ZNALECKÝ POSUDEK č. 1019-30/2014 O ceně bytové jednotky č. 182/2 na parcele č. st. 335/79 v Myslibořicích č.p. 182 v k.ú. Myslibořice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč, Paní JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 674 01 Třebíč Stanovení stávající obvyklé ceny nemovitostí - bytu, podílu na spol. částech domu a přilehlému pozemku pro exekuční řízení Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a jedné strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči 3. 6. 2014
1. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem z.č. 151/1997 Sb., stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství a to: - jednotka (byt) č. 182/2 v budově - bytovém domě č.p. 182 na pozemku p.č. 335/79 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 165 m 2 (předmětná budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč na listu vlastnictví č. 497 pro obec a k.ú. Třebíč) včetně podílu v rozsahu 6223/29605 na společných částech uvedeného domu a pozemku, zapsánu v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč na listu vlastnictví č. 524 pro obec a k.ú. Myslibořice 1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jednotka č. 182/2 Adresa předmětu ocenění: Myslibořice 182 675 60 Myslibořice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Myslibořice Katastrální území: Myslibořice Počet obyvatel: 714 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 980,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel - 740 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - v obci obchod, mateřská a základní škola IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 220,15 Kč/m 2 1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 28. 5.2014, kdy byl na místě bez předchozí domluvy kontaktován majitel, který neumožnil ohledání vlastní jednotky. Následně byla dohodnuta další schůzka na termín 2. 6. 2014 v 16.30 hod., těsně před dohodnout dobou ale majitel podle informace souseda odejel, na telefonický dotaz odmítl další pokus ohledání. Při popisu a odhadu se vychází z prohlídky sousedního (dispozičně identického bytu), který je rovněž obdobného vybavení. 1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka nemovitosti - list vlastníka ze dne 28. 5. 2014 - kopie katastrální mapy z internetu - 2 -
- zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne 17. 6. 1997 - vyhl. č. 441/2013 Sb. min. financí České republiky, kterou se provádí některá ust. zákona č. 151/97 Sb. - vyhlášky, zákony a přepisy související s oceněním - - informace RWE - skutečnosti zjištěné z prohlášení vlastníka sousední jednotka - databáze realizovaných prodejů ADMIN - realitní server S reality a ostatní nabídky z webových stránek - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy 1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pan Petr Henzl, Myslibořice 182, 67560 Myslibořice, vlastnictví: výhradní Pan Petr Henzl, Myslibořice 182, 67560 Myslibořice, vlastnictví: výhradní B: Číslo jednotky: 182/2 Způsob využití: bytová jednotka Podíl na společných částech: 6223/29605 Budova: Myslibořice č.p. 182 Parcelní číslo: St. 335/79 - zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha: 165 m 2 1.6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici 1.7. Celkový popis nemovitosti 1. Všeobecně: Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 182/2 nacházející se ve vícepodlažním bytovém domě se třemi nadzemními podlažími. Dům je obdélníkového půdorysu. 2. Popis obce a místa stavby: Myslibořice jsou samostatnou obcí v bývalém okrese Třebíč. Od města jsou vzdáleny cca 18 km JV směrem. Žije zde 711 obyvatel. Je zde obecní úřad, základní škola, pošta, zdravotní zařízení. Obec náleží do regionu kraje Vysočina Bytový dům se nachází cca 350 m od centra obce, v okrajové části a je přístupný po zpevněných komunikacích. 3. Inženýrské sítě: Bytový dům je vybaven přípojkami vody, kanalizace, elektro a plynu (ten je v současnosti odpojen) s dostatečnou kapacitou k daným účelům. - 3 -
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s jednoznačným využitím pro bydlení, v současné době obývaná panem Henzlem 2. K dispozici údaje z realitního serveru S Reality o nabídkách obdobných bytových jednotek a z databáze znalce o realizovaných prodejích bytových jednotek obdobné velikosti ve srovnatelných lokalitách 2.1.1. Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu Provedeno podle vyhlášky platné k datu ocenění Obvyklá cena porovnávacím způsobem Provedeno metodou porovnání s nabídkami a realizovanými prodeji obdobných bytových jednotek 3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka č. 182/2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 4 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka č. 182/2 1. Popis domu Vlastní dům je postaven jako samostatně stojící, s obdélníkovým půdorysem. Jedná se o netypový zděný dům se třemi obytnými podlažími a sedlovou střechou. Budova je bez výtahu. 2. Popis bytu Oceňovaná bytová jednotka 2+1 se nachází ve 2. N. P. s orientací oken na J, V a S, lodžie je orientovaná na J. K bytu patří sklep nacházející se v 1.NP. 3. Popis konstrukcí pro interiér jednotky předpoklad: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Konstrukce domu Nadz.podlaží byt. jedn./celkem Příslušenství domu Orientace bytu Příslušenství bytu Vybavení bytu Stavebně technický stav bytu zděná 2/3 výtah není bez vlivu na cenu J,V,Z standardní vybavení sklep jádro zděné, kuchyň standard, Vytápění bytu etážové, vlastní plynový kote, Střecha sedlová nově provedeno Rozsah rekonstrukce domu Rozsah úprav bytové jednotky zateplení, střecha, okna Bez úprav 4. Stáří objektu, provedené rekonstrukce Stáří domu podle informace majitelů je 30 roků. Technický stav bytu není známý, podle informace majitele sousední jednotky lze očekávat silně zakouřené prostředí předpoklad minimálně nových maleb. Dále je odpojen plynoměr instalovaný na chodbě před jednotkou obnovení dodávky plynu znamená nově provedenou revizi rozvodu a podání přihlášky na RWE bez dalšího poplatku. 5. Spoluvlastnický podíl na pozemku Předmětem převodu je rovněž spoluvlastnický podíl v rozsahu 6223/29605 ke společným částem budovy patřící dle zák. č. 72/1994 Sb. neoddělitelně k bytové jednotce č. 182/2-5 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) - stavba součástí pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-6 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,999 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,999 = 0,999 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 220,15 0,999 219,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 335/79 165,00 219,93 36 288,45 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 36 288,45 Pozemek p.č. st. 335/79 - zjištěná cena = 36 288,45 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. st. 335/79 = 36 288,45Kč 36 288,45 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 36 288,45 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 39 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 851,- Kč/m 2-7 -
Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 7,42 * 1,00 = 7,42 m 2 předsíň: 5,51 * 1,00 = 5,51 m 2 koupelna: 3,23 * 1,00 = 3,23 m 2 WC: 0,98 * 1,00 = 0,98 m 2 pokoj 1: 16,22 * 1,00 = 16,22 m 2 pokoj 2: 15,01 * 1,00 = 15,01 m 2 jídelna: 9,91 * 1,00 = 9,91 m 2 lodžie: 1,8 * 1,00 = 1,80 m 2 sklep: 2,15 * 0,10 = 0,22 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná konstrukce IV 0,10 2. Společné části domu - skladové společné prostory II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2.NP bez II 0,00 výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Lodžie na J stranu, III 0,03 okna na strany J, V, a S. 