ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 246/6326/2013 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 731/37, k.ú. Proboštov u Teplic, obec Proboštov, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 246/6326/2013 LV no.: 1257 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 731/37, k.ú. Proboštov u Teplic, obec Proboštov, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Parcela čís. 731/37, 417 12 Proboštov GPS: 50.66583N, 13.84304E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 003 EX 1713/11-33, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: 160.000 Kč Market value Tržní hodnota 100.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 100.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 100.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: - LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: - Čísla parcel Parcel of land nr. 731/37 Appurtenances: Příslušenství: - Size: Velikost 400 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: zahrádkářská kolonie v jihovýchodní části obce Proboštov občanská vybavenost, odpovídající velikosti obce (obecní úřad, pošta, škola, mateřská školka, lékaři obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena zahrada LEASE / PRONÁJEM 250 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Pozemek evidovaný na listu vlastnictví č. 1257 pro k.ú. Proboštov u Teplic a obec Proboštov je ve vlastnictví Tomáše Slivky, bytem U vodárny 422/4, 417 12 Proboštov. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 1257 jsou evidována následující omezení: - předkupní právo na dobu 5-ti let, oprávnění pro OBEC PROBOŠTOV (IČ 00266566), povinnost k pozemku čís. parcely 731/37, - zástavní právo exekutorské - pohledávky ve výši 15.244 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky (IČ 41197518), povinnost k pozemku čís. parcely 731/37, - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 31.129 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost GE Money Bank, a.s. (IČ 25672720), povinnost k pozemku čís. parcely 731/37, - nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena pozemku nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1257. Vlastníkem vedlejšího pozemku čís. parcely 731/38, k.ú. Proboštov u Teplic, byly předloženy tyto dokumenty týkající se oceňovaného pozemku: - smlouva o nájmu zahrady na dobu určitou 5 let, uzavřená dne 10.2.2011, - smlouva o koupi příslušenství zahrady, uzavřená dne 10.12.2010, - smlouva o smlouvě budoucí k prodeji nemovitosti, uzavřená dne 10.2.2011. Skutečnosti vyplývající z výše uvedených dokumentů jsou zohledněny ve stanovené obvyklé ceně pozemku. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1257 není vlastnické právo k pozemku omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1257 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské - pohledávky ve výši 15.244 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky (IČ 41197518), povinnost k pozemku čís. parcely 731/37, - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 31.129 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost GE Money Bank, a.s. (IČ 25672720), povinnost k pozemku čís. parcely 731/37. Legal and structural state / stavebně právní stav: Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že se na oceňovaném pozemku nachází stavba zahrádkářské chaty a venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, dřevěné lavičky, dětské pískoviště apod.). Podle předložené smlouvy o koupi příslušenství zahrady je výše uvedené příslušenství pravděpodobně ve vlastnictví jiného vlastníka než oceňovaný pozemek. Na základě této skutečnosti není výše uvedené příslušenství zohledněno ve stanovené obvyklé ceně pozemku. Weak points / slabé stránky: - pozemek je zatížený nájemní smlouvou - zahrádkářská chata a venkovní úpravy, které se nacházejí na pozemku, jsou pravděpodobně ve vlastnictví jiného vlastníka Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1257 pro k.ú. Proboštov u Teplic a obec Proboštov, prokazující stav evidovaný k datu 24.7.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Proboštov u Teplic, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ smlouva o koupi příslušenství zahrady ze dne 10.12.2010 d/ smlouva o nájmu zahrady ze dne 10.2.2011 e/ smlouva o smlouvě budoucí k prodeji nemovitosti ze dne 10.2.2011 f/ informace sdělené uživateli okolních pozemků g/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -
