0.11200 100% -0.112 6. Klempířské konstrukce chybí 0.01600 100% -0.016*1.852 7. Úprava povrchů podstandard 0.06300 100% -0.063 8. Schodiště neuvažuje se 0.00000 100% 9. Dveře podstandard 0.03800 100% -0.038 10. Okna chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 11. Podlahy podstandard 0.09700 100% -0.097 12. Elektroinstalace chybí 0.05000 100% -0.05*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -1.06731) = 0.4237-1.06731 2.9.5 Opotřebení stavby Při stáří 63 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 78.75%. 2.9.6 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.055,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.4237 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0750 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.8712 pp = It x Ip = 0.950 x 0.917 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 646,45 Cena za celý obestavěný prostor 74.65 m 3 = Kč 48.257,49 Cena stavby bez opotřebení = Kč 48.257,49 Snížení ceny za opotřebení 78.75% - Kč 38.002,77 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 10.254,72-9 -
Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 5.127,36 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Cena celkem Kč 5.127,- 2.10 Studna kopaná Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky, nachází se na dvorku p.č. st.132. 2.10.1 Opotřebení stavby Při stáří 63 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 63%. 2.10.2 Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 2.00 m = Kč 7.620,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 7.00 m = Kč 17.370,- Cena za 1 kus ručního čerpadla za 2.054,- = Kč 2.054,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč 19.424,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3020 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.8712 pp = It x Ip = 0.950 x 0.917 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 31.163,90 Cena stavby bez opotřebení = Kč 31.163,90 Snížení ceny za opotřebení 63% - Kč 19.633,26 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 11.530,64 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 5.765,32 Studna kopaná Cena celkem Kč 5.765,- 2.11 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 35 vyhlášky. Jde o rodinný dům stáří, dle sdělení spoluvlastníka, 63 let ve velmi neudržovaném stavu. Domek je postaven úsporným způsobem v r. 1951 na základech po dříve zbourané dřevěnici. Jde o přízemní částečně podsklepený (sklípek pouze do podl. Pl. 10 m2) domek ze smíšeného zdiva s původními okny, střešní krytinou jednodrážkovou keramickou, či betonovou na původním dřevěném krovu. Část střechy nad vstupní verandou je plochá, krytá plechem. Vytápění domu bylo původně ústřední, nyní je z kotelny vyhozen kotel na ÚT a současní uživatelé (pouze spoluvlastník Jan Zvonek se synem) své neutěšené obydlí vytápí el. přímotopy. Další popis viz. tab. Konstrukce a vybavení. Dům je evidentně ve velmi zanedbaném stavu, na dvorku se nachází suchý záchod, studna s pumpou a značný nepořádek na pozemku. Jestliže by měl být dům v budoucnu řádně obývaný, musela by proběhnout zásadní rekonstrukce. - 10 -
2.11.1 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná2.11.2 Obestavěný prostor Spodní stavba 2.95*3.15*2.10 = 19.51 m 3 Vrchní stavba (12.20*5.20+5.15*2.10+1.20*3.10+ 0.90*2.10)*2.80 = 223.62 m 3 Zastřešení (12.20*5.20+5.15*2.10)*2.05/2 = 76.11 m 3 2.11.3 Podlaží - 11 - celkem = 319.25 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí (12.20*5.20+5.15*2.10+1.20*3.10+0.90* 2.10) 79.86 m 2 2.60 m 2.80 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 79.86 m 2 a prům.výška podlaží je 2.80 m. 2.11.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 2. Svislé konstrukce podstandard 0.21200 100% -0.212 3. Stropy standard 0.07900 100% 4. Zastřešení mimo krytinu standard 0.07300 100% 5. Krytiny střech podstandard 0.03400 100% -0.034 6. Klempířské konstrukce podstandard 0.00900 100% -0.009 7. Vnitřní omítky standard 0.05800 100% 8. Fasádní omítky podstandard 0.02800 100% -0.028 9. Vnější obklady podstandard 0.00500 100% -0.005 10. Vnitřní obklady podstandard 0.02300 100% -0.023
11. Schody podstandard 0.01000 100% -0.01 12. Dveře podstandard 0.03200 100% -0.032 13. Okna podstandard 0.05200 100% -0.052 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 100% -0.022 15. Podlahy ostatních místností podstandard 0.01000 100% -0.01 16. Vytápění podstandard 0.05200 100% -0.052 17. Elektroinstalace standard 0.04300 100% 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody standard 0.03200 100% 20. Zdroj teplé vody chybí 0.01900 100% -0.019*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 22. Kanalizace standard 0.03100 100% 23. Vybavení kuchyní podstandard 0.00500 100% -0.005 24. Vnitřní hygienické vybavení podstandard 0.04100 100% -0.041 25. Záchod podstandard 0.00300 100% -0.003 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.73853) = 0.6012 2.11.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) - 12 - -0.73853 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.01 Negativní 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Celkem * -0.05 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.05) x 1 = 0.950 2.11.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.03 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.02 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 4-0.03 Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4-0.02 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.04 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.11 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.11) x 1.03 = 0.917 2.11.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 1-0.02 méně jak 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota 1-13 -
Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 79.86 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 79.86 m 2 = podlažnost 1.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 2-0.05 Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby 1-0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2-0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 1-0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 1-0.01 Snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.2740 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.685+0 pro stáří 63 let) Celkem * -0.26 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.26) x 0.274 = 0.203 2.11.8 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.203 It: index trhu x 0.950 Ip: index polohy x 0.917 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 405,33 Cena za celý obestavěný prostor 319.25 m 3 = Kč 129.401,60 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 64.700,80 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 64.701,- - 14 -
3. REKAPITULACE podle vyhlášky 1) Stavební pozemek Kč 21.331,- 2) Zahrada Kč 604,- 3) Orná půda Kč 2.305,- 4) Trvalý travní porost Kč 4.762,- 5) Orná půda Kč 177,- 6) Orná půda Kč 721,- 7) Lesní pozemek Kč 838,- 8) Lesní pozemek Kč 680,- 9) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Kč 5.127,- 10) Studna kopaná Kč 5.765,- 11) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 64.701,- Zjištěná výsledná cena pouze nadepsaných podílů Kč 107.011,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 107.010,- B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi rodinnými domy v obdobných lokalitách Zlínského kraje a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými bytovými jednotkami. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. RD, Študlov, zchátralý stav 190 000,- Kč 2. RD, Tichov, zanedbaný stav 210 000,- Kč 3. RD, Ublo, zanedbaný stav 200 000,- Kč Oceň. Majetek 1 2 3 Cena celkem v Kč(C) 190 000 210 000 200 000 Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky 2013 2013 2013 Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00-15 -
Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč 200 000 190 000 210 000 200 000 Váha 1 1 1 Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč 200 000 190 000 210 000 200 000 Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) 200 000,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije. 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Tržní cena obvyklá, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni vypracování posudku, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním na základě statistického vyhodnocení přiměřeně velkého vzorku sjednaných kupních cen porovnatelných nemovitých věcí, do kterých nevstupují mimořádné vlivy po zaokrouhlení. Obvyklou cenu definuje jednak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a to v 2 odst. 1, a jednak obdobným způsobem zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, v ustanovení 2 odst. 6 a 7, který byl doplněn při novelizaci zákonem č. 403/2009 Sb. v bodu 5. zákona, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů. Závěrečné stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena obvyklá předmětných nemovitých věcí zejména RD jako celku, včetně podílů na pozemcích ke dni ocenění - po zaokrouhlení je stanovena ve výši 200 000,- Kč (slovy: dvě stě tisíc korun českých) Poněvadž předmětem ocenění je pouze podíl ½ RD a příslušné jiné podíly u pozemků znalec stanovuje výslednou cenu obvyklou těchto podílů na částku 95 000,- Kč (slovy: devadesát pět tisíc korun českých) - 16 -
Cena níže uvedených jednotlivých práv a závad dle údajů obsažených v příslušném oddíle LV č. 33,34,35,966 - omezení vlastnického práva je zahrnuta ve výše uvedené ceně obvyklé předmětných nemovitých věcí a) Usnesení soudu o nařízení exekuce Mgr. Tunkl ze dne 13.1.2010 b) Nařízení exekuce JUDr. Karel Urban ze dne 30.8.2010 c) Exekuční příkaz k prodeji JUDr. Vrána Tomáš ze dne 26.10.2010 d) Exekuční příkaz k prodeji JUDr. Smékal ze dne 23.11.2010 a další V e Zlíně, dne 28.února 2014... vypracoval - 17 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. Spr. 3794/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2750-006/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek - 18 -