Znalec: Ing. Dušan Posypanka T.J.Mousssona 6429/2B, 071 01 Michalovce mobil: 0903 612 834 mail: cossi@cossi.sk www.cossi.sk Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, 811 08 Bratislava IČO: 45 881 014 DIČ: 2023121826 IČ DPH: SK202312826 Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 073/2014 zo dňa 15.10.2015 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 201/2015 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 14 s príslušenstvom a pozemkom v bytovom dome súp. č. 484 na ulici Brezova, stojaceho na parcele č. 1245, katastrálne územie Južné Mesto, obec Košice - Juh, okres Košice IV. pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 26 (z toho 14 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 14 s príslušenstvom a pozemkom v bytovom dome súp. č. 484 na ulici Brezová, stojaceho na parcele č. 1245, katastrálne územie Južné Mesto, obec Košice - Juh, okres Košice IV. pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 15.10.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 16.11.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 16.11.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č.073/2014 zo dňa 15.10.2015 Čestné prehlásenie vlastníka nehnuteľnosti o veku stavby Zmluva o v stavbe Rozhodnutie mesta Košice MK-07/208250/TV zo dňa 24.10.2007 Znalecký posudok 99/2008 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 13078 zo dňa 21.10.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu č.1245 zo dňa 21.10.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II.Q/2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 13078 v k.ú.južné Mesto. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č. 13078 - čiastočný A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 1245 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 427 m 2 Stavby parc.č. 1245 obytný dom Brezová 3, súp. č. 484 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY Vchod: 3 podkrovie Byt č. 14 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 1191/10000 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 15 Smutný Peter, dátum narodenia: 21.03.1972, Výstavby 8, Košice, PSČ 040 11, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Obmedzujúca: Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti Ex 879/13, EÚ Bratislava, JUDr. Martin Hermanovský, súdny exekútor, Moskovská 18, 811 08 Bratislava. P 100/2015 - v.z.250/15 Poznámka Obmedzujúca: Upovedomenie o začatí exekúcie predajom EX 10256/2014 zo dňa 10.03.2015 (JUDr. Michal Mazúr, Ex. úrad, Štúrova 17, 040 01 Košice) P-400/15 v.z. 564/15 Poznámka Informatívna: Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., IČO 31 318 916, Štúrova 5, 813 54 Bratislava na byt č. 14, podkrovie v bytovom dome súp.č. 484 na parcele 1245 predajom zálohu na dražbe (Auctioneer, s.r.o., IČO 45 881 014, Špitálska 61, 811 08 Bratislava), P 1406/2015 z 12.10.2015 - číslo zmeny 2019/2015 Titul nadobudnutia Zmluva o vstavbe V-3112/2004 zo dňa 06.07.2005 v.z. 1232/05 Titul nadobudnutia Zápis kolaudačného rozhodnutia č. MK-07/208250/IV, Z-5728/2007 - v.z.268/2008 C. Ťarchy: Por.č.: 15 Záložné právo k bytu podľa zák. 182/1993 Z.z. v prospech vlastníkov bytov v dome. 15 Zmluva o zriadení záložného práva k Zmluve o spotrebnom úvere č. 028/5400/08SU zo dňa 12.09.2008 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916. V 1017/08 zo dňa 07.10.2008 v.z. 1785/08 15 Zmluva o zriadení záložného práva k Zmluve o spotrebnom úvere č. 029/5400/08SU zo dňa 12.09.2008 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 13118916. V 10171/08 zo dňa 07.10.2008 v.z. 1786/08 Iné údaje Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu. Strana 3
c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti vlastníka a zástupcu spoločnosti OTP Faktoring Slovenska s.r.o. vykonaná dňa 9.11.2015: Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 9.11.2015 Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa 9.11.2015 d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu so skutočným stavom: Projektová dokumentácia bytového domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe Čestného prehlásenia vlastníka nehnuteľnosti o veku stavby BD zo dňa 8.8.2008 - bytový dom bol daný do užívania v roku 1949 a vstavba bola skolaudovaná v roku 2007 - vek stavby BD je 66 rokov a vek vstavby je 8 rokov. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Bytový dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parcele č.1245 f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Byt č.14 v obytnom dome Brezova 3, súp.