Tour / prohlídka Účastníci exekučního řízení, tj. společnost Credium, a.s. jako oprávněný a p. Tomáš Slivka jako povinný, byli prostřednictvím České pošty obesláni doporučeným dopisem s dodejkou a tím byli s předstihem informováni o termínu provedení místního šetření navrženého na den 15.8.2013 v 10.30 hod. před pozemkem čís. parcely 731/37 v k.ú. Proboštov u Teplic. Místní šetření bylo uskutečněno dne 15.8.2013 v 10.30 hod. Účastníci řízení se v uvedeném termínu na místo konání místního šetření nedostavili. Provedení prohlídky vnitřních prostor nemovitostí nebylo umožněno z důvodu nepřítomnosti strany povinné. Při ocenění je proto vycházeno z informací získaných na místě a z dalších známých a dostupných informací, především z informací sdělených uživateli okolních pozemků. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 733105 Název katastrálního území: Proboštov u Teplic Kód obce: 567787 Název obce: Proboštov Počet obyvatel obce: 2 632 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2011 Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: zahrádkářská kolonie Infrastructure / infrastruktura: Obec Proboštov se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Teplice, v těsné blízkosti statutárního města Teplice a přibližně 92 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obec Proboštov 2 632 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na blízké město Teplice. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, je napojena na síť městské hromadné dopravy města Teplice a na regionální autobusovou a železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný pozemek je situovaný v zahrádkářské kolonii nazývané "Pod Hrází", nacházející se v jihovýchodní části obce Proboštov. Podle sdělení uživatelů okolních pozemků, je v lokalitě pouze rozvod elektrického proudu. Short description property / stručný popis majetku: Pozemek: Pozemek čís. parcely 731/37, k.ú. Proboštov u Teplic, o výměře 400 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jedná se o pozemek užívaný jako zahrada sloužící k rekreačním účelům, nacházející se v zahrádkářské kolonii. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že se na oceňovaném pozemku nachází stavba zahrádkářské chaty a venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, dřevěné lavičky, dětské pískoviště apod.). Podle smlouvy o koupi příslušenství zahrady, předložené vlastníkem vedlejšího pozemku čís. parcely 731/38, k.ú. Proboštov u Teplic, je výše uvedené příslušenství pravděpodobně ve vlastnictví jiného vlastníka než oceňovaný pozemek. Na základě této skutečnosti není výše uvedené příslušenství zohledněno ve stanovené obvyklé ceně pozemku. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 731/10, k.ú. Proboštov u Teplic, který je ve vlastnictví Obce Proboštov. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) Pozemek čís. parcely 731/37, k.ú. Proboštov u Teplic, obec Proboštov, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. srpna 2013 100.000,- Kč Slovy: Jednostotisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 1257 jsou evidována následující omezení: - předkupní právo na dobu 5-ti let, oprávnění pro OBEC PROBOŠTOV (IČ 00266566), povinnost k pozemku čís. parcely 731/37, - zástavní právo exekutorské - pohledávky ve výši 15.244 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky (IČ 41197518), povinnost k pozemku čís. parcely 731/37, - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 31.129 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost GE Money Bank, a.s. (IČ 25672720), povinnost k pozemku čís. parcely 731/37, - nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1257. Vlastníkem vedlejšího pozemku čís. parcely 731/38, k.ú. Proboštov u Teplic, byly předloženy tyto dokumenty týkající se oceňovaného pozemku: - smlouva o nájmu zahrady na dobu určitou 5 let, uzavřená dne 10.2.2011, - smlouva o koupi příslušenství zahrady, uzavřená dne 10.12.2010, - smlouva o smlouvě budoucí k prodeji nemovitosti, uzavřená dne 10.2.2011. Skutečnosti vyplývající z výše uvedených dokumentů jsou zohledněny ve stanovené obvyklé ceně pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. Nemovitosti nejsou evidovány v seznamu nemovitých kulturních památek. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 246/6326/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 30. srpna 2013-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 246/6326/2013 LV no.: 1257 Item no. Pol.