088EX 2504/06-69 Znalecký posudek č. 3786/26/15 Š O ceně 1/2 spoluvlastnického podílu rodinného domu č.p. 369, parc.č. 1541, 1542/1 ul.hlohová v k.ú u Kladna, obec Kladno Postup při zpracování posudku: Prohlídka byla uskutečněna zvenku za přítomnosti pana Procházky. Paní Jitka Koulová prohlídku neumožnila, obsílka se vrátila jako nedoručitelná. Nemovitost byla prohlédnuta zvenku, výměry byly převzaty ze znaleckého posudku č. 2012-70, vypracovaného dne 4.7.2012 Ing. Patrem Křivkou, bytem Šafaříkova 2528, 440 01 Louny. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 2504/06-61, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14. 3. 2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.60220951 Posudek obsahuje 15 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveníc V Kladně, 29. 3. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Okresního soudu v Kladně, č.j. 22Nc 5609/2005-7 ze dne 8.prosince 2005, pravomocného dnm 11.8.2006, kterým byla nařízena exekuce k vymožení pohledávky spoluvlastnického podílu1/2 nemovitostí : 1 pozemek č.parc. 1541 o výměře 101 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2 pozemek č.parc.1542/1 o výměře 98 m2, druh pozemku zahrada, způsob ochrany zemědělský fond 3 budovy č.p. 369 v části v k.ú. Dubí na pozemku č. parc. 1541, způsob využití bydlení, vše zapsáno na LV č. 30675 pro obec Kladno, k.ú Dubí, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kladno. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 3. 2015 za přítomnosti : pana Procházky 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno, vypracovaný dne 10.2.2015 z LV 30675 pro katastrální území Dubí u Kladna, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Koulová Jitka, náměstí starosty Pavla 44, 27201 Kladno 1/2 Procházka Michal, Ve vilkách 252, 27351 Velké Přítočno 1/2 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné na místě zvenku. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o rodinný dům situovaný na okraji obce ve svažitém terénu na sever, přístupném po zpevněné komunikaci s možností napojení na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod, v zástavbě stávajících rodinných domů na okraji průmyslové zóny. V dané lokalitě se vyskytuje problematické obyvatelstvo. Rodinný dům je v devastovaném stavu, před kompletní rekonstrukcí. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p. 369 2)Trvalé porosty b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 0,05 pozemku špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 0,00
5 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 0,20 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,750 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 369 Jedná se o rodinný dům přízemní, podsklepený, řadový koncový, postavený v roce 1920. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, se žlaby a svody, s bleskosvodem. Obvodové zdivo je zděné. Vnější fasáda je břízolitová, vnitřní omítky jsou hladké. Okna jsou dvojitá, dveře jsou hladké. Podlahy jsou z cementové dlažby. El. instalace je světelná a motorová. Proveden rozvod studené vody. Topení je lokální na tuhá paliva. V kuchyni je plynový sporák, v koupelně umyvadlo, vana. WC je splachovací. Výčet místností : Podzemí : chodba, koupelna s WC, sklepy, schodiště přízemí : chodba, kuchyň, pokoj, schodiště Technický stav : Objekt je před kompletní rekonstrukcí, střecha prosvítá, omítky opadávají, nátěry oprýskané, zdivo vlhké, rozvody el. a ZT nefunkční, okna shnilá. 2) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky ve svažitém terénu na sever, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 369 35 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,80 m 9,40 5,95 = 55,93 m 2 podzemní podlaží 2,50 m 9,40 5,95 = 55,93 m 2 Součet: 5,30 m 111,86 m 2 Podlažnost: 111,86 / 55,93 = 2,00
6 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,80 9,40 5,95 = 156,60 m 3 podzemní podlaží 2,50 9,40 5,95 = 139,83 m 3 střecha (0,50+3,60 0,50) 9,40 5,95 = 128,64 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 425,07 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kladno Počet obyvatel: 68 519 Základní cena (ZC): 2 645, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 95 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,216 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 571,32 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,750 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 425,07 571,32 1,000 0,750 = 182 138,24 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 91 069,12 Kč
7 Rodinný dům č.p. 369 určená cena: 91 069,12 Kč a.1.2) Trvalé porosty 40-47 Ovocné dřeviny a vinná réva zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 98 m 2 zahrada 1542/1 0,045 1 125,0000 Kč 4 961,25 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 4 961,25 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 2 480,63 Kč Trvalé porosty určená cena: 2 480,63 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 369 91 069,12 Kč 2) Trvalé porosty 2 480,63 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 93 549,75 Kč Cena po zaokrouhlení: 93 550, Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Kladno 3 Základní cena pozemku: ZC = 1 500, Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1
