ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3885-20/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 311/25 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Černá Pole Adresa nemovité věci: Drobného 311/46, 60200 Brno Vlastník: Ing. Nikola Kovaničová, Gozovská 94, 90055 Lozorno, Slovensko OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, 625 00 Brno Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. OBVYKLÁ CENA 3 100 000 Kč Datum místního šetření: 14.7.2016 Stav ke dni : 14.7.2016 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba V Brně dne 29. září 2016 Ing. Petr Čech
Znalecký úkol NÁLEZ Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. Přehled podkladů Výpis z listu vlastnictví č. 5835 pro obec Brno, k.ú. Černá Pole vyhotovený dne 1.7.2016. Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky opatřená níže podepsaným znalcem z Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Část prohlášení vlastníka opatřená níže podepsaným znalcem z Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců. Vlastní databáze. Webové stránky ČÚZK. Místopis Statutární město Brno asi s 380 tisící obyvateli je druhým největším městem České republiky a největším moravským městem. Je metropolí Jihomoravského kraje. Výhodou města Brna je vynikající dopravní dostupnost a strategická poloha na křižovatce transevropských silničních a železničních dálkových tras, které jsou důležitými dopravními tepnami spojujícími Evropu západní s východní a severní s jižní. Město je hospodářským, dopravním, vědeckým, školským a kulturním centrem regionu. Dům s oceňovaným bytem č. 311/25 stojí v řadové zástavbě podél Drobného ulice nedaleko křižovatky s ulicemi Pionýrská a Sportovní. Okolní zástavbu tvoří bytové domy, asi 55 m napravo od domu je soukromá klinika. Před domem se nachází velký park Lužánky. Autobusová zastávka MHD je asi 100 m od domu. Nejbližší zastávky tramvají jsou na souběžné Lidické třídě ve vzdálenosti asi 550 m. Na Lidické třídě a navazují třídě Štefánikově jsou obchody, úřady, služby a školy. Do středu Brna na náměstí Svobody je pěší vzdálenost přibližně 2 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II., III.tř. Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné 2
Celkový popis Majitelka bytu č. 311/25 mně neumožnila vstup do bytu. Z tohoto důvodu je další popis proveden pouze na základě údajů o domě zjištěných z veřejně dostupného pozemku, z informací uvedených v prohlášení vlastníka a ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky opatřených na Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město: Byt č. 311/25 velikosti 2+kk se nachází ve zděném domě č.p. 311 stojícím na pozemku p.č. 3470/1 - zastavěná plocha a nádvoří (LV 5283). Byt vzniknul dodatečnou výstavbou nových bytových jednotek ve starším domě. Podíl na společných částech domu a pozemku patří i k oceňovanému bytu č. 311/25. Jednotka je ve 4. nadzemním podlaží od schodiště vlevo budovy. Má 2 pokoje, kuchyňský kout, koupelnu s WC a chodbu. K jednotce patří i balkón. Vybavení jednotky tvoří dle smlouvy o převodu jednotky vana, rozvod odsávání kuchyně, koupelny a WC, umývadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, kotel etážového vytápění, topná tělesa, domovní telefon. K bytu náleží podíl na společných částech budovy č.p. 311 (LV 5283) stojící na pozemku p.č. 3470/1- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1300 m 2 (LV 5283) a pozemku p.č. 3470/1 ve výši id. 581/28836. Dále k ní dle smlouvy náleží ideální podíl ve výši id. 1/20 k pozemku p.č. 3471/1 - zahrada o výměře 691 m 2, tento podíl však není předmětem tohoto znaleckého posudku. Součást každé nové jednotky podle předmětu smlouvy tvoří veškerá její vnitřní instalace: elektroinstalace, plynoinstalace, samostatné etážové topení pro každou bytovou jednotku, potrubní rozvody vody, plynu (kromě stoupacího vedení, včetně uzavíracích ventilů), odpady, rozvody topení, telefonní a televizní rozvody, podlahová krytina. Každá jednotka má samostatná měřidla el. energie, plynu, vody. Celková uváděná plocha jednotky č. 311/25 je 58,10 m 2. Silné stránky Silnou stránkou bytu je jeho poloha v širším středu města v žádané části Černá Pole s dobrou dostupností obchodů, služeb, různých úřadů a sousedství největšího brněnského parku Lužánky o rozloze 22,3 ha. Ke kladu rovněž patří skutečnost, že do nedávno vybudovaného bytu nebude třeba delší dobu investovat větší finanční prostředky. Slabé stránky Záporným vlivem je rušná komunikace před domem, blízkost křižovatky poblíž domu a obtížné parkování osobních motorových vozidel v okolí domu. 3
