ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 3/7473/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 334 s rodinným domem č.p. 273 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 415/3, 417/15, 417/16, k.ú. Peruc, v ulici Nádražní v Peruci, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 3/7473/2016 LV no.: 306 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 334 s rodinným domem č.p. 273 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 415/3, 417/15, 417/16, k.ú. Peruc, v ulici Nádražní v Peruci, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Nádražní 273, Peruc 439 07 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 2.437.248 Kč 1.109.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1.110.000 Kč 1.110.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 LAND / POZEMEK rodinný dům vedlejší stavby, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy západní část odpovídá velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 140 m 2 nezjištěna m 2 cca 1120 m 3 nezjištěn Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: 992 Kč/ m 3 Income: Příjem: 60 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: St. 334, 415/3, 417/15, 417/16 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, orná půda, ostatní plocha 1301 m 2 300 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 306 v k.ú. Peruc jsou ve vlastnictví Mgr. Pavla Nováka, bytem Nádražní 273, 43907 Peruc. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 306 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 250.000,- Kč dle smlouvy o úvěru č. 0000440559 a budoucích Pohledávek v celkové maximální výši 250.000,- Kč, které mohou vznikat do 8.1.2021 s oprávněním pro UNIDEBT Czech, SE (IČ: 24797880), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č.sml.:0000440559 ze dne 08.10.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.10.2014. Zápis proveden dne 20.11.2014; uloženo na prac. Louny - zákaz zcizení bez předchozího písemného souhlasu zástavního věřitele, po dobu trvání zástavního práva, s oprávněním pro UNIDEBT Czech, SE (IČ: 24797880), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č.sml.:0000440559 ze dne 08.10.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.10.2014. Zápis proveden dne 20.11.2014; uloženo na prac. Louny Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 306 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 306, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 306 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 306 jsou evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 250.000,- Kč dle smlouvy o úvěru č. 0000440559 a budoucích Pohledávek v celkové maximální výši 250.000,- Kč, které mohou vznikat do 8.1.2021 s oprávněním pro UNIDEBT Czech, SE (IČ: 24797880), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č.sml.:0000440559 ze dne 08.10.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.10.2014. Zápis proveden dne 20.11.2014; uloženo na prac. Louny Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 306, neboť dražbou zanikne. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 273 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - nebyla umožněna prohlídka interiéru rodinného domu č.p. 273 Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost do Loun a Prahy - lokalita s širší občanskou vybaveností Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 306 pro k.ú. a obec Peruc, prokazující stav evidovaný k datu 7.12.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Peruc, prokazující stav k datu 30.1.2016, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne 7.1.2016 Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Eurodražby.cz a.s. svolána na 7.1.2016, 15:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce, nebylo tedy umožněno bližší zaměření nemovitosti a prohlídka vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedených důvodů je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 719528 Název katastrálního území: Peruc Kód obce: 566551 Název obce: Peruc Počet obyvatel obce: 2140 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Západní část Infrastructure / infrastruktura: Obec Peruc patří mezi velké obce Ústeckého kraje, nachází se ve východní části okresu Loun, zhruba 14 km východně od města Louny. Obec je dobře napojena na silniční dopravu - obcí prochází několik silnic II. třídy, napojení na silnici I. třídy č. 7 (R7) je ve vzdálenosti cca 14 km. V obci se nachází zastávka na železniční trase Louny - Peruc - Zlonice. Během dne je několik dopravních spojů do Loun. V obci je poměrně široká občanská vybavenost zahrnující obecní úřad, poštu, knihovnu, základní a mateřskou školu, sportoviště, kino, obchody a restaurace. V obci jsou inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v západní části obce Peruc. Jde o průměrnou lokalitu, okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 273: Rodinný dům č.p. 273 je stavba situovaná na pozemku čís. parcel St. 334, k.ú. Peruc. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Zastavěná plocha domu je zhruba 140 m2, vnitřní dispozici se nepodařilo zjistit. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je mansardová, krytinu tvoří betonové tašky, žlaby a svody jsou z titanzinkového plechu, podlahy lze předpokládat betonové, okna jsou plastová, vstupní dveře plastové, vnější fasádní omítky jsou strukturované. Lze předpokládat, že rodinný dům má vnitřní instalace elektrického proudu a vody. Připojení na další inženýrské sítě se nepodařilo při prohlídce zjistit, stejně jako způsob vytápění domu. Stáří a stavební stav: Přesné stáří oceňovaného rodinného domu se nepodařilo zjistit. Stavební stav se jeví jako dobrý, při vnější prohlídce objektu nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební závady. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na zhruba 60%. - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 334, k.ú. Peruc, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba rodinného domu č.p. 273, zbývající část pozemku je užívána jako dvůr. Pozemek čís. parcely 415/3, k.ú. Peruc, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Lze předpokládat, že pozemek je užíván v jednotném funkčním celku s oceňovaným domem č.p. 273 jako zahrada. Pozemek čís. parcely 417/15, k.ú. Peruc, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Lze předpokládat, že pozemek je užíván v jednotném funkčním celku s oceňovaným domem č.p. 273 jako zahrada. Pozemek čís. parcely 417/16, k.ú. Peruc, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha. Lze předpokládat, že pozemek je užíván v jednotném funkčním celku s oceňovaným domem č.p. 273 jako zahrada. Tvar a uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze tohoto posudku. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 334 s rodinným domem č.p. 273 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 415/3, 417/15, 417/16, k.ú. Peruc, v ulici Nádražní v Peruci, okres Louny, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. ledna 2016 Slovy: Jedenmilionstodesetticíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 1.110.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 306 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 306, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 306, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 3/7473/2016. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 30. ledna 2016-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 3/7473/2016 LV no.: 306 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 273 1120 4 436 4 968 320 60,0 1 987 328 2 příslušenství 59 620 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 2 046 948 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 334 zastavěná plocha a nádvoří 438 300 131 400 2 415/3 zahrada 208 300 62 400 3 417/15 orná půda 411 300 123 300 4 417/16 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet ostatní plocha/jiná plocha 244 300 73 200 390 300 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 437 248 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Peruc, okres Louny 890 000,00 I-16 nestanoven 278 250 69 500 820 500,00 0,95 nabídka RK *1), RD s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, dispozice 3+1, 845 500 fasáda po rekonstrukci, stavebně-technický stav domu podprůměrný, stejná lokalita 2 Rodinný dům v obci Peruc, okres Louny 1 790 000,00 I-16 nestanoven 1073 300 321 900 1 468 100,00 0,65 nabídka RK *2), RD s jedním nadzemním podlažím a obytným 1 163 500 podkrovím, k domu náleží garáž, průměrný stavebnětechnický stav, dům v klidné lokalitě Peruce 3 Rodinný dům v obci Slavětín, okres Louny 2 395 000,00 I-16 nestanoven 867 200 173 400 2 221 600,00 0,55 nabídka RK *3), objemově většího RD s dvěma nadzemními podlažími a 1 317 250 celkovou dispozicí 6+1, dům je po rozsáhlé rekonstrukci, blízká lokalita 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 2) nabídka realitní kanceláře CENTURY 21 Exclusive 3) nabídka realitní kanceláře SIKA reality Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,437 mil.kč nebyla stanovena 1,109 mil.kč 1,110 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 273, obec Peruc, okres Louny, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace rodinný dům č.p. 273, obec Peruc, okres Louny, Ústecký kraj Příjezd k domu č.p. 273 (ulice Nádražní) Pohled na dům č.p. 273 Pohled na dům č.p. 273 Pohled na dům č.p. 273 Vjezd na pozemek Poz. čís. par. 417/15