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - sklep, lodžie 8. Vytápění bytu - etážové s vlastním plynovým kotlem III 0,00 9. Kritérium jinde neuvedené - Významně zvyšující cenu - provedeno V 0,10 zateplení fasády a rekonstrukce střechy se zateplením 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu II 1,00 Koeficient pro stáří 39 let: s = 1-0,005 * 39 = 0,805 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,805 = 0,990 i = 1-8 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - stavba součástí pozemku IV 0,00 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,999 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 851,- Kč/m 2 * 0,990 = 9 752,49 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 60,30 m 2 * 9 752,49 Kč/m 2 * 1,000 * 0,999= 587 487,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 587 487,07 Kč - 9 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 36 288,45 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 223 / 29 605 Hodnota spoluvlastnického podílu: 36 288,45 Kč * 6 223 / 29 605 = 7 627,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 7 627,87 Kč Jednotka č. 182/2 - zjištěná cena = 595 114,94 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka č. 182/2 595 114,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 595 114,90 Kč Celkem 595 114,90 Kč 3.1. Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) - celkem 595 120,- Kč 3.2. Obvyklá cena porovnáním Úvod: Vychází se z porovnání se 4 nabídkami a 2 realizovanými prodeji jednotek velikosti 3+1, a 2+1 z nabídek realitního serveru a z databáze ADMIN. Při odhadu jednotkové ceny pro výpočet ceny porovnáním se zohledňuje vybavení a stav bytové jednotky spolu s dalšími kritérii uvedenými v tabulce včetně lokality. U nabídky prodeje pak se zohledňuje skutečnost, že realizace prodeje bývá nižší a cca 5-15% - 10 -
Přehled nabídek realitních kanceláří datum lokalita velikost bytu podl. plocha cena Kč/m2 podl., orientace k nemovitosti nabídka 03/2014 Mohelno nabídka 05/2014 Lesonice nabídka 03/2014 Hrotovice 3+1, garáž zahrada 75 750 000 10 000 1/2, VZ 3+1, zahrada, plechová garáž 85 850 000 10 000 1/2 V, Z 3+1, sklepy 23,5m2 62 670 000 Kč 10 806 2/2, SV, JZ zděný BD, byt s lodžií, zahrada cca 125 m2. Plastová okna, vlastní vytápění kotlem na tuhá paliva, ohřevu TUV el. bojler, podlahy PVC, dlažba. Zděný BD, byt po celkové rekonstrukci 2012, nová kuchyňská linka. Kuchyň je propojena s obývacím pokojem. Cihlový byt v původním stavu. Vytápění je možné vyřešit elektr. a plyn. přímotopy. Ohřev TUV plyn. karmou nabídka 05/2014 Opatov 2+1 garáž 56 550 000 Kč 9 821 4/4 prodej 12/2013 Náměšť n. Oslavou prodej 08/2013 Hrotovice 3+1, 2 balkony 73 1 020 000 Kč 13 973 3/4 výtah není 2+1, sklepy 23,5m2 61 600 000 Kč 9 836 3/3J,V Myslibořice 2 +1 60 2/3 panelový DB, dům v původním stavu s balkónem, revitalizace plánovaná jaro 2014 - zateplení, nové balkony. ází ve 4.NP, okna plast, jádro původní, PVC. Garáž pod domem. Zděný BD, střecha plochá, Z štít zateplený. Byt - podlahy vlyskové, PVC, ker. dlažba, vytápění ústřední, dálkové, s ocel. radiátory. Okna plastová. s dvojitým izolačním sklem, el. kuchyňský sporák, koupelna a WC standard Cihlový byt, část. rekonstrukce - podlahy, plastová okna, vlastní plyn. kotel. Zděný dům, koupelna po rekonstrukci, nově rozvody vody a odpady, vlastní plyn. kotel s ohřevem TUV, 3 sklepy 34m2 na přilehlém pozemku přístřešek pro parkování. Porovnání s nabídkou 3+1, garáž, zahrada Mohelno nabídková cena vč. provize 750 000 Kč úprava ceny na realizaci prodeje -10% -75 000 Kč Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním 675 000 Kč úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky 75 m2 (větší o 15m2) -120 000 Kč lokalitě - lepší 5% -33 750 Kč podlaží 1/2-5% 33 750 Kč úpravy bytu - bez rekonstrukce ostatní kritéria - garáž, zahrada 80 000 Kč ostatní kritéria - kotel pevná paliva 50 000 Kč cena po úpravě 685 000 Kč Porovnání s nabídkou 3+1, garáž, zahrada Lesonice nabídková cena vč. provize 850 000 Kč odpočet provize 0% 0 Kč úprava ceny na realizaci prodeje -10% -85 000 Kč Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním 765 000 Kč úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky - stejná velikost) lokalitě - lepší 12% -81 000 Kč podlaží 1/2 - horší -3% 22 950 Kč úprav bytu - bez rekonstrukce ostatní kritéria - kotel na tuhá paliva 20 000 Kč ostatní kritéria - garáž -50 000 Kč cena po úpravě 676 950 Kč - 11 -