8 Index polohy: I P = 0,750 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,750 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 125,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1541 Zastavěná pl. 101 113 625, 1542/1 zahrada 98 110 250, Součet: 199 223 875, Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 111 937,50 Kč Pozemky určená cena: 111 937,50 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Dům, Kladno Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: 534/1830 http://www.sreality.cz MoniT-ID: 2755F4 Nabídková cena: 660 000, Kč vč. DPH Adresa: Havířská, Kladno Obec: Kladno Číslo obce: 532053 Počet obyvatel: 68 519 Okres: Kladno Kraj: Středočeský Popis: Celková plocha: 92 m 2 Zastavěná plocha: 120 m 2 Užitná plocha: 92 m 2 Plocha pozemku: 137 m 2 Plocha zahrady: 1 m 2 Okolní zástavba: obytná Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: řadový Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: 1 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V
9 Plyn: Kanalizace: Příslušenství: plynovod veřejná kanalizace terasa Dům, Kladno Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: KK 0416 http://www.sreality.cz MoniT-ID: 275589 Nabídková cena: 750 000, Kč vč. DPH včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Hradčanská, Kladno - Dubí Obec: Kladno Číslo obce: 532053 Počet obyvatel: 68 519 Okres: Kladno Kraj: Středočeský Popis: Samostatný rodinný dům 2+1, s pozemkem 517 m2, z toho zastavěná plocha a nádvoří 221 m2 a zahrada 296 m2, v původním stavu před rekonstrukcí. Prostory: v přízemí jsou 2 pokoje, kuchyně, koupelna, WC, chodba. Pozemek je terasový, nachází se zde zděná stavba ( 1 místnost a kuchyňka). Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci, plyn -přípojka na pozemku, vytápění lokální (tuhá paliva), teplá voda el. boiler. Dům se nachází v klidné části obce, s výhledem na Kladno. Celková plocha: 80 m 2 Zastavěná plocha: 221 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Plocha pozemku: 517 m 2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: 1
10 Dům, Kladno Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: KL13SH030 http://www.sreality.cz MoniT-ID: 178FF Nabídková cena: 499 000, Kč vč. DPH, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Václava Milera, Rozdělov Obec: Kladno Číslo obce: 532053 Počet obyvatel: 68 519 Okres: Kladno Kraj: Středočeský Popis: Nabízíme prodej rodinného domu 2+0 ke kompletní rekonstrukci s možností rozšíření o přístavbu a půdní vestavbu v Kladně Rozdělově. Dům se nachází na pozemku o velikosti 111 m2 v klidné části města. U domu dvůr a zemědělské stavby. V přízemí jsou 2 pokoje, chodba. V patře prostorná půda vhodná k obytné vestavbě. K dispozici jsou všechny přípojky včetně kanalizace. Kompletní občanská vybavenost. V místě výborná dopravní dostupnost - MHD, bus i vlak do Prahy. Celková plocha: 69 m 2 Zastavěná plocha: 69 m 2 Užitná plocha: 49 m 2 Plocha pozemku: 111 m 2 Okolní zástavba: obytná Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: řadový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Objekt je zařízen: ne Počet nadzemních podlaží: 1 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: septik, veřejná kanalizace Rozvody: telefon Doprava: dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak
11 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) Váha (V) Dům, Kladno 660 000, Kč 1,00 0,90 1,00 0,90 1,05 0,80 449 064, Kč 1,0 Dům, Kladno 750 000, Kč 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 0,80 432 000, Kč 1,0 Dům, Kladno 499 000, Kč 1,00 0,80 1,00 0,90 1,05 0,80 301 795,20 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K prodejnost ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: 301 795,20 Kč 394 286,40 Kč 449 064, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 394 286,40 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = 394 286,40 Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: 394 290, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 197 145, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 197 145, Kč
12 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 93 550, Kč 111 940, Kč 205 490, Kč 197 150, Kč Obvyklá (obecná, tržní) podílu 1/2 cena podle odborného odhadu znalce 197 150, Kč Cena slovy: jednostodevadesátsedmtisícjednostopadesát Kč Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě, okolí a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : 1 pozemku č.parc. 1541 o výměře 101 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2 pozemku č.parc.1542/1 o výměře 98 m2, druh pozemku zahrada, způsob ochrany zemědělský fond 3 budovy č.p. 369 v části v k.ú. Dubí na pozemku č. parc. 1541, způsob využití bydlení Obvyklá (obecná, tržní) podílu 1/2 cena podle odborného odhadu znalce 197 150, Kč Cena slovy: jednostodevadesátsedmtisícjednostopadesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
13 Obvyklá (obecná, tržní) podílu 1/2 cena podle odborného odhadu znalce 197 150, Kč Cena slovy: jednostodevadesátsedmtisícjednostopadesát Kč V Kladně, 29. 3. 2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3786/26/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3786/26/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno v Kladně dne 29. 3. 2015
15 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (4 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (1 list) 4) Mapa (1 list)