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: K dnešnímu dni je na LV 5835 evidováno zástavní právo smluvní ve výši 3 200 000 Kč, budoucí pohledávky do výše 3 200 000 Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. Ostatní rizika: nejsou 4
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Brno, Drobného 311/46 Byt ve 4. NP domu má 2 pokoje, kuchyňský kout, koupelnu s WC, chodbu a balkón. Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný dům 58,10 m 2 4.NP 2+kk 3 107 827 Kč 53 491 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Zděná budova č.p. 311 pochází zřejmě jako domy sousední ze začátku 20. století. Dům se sedlovou střechou měl původně 3 nadzemní podlaží a 1 podlaží podzemní. Směrem do dvora byla stavba nastavena o 2 další podlaží a zde se nachází i oceňovaná bytová jednotka č. 311/25. Po nástavbě má budova směrem do dvora plochou střechu. Jednotka je ve 4. nadzemním podlaží od schodiště vlevo domu. Má 2 pokoje, kuchyňský kout, koupelnu s WC a chodbu. K jednotce patří i balkón. Vybavení jednotky tvoří dle smlouvy o převodu jednotky vana, rozvod odsávání kuchyně, koupelny a WC, umývadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, kotel etážového vytápění, topná tělesa, domovní telefon. 5
Srovnatelné jednotky Název: 1. byt Byt velikosti 2+kk s terasou nabízený k prodeji na Lužánecké ulici byl vybudován jako podkrovní. Ložnice je na galerii přístupná dřevěným schodištěm. Hygienické vybavení tvoří v koupelně sprchový kout, umývadlo a závěsná mísa WC se skrytou nádržkou. Vytápění je etážové plynovým kotlem. Lokalita: Černá Pole, Lužánecká Podlaží: 5/5 Dispozice: 2+kk Zdroj: Sreality (RK Čampa) Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 62,40 m 2 3 340 000 Kč 53 526 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Vybavení 1,00 K4 Zdroj nabídky 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - podobná; Typ stavby - zděný dům; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - realitní nabídka; Celkový koef. KC 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 52 455 Název: 2. byt Byt velikosti 2+kk s lodžií prodaný na Klatovské ulici je v domě z roku 2011. Vytápění je ústřední. Podlahy jsou laminátové a z keramické dlažby. Koupelna má vanu, umývadlo a závěsnou mísu WC. Lokalita: Ponava, Klatovská Podlaží: 5/10 Dispozice: 2+kk Zdroj: Osobně známá informace Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha železobetonový 51,75 m 2 3 100 000 Kč 59 903 Kč/m 2 6
skelet s cihelnými vyzdívkami Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Vybavení 1,00 K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - podobná; Typ stavby - železobetonový skelet s cihelnými vyzdívkami; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - prodaný byt; Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 59 903 Název: 3. byt Bytová jednotka 2+kk prodaná na Starém Brně v ulici Hlinky je v domě z roku 2007. Hygienické vybavení tvoří v koupelně vana s umývadlem a na záchodě závěsná mísa WC. Okna jsou dřevěná s izolačními skly. Podlahy jsou laminátové a z keramické dlažby. Lokalita: Staré Brno, Hlinky Podlaží: 2/6 Dispozice: 2+kk Zdroj: databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Typ stavby železobet. skelet s cihelnými vyzdívkami Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 74,55 m 2 3 400 000 Kč 45 607 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Vybavení 1,00 K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - podobná; Typ stavby - železobet. skelet s cihelnými vyzdívkami; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - prodaný byt; Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 45 607 7
Název: 4. byt Byt velikosti 2+kk prodaný v domě z roku 1928 na Kunzově ulici. V letech 2007-2008 byl dům kompletně zrekonstruován a nastaven. Okna jsou plastová. Podlahy obytných místností jsou laminátové, ostatní místnosti mají keramickou dlažbu. Hygienické vybavení je standardní. Vytápění je ústřední. Lokalita: Černá Pole, Kunzova Podlaží: 3/6 Dispozice: 2+kk Zdroj: databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 67,90 m 2 3 250 000 Kč 47 865 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Vybavení 1,00 K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - obdobná; Typ stavby - zděný dům; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - prodaný byt; Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 47 865 Název: 5. byt Byt velikosti 2+kk prodaný v Černých Polích na Tomanově ulici byl vybudován v roce 2015 v nástavbě domu z roku 1895. Obvodové stěny u byt. jednotky jsou dřevěné sendvičové, okna plastová s trojsklem, keramické obklady - koupelna s WC, vana, sprchový kout, kuchyně, podlahy laminátové plovoucí, keramická dlažba, vytápění etážové (elektrokotel, radiátory deskové), ohřev TUV elektrický bojler kombinovaný s ÚT, hygienické vybavení - vana, sprchový kout, umývadlo, WC mísa. Lokalita: Černá Pole, Tomanova Podlaží: 3/3 Dispozice: 2+kk Zdroj: databáze prodejních cen spolupracujících odhadců 8
Typ stavby zděný dům, dřevěná sendvičová nástavba Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 56,85 m 2 2 790 000 Kč 49 077 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,10 K3 Vybavení 1,10 K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - lepší lokalita a klidnější se srovnávacím bytem; Typ stavby - zděný dům, dřevěná sendvičová nástavba; Vybavení - vytápění na elektřinu ve srovnávacím bytě; Zdroj nabídky - prodaný byt; Celkový koef. KC 1,21 Upravená j. cena Kč/m 2 59 383 Název: 6. byt Podkrovní byt 2+kk prodaný na Údolní ulici v roce 2009 se nachází v budově staré asi 100 roků. Obvodové zdivo je z plných pálených cihel klasického formátu. Sádrokartonové stropy v bytě mají rovné i šikmé podhledy. Pokoje mají laminátovou podlahu a v ostatních místnostech je keramická dlažba. Okna jsou plastová střešní. Dveře jsou hladké plné a prosklené do obložkových zárubní. Vnitřní hygienické vybavení v koupelně tvoří sprchový kout, umývadlo a závěsná mísa WC se skrytou nádržkou. Stěny koupelny mají keramický obklad. Vytápění je ústřední (etážové) s plynovým závěsným kotlem v koupelně. Ohřev teplé vody je kotlem ÚT. Kuchyňská linka má varnou elektrickou desku a elektrickou troubu. Lokalita: Veveří, Údolní Podlaží: 5/5 Dispozice: 2+kk Zdroj: osobně známá informace Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 58,00 m 2 2 500 000 Kč 43 103 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Vybavení 1,00 K4 Zdroj nabídky 1,00 9
Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - podobná; Typ stavby - zděný dům; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - prodaný byt; Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 43 103 Název: 7. byt Bytová jednotka velikosti 2+kk s terasou prodaná na ulici Veveří byla vybudována v roce 2016 jako podkrovní mezonetový byt. Okna jsou otevíravá dřevěná s izolačními skly, byt má i okna střešní. Podlahy jsou dřevěné plovoucí a z keramické dlažby. Vytápění je ústřední. Lokalita: Veveří, ul. Veveří Podlaží: 6/6 Dispozice: 2+kk Zdroj: databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 66,47 m 2 4 395 000 Kč 66 120 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Vybavení 1,00 K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - podobná; Typ stavby - zděný dům; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - prodaný byt; Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 66 120 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 43 103 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 53 491 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 66 120 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 53 491 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 58,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 3 107 827 Kč 10
ZÁVĚR Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu odhaduji na základě porovnávací hodnoty. Pro její stanovení jsem použil údaje o bytech prodaných v Brně v uplynulém období. Rozdíly mezi porovnávacími byty a bytem oceňovaným odlišuji pomocí řady koeficientů. Protože mně nebyla umožněna prohlídka bytu, předpokládám standardní vybavení a s ohledem na jeho malé stáří dobrý technický stav. Závěr S přihlédnutím k výše uvedeným údajům odhaduji obvyklou cenu bytu ve výši 3 100 000 Kč. slovy: třimilionyjednostotisích korun českých V Brně dne 29. září 2016 Ing. Petr Čech 11
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3885 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 20. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Snímek katastrální mapy 1 Poloha bytu v Brně 1 12
Fotodokumentace nemovitosti - z veřejně přístupného pozemku Pohled na dům z Drobného ulice Pohled na dům z Erbenovy ulice Pohled na dům z Drobného ulice Část průčelí domu Vstup do domu Vstup do domu 13
Snímek katastrální mapy Budova č.p. 311 s pozemkem p.č. 3470/1 14
Poloha bytu v Brně 15