ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5233/2013 NEMOVITOST: pozemek v obci Dětmarovice, pozemek p.č. 4552 ostatní plocha, neplodná půda Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Dětmarovice, k.ú. Dětmarovice Adresa nemovitosti: Dětmarovice, 735 71 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Ostrava, Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Prokešovo nám. 634/5, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Petr Veverka Vratimovská 142, 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 fax: e-mail: petr.veverka@post.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. :102 EX 00620/10-061 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 11 000 Kč Datum místního šetření: 8.4.2013 za přítomnosti znalce Stav ke dni : 8.4.2013 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 Ve Vratimově, dne 10.4.2013 Ing. Petr Veverka
Znalecký úkol: Cílem znaleckého posudku je stanovit cenu obvyklou, a to pozemku zapsaného na LV č. 1153 pro obec Dětmarovice, k.ú. Dětmarovice, okres Karviná. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími osobami. Přitom obě strany mají zájem na uskutečňování transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu zpracování ocenění. Odhadce zpracoval stanovení ceny obvyklé podle situace na trhu v době zpracování ocenění a neodpovídá proto za případné změny tržních podmínek, ke kterým došlo po předání tohoto posudku. Při zpracování tohoto ocenění jsou respektovány platné právní předpisy České republiky. Dále se vychází z předpokladu, že v budoucnu bude možné v případě potřeby dohledat všechny tyto předpisy a podklady mající vliv na zpracování ocenění. Znalec vycházel z předpokladu, že max. po jednom roce bude provedena verifikace stanovení obvyklé ceny v závislosti na případných změnách předmětu ocenění tržní situace, právního prostředí a jiných okolností majících vliv na zpracování ocenění. Poznámka V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro stanovení ceny obvyklé nemovitostí, v 2 zákona č. 151/1997 je pouze definován pojem cena obvyklá. Způsob ocenění: Pro potřebu stanovení ceny obvyklé oceňovaných nemovitostí je použita nejprve metoda podle cenového předpisu tj. zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č.450/2012 Sb. a následovně porovnávacím způsobem podle nabídkových a realizovaných cen jednotlivých nemovitostí v dané lokalitě. Omezení vlastnického práva: Na LV č. 1153 jsou evidována omezení vlastnických práv, a to věcného břemene užívání pro paní Bronislavu Jendryštíkovou, r.č. 245416/443 a pana Emila Jendryštíka, r.č. 250521/431, zřízené smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne 23.10.1981, pod č.j. RV 2964/1991. Dle sdělení z matriky Obecního úřadu v Dětmarovicích oprávnění z věcného břemene zemřeli a právo věcného břemene zaniklo, ale nedošlo k jeho výmazu v katastru nemovitostí. Poznámka: Povinný pan Eduard Jendryščík se i přes písemnou výzvu znalce k místnímu šetření nedostavil. Prohlídka nemovitostí byla provedena za účastí znalce a jeho asistenta. - 2 -
Přehled podkladů: 1) Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Prokešovo náměstí 634/5, 702 00 Ostrava, vydané dne 18.2.2013 pod Sp. zn. 102 EX 00620/10-061 2) Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č.1153 pro obec Dětmarovice, k.ú. Dětmarovice ze dne 14.2.2013 3) Snímek z katastrální mapy s oceňovaným pozemkem 3) Skutečnosti zjištěné na místě 4) Informace z územního plánu obce Dětmarovice 5) Nabídky realitních kanceláří s nabízenými obdobnými pozemky SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4703/9 obec Dětmarovice 4703/1 obec Dětmarovice Celkový popis: Předmětem ocenění je pozemek p.č.4552 - ostatní plocha, neplodná půda v obci Dětmarovice, k.ú. Dětmarovice, okres Karviná. Pozemek se nachází v rozptýlené zástavbě rodinných domů. Jedná se o pruh pozemku v šíří cca 10m, přibližně obdélníkového tvaru, který je situován souběžně z místní zpevněnou komunikaci. Pozemek je z cca 1/2 své délky prudce svažitý, na svahu roste několik neudržovaných ovocných stromů a 1 smrk, další část pozemku je rovinatá a slouží jako přístup k místní dnes již pravděpodobně nevyužívané studni. Na pozemku jsou podél komunikace umístěný betonové sloupy s el. vedením. Silné stránky 1) Přístup po veřejné zpevněné komunikaci. Slabé stránky 1) Dle platného územního plánu obce Dětmarovice je oceňovaný pozemek p.č. 4552 veden v plochách zóna obytná polyfunkční s možným využitím jen pro ochrannou a doprovodnou zeleň 2) Celková stagnace realitního trhu v zájmu o tento druh pozemku 3) Poptávka na trhu nemovitosti po obdobných pozemcích je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. - 3 -
3) Z hlediska obchodovatelnosti na realitním trhu je předmět ocenění obtížně obchodovatelný, vyjma zvláštního významu jen pro konkrétní osoby vlastníci např. sousedící pozemky a pro něž může být koupě i takto nezajímavého pozemku být výhodná. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: Oprávnění z věcného břemene zemřeli, ze zákona došlo k zániku věcného břemene smrtí oprávněných. Na pozemku jsou umístěny sloupy el. vedení. Umístění sloupů není ošetřeno věcným břemenem. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyly zjištěny. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek ostatní plocha Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky v Dětmarovicích - 4 -
