ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 195/6765/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 459, rodinného domu č.p. 448 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Lom u Mostu, v ulici Nerudova v Lomu, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 195/6765/2014 LV no.: 409 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 459, rodinný dům č.p. 448 a další stavby tvořící součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Lom u Mostu, v ulici Nerudova v Lomu, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Nerudova 448/11, 435 11 Lom GPS: 50.60030, 13.65423 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.187.750 Kč Market value Tržní hodnota 700.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 700.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 709.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 459 Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: vedlejší stavba a venkovní úpravy (zemní sklep, skleník, venkovní bazén, zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS apod.) severní část města Lom Size: Velikost Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří 356 m 2 Infrastructure: Infrastruktura: odpovídající velikosti města (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, lékaři, obchody, restaurace apod.) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 400 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 112 m 2 Resident area: Bytové plochy: 126 m 2 Storage area: Skladové plochy: 624 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 65 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 409 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Jiřího Kadlece, bytem Chemiků 206, Hamr, 435 42 Litvínov. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 409 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní ve výši 1.500.000,-Kč, budoucí pohledávky do výše 1.500.000,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 409. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 409 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 409 je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo smluvní ve výši 1.500.000,-Kč, budoucí pohledávky do výše 1.500.000,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 448 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací zjištěných na místě byl dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - dům je delší dobu neužívaný, dochází k jeho postupnému chátrání Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 409 pro k.ú. Lom u Mostu a obec Lom, prokazující stav evidovaný k datu 9.12.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lom u Mostu, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené vlastníkem nemovitých věcí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 15.5.2014 za přítomnosti p. Jiřího Kadlece. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 686573 Název katastrálního území: Lom u Mostu Kód obce: 567264 Název obce: Lom Počet obyvatel obce: 3 828 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2012 Kód okresu: CZ0425 Název okresu: Most Název kraje: Ústecký Poloha v obci: severní část města Infrastructure / infrastruktura: Město Lom se nachází v Ústeckým kraji, na východním okraji okresu Most, přibližně 3 km východně od města Litvínov a přibližně 100 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má město Lom 3 828 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město Lom dobře dostupné, městem prochází silnice I/27, město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části města Lom, v klidné lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy, v ulici Nerudova, z níž jsou přístupné. V lokalitě se nachází rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 448: Rodinný dům č.p. 448 je řadová koncová stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 459, k.ú. Lom u Mostu. Dispoziční řešení: Dům má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a obytné podkroví v části zastřešení sedlovou střechou. Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 4+1 s příslušenstvím, sestávajícím: - v přízemí z 2 chodeb, koupelny s WC, místnosti s kotlem, prostoru pod schodištěm, kuchyně a dvou pokojů, - v podkroví z chodby se schodištěm, dvou podkrovních pokojů a jedné podkrovní místnosti. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, stropy jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, laminátové plovoucí podlahy a textilní krytiny, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní povrchy jsou štukové a ze sádrokartonových desek, v kuchyni a na sociálním zařízení doplněné keramickými obklady, obvodové stěny domu jsou z vnější strany tepelně izolované deskami z polystyrenu, na menší části vnějších povrchů stěn je provedena strukturovaná fasádní omítka, na zbývající části je proveden povrch ze stavebního cementového lepidla. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, vody a kanalizace, vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody chybí, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s pracovní deskou a dřezem, sociální zařízení je vybaveno vanou a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu bude vyšší než 80 roků. Na domě byly v nedávné minulosti zahájeny rekonstrukční práce, které však nebyly dokončeny a dům přestal být užíván, na základě této skutečnosti dochází k jeho postupnému chátrání, pro řádné užívání domu by bylo nutné provedení řady stavebních prací. Další stavby: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, jedná se vedlejší stavbu a venkovní úpravy (zemní sklep, skleník, venkovní bazén, zpevněné plochy, oplocení apod.). Tyto stavby jsou ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. - 4 -
Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 459, k.ú. Lom u Mostu, o výměře 356 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 448 a dalšími výše uvedenými stavbami, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím a zahradou u domu. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 218/3, k.ú. Lom u Mostu (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Město Lom). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 459, rodinného domu č.p. 448 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Lom u Mostu, v ulici Nerudova v Lomu, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. května 2014 Slovy: Sedmsettisíc Kč 700.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 409 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní ve výši 1.500.000,-Kč, budoucí pohledávky do výše 1.500.000,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 409. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 195/6765/2014. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 26. května 2014-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 195/6765/2014 LV no.: 409 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 448 624 4 340 2 708 160 65,0 947 856 2 ostatní stavby 324 979 70,0 97 494 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 045 350 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 459 zastavěná plocha a nádvoří 356 400 142 400 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 142 400 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 187 750 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 2 3 Rodinný dům ve městě Lom, ul. Hornická okr. Most Rodinný dům ve městě Hrob, ul. Rybniční, okr. Teplice Rodinný dům v části města Litvínov- Chudeřín, ul. Havířská, okr. Most Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), 800 000,00 V-14 nestanoven 111 400 44 400 755 600,00 0,90 řadový RD s 1 NP, 720 000 dispozice 3+1, uspokojivý stav nabídka RK *2), 890 000,00 V-14 nestanoven 974 300 292 200 597 800,00 0,80 RD s 2 NP, dispozice 712 000 1+1 a 5+1, zhoršený stav nabídka RK *3), 1 390 000,00 V-14 nestanoven 925 500 462 500 927 500,00 0,50 RD s 1 PP a 2 NP, 695 000 dispozice 3+1, zanedbaná údržba 1) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha 2) nabídka realitní kanceláře DaM Real, Dubí 3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Non Stop, Litvínov Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,188 mil.kč nebyla stanovena 0,709 mil.kč 0,700 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela CZ0425 Most Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.12.2013 15:55:02 Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: 686573 Lom u Mostu List vlastnictví: 409 567264 Lom V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor Vlastnické právo Kadlec Jiří, Chemiků 206, Hamr, 43542 Litvínov 540331/0264 St. 459 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Lom, č.p. 448 Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 356 zastavěná plocha a nádvoří Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Na parcele rod.dům St. 459 o Zástavní právo smluvní ve výši 1.500.000,-Kč, budoucí pohledávky do výše 1.500.000,-Kč s příslušenstvím Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: St. 459 V-3415/2009-508 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, Stavba: Lom, č.p. 448 V-3415/2009-508 RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 16.10.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.10.2009. V-3415/2009-508 Podíl Typ vztahu Vztah pro o Změna výměr obnovou operátu Vztah k Parcela: St. 459 Z-9688/2012-508 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 26.01.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.02.2007. V-541/2007-508 Pro: Kadlec Jiří, Chemiků 206, Hamr, 43542 Litvínov RČ/IČO: 540331/0264 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 1
Okres: CZ0425 Most VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 09.12.2013 15:55:02 Obec: Kat.území: 686573 Lom u Mostu List vlastnictví: 409 567264 Lom V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 09.12.2013 16:12:37 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 2
Rodinný dům č.p. 448 v ulici Nerudova v Lomu, okr. Most Západní pohled Jižní pohled Severovýchodní pohled Přízemí - kuchyně Přízemí - pokoj 1 Přízemí - pokoj 2
Přízemí - koupelna Podkroví - pokoj 1 Podkroví - pokoj 2 Vedlejší stavba a další stavby na pozemku čís. parcely St. 459, k.ú. Lom u Mostu