ZNALECKÝ POSUDEK č. 951/4/15 o ceně objektu občanské vybavenosti bez č.p. na pozemku č. 318/2 a pozemku č. 318/1 a příslušenství, který se nachází v katastrálním území Poruba u Orlové v obci Orlová v okrese Karviná Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 znalecký posudek se vypracovává pro účely veřejné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 16.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 983/2014-N ze dne 18.11.2014 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - objektu občanské vybavenosti bez č.p. na pozemku č. 318/2 a pozemků č. č. 318/2, č. 318/1 vč. příslušenství, který se nachází v katastrálním území Poruba u Orlové v obci Orlová v okrese Karviná. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt obč. vybavenosti Adresa předmětu ocenění: Příčná 735 11 Orlová Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Orlová Katastrální území: Orlová Počet obyvatel: 30 722 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 246,24 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.12.2014 za přítomnosti pana Mgr. Luďka Trnky ze společnosti Czech Platina Invest a.s.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 983/2014-N ze dne 18.11.2014 o provedení odhadu předmětu veřejné nedobrovolné dražby objektu občanské vybavenosti bez č.p. - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1666, který vyhotovil Katastrální úřad v Karviné ke dni 30.9.2014 - Kopie katastrální mapy vyhotovená internetovým přístupem do katastru nemovitostí - Potvrzení o kolaudaci objektu bez č.p., které vydal Městský úřad Orlová pod zn. MUOR S 2122/2010/OV/JUE ze dne 15.3.2010-2 -
- Smlouva o nájmu nebytových prostor, kterou mezi sebou uzavřeli společnost Czech Platina Invest a.s. ( pronajímatel ) a společnost TEMPO, obchodní společnost ( nájemce ) dne 1.2.2010 - Částečná projektová dokumentace stavby nákupního střediska z dubna roku 1977 - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Czech Platina Invest a.s., RČ/IČO: 27845125, Poštovní 14/155, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Czech Platina Invest a.s., RČ/IČO: 27845125, Poštovní 14/155, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Objekt bez č.p. na pozemku č. 318/2 Parcela č. 318/2 - zastavěná plocha - 564 m 2 Parcela č. 318/1 - ostatní plocha - 626 m 2 Vlastník : Czech Platina Invest a.s. IČ : 27845125 Poštovní 155/14 702 00 Ostrava 6. Dokumentace a skutečnost Znalec měl k dispozici částečnou projektovou dokumentaci stavební části. Kontrolní měření objektu bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Makita. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatně stojící objekt provedené nosné ocelové konstrukce s výplní stěn a plochou střechou. Objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a je napojený na vodu a elektrickou energii. Objekt se nachází na ulici Příčná a slouží jako prodejna potravin. Nejbližší okolní zástavba jsou především objekty k bydlení v kombinaci s objekty služeb a skladovacích prostor. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bez č.p. 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rampa I 1.2.2. Rampa II 1.2.3. Venkovní schody 1.2.4. Zpevněná plocha 1.2.5. Přípojka vody 1.2.6. Přípojka kanalizace 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 318/2 2.2. Parcela č. 318/1-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD I 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,03 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,715 Koeficient pp = I T * I P = 0,715 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Objekt bez č.p. Na užívání objektu je uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor, kterou mezi sebou uzavřeli společnost Czech Platina Invest a.s. ( pronajímatel ) a společnost TEMPO, obchodní společnost ( nájemce ) dne 1.2.2010. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou t.j. do 31.1.2015. Výše ročního nájemného je stanovena v čl. III v odstavci 3.1. smlouvy a činí 300 000,- Kč vč. DPH. Nájemné bez DPH činí 248 000,- Kč/ ročně. Dle provedeného průzkumu trhu srovnatelných nájmů obdobných objektů je možno považovat za obvyklé nájemné v daném místě a čase. Ocenění staveb nákladovým způsobem Budova bez č.p. Jedná se o objekt, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Objekt slouží jako prodejna potravin. Dle dostupných údajů a informací stavebního odboru Městského úřadu Orlová byl objekt pravděpodobně vybudován v roce 1984 a v roce 1989 proběhla úřední kolaudace. V objektu se nachází prodejna, sklad potravin, sklad zeleniny, chladící box, přípravna masa a masných výrobků, kancelář, šatna, umývárna, WC, zádveří. V suterénu se nachází kotelna. Základy jsou provedeny jako železobetonové, nosná konstrukce objektu je ocelová s lehkou výplní stěn. Střecha je plochá. Střešní krytinu tvoří těžká lepenka a desky z vlnitého plechu. Strop nad