č. 484 na parc. č. 1245, vchod: 3, podkrovie Pozemok v podiele 1191/10000 z parc. č. 1245 k.ú. Južné Mesto, obec Košice - JUH. g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Obytný dom Brezova 3, súp.č. 484 na parc. č. 1245 Popis bytového domu: Ohodnocovaný byt č. 14 s príslušenstvom a pozemkom sa nachádza v obytnom dome Brezová 3 číslo súpisné 484 na parc. č. 1245 kat. územie Južné Mesto, obec Košice - JUH, okres Košice IV. Bytový dom má 1 podzemné podlažie, 3 nadzemné podlažia a podkrovie. V suteréne sa nachádzajú pivnice k bytom, spoločné priestory a zariadenia domu. I.NP až podkrovie je obývané. Stavba je založená na betónových základoch pásových. Obvodové steny nadzemných podlaží je z tehlového muriva na maltu vápennocementovú. Deliace priečky prízemia a horných poschodí sú z tehál. Stropy železobetónové prefabrikované. Vo vstupných chodbách na prízemí sú podlahy z keramickej dlažby. V pivničných priestoroch sú podlahy z cementového poteru. Vykurovanie objektu a ohrev TV je zabezpečený individuálne. Elektroinštalácia z AGY vodičov pod omietkou bez trúbkovania s istením v bytoch a v centrálnom rozvádzači. Odkanalizovanie bytov je riešené centrálne cez bytové jadrá s vyústením do mestskej kanalizácie. V jadre sú umiestnené aj rozvody studenej vody, kanalizácie a plynu. Bytový dom je v dobrom technickom stave. Životnosť bytového domu som stanovil na 120 rokov. Technický popis bytu v čase obhliadky: Predmetný mezonetový byt č. 14 sa nachádza v podkroví obytného domu Brezová 3 vo vchode č.3. Pozostáva z 2 úrovní. V 1. úrovni sa nachádzajú 4 obytné miestností a príslušenstvo. Príslušenstvo bytu tvorí kuchyňa, chodba, kúpeľňa s WC, komora s kotolňou a schodisko. V II úrovní sa nachádzajú 2 obytné miestností, chodba, kúpeľňa s WC a schodisko. V suteréne sa nachádza miestnosť pivnica. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie - vodovodná, plynová, kanalizačná prípojka a rozvod ústredného kúrenia. Dvere interiérové sú dýhované v dýhovanej zárubni, vchodové bezpečnostné. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Na povrchu podláh obytných miestností, chodby a schodiska sú drevené podlahy, v II úrovní laminátové, v miestnostiach kúpeľňa s WC keramická dlažba. Obklady sú realizované v miestnosti kuchyňa a kúpeľniach s WC. Omietky v miestnostiach jemné štukové. I úroveň - kúpeľňa s WC je osadená plastová rohová vaňa so sprchovou pákovou batériou, sprchovací kút so sprchovou pákovou batériou, keramické umývadlo s pákovou batériou, keramická misa so zabudovanou splachovacou nádržkou. II úroveň - kúpeľňa s WC je osadený sprchovací kút so sprchovou pákovou batériou, 2x keramické umývadlo s pákovou batériou a keramická misa so zabudovanou splachovacou nádržkou.v kuchyni sa nachádza kuchynská linka s keramickým drezom a pákovou batériou, plynová varná doska, elektrická rúra. Strana 4
Vykurovanie je cez panelové radiátory, príprava TV a ÚK z plynového kotla v prevedení turbo. Vykurovanie je možné aj z krbu s uzatvoreným ohniskom umiestneného v I úrovni v miestnosti izba. Byt má vybudovaný rozvod káblovej televízie, domáci telefón s vrátnikom. Byt je vo veľmi dobrom technickom stave. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA I úroveň Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] chodba 2,10*1,61+(2,75+0,80)*1,61+1,23*1,23*0,5-3,14*0,95*0,95*0,5+1,30*1,84 10,83 kuchyňa 1,54*4,63+1,16*3,99-0,80*0,80*0,5 11,44 izba (2,75+4,48)*4,49 32,46 izba 2,70*4,00+1,23*0,54+1,23*1,23*0,5 12,22 izba 4,10*3,39 13,90 izba 3,67*4,53-3,14*0,95*0,95*0,5 15,21 schodisko 3,14*0,95*0,95 2,83 kúpeľňa s WC 3,43*4,53+2,10*0,39 16,36 komora s kotolňou 1,45*3,43 4,97 II úroveň chodba 2,05*2,80+0,70*-1,04-3,14*0,95*0,95*0,5 5,05 izba 3,87*1,98+1,33*1,54+3,67*1,65-3,14*0,95*0,95*0,5*0,5 15,06 izba 1,30*0,60+(1,30+1,23)*2,67+2,85*1,68-3,14*0,95*0,95*0,5*0,5 11,61 kúpeľňa s WC 1,84*2,85 5,24 schodisko 3,14*0,95*0,95 2,83 Výmera bytu bez pivnice 160,01 pivnica 1,60*2,50 4,00 Vypočítaná podlahová plocha 164,01 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,06 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,51 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,23 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,22 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,71 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,40 7,00 6,32 Strana 5
6 Krytina strechy 2,00 1,40 2,80 2,53 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,20 1,20 1,08 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,71 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,81 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,45 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,45 12 Okná 5,00 1,50 7,50 6,77 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,45 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,81 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,90 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,81 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,81 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,90 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,81 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,20 4,80 4,33 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,60 1,60 1,44 24 Dvere 2,00 1,40 2,80 2,53 25 Povrchy podláh 2,50 1,40 3,50 3,16 26 Vykurovanie 2,50 1,40 3,50 3,16 27 Elektroinštalácia 3,00 1,20 3,60 3,25 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,20 1,20 1,08 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,20 1,20 1,08 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,20 0,60 0,54 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,20 2,40 2,17 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,60 3,20 2,89 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,40 5,60 5,05 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,20 4,80 4,33 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,71 Spolu 100,00 110,80 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 110,80 / 100 = 1,108 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,281 * 0,939 * 1,1080 * 1,06 VH = 818,32 /m 2 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 62,28 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 37,72 % Strana 6
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Obytný dom 1949 66 54 120 55,00 45,00 Byt č. 14 v OD Brezova 3, s.č. 484 na p. č. 1245 2007 8 54 62 12,90 87,10 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 818,32 /m 2 * 164,01m 2 134 212,66 Východisková hodnota spoločných častí 134 212,66 * 0,6228 83 587,64 Východisková hodnota bytovej časti 134 212,66 * 0,3772 50 625,02 Technická hodnota 45,00 % z 83 587,64 + 87,10 % z 50 625,02 81 708,83 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza na ulici Brezova v zastavanom území obce Košice-Juh, k.ú. Južné Mesto ako samostatne stojaci bytový dom v zástavbe obytných domov, v lokalite s vyšším záujmom o kúpu nehnuteľností. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, prípojka ELI, rozvodné siete optických káblov). V blízkosti sa nachádzajú objekty obytných domov, pobočiek bánk, nákupne stredisko, nemocnica, pošta a školy. Dopravné spojenie do centra mesta je veľmi dobré (peši do 10 min, vzdialenosť do 1,2 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Byt je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie bytu v danej lokalite je možné vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č.: 15 Záložné právo k bytu podľa zák. 182/1993 Z.z. v prospech vlastníkov bytov v dome. 15 Zmluva o zriadení záložného práva k Zmluve o spotrebnom úvere č. 028/5400/08SU zo dňa 12.09.2008 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916. V 1017/08 zo dňa 07.10.2008 v.z. 1785/08 15 Zmluva o zriadení záložného práva k Zmluve o spotrebnom úvere č. 029/5400/08SU zo dňa 12.09.2008 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 13118916. V 10171/08 zo dňa 07.10.2008 v.z. 1786/08 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 1,0. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1 Strana 7
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,000 + 2,000) 3,000 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,000 III. trieda Priemerný koeficient 1,000 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,550 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,000-0,900) 0,100 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 2,000 10 20,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 2,000 30 60,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 2,000 7 14,00 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 2,000 5 10,00 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,550 6 3,30 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt s nadštandardným vybavením, alebo v novostavbe s nadštandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na 4 a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží 11 Počet bytov vo vchode - v bloku I. 3,000 10 30,00 III. 1,000 8 8,00 II. 2,000 6 12,00 III. 1,000 5 5,00 IV. 0,550 9 4,95 počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 2,000 7 14,00 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 2,000 7 14,00 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 3,000 6 18,00 Strana 8
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,550 4 2,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2,000 5 10,00 16 Názor znalca výborný byt I. 3,000 20 60,00 Spolu 145 285,45 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 285,45/ 145 1,969 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 81 708,83 * 1,969 160 884,69 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky na parc. č. 1245 v zastavanom území obce Košice - JUH, zastavané bytovým domom súp.č. 484 v katastrálnom území Južné Mesto, okres Košice IV. Celková výmera pozemku pre bytový dom je 427 m 2, pri spoluvlastníckom podiele 1191/10000 bytu č. 14 výmera pozemku predstavuje 50,86 m 2. Pozemky sú napojené na inžinierske siete. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1245 zastavané plochy a nádvoria 427 427,00 1191/10000 50,86 Obec: Košice Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 1,40 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 5. pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy 1,05 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 kz koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 2,00 Strana 9
kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,40 * 1,00 * 1,05 * 1,40 * 1,50 * 2,00 * 1,00 6,1740 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 6,1740 163,98 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 427,00 m 2 * 163,98 /m 2 70 019,46 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 1191/10000 * 70 019,46 8 339,32 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 160 884,69 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 8 339,32 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č. 14 v OD Brezova 3, súp.č. 484 na parc. č. 1245 160 884,69 1/1 160 884,69 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1245 (50,86 m 2 ) 70 019,46 1191/10000 8 339,32 Spolu VŠH 169 224,01 Zaokrúhlená VŠH spolu 169 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 169 000,00 Slovom: Jedenstošestdesiatdeväťtisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka Obmedzujúca: Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti Ex 879/13, EÚ Bratislava, JUDr. Martin Hermanovský, súdny exekútor, Moskovská 18, 811 08 Bratislava. P 100/2015 - v.z.250/15 Poznámka Obmedzujúca: Upovedomenie o začatí exekúcie predajom EX 10256/2014 zo dňa 10.03.2015 (JUDr. Michal Mazúr, Ex. úrad, Štúrova 17, 040 01 Košice) P-400/15 v.z. 564/15 Poznámka Informatívna: Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., IČO 31 318 916, Štúrova 5, 813 54 Bratislava na byt č. 14, podkrovie v bytovom dome súp.č. 484 na parcele 1245 predajom zálohu na dražbe (Auctioneer, s.r.o., IČO 45 881 014, Špitálska 61, 811 08 Bratislava), P 1406/2015 z 12.10.2015 - číslo zmeny 2019/2015 Titul nadobudnutia Zmluva o vstavbe V-3112/2004 zo dňa 06.07.2005 v.z. 1232/05 Titul nadobudnutia Zápis kolaudačného rozhodnutia č. MK-07/208250/IV, Z-5728/2007 - v.z.268/2008 Strana 10
Ťarchy: Por.č.: 15 Záložné právo k bytu podľa zák. 182/1993 Z.z. v prospech vlastníkov bytov v dome. 15 Zmluva o zriadení záložného práva k Zmluve o spotrebnom úvere č. 028/5400/08SU zo dňa 12.09.2008 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916. V 1017/08 zo dňa 07.10.2008 v.z. 1785/08 15 Zmluva o zriadení záložného práva k Zmluve o spotrebnom úvere č. 029/5400/08SU zo dňa 12.09.2008 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 13118916. V 10171/08 zo dňa 07.10.2008 v.z. 1786/08 V Michalovciach dňa 16.11.2015 Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 13078 zo dňa 21.10.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu č.1245 zo dňa 21.10.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Objednávka znaleckého posudku č.073/2014 zo dňa 15.10.2015-kopia Čestné prehlásenie vlastníka nehnuteľnosti o veku stavby BD-kópia Zmluva o vstavbe-kópia Rozhodnutie mesta Košice MK-07/208250/TV zo dňa 24.10.2007- kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia Strana 11
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 10 135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912827. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 201/2015 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 201/2015 Ing. Dušan Posypanka Strana 12