ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 37-33/2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 57/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 318, vymezená v budově č.p. 57, 58, zapsané na LV č. 310, stojící na parcele č. 57, zapsané na LV č. 310. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7872/81753 na společných částech bytového domu č.p. 57, 58, zapsaného na LV č. 318 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7872/81753 na parcele č. 57 o výměře 336 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 310. To vše v k.ú. Libavské Údolí, obec Libavské Údolí, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 01.04.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 20.04.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 57/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 318, vymezená v budově č.p. 57, 58, zapsané na LV č. 310, stojící na parcele č. 57, zapsané na LV č. 310. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7872/81753 na společných částech bytového domu č.p. 57, 58, zapsaného na LV č. 318 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7872/81753 na parcele č. 57 o výměře 336 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 310. To vše v k.ú. Libavské Údolí, obec Libavské Údolí, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. 1.2. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 318 pro k.ú. Libavské Údolí ze dne 21.01.2016 Informace z katastru nemovitostí LV č. 310 pro k.ú. Libavské Údolí ze dne 20.04.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky vnější, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 318 ze dne 21.01.2016 pro k.ú. Klatovy Vorlovský Zdeněk, č. p. 57, 35751 Libavské Údolí Adresa: Libavské Údolí čp. 57 Název katastrálního území: Libavské Údolí Název obce: Libavské Údolí Název okresu: Sokolov List vlastnictví: LV č. 318 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 318 pro k.ú. Libavské Údolí) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vorlovský Zdeněk Zahájení exekuce - Vorlovský Zdeněk Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům postavený v zastavěné části spíše okrajové, severní části obce Libavské údolí při místní komunikaci parc.č. 40 ve vlastnictví Obec Libavské Údolí, č. p. 110, 35751 Libavské Údolí. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně obdobnými bytovými domy. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy. Hlavní vstup do domu je orientován z jihozápadní strany, bez zadního vstupu. Bytový dům je podsklepený, má tři nadzemní 4
podlaží a podkroví, okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako neudržované. Objekt byl dán do užívání v roce 1900, pitná voda je z veřejného vodovodu, odkanalizování do veřejné kanalizace, el. instalace světelná. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy v suterénu klenbové, ostatní jsou s rovným podhledem, střecha je sedlová, schodiště betonové, fasádní omítky štukové, dům je bez výtahu. Libavské Údolí leží na území okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Sokolov. Obec Libavské Údolí se rozkládá asi deset kilometrů jihozápadně od Sokolova. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 580 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 17 km od německých hranic. V obci naleznou děti školního věku jednu základní školu nižšího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Libavské Údolí má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší železniční zastávka je v Dasnicích. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 3 nadzemním (2.patro) podlaží bytového domu. Plocha bytu činí 63,73 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby. V bytě je kuchyně 11,46m2, tři pokoje 16,19m2, 13,35m2 a 13,28m2, chodba 4,57m2, koupelna 3,60m2, WC 1,28m2. K užívání bytu náleží komora na mezipatře o ploše 2,93m2 a sklep v suterénu o ploše 11,13m2. Vytápění a teplá voda ze společné plynové kotelny, okna dřevěná původní z kuchyně na jihozápadní stranu, z pokojů na severovýchodní stranu, podlahy pravděpodobně běžné, standardní. v kuchyni bez kuchyňské linky, bez sporáku, v koupelně pravděpodobně umyvadlo a vana. Byt je pravděpodobně v původním, morálně zastaralém, již opotřebovaném, zhoršeném až špatném stavu, pravděpodobně již delší dobu prázdný, neobydlený. Pozemky Pozemek st.parc.č. 57 o výměře 336m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěny bytovým domem čp. 57 a čp. 58. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném bytovém domě. Bytová jednotka je pravděpodobně v původním, morálně zastaralém, opotřebovaném, zhoršeném až špatném stavu. Je pravděpodobně již delší dobu prázdná, neobydlená. Bytový dům neudržovaný, celkový dojem spíše špatný. 5
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Libavské Údolí, okr. Sokolov 126 667,- Kč Kupní cena 04/2015 Byt o výměru 62m2 v I. nadzemním podlaží zděného, podsklepeného, bytového domu celkem se třemi nadzemními podlažími. Objekt je situován v zastavěné části obce. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění jednotky je uvažováno jako ústřední. Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění uvažována jako průměrná. 2) Libavské Údolí, okr. Sokolov 230 000,- Kč Nabídková cena Zprostředkujeme Vám prodej bytu 2+1, 67m² v Libavském Údolí. Byt je po částečné rekonstrukci, plastová okna, nová kuchyňská linka, nové rozvody elektro, voda, odpady, nová vana. V bytě jsou dva samostatné pokoje, komora u kuchyně. Byt je v přízemí domu, možné využít jako bezbariérový, perfektní parkování, u domu je park i dětské hřiště, velmi klidné a pohodové bydlení. V současné době se byt maluje a obnovuje. Cena je včetně právního servisu, advokátní úschovy a provize RK. Splátka financování již od 2500,-/měs, s financování Vám rádi pomůžeme. Byt je možné i pronajmout, v případě dotazů kontaktujte makléře. Ev. číslo: 11589.Celková cena: 230 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 478,28 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně právního servisu, advokátní úschovy a provize RK ID zakázky: 11589 Aktualizace: 19.03.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 67 m 2 Plocha podlahová: 67 m 2 Sklep: Parkování: 1 Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3) Habartov, okr. Sokolov 180 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví, o celkové ploše 58 m2. Celý dům je zateplený, nová fasáda a střecha. Byt má plastová okna se žaluziemi, jádro je původní, nutná částečná rekonstrukce. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. K dispozici ihned. S financováním Vám rádi pomůžeme. Více informací v RK.Celková cena: 180 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 374,31 Kč měsíčně ID zakázky: 512959 Aktualizace: 17.04.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 56 m 2 Plocha podlahová: 56 m 2 Sklep: 2 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí 6
K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt Libavské Údolí 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2043 1941 2. byt Libavské Údolí 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,80 0,90 3433 2348 3. byt Habartov 0,95 0,95 1,00 1,00 0,90 0,80 0,90 3214 1880 minimum 1880 maximum 2348 průměr 2056 užitná plocha m2 63,73 porovnávací hodnota 131 042 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 130 000,00 Kč Slovy: stotřicet tisíc Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 130 000,00 Kč slovy: stotřicet tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt v původním, morálně zastaralém, opotřebovaném horším až špatném stavu Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po obdobných nemovitých věcech je velmi malá, na úrovni hodnoty porovnávací. 7
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 01.04.2016 ve výši: 130 000,00 Kč Slovy: stotřicet tisíc korun českých V Pardubicích, 20.04.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 37-33/2016 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8
5.2. Fotodokumentace Mapy vstup do domu 9
pohledy 10
Katastrální mapa 11