ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 304/7394/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 32/2, rodinného domu č.p. 60 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Poříčí nad Sázavou, v ulici Pražská v Poříčí nad Sázavou, okres Benešov, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 304/7394/2015 LV no.: 279 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 32/2, rodinný dům č.p. 60 a další stavby tvořící součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Poříčí nad Sázavou, v ulici Pražská v Poříčí nad Sázavou, okres Benešov, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská č.p. 60, 257 21 Poříčí nad Sázavou GPS: 49.83851N, 14.67426E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2.165.046 Kč Market value Tržní hodnota 980.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 980.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 978.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 32/2 Other constructions: Další stavby: vedlejší stavba, studna a venkovní úpravy (zpev. plochy, oplocení, přípojky IS apod.) Size: Velikost 490 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: severní část obce Poříčí nad Sázavou odpovídající velikosti obce (obecní úřad, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 1 000 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 230 m 2 Resident area: Bytové plochy: 141 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1 207 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 73 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 279 jsou oceňované nemovité věci ve společném jmění manželů Petra Bláhy, bytem Zachrašťany 36, 504 01 Zachrašťany, a Marie Bláhové, bytem Pražská 60, 257 21 Poříčí nad Sázavou. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 279 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávka 1.920.000,- Kč, budoucí pohledávka 1.920.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - 2x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 279. Podle údajů z ortofoto mapy dostupné z internetové aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí nelze vyloučit, že současný vjezd na oceňovaný pozemek je veden přes část pozemku jiného vlastníka (pozemek čís. parcely St. 31/1, k.ú. Poříčí nad Sázavou). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 279 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 279 je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo smluvní - pohledávka 1.920.000,- Kč, budoucí pohledávka 1.920.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 60 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě byl dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - dům ve zhoršeném stavebně technickém stavu, delší dobu neužívaný - značně provlhlé obvodové zdivo domu - situování u frekventované komunikace - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - prostorný rodinný dům - dobrá dopravní dostupnost obce Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 279 pro k.ú. a obec Poříčí nad Sázavou, prokazující stav evidovaný k datu 6.10.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Poříčí nad Sázavou, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené vlastníkem nemovitých věcí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 9.11.2015 za přítomnosti pí Marie Bláhové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 726036 Název katastrálního území: Poříčí nad Sázavou Kód obce: 530441 Název obce: Poříčí nad Sázavou Počet obyvatel obce: 1 193 Datum stanovení počtu obyvatel: 1.1.2014 Kód okresu: CZ0201 Název okresu: Benešov Název kraje: Středočeský Poloha v obci: severní část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Poříčí nad Sázavou se nachází ve Středočeském kraji, v okrese Benešov, přibližně 6 km severně od města Benešov a přibližně 40 km jihovýchodně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má obec Poříčí nad Sázavou 1 193 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na město Benešov, případně na hlavní město Praha. Po dopravní stránce je obec velmi dobře dostupná, okrajem obce prochází silnice I/3 (dálnice D1- České Budějovice), obec je také napojena na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části obce Poříčí nad Sázavou, v ulici Pražská, z níž jsou přístupné. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu (podle sdělení majitelky domu, není oceňovaný rodinný dům napojen na obecní rozvod pitné vody, voda byla čerpána z vlastní studny). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 60: Rodinný dům č.p. 60 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 32/2, k.ú. Poříčí nad Sázavou. Dispoziční řešení: Dům má jedno nadzemní podlaží (přízemí), v minulosti byla k domu provedena částečně podsklepená přístavba, ve které se nachází zádveří a koupelna s WC, v části zastřešení domu se nachází jedna podkrovní místnost přístupná z půdního prostoru. Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím, sestávajícím ze zádveří, chodby, koupelny s WC, kotelny, spíže, kuchyně a tří pokojů. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, se založením na základových pasech zděných z kamene, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště do půdního prostoru je betonové, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří laminátové plovoucí podlahy, keramická dlažba a povlaky z PVC, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné do kovových zárubní, vnitřní povrchy jsou štukové, vnější povrchy tvoří převážně hladká fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, vody čerpané z vlastní studny, kanalizace a plynu, vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody byla zajišťována v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně a sociální zařízení jsou k datu ocenění bez vybavení. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že jeho stáří bude vyšší než 80 roků. Dům je ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu, na obvodovém zdivu je patrné jeho značné provlhání, dům není delší dobu užívaný, vybavení zcela chybí, nebo je za hranicí své životnosti. Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely St. 32/2, k.ú. Poříčí nad Sázavou, se dále nachází zděná vedlejší stavba, v minulosti užívaná k odstavování osobního automobilu a také jako dílna. Stavba není evidovaná v katastru nemovitostí a na jejím stavebně technickém stavu je patrná značně zanedbaná údržba. Na oceňovaném pozemku se dále nachází kopaná studna a venkovní úpravy, jedná se především o zpevněné plochy a oplocení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. - 4 -
Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 32/2, k.ú. Poříčí nad Sázavou, o výměře 490 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 60 a vedlejší stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 3005, k.ú. Poříčí nad Sázavou (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: silnice, vlastnické právo: Středočeský kraj, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Krajská správa a údržba silnic Středočeského kraje, příspěvková organizace). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 32/2, rodinného domu č.p. 60 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Poříčí nad Sázavou, v ulici Pražská v Poříčí nad Sázavou, okres Benešov, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. listopadu 2015 Slovy: Devětsetosmdesáttisíc Kč 980.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 279 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávka 1.920.000,- Kč, budoucí pohledávka 1.920.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - 2x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 279. Podle údajů z ortofotomapy dostupné z internetové aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí nelze vyloučit, že současný vjezd na oceňovaný pozemek je veden přes část pozemku jiného vlastníka (pozemek čís. parcely St. 31/1, k.ú. Poříčí nad Sázavou). Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 304/7394/2015. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 16. listopadu 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 304/7394/2015 LV no.: 279 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 60 1207 4 448 5 368 736 73,0 1 449 559 2 vedlejší stavba 210 1 910 590 561 70,0 177 168 3 venkovní úpravy 161 062 70,0 48 319 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 675 046 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 32/2 zastavěná plocha a nádvoří 490 1 000 490 000 2 3 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 490 000 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 165 046 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v obci Poříčí nad Sázavou, ulice Bálkovická, okr. Benešov 1 480 000,00 XI-15 nestanoven 946 800 756 800 723 200,00 0,70 nabídka RK *1), RD s 1 PP, 1 NP a podkrovím, dispozice 1 036 000 4+kk, samostná garáž, dům ve špatném stavu, nutná rekonstukce 2 Rodinný dům v obci Nespeky, ulice Potočiny, okr. Benešov nabídka RK *2), 1 400 000,00 XI-15 nestanoven 400 1 000 400 000 1 000 000,00 0,75 RD s 1 NP a 1 050 000 podkrovím, dispozice 2+1, zanedbaná údržba 3 Rodinný dům v Benešově, ulice Na Mýtě, okr. Benešov 999 000,00 XI-15 nestanoven 471 1 000 471 000 528 000,00 0,85 nabídka RK *3), RD s 1 PP, 1 NP a podkrovím, dispozice 849 150 3+1, dům ve špatném stavu, nutná rekonstrukce 1) nabídka realitní kanceláře HAVE reality s.r.o., Benešov 2) nabídka realitní kanceláře Futurum Reality s.r.o., Praha - Nusle 3) nabídka realitní kanceláře PATOMA Reality 22, Benešov Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,165 mil.kč nebyla stanovena 0,978 mil.kč 0,980 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 60 v Pražské ulici v Poříčí nad Sázavou, okr. Benešov Severní pohled ulicí Jihovýchodní pohled Jihozápadní pohled Chodba Koupelna s WC Kuchyně
Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3 Kotelna Půdní prostor Vedlejší stavba