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek ostatní plocha Ocenění: Jiný pozemek oceněný dle 32: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odst. 4 144,57 0,06 1,000 8,67 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odst. 4 ostatní plocha, jiná plocha 4552 559,00 10,00 5 590,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiný pozemek - celkem 5 590,- Pozemek ostatní plocha - zjištěná cena = 5 590,- Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a 1 ) Pozemek ostatní plocha 5 590,- Kč a) Ocenění pozemků celkem 5 590,- Kč Celkem 5 590,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 5 590,- Kč - 5 -
Porovnávací metoda 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky v Dětmarovicích Stanovení ceny pozemků dle vyhlášky č. 450/2012: Cena pozemků stanovena v předcházející části posudku dle oceňovacího předpisu v současné době neodpovídá ceně obvyklé, za které se obdobné pozemky obchodují. Stanovení ceny obvyklé porovnávací metodou Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s pozemky, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných pozemků v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Relevantní data o skutečně obchodovaných nemovitostech v dané lokalitě nejsou k dispozici v dostatečném počtu. Stanovení ceny obvyklé na základě srovnávací metody je obvykle velmi obtížné, neboť zde působí rozličné cenotvorné vlivy, které nelze relevantně vyhodnotit v závislosti na srovnávanou nemovitost, nehledě k tomu, že u srovnávaných pozemků nejsou vždy k dispozici všechna potřebná data. Při stanovení ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že se nejedná o stanovení ceny v tísní. Podrobný popis oceňovaného pozemku je uveden v části ocenění administrativní cenou. Níže jsou uvedeny porovnávané pozemky. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Dětmarovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 739 70 000 18,72 1,00 18,72 Popis pozemku: Kód zakázky: 56, Pozemek v obci Dětmarovice. Rovinaté pozemky mají výměru 3739m2. Příjezdová komunikace je asfaltová. Velice příjemné místo s výbornou dostupností z okolních měst. Nejedná se opozemek v obci Dětmarovice. Rovinaté pozemky mají výměru 3739m2. Příjezdová komunikace je asfaltová. Velice příjemné místo s výbornou dostupností z okolních měst. Nejedná se o zátopovou oblast! Druh stavby: ostatní Umístění objektu: klidná část obce Charakter okolní zástavby: obytná RK Elefant Lokalita: Dětmarovice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 15 210 280 000 18,41 1,00 18,41 Popis pozemku: Pozemek o výměře 15.210 m2, z toho 6.225 m2 je lesní pozemek, charakter lesa - smíšený. Zbytek parcely o výměře 8.985 m2 je orná půda bez možnosti výstavby rodinného domu. Možné využití chovatelství, pěstitelství. Voda v - 6 -
dosahu do 150 m, elektřina cca 100 m. Parcely se nachází na slunném, klidném místě, polosamota v Dětmarovicích na Glembovci. Sleva možná. RK Sting Průměrná jednotková cena 18,56 Kč/m 2 Porovnávací ocenění Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 4552 559 19 10 621 Celková výměra pozemků 559 Hodnota pozemků celkem 10 621-7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek ostatní plocha 5 590,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky v Dětmarovicích 10 600,00 Kč Současný stav Porovnávací hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 10 621 Kč 5 590 Kč 11 000 Kč Omezení vlastnického práva: Na LV č. 1153 jsou evidována omezení vlastnických práv. Jedná se o zástavní práva a omezení převodu nemovitostí, která nemají vliv na cenu obvyklou a po provedené dražbě zaniknou. Věcná břemena užívání zanikla smrtí oprávněných. Závady, které v dražbě nezaniknou se nevyskytují. Stanovení ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012: Cena nemovitostí stanovena v předcházející části posudku dle oceňovacího předpisu v současné době neodpovídá ceně obvyklé, za které se obdobné nemovitostí obchodují v obci Dětmarovice. Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou Po provedené analýze cen jednotlivých nemovitostí a na základě dlouhodobé znalosti realitního trhu v regionu Ostravska (22 let praxe v realitní kanceláří), s přihlédnutím k cenám na trhu nemovitostí v roce 2013 a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, odhaduji celkovou cenu obvyklou (tržní hodnotu) pozemku zaokrouhleně částkou: slovy: jedenácttisíckč Ve Vratimově 10.4.2013 Ing. Petr Veverka Vratimovská 142 739 32 Vratimov-Hor. Datyně telefon: 777 071 525 e-mail: petr.veverka@post.cz Kč 11 000,-- - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988 pod č.j.spr. 2121/88 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5233/2013 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1153 ze dne 14.2.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace pozemku p.č. 4552 1-10 -
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1153 ze dne 14.2.2013 strana 1-11 -
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1153 ze dne 14.2.2013 strana 2-12 -
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1153 ze dne14.2.2013 strana 3-13 -
Snímek katastrální mapy pozemek p.č. 4552-14 -
Mapa oblasti Celkový pohled - 15 -
- 16 -