ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3907-045/2016 NEMOVITOST: vedlejší stavba - rozestavěná, vedlejší stavba - rozestavěná na parc.č.14/3 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Žďár nad Sázavou, obec Radňovice, k.ú. Radňovice Adresa nemovitosti: bez ulice, 592 31 Radňovice Vlastník stavby: 821212/4800, pan. Martin Kummer, bez ulice 59, 59231 Radňovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 821212/4800, pan. Martin Kummer, bez ulice 59, 59231 Radňovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor JUDr.Vít Novozámský, pan Mgr. Martin Kubena Adresa objednavatele: Bratislavská 73, 60200 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jindřich Pavlíček Hornická 974, 592 31 Nové Město na Moravě IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: stanovit obvyklou cenu nemovitosti k č.j. 056/EX 3131/12-15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 200 000 Kč Datum místního šetření: 10.7.2016 Stav ke dni : 26.7.2012 Za přítomnosti: souseda Počet stran: 11 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 V Novém Městě na Moravě, dne 16.7.2016 Znalecký úkol zpracování posudku pro exekuci Základní pojmy a metody ocenění zák.č.151/97 Sb. ve znění obecné metodiky pásmo 30 m měrná tyč výška 5 m NÁLEZ Ing. Jindřich Pavlíček Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí zpracovaný Bezúplatně dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce č.j.56ex3131/12 pro JUDr.Vít Novozámský ze dne 7.6.2016 dále zapůjčený snímek pozemkové mapy pro obec Radňovice Místopis Obec Radňovce je situovaná kolem silnice č.19 za Novým Městem na Moravě směrem do
Žďáru nad Sázavou, nad tratí ČD Nové Město n.m. - Žďár n.s., uprostřed Českomoravské vysočiny. Obec má veřejný vodovod, veřejný plynovod, veřejnou kanalizaci a veřejný rozvod elektrické energie. Jedná se o samostatnou obec, bez dalšího vybavení. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rozestavěná vedlejší stavba, dílna, navazuje na dvorek nad nemovitostí č.59, Stavba byla postavená kolem roku 1975, obvodové zdivo ze škvárobetonových tvárnic, bez stropu, krytá eternitovými šablonami na sedlovém krovu. Vnější omítka není provedená, vnitřní omítka je jednovrstvá vápenná, okna jsou zdvojená, dveře jsou dřevěné, vrata jsou nedokončená dřevěná otevírací, podlaha hrubá betonová, do dílny je přivedena elektrická energie, níže je stavba oceněná jako vedlejší stavba. Ke stavbě na zastavěné ploše o výměře 72 m 2 náleží dvorek o výměře 312 m2/ostatní plocha/, oplocený dřevěným laťkovým plotem s bránou dřevěnou pro vjezd z roku 1975. Při prohlídce a měřením byly zjištěny následující údaje : 1.Vedlejší stavba : ----------------- Dílna, zastavěná plocha - přízemí = 5,55 x 12,97. obestavěný prostor - přízemí = z.p. x 2,75. zastřešení = z.p. x 1 + z.p. x 3,4 x 0,5. 2.Venkovní úpravy : ------------------- Plot dřevěný, prkenný, neprůhledný, délka 20 m, výška 2 m. Brána pro vjezd, dřevěná, šířka 3 m - 1 ks. 3.Pozemky : dle výpisu z katastru nemovitostí, list vl.č.225 k.úz. Radňovice parc.č.14/2 ostatní plocha o výměře 312 m 2 CHKO - Žďárské vrchy parc.č.14/3 zastavěná plocha o výměře 72 m 2 CHKO.. Podrobnější údaje o jednotlivých oceňovaných stavbách, prvcích, jsou uvedeny níže v části výpočtové. Silné stránky obec na silnici I tř. a na železnici Slabé stránky rozestavěná stavba - nedokončená RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: - -
Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: stavba je zapsaná v katastru nemovitostí jako jiná stavba Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: Chráněná krajinná oblast, omezení z hledista další výstavby Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Exekuce Komentář: exekutorská zástavní práva Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: nedokončená, rozestavěná stavba OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Dílna na parc.č.14/3 v Radňovicích 1.2 Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky 1.3 Vrata dřevěná vč. sloupků 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky u rozestavěné dílny v Radňovicích Obsah tržního ocenění majetku OCENĚNÍ Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00
záplav 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,940 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,010 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,949 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Radňovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel - 337 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: - -
ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 124,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Dílna na parc.č.14/3 v Radňovicích Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí, zastřešení 5,55*12,97 = 71,98 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí, zastřešení 71,98 m 2 2,75 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] přízemí 71,98*2,75 = 197,95 m 3 zastřešení 71,98*1+71,98*3,4*0,5 = 194,35 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor přízemí NP 197,95 m 3 zastřešení Z 194,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 392,30 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina eternitové šablony S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 50 7. Úprava povrchů chybí vnější omítka C 50 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna zdvojená S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy C 19,30 100 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 50 1,00 2,45 7. Úprava povrchů C 4,90 50 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna S 1,00 100 1,00 1,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 72,78 Koeficient vybavení K 4 : 0,7278 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7278 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 519,65 Plná cena: 392,30 m 3 * 1 519,65 Kč/m 3 = 596 158,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků - -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 80 = 43,8 % Koeficient opotřebení: (1-43,8 % / 100) * 0,562 Nákladová cena stavby CS N = 335 041,18 Kč Koeficient pp * 0,949 Cena stavby CS = 317 954,08 Kč Dílna na parc.č.14/3 v Radňovicích - zjištěná cena = 317 954,08 Kč 1.2 Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 13.6.1. Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 20*2 = 40,00 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 337,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 624,93 Plná cena: 40,00 m 2 * 624,93 Kč/m 2 = 24 997,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 60 = 61,7 % Koeficient opotřebení: (1-61,7 % / 100) * 0,383 Nákladová cena stavby CS N = 9 573,93 Kč Koeficient pp * 0,949 Cena stavby CS = 9 085,66 Kč Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky - zjištěná cena = 9 085,66 Kč 1.3 Vrata dřevěná vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 1,00 ks
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 300,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 6 119,52 Plná cena: 1,00 ks * 6 119,52 Kč/ks = 6 119,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 60 = 61,7 % Koeficient opotřebení: (1-61,7 % / 100) * 0,383 Nákladová cena stavby CS N = 2 343,78 Kč Koeficient pp * 0,949 Cena stavby CS = 2 224,25 Kč Vrata dřevěná vč. sloupků - zjištěná cena = 2 224,25 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky u rozestavěné dílny v Radňovicích Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,010 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 IV 0,00 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast III -0,03 v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,970 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,970 * 1,010 = 0,921 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny - -
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 124,- 0,921 114,20 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 14/2 312,00 114,20 35 630,40 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 14/3 72,00 114,20 8 222,40 Stavební pozemky - celkem 384,00 43 852,80 Pozemky u rozestavěné dílny v Radňovicích - zjištěná cena = 43 852,80 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 200 000 Kč jedná se o rozestavěnou stavbu v CHKO dlouhodobě nevyužívanou REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Dílna na parc.č.14/3 v Radňovicích 317 954,00 Kč 1.2 Plot z prken omítaných na sraz na dřev. nebo ocelové sloupky 9 086,00 Kč 1.3 Vrata dřevěná vč. sloupků 2 224,00 Kč 329 264,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky u rozestavěné dílny v Radňovicích 43 853,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 373 117 Kč Obvyklá cena 200 000 Kč slovy: Dvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5
Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěr s ohledem, že v oblasti nejsou srovnatelné nemovitosti vzchází obvyklá cena z kupní ceny, kupní cena byla stanovena po konzultací s realitními kanceláři V Novém Městě na Moravě 16.7.2016 Ing. Jindřich Pavlíček Hornická 974 592 31 Nové Město na Moravě Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981, č.j. Spr. 5811/81 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3907-045/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23045/2016. - -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH