ZNALECKÝ POSUDEK č. 3441/161/2016 O ceně obvyklé stavební parcely č. parc. 412/1 jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 313 a zahrada č. parc. 601/2 v obci Benátky nad Jizerou, katastrální území Staré Benátky. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: 28776836 Černilov 396 503 43 Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2016 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 17.12.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětných nemovitosti za účelem nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební parcela č. parc. 412/1 jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 313 a zahrada č. parc. 601/2 Adresa předmětu ocenění: Bratří Bendů 313/1 294 71 Benátky nad Jizerou II Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Benátky nad Jizerou Katastrální území: Staré Benátky Počet obyvatel: 7 415 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel III 0,85 V 1,00 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 310,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.12.2016 za přítomnosti vlastnice nebyla kontaktní. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav LV č. 3037 Snímek pozemkové mapy k.ú. Staré Benátky Mapa Benátek nad Jizerou Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem Fotodokumentace pořízená znalcem. - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 3037 Soňa Novotná, bytem Bratří Bendů 313/1, Benátky nad Jizerou k celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 3037 ke dni 15.11.2016 6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nemovitost prohlédl pouze z venkovní strany a i přes skutečnost, že nemovitost je obydlená nebyl znalci umožněn do této přístup. Na pokusy o kontakt ze strany znalce nebyly tyto opětovány. Dále znalec provedl fotodokumentaci při prohlídce nemovitosti a místním šetření. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika nemovitosti: Nemovitost se nachází v obci Benátky nad Jizerou, katastrálním území Staré Benátky v ulici Bratří Bendů. Stavební parcela a zahrada, které společně tvoří jeden funkční celek se nacházejí na křižovatce ulic Bratří Bendů a Mladská. Přístup k nemovitosti je ze zpevněných komunikací. Jde o část obce, která navazuje na střed obce. V obci jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a předmětnou nemovitost je možné na tyto připojit. Jde o veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrickou a telekomunikační síť. Obec je napojena na dálniční síť ČR a leží na dálnici D 10, která vede z Prahy na Mladou Boleslav. V obci je vybudována přiměřená infrastruktura ve všech směrech odpovídající velikosti obce s počtem trvale bydlících obyvatel 7 415. V rozšířené infrastruktuře je obec odkázána na okolní města s dojezdovými vzdálenostmi do 20 km - Mladá Boleslav, 45 km Praha. Vzhledem ke své poloze, která je na dálničním tělese se jedná o dobrou polohu s možností pracovních příležitostí. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a dále čerpáno z databáze znalce. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům čp. 313 2. Stavební pozemek a zahrada - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1,070 11 i = 2 1. Rodinný dům čp. 313 Rodinný dům nebyl znalci zpřístupněn a proto znalec předpokládá standardní provedení u jednotlivých konstrukcí. Stavba byla prohlédnuta z venkovní strany a částečně zaměřena. Jedná se o samostatně stojící dům postavený v minulém století kolem roku 1920-1930 a v pozdějších letech byla provedena přístavba z pravé strany. Předpokládá se, že dům není podsklepen a nemá vybudované podkroví. Obvodové nosné konstrukce jsou zděné na tl. minimálně 45 cm. Stropní konstrukce rovné, zastřešení původní části sedlovým krovem dřevěné konstrukce s taškovou krytinou betonovou. Zastřešení přístavby je provedeno krovem pultovým. Klempířské práce provedeny ve standardním provedení a rozsahu. Venkovní omítky vápenné hladké. Okna osazena dřevěná špaletová a zdvojená. Vnitřní dveře, podlahové konstrukce a vybavení sociálního zařízení a vytápění se předpokládá standardní. Totéž platí o podlahových konstrukcích. Rozvody vody, kanalizace, vytápění je předpokládáno též v běžném rozsahu. Předpokládá se velikost domu cca 1 + 3 s příslušenstvím. Hromosvod je na objektu instalovaný. Zásadní nedostatky nejsou na objektu patrné. Opotřebení je uvažováno běžné. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 86 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 926,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 18,50*6,05+3,30*14,41 = 159,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 159,48 m 2 2,60 m Obestavěný prostor přízemí: 159,48*2,80 = 446,54 m 3 střešní prostor: 18,50*6,05*0,70+18,50*6,05*3,05/2+3,30*14, = 268,05 m 3 41*0,4 Obestavěný prostor - celkem: = 714,59 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 159,48 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 159,48 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 86 let: s = 1-0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,650 = 0,597 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 926,- Kč/m 3 * 0,597 = 1 746,82 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 714,59 m 3 * 1 746,82 Kč/m 3 * 1,000 * 1,070= 1 335 638,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 335 638,31 Kč 2. Stavební pozemek a zahrada Stavební pozemek a zahrada v obci Benátky nad Jizerou, katastrální území Staré Benátky. Pozemky tvoří jeden funkční celek. Jsou přístupné ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a je možnost jejich napojení. Docházkové vzdálenosti k vybudované infrastruktuře jsou do pěti minut. Negativní vlivy se neprojevují, kromě trojúhelníkového tvaru pozemkových parcel, kde z pravé strany hranice pozemku je minimální prostor od vedlejšího pozemku jiného vlastníka. Pozemky jsou přístupné ze dvou ulic a to z ulice - 6 -
Bratří Bendů a z ulice Mladská. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,02 velikost - omezující jeho využití - trojúhelníkový tvar 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Omezený přístup z pravé stany stavby I -0,20 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,780 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,780 * 1,070 = 0,835 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 310,- 0,835 1 093,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 412/1 201,00 1 093,85 219 863,85 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 601/2 505,00 1 093,85 552 394,25 Stavební pozemky - celkem 706,00 772 258,10 Stavební pozemek a zahrada - zjištěná cena = 772 258,10 Kč - 7 -
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Na základě porovnání s jednotlivými nemovitostmi nabízenými na realitním trhu v daném místě a čase, informacemi získanými od jednotlivých realitních kanceláří a z databáze znalce navrhuji obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti takto: za jeden metr čtverečný pozemkové parcely ve výši 1 100,- Kč, za jeden metr krychlový obestavěného prostoru rodinného domu ve výši 1 750,- Kč pozemky o celkové výměře 706 m 2 * 1 100,- Kč = 776 600,- Kč RD čp. 313 o obest. prost. 715 m 3 * 1 750,- Kč = 1 251 250,- Kč součet 2 027 850,- Kč zaokrouhleně 2 028 000,- Kč Navrhuji obvyklou hodnotu předmětných nemovitostí pozemků a RD čp. 313 ve výši 2 028 000,- Kč Slovy: dvamilionydvacetosmtisíckorunčeských. V Hradci Králové 17.12.2016 Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3441/161/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3441/161/2016. - 8 -