suterénem je železobetonový. Vnitřní příčky jsou zděné. Okna jsou ocelová, dveře kovové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné. Výkladce jsou ocelové vč. vnějších ocelových mříží. Podlaha je provedena z keramické dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Vnitřní obklady jsou běžné keramické. Sociální zázemí tvoří WC splachovací typu kombi, sprchový kout a umyvadla. Pro ohřev teplé vody slouží elektrický bojler. Elektroinstalace je světelná i motorová. Rozvod vody v plastovém potrubí. Odkanalizování je svedeno do městské kanalizace. Celkově je objekt v průměrném technickém stavu se základní technickou údržbou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] P.P. 6,2*6,2 = 38,44 N.P. 36,50*12,00 = 438,00-5 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin P.P. 38,44 m 2 3,00 m 115,32 N.P. 438,00 m 2 4,20 m 1 839,60 Součet 476,44 m 2 1 954,92 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 954,92 / 476,44 = 4,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 476,44 / 2 = 238,22 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor P.P. (6,2*6,2)*(3,00) = 115,32 m 3 N.P. (36,50*12,00)*(4,20) = 1 839,60 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor P.P. PP 115,32 m 3 N.P. NP 1 839,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 954,92 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce ocel. konstrukce s výplní stěn S 100 3. Stropy železobetonové S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech svařované pásy S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů nástřik a nátěr S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře hladké plné dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna kovová bez přerušení tep. mostu P 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100-6 -
18. Vnitřní vodovod ocelové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100 22. Vybavení kuchyní chybí C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní okenice S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna P 5,80 100 0,46 2,67 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 2,00 100 0,46 0,92 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 4,40 100 1,00 4,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,19 Koeficient vybavení K 4 : 0,9219 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0320 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9477 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8122 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9219 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000-7 -
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 124,09 Plná cena: 1 954,92 m 3 * 4 124,09 Kč/m 3 = 8 062 266,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,5 % Koeficient opotřebení: (1-37,5 % / 100) * 0,625 Budova bez č.p. - zjištěná cena = 5 038 916,26 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Budova bez č.p. 5 038 916,26 Kč 5 038 916,26 Kč Nákladové ceny - celkem = 5 038 916,26 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro obchod Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] Objekt bez č.p. 383,00 647,52 20 666,67 248 000,- Výnosy celkem 248 000,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 248 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 218 541,04 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 190,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 438,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 80 437,79 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 4 021,89 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 248 000,00 * 40 % - 99 200,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 144 778,11 Kč Míra kapitalizace 7,00 % / 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 2 068 258,70 Kč - 8 -
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Objekt se nachází v místě, které je navenek stavebně uzavřené bez výrazné možnosti přístavby nebo nástavby. Je zde však možnost výrazné rekonstrukce a modernizace celého objektu. Ocenění nákladovým způsobem CN = 5 038 916,26 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 2 068 258,70 Kč Rozdíl R = 2 970 657,56 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R = 2 662 390,21 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 2 662 390,21 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rampa I Jedná se o venkovní rampu těžké betonové konstrukce, která slouží k zásobování. Prostor rampy je zakrytý přístřeškem z ocelové konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Délka: 33.4. Rampa těžká, šířka od 1.51 m do 2.5 m na dvou zdech 7,50 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 7 500,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 17 017,50 Plná cena: 7,50 m * 17 017,50 Kč/m = 127 631,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = 63 815,63 Kč Koeficient pp * 0,715 Cena stavby CS = 45 628,18 Kč Rampa I - zjištěná cena = 45 628,18 Kč - 9 -