č. 1 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 731/37 zahrada 400 400 160 000 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 160 000 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 160 000 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Adjusted price of land Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemku Cena pozemku Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Upravená cena pozemku Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 2 1 Pozemek v zahrádkářské kolonii v obci Proboštov, okr. Teplice 260 000,00 VIII-13-480 542 - - 0,50 271 nabídka RK *1) 2 Pozemek užívaný jako zahrada v části obce Dubí - Pozorka, okr. Teplice nabídka RK *2), 219 000,00 VIII-13-368 595 - - 0,50 298 předmětem prodeje je i zděná chata na pozemku 3 Pozemek v zahrádkářské kolonii "Na Lišce" v obci Bystřany, okr. Teplice nabídka RK *3), 190 000,00 VIII-13-530 358 - - 0,50 předmětem prodeje je 179 dřevěná chata na pozemku i 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Praha 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Praha 3) nabídka realitní kanceláře R-PROGRES, s.r.o., Teplice Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,160 mil.kč nebyla stanovena 0,100 mil.kč 0,100 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.07.2013 13:15:02 A Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Ostatní činnosti, č.j.: 003EX 1713/11 pro Soudní exekutor Bednář Richard, Mgr. Okres: CZ0426 Teplice Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: 733105 Proboštov u Teplic List vlastnictví: 1257 567787 Proboštov V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor Vlastnické právo Slivka Tomáš, U vodárny 422/4, 41712 Proboštov 750109/2830 Podíl B B1 C Nemovitosti Pozemky Parcela Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 731/37 400 zahrada zemědělský půdní fond Povinnost k o Předkupní právo na dobu 5-ti let OBEC PROBOŠTOV, nám. Svobody 700, Parcela: 731/37 V-528/2011-509 41712 Proboštov, RČ/IČO: 00266566 Listina Smlouva o zřízení věcného předkupního práva ze dne 10.02.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.02.2011. V-528/2011-509 o Nařízení exekuce soudní exekutor Mgr. Bednář Richard Slivka Tomáš, U vodárny 422/4, Z-7721/2011-509 41712 Proboštov, RČ/IČO: 750109/2830 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 48 EXE-108/2011-9 ze dne 28.04.2011.; uloženo na prac. Teplice Z-7721/2011-509 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: 731/37 Z-7726/2011-509 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 10, 003 EX- 1713/2011-8 ze dne 30.05.2011. Z-7726/2011-509 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: 731/37 Z-9907/2011-509 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 110 Ex-2547/2010-119 ze dne 13.07.2011. Právní moc ke dni 25.07.2011. Z-9907/2011-509 o Zástavní právo exekutorské pohledávky ve výši 15.244 Kč s příslušenstvím Všeobecná zdravotní pojišťovna Parcela: 731/37 Z-13869/2011-509 České republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 13000 Praha, RČ/IČO: 41197518 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. strana 1
D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.07.2013 13:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Ostatní činnosti, č.j.: 003EX 1713/11 pro Soudní exekutor Bednář Richard, Mgr. CZ0426 Teplice Povinnost k Obec: Kat.území: 733105 Proboštov u Teplic List vlastnictví: 1257 567787 Proboštov V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 110 Ex- 1367/2011-87 ze dne 13.07.2011. Právní moc ke dni 25.07.2011. Z-13869/2011-509 o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 31.129 Kč s příslušenstvím GE Money Bank, a.s., Vyskočilova Parcela: 731/37 Z-14783/2011-509 1422/1a, Michle, 14028 Praha, RČ/IČO: 25672720 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 110 Ex- 2547/2010-121 ze dne 13.07.2011. Právní moc ke dni 25.07.2011. Z-14487/2011-509 - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 10.02.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.02.2011. V-528/2011-509 Pro: Slivka Tomáš, U vodárny 422/4, 41712 Proboštov RČ/IČO: 750109/2830 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 731/37 25111 400 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 24.07.2013 13:22:41 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kód: 509. strana 2
Pozemek čís. parcely 731/37, k.ú. Proboštov u Teplic, obec Proboštov, okr. Teplice Severovýchodní pohled z příjezdové komunikace Severozápadní pohled z příjezdové komunikace Pohled od vrátek Pohled od vrátek