Porovnání s nabídkou 3+1, Hrotovice realizovaná cena 670 000 Kč odpočet provize 0% 0 Kč úprava ceny na realizaci prodeje -5% -33 500 Kč Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním 636 500 Kč úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky (71 m2 - menší o 2,0 m2) -12 800 Kč lokalitě - lepší 5% -31 825 Kč podlaží 2/2 - mírně horší -3% 19 095 Kč úprav bytu - bez rekonstrukce ostatní kritéria cena po úpravě 610 970 Kč Porovnání s nabídkou 2+1, garáž, Opatov realizovaná cena 550 000 Kč úprava ceny na realizaci prodeje -5% -27 500 Kč Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním 522 500 Kč úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky (56 m2 - menší o 4 m2) 25 600 Kč lokalitě - mírně horší -5% 26 125 Kč podlaží 4/4 bez výtahu -10% 52 250 Kč úprav bytu - obdobný stav ostatní kritéria - garáž -50 000 Kč cena po úpravě 576 475 Kč Porovnání s prodejem 3+1, Náměšť n. Oslavou realizovaná cena Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním 1 020 000 Kč 1 020 000 Kč úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky (73 m2 - větší o 13m2) -83 200 Kč lokalitě - lepší 30% -306 000 Kč podlaží 3/4 bez výtahu -8% 81 600 Kč úprav bytu - v původním stavu 0 Kč ostatní kritéria cena po úpravě 712 400 Kč Porovnání s prodejem 3+1, Hrotovice realizovaná cena Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním 600 000 Kč 600 000 Kč úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky (61 m2 - větší o 1m2) -6 400 Kč lokalitě - dtto 0% 0 Kč podlaží 3/3 bez výtahu -10% 63 650 Kč úprav bytu - bez úprav, špatný stav 50 000 Kč celkové rekonstrukci domu - částečná rekonstrukce -100 000 Kč ostatní kritéria cena po úpravě 607 250 Kč - 12 -
Rekapitulace Porovnání s nabídkou 3+1, garáž, zahrada Mohelno Porovnání s nabídkou 3+1, garáž, zahrada Lesonice 685 000 Kč 676 950 Kč Porovnání s nabídkou 3+1, Hrotovice 610 970 Kč Porovnání s nabídkou 2+1, garáž, Opatov 576 475 Kč Porovnání s prodejem 3+1, Náměšť n. Oslavou 712 400 Kč Porovnání s prodejem 3+1, Hrotovice 607 250 Kč Výsledná cena - průměr 644 841 Kč 3.2. Cena porovnáním - zaokrouhleno 645 000,- Kč 4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti 4.1. Přehled cen Administrativní cena porovnávacím způsobem Cena porovnáním 595 120,- Kč. 645 000,- Kč 4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: a) Administrativní cena porovnáním - uvažuje již se započtením tržních vlivů a podle metodiky ministerstva by se měla blížit obvyklé ceně - výsledkem jsou administrativní ceny v zásadě na obdobné cenové úrovni, jako ceny reálně dosažitelné na trhu nemovitostí. Výpočet administrativní ceny je uveden a uvažován jako orientační a dále slouží především pro účel podrobného popisu technického stavu budovy a bytové jednotky včetně popisu jednotlivých dalších kritérií, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. b) Cena porovnáním - nejvíce používaná metoda, dobře vypovídající o stávajících relacích nabídek a prodejů v současné době. V porovnání použito dostatečné množství nabídek a 2 realizované prodeje z jiných, nicméně srovnatelných lokalit - jedná se tedy o poměrně objektivní odhad ceny. - 13 -
4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: bytový dům s kvalitní údržbou po rekonstrukci bytová jednotka s vlastním plynovým kotlem dobré možnosti parkování byt s příhodnou orientací ke světovým stranám Slabé stránky: horší situace na trhu nemovitostí obecně nižší kupní síla neznámý technický stav bytové jednotky, demontovaný plynoměr předpoklad částečného znehodnocení jednotky kouřem 4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Odhad obvyklé ceny nemovitosti vychází především z ceny porovnáním Cena obvyklá 645 000,- Kč slovy: šestsetčtyřicetpěttisíc Kč V Třebíči 3. 6. 2014 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9. 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1019-30/2014 znaleckého deníku. - 14 -
6. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 497 a 524 ze dne 28. 5. 2014 2 Snímek katastrální mapy ze dne 28. 5. 2014 1 Fotodokumentace nemovitosti Materiály k porovnání 1 4-15 -
Schodiště před jednotkou Suterén se společnými prostorami Pohled ze S strany, vchod Pohled z J strany - 16 -