1.2.2. Rampa II Jedná se o venkovní rampu těžké betonové konstrukce s ocelovým přístřeškem, který slouží k zásobování a obsluze prodejny potravin. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Délka: 33.4. Rampa těžká, šířka od 1.51 m do 2.5 m na dvou zdech 7,20 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 7 500,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 17 017,50 Plná cena: 7,20 m * 17 017,50 Kč/m = 122 526,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = 61 263,- Kč Koeficient pp * 0,715 Cena stavby CS = 43 803,05 Kč Rampa II - zjištěná cena = 43 803,05 Kč 1.2.3. Venkovní schody Jedná se o venkovní betonové schodiště, které vede do sklepních prostor. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Délka: 12*1,0 = 12,00 m 12.8. Schodiště na železobetonové desce, schody betonové Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 710,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 1 610,99 Plná cena: 12,00 m * 1 610,99 Kč/m = 19 331,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků - 10 -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = 9 665,94 Kč Koeficient pp * 0,715 Cena stavby CS = 6 911,15 Kč Venkovní schody - zjištěná cena = 6 911,15 Kč 1.2.4. Zpevněná plocha Jedná se o zpevněnou plochu s povrchem z asfaltového betonu na pozemku č. 318/1, která slouží jako přístupová a dopravní komunikace a prostor pro parkování. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 8.4.4. Plochy z betonu asfaltového tl. 40 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 600,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 360,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 799,56 Plná cena: 600,00 m 2 * 799,56 Kč/m 2 = 479 736,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = 239 868,- Kč Koeficient pp * 0,715 Cena stavby CS = 171 505,62 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 171 505,62 Kč 1.2.5. Přípojka vody Jedná se o přípojku vody pravděpodobně z plastového potrubí k objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 1.1.6.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 5,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 355,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000-11 -
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 814,02 Plná cena: 5,00 m * 814,02 Kč/m = 4 070,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 55 = 54,5 % Koeficient opotřebení: (1-54,5 % / 100) * 0,455 Nákladová cena stavby CS N = 1 851,90 Kč Koeficient pp * 0,715 Cena stavby CS = 1 324,11 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 1 324,11 Kč 1.2.6. Přípojka kanalizace Jedná se o přípojku kanalizace z plastového potrubí s napojením do městské kanalizace. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 5,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2840 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 2 832,16 Plná cena: 5,00 m * 2 832,16 Kč/m = 14 160,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,5 % Koeficient opotřebení: (1-37,5 % / 100) * 0,625 Nákladová cena stavby CS N = 8 850,50 Kč Koeficient pp * 0,715 Cena stavby CS = 6 328,11 Kč Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 6 328,11 Kč - 12 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 318/2 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zastavěná plocha. Na pozemku se nachází prodejna potravin. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00-13 -
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,780 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,780 = 0,780 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 246,24 0,780 192,07 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 318/2 564,00 192,07 108 327,48 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 108 327,48 Parcela č. 318/2 - zjištěná cena = 108 327,48 Kč 2.2. Parcela č. 318/1 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako ostatní plocha. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou prodejny potravin a stavebním pozemkem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00-14 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,715 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,715 = 0,715 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 246,24 0,715 176,06 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 318/1 626,00 176,06 110 213,56 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 110 213,56 Parcela č. 318/1 - zjištěná cena = 110 213,56 Kč - 15 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bez č.p. 2 662 390,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rampa I 91 256,30 Kč 1.2.2. Rampa II 87 606,10 Kč 1.2.3. Venkovní schody 13 822,30 Kč 1.2.4. Zpevněná plocha 343 011,20 Kč 1.2.5. Přípojka vody 2 910,10 Kč 1.2.6. Přípojka kanalizace 10 125,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 211 121,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 318/2 108 327,50 Kč 2.2. Parcela č. 318/1 110 213,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 218 541,10 Kč Celkem 3 429 662,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 429 662,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bez č.p. 2 662 390,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rampa I 45 628,20 Kč 1.2.2. Rampa II 43 803,10 Kč 1.2.3. Venkovní schody 6 911,10 Kč 1.2.4. Zpevněná plocha 171 505,60 Kč 1.2.5. Přípojka vody 1 324,10 Kč 1.2.6. Přípojka kanalizace 6 328,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 937 890,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 318/2 108 327,50 Kč 2.2. Parcela č. 318/1 110 213,60 Kč - 16 -
2. Ocenění pozemků celkem 218 541,10 Kč Celkem 3 156 431,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 156 431,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 156 430,- Kč slovy: Třimilionyjednostopadesátšesttisícčtyřistatřicet Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných znaků. Při porovnání byly hodnoceny zejména následující znaky : typ objektu a jeho účel užití, technický stav, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost a napojení na inženýrské sítě a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze nemovitostí, realizovaných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly znalcem vybrány objekty, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + velmi dobrá dopravní dostupnost + vlastní kotelna Záporné stránky nemovitosti : - energeticky náročný objekt - lehká výplň obvodových stěn v konstrukci - vyšší stupeň morálního a technického opotřebení některých konstrukčních prvků - omezené parkovací možnosti před objektem - 17 -
Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se na trhu obchoduje a je tedy možné sestavit dostatečně velkou a odpovídající množinu srovnatelných objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Pro porovnání uvádím několik srovnatelných nemovitostí, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňovanému objektu. Objekt č. 1 - jedná se o prodejnu potravin v obci Dolní Lutyně. Objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím. V současné době je využíván z části jako prodejna potravin vč. skladového zázemí a kanceláře ( možno i byt ) vč. sociálního zázemí. Užitná plocha činí cca 260 m 2. Konstrukce je zděná, vnitřní vybavení je standardní a po rekonstrukci v dobrém technickém stavu. U objektu je rampa pro návoz materiálu. Možnost parkování na vlastním pozemku. Zdroj nabídky : Nabídka realitní kanceláře Cena : 1 900 000,- Kč Objekt č. 2 - jedná se o samostatně stojící prodejnu potravin zděné konstrukce v obci Český Těšín. Objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Objekt je typově a stavebně téměř identický s oceňovaným objektem. Za objektem je nakládací rampa. Vnitřní vybavení je standardní, převážně v původním technickém stavu. Vytápění je ústřední plynové. K objektu patří pozemky o rozloze cca 1 750 m 2. Možnost parkování na vlastním pozemku. Užitná plocha činí cca 400 m 2. Zdroj nabídky : Nabídka realitní kanceláře Cena : 3 000 000,- Kč Objekt č. 3 - jedná se o samostatně stojící objekt zděné konstrukce v obci Bohumín, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Objekt je typově shodný s oceňovaným objektem. Objekt je v současné době prázdný, ale sloužil jako prodejna potravin. Vnitřní vybavení je standardní, ale převážně v původním technickém stavu. Zdroj nabídka : Nabídka majitele nemovitosti Cena : 2 500 000,- Kč Po vyhodnocení všech zjištěných údajů s vyhodnocením všech kladných a záporných stránek nemovitosti a po provedeném porovnání jednotlivých ukazatelů stanovuji obvyklou cenu objektu občanské vybavenosti bez č.p. na pozemku č. 318/2 vč. pozemků a příslušenství na částku v celkové výši : 2 400 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o objekt, který je předmětem obchodování na trhu nemovitostí. Obvyklá cena byla stanovena pomocí porovnávací metody, kdy byly zjišťovány ceny realizovaných - 18 -
prodejů nemovitostí a obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Při ocenění znalce vycházel ze skutečnosti, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé, úplné a správné. V Ostravě 16.1.2015 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 951/4/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 951/4/15. - 19 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1666 ze dne 30.9.2014 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1666 - str. 2 1 Fotodokumentace nemovitosti - exteriér 1 Fotodokumentace nemovitosti - interiér 1-20 -
- 21 -
- 22 -
Zadní pohled Přední pohled Boční pohled Kotel na TP Prodejna Chladící box - 23 -
Sklad potravin Sociální zázemí Přípravna Kancelář - 24 -