-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7102/31-2016 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 118/102 v bytovém domě čp. 118 v k.ú. Měrunice, obec Měrunice, okres Teplice, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 18.05.2016 pod čj. 040Ex 11369/07-59 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 22.06.2016 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) nabývací listina h) realitní servery + informace místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 14.06.2016, dostavila se povinná p. Vejražková. Sdělila, že byt údajně prodala, což sdělila exekutorovi. Do bytu nebyl umožněn přístup. Po dohodě se zástupcem exekutora je ocenění provedeno dle dostupných podkladů tzv. zvenčí. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 14.06.2016. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 247, katastrální území Měrunice, obec Měrunice, Okresní úřad Teplice.
-3- Vlastník: společné jmění manželů Vejražka Stanislav, narozen 29.09.1953 a Ivana, narozena 19.04.1965 2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 32, katastrální území Měrunice, obec Měrunice, Okresní úřad Teplice. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: SJM Vejražka Stanislav, narozen 29.09.1953 a Ivana, narozena 19.04.1965 podíl ve výši 717/2814 3. Z dostupných podkladů vyplývá vybudování budovy v období před 35-40 lety, v posledních 10 letech došlo k úpravám na budově (obnoveny okna, krytina), ale okna v oceňovaném bytu byly ponechány zčásti původní, dle informací sousedů a povinné nedošlo v bytě k žádným úpravám. 4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 118/102 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 717/2814
-4-5. Popis: Nemovitost je situována ve střední části obce s počtem obyvatel 333, v prostoru sídlištní zástavby menších bytových objektů realizované před 40 lety, území zainvestováno (el. síť, veřejný vodovod, kanalizace). Jde o obec s prodejnou, autobusovým spojením, vzdálena od nejbližšího města Louny přibližně 15 km. Budova vybudována na rovinatém pozemku, přímo přístupna z veřejné zpevněné komunikace. Budova je volně stojící, o dvou nadzemních podlažích, plně podsklepena, celkem obsahuje 4 byty. a) Bytová jednotka č. 118/102 Oceňovaný byt se nalézá v severní polovině budovy, v přízemí, jde o byt 1+3 s příslušenstvím. Dispoziční řešení: Předsíň, kuchyň, 3x pokoj, koupelna s WC, spíž, sklep v 1.PP celková podlahová plocha činí 71.70 m2. Konstrukční řešení: Jde o typový zděný objekt pro venkovní osídlení, obsahuje čtyři byty ve dvou podlažích. Svislé konstrukce zděné z tvárnic v tl. 40 cm, stropy panelové, střecha plochá s krytinou ze živičných pásů, klempířské prvky. Fasáda břizolitová, schody teracové, v bytě podlahy PVC na beton, okna v bytě zdvojená dřevěná a plastová, dveře náplňové. Koupelna s vanou, keramický obklad, ohřev TÚV el. boilerem, kuchyň se standardním vybavením, vytápění etážové, kotlík na uhlí (dle sdělení povinné). Technický stav: Stav budovy zjevně svědčí o zanedbané údržbě, navíc postrádá potřebné zateplení. V bytě údajně nebyly realizovány žádné stavební úpravy, původní stav. Zastavěná plocha budovy: 166.00 m2 Podlahová plocha bytu: 71.70 m2
-5- b) Pozemek Plně zainvestovaný, rovinatý, přímo přístupen z veřejné komunikace. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 163 166 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6- Výpočet věcné hodnoty Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. a) Stavba Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečné pořizovací porovnatelné ceny obytných budov, přepočtené na 1 m2 podlahové plochy, která v lokalitě činí 26 400,- Kč/m2. Reprodukční cena: 71.70 m2 x 26 400,- Kč/m2 = 1 892 880,- Kč Opotřebení při stáří 40 let činí 66 % - tj. 1 249 300,- Kč. Časová cena činí 643 580,- Kč. b) Pozemek Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 120,- Kč/m2. Výpočet: 166 m2 x 120,- Kč/m2 = 19 920,- Kč Podíl ve výši 717/2814 činí 5 075,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 247 a 32 v k.ú. Měrunice činí zaokrouhleně 648 700,- Kč.
-7- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované, skutečně dosažené prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti byty. V lokalitě venkovského osídlení se nepodařilo zajistit žádné realizované obdobné prodeje, proto použito tzv. nepřímého způsobu, tj. nabízené obdobné nemovitosti realitních serverů v okrese Teplice. Jejich nabídkové ceny jsou upraveny indexy v závislosti na velikosti, podlahových plochách, technickém stavu, lokalitě vzhledem k oceňované nemovitosti. Dle nabídek jde o následující nemovitosti: Lokalita Nabídkové ceny Podlahová plocha Koeficienty Srovnávací cena Bílina 280 000 69 0,85 238 000 Bílina 193 080 70 0,80 154 464 Osek 399 000 70 0,72 287 280 Světec 245 000 73 0,95 232 750 Z toho vyplývá průměrná cena 228 123,- Kč. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. Prodejnost: 228 123 x 0,90 = 205 310,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 247 a 32 v k.ú. Měrunice činí zaokrouhleně 205 000,- Kč.
-8- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě patrný převis nabídek nad poptávkou, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 247 a 32 v k.ú. Měrunice činí 205 000,- Kč. Slovy: Dvěstěpěttisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 22.06.2016
-9- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7102/31-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 22.